房地产-房地产及物管行业23年第11周周报：推盘增长成交回升二手房景气度较高位-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆-20230319

1/29业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-03-19推盘增长成交回升，二手房景气度较高位核心观点：pct构加权平均存款准备。推盘方面，11城单周商品房推盘面积环比上升38.9%，同比下降率为pct线城市商住土地累计出让金同比下降51.0%，二线城市出让金累计同二手房成交规模在上周短暂下降后再度回升，市场成交热度及去化水3%03/2205/2207/2209/2211/2201/23-5%-20% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@0363703641angzhegfcomcn请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活房地产2/29司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民币/2/130.042.097.46.5.5%.SZ人民币/2/1941.0013.93.5%6.0%城控股人民币643.26.85.24.84.8金地集团3.SH人民币/10/2889.94.6份3.SH人民币/1/16.142.594.74.03.65.SH人民币/1/20507.22.5.SZ人民币/10/27386.82.7湖中宝8.SH人民币/5/500.338.4632.21%7.SH人民币/10/312295.1金融街.SZ人民币/4/1460.578.9326.64.3%4.2%6.SH人民币.76/2/21-0.470.18-10.127.135.7K/10/303.042.095.64.65.7.5%KK/1/29/2/2秀地产K/3/16626.52.58.8%8.8%K/10/12245.2保利物业K.95/8/31495.0.SZ人民币/12/5180.7719.71%服务K/1/1540.34理控股K/1/3170.486.54.1%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；、绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算；(5)越秀地产已公布2022年年报。房地产3/29 库存跟踪 13 4/29表索引 图2：60城新房商品房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.3.16) 8图3：60城新房周均及单周成交面积(万方) 8 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2023.03.10-2023.03.16).11 5/29策(2023.03.11-2023.03.17) 7策(2023.03.11-2023.03.17) 7品房成交面积汇总(2023.03.10-2023.03.16) 9表4：13城二手房成交面积汇总(2023.03.10-2023.03.16) 13表5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况(2023.03.10-2023.03.16).....15表6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况(2023.03.10-2023.03.16).15表7：开发类房企上周重点公司公告(2023.03.12-2023.03.17) 19 1总(2023.03.12-2023.03.17) 21 5 表16：本周上市物业公司主要事件(2023.03.11-2023.03.17) 26 房地产6/29一、地产行业政策及基本面跟踪情况(一)主要政策回顾长，在整个经济中地位重要，上下游行业对经济增长的影响较大；房地产市场出现预存款准备金率约为7.6%。为主。不满上市交易时限的商品房上市交易(原需登记满2年)。10%/20%，即单方上浮至44/48万元(原40万元)，双方上浮至66/72万元(原60万元)。贷额上调至房价的80%(原70%)。同日，襄阳出台一人贷款全家帮政策，公积金借款人和共同借款人可添加共同款人。5/40万元)，异地缴存最高贷款额上调至25万元(原20万元)。于20%/30%(原20%/50%)。3月18日，吉安宣布单/双方中心城区购房公积金贷款最高额上调至70/80万元(原60/70万元)，异地缴存职工上调至70万元(原60万元)。房地产7/29表1：本周主要中央政策(2023.03.11-2023.03.17)门强。(a)房地产一头连着民生，一头连着经济增长，在整个经济中地位重要，上下游行业对经济增长的影响较大；(b)房积极变化，主要表现在市场销售降幅明显收窄，房企到位资金、开工、投资方面也在改善；(c)目(a)要精准有力实施稳健的货币政策，把握好信贷投放节奏；(b)坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。23年1-2月国有土地使用权出让收入5627亿元，同比-29%，国有土地使用权出让收入相关支出7848亿元，同比-市ab施差异化信贷政策，满足刚性需求和改善性需求；(c)创新金融工银行稳妥开展房地产并购贷款业务。阳(a)二套房公积金最低首付比下调至20%(原30%)；(b)公积金最高可贷额上调至房价的80%(原70%)。ab征收契税。徐州(a)在市区购置新房的，允许原有一套登记满1年且不满上市交易时限的商品房上市交易(原需登记满2年)；(b)申请公梅州50万元(原25/40万元)，异地缴存最高贷款额上调至25万元(原20万元)。(a)单/双方公积金额度40/60万元(30/50万元)；(b)首/二套房首付比不低于20%/30%(原20%/50%)。。(二)重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示(数据更新日期为2023年3月16日，下同)：本周(2023年3月10日-2023年3月16日，下同)，我们监测的60城商品房成交房地产8/2925%20%15%10%5%0%-5%-20%-25%14.2%图1：60城2020年至今周成交面积(万方)走势25%20%15%10%5%0%-5%-20%-25%14.2%180016001400120010008006004002000-200W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522023202220212020图2：60城新房商品房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.3.16)250.00200.00150.00100.0050.000.0001/0701/2102/0402/1803/0403/1804/0104/1504/2905/1305/2706/1006/2420192020202120222023幅环比2月分别扩大18.9%、收窄10.0%和29.1%。图3：60城新房周均及单周成交面积(万方)120030%7746.24100080060040020002021202223W1-23-W823-W923-W1023-2021202260城新房周均成交(万方)当周成交环比(%，右)图4：60城分线城市新房周成交环比增速(%)80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%23-W623-W723-W823-W923-W1023-W11一线城市(4城)二线城市(17城)三四线城市(39城)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心房地产9/29图5：60城新房月度成交同环比(%)60.0%12.2%40.0%12.2%6.7%20.0%6.7%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%22/0922/1123/0123.03.01-1660城新房成交环比60城新房成交同比数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图6：60城分线城市新房月度成交同比(%)60.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%19.4%34.1%33.2%-60.0%22/0922/1123/0123.03.01-16一线城市(4城)二线城市(17城)三四线城市(39城)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心收窄。图7：60城新房成交整体年同比(%)10.10.0% 5.0% 0.0% -5.0%0.0%5.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%-8.9-8.9%20202021202223.01.01-03.16城新房成交年同比数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图8：60城新房成交分线城市年同比(%)10.0%0.0%10.0%0.0%.0%-20.0%-30.0%4.2%4.2%-3.9%-17.8%-40.0%20202021202223.01.01-03.16一线城市(4城)二线城市(17城)三四线城市(39城)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分城市来看，一线城市成交均较上周环比上升，其中广州本周成交环比增长69.9%；二线城市中大多数城市出现环比上升，合肥、南宁成交分别环比上周增长市成交(万方)交(万方)均(万方)均(万方)均同比(4个)66%.00.5%0%%755房地产10/29(17个)州.4%8888.3%.13.49福州.72%%.83%7%8%01%%8%%%3%7.09%.65%%%%%3%%0%合肥%2%.2%.7%.8%合计18合计341626762%。城市商品房口径二手房成交面积180.70万方，环比上升5.5%，同比上升70.1%。分，房地产11/291234商品房商品房二手房二手房周环比周同比周环比1234商品房商品房二手房二手房周环比周同比周环比周同比环渤海长三角海西珠三角中西部沈长155%31%35%14%图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比(2023.03.10-2023.03.16)64% 442%13% -21%3%994%34%24%3% 114%27%22% -23%131%1%40%6%1图10：13城二手房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.3.16)35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.0001/0701/2102/0402/1803/0403/1804/0104/1504/2905/1305/2706/1006/2420192020202120222023月度情况来看，2023年3月前16天13城二手房日均成交面积同比22年上升房地产12/2935.0%30.0%25.0%20.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0% 0.0%-5.0%0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%-60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%图11：13城二手房周均及单周成交面积(万方)200180160140120100806040200180.70180.705.5%25%20%15%10%5%0%-5%2021202223W1-23-W823-W923-W1023-W1113城二手房周均成交(万方)当周成交环比(%，右)120.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%664.7%34.2%22/0922/1123/0123.03.01-1634.9%40.0%34.9%30.0%20.0%10.0%0.0%.0%-20.0%-30.0%20202021202223.01.01-03.16城二手房成交年同比数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心房周成交环比增速23-W623-W723-W823-W923-W1023-W11一线城市(2城)二三线城市(11城)月同比775.4%43.3%22/09222/09一线城市(2城)23/0123.03.01-16比39.7%24.8%202020212020一线城市(2城)202223.01.01-03.16房地产13/29市成交(万方)交(万方)均(万方)均(万方)均同比(2个).20.65%%40.6%6%.89%4%.7%.3%线(11个)州%%.898%3%.27州.35佛山77%金华.43%%%%%919%三线合计Wind集的各主要城市推盘、库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据(数据更新日期为2023年3月16日，下同)：300250200150100500150%300250200150100500100%50%0%-50%-100%22W5123W123W323W523W723W923W11推盘面积(万方)环比(%，右)同比(%，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图18：11城市商品房月度推盘1,6001,4001,2001,0008006004002000200%150%100%50%0%-50%22M322M622M922M122023.03.01-2023.03.16推盘面积(万方)环比(%，右)同比(%，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心房地产14/29本周(2023年3月10日-2023年3月16日，下同)，我们跟踪的11城市商品房单16天11城推盘面积环比上升88.8%，同比上升46.1%。本周全国11城市商品房批售比(成交/推盘，移动平均3个月)为0.96，环比下降势20%20%15%10% 5% 0% -5%-20%-25%-14.6%-14.6%20192020202120222023.01.01-2023.03.16数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图20：11城市商品房月度批售比1,6001,4001,2001,00080060040020002.001.501.000.500.0022M322M622M922M122023.03.01-成交面积(万方)批售比(移动平均3个月，右)2023.03.16推盘面积(万方)批售比(单月，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心期225000200002515000100005000503520016W116W4317W3318W2319W1320W320W4521W3422W24库存面积(万方)去化周期(月，右轴)图22：11城市及分线城市商品房去化周期(周)4338332823814W2815W2616W2317W2118W1919W1720W1521W1222W10 6个二线城市商品房去化周期数据来源：Wind，广发证券发展研究中心线环比。行至12.64个月。房地产15/29存及去化周期3500300025002000150010005000 120100806040200北京上海广州深圳南京杭州福州苏州南宁温州莆田一线库存(万方)三线库存(万方)3个月平均去化周期(月，右)二线库存(万方)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图24：11城市住宅周度库存及去化周期160014001200100080060040020004030200北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田一线库存(万方)三线库存(万方)二线库存(万方)一线库存(万方)三线库存(万方)(月，右)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况(2023.03.10-2023.03.16)市库存面积(万方)度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月).490.65州福州表6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况(2023.03.10-2023.03.16)市库存面积(万方)度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月)2.824福州州5房地产16/29一线城市开盘去化率75%，二线城市开盘去化率60%。90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%W1W4W7W10W14W17W20W23W26W29W32W35W38W41W44W47W50202320222019-2021均值wind土地市场供给、成交及热度变化，发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土地数据。国300大中城市商住土地供应、成交及供销比数据(万方)6000500040003000200010002022W512023W12023W32023W52023W72023W92023W11供给/成交(当周)供给/成交(移动平均3个月)4.03.53.02.52.0500.50.0房地产17/2921/02-69.0%900080007000600050004000300020001000021/09300城商住用地出让金60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22/11同比(右)22/04 (亿元)上升183.7%，同比上升21.7%。从全年累计来看，2023年前11周(2022.12.26-2023.3.12)全国300城地供应面积同比下降31.8%。21/02-69.0%900080007000600050004000300020001000021/09300城商住用地出让金60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22/11同比(右)22/04 (亿元)比上升17.7%，同比下降综合供给和成交，2023年第11周商住土地供销比(移动平均3个月)为0.88，环比下降0.07，住宅土地供销比(移动平均3个月)为0.88，环比下降0.07。商住土地供应年度累计同比30%20%10%0%-20%-30%-34%-31.8%-34%-31.8%2223W12223W1-W11数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心图28：全国300大中城市商住土地成交年度累计同比20%10%0%20%10%0%-20%--14.3%-30%--29.4%-40%1617181920212223W1-W11数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心。市商住土地出让金及月同比出让金分线城市月累计同比60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2022/012022/042022/072022/102023/01数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心房地产18/29月度累计方面，2023年3月前16天，中指院300城商住土地出让金同比下降土地出让金同比下降0.7%；分线来看，一线城市同比下降51.0%，二线城市同比上.3%，三四线城市同比下降16.4%。商住土地出让金年同比-0.7%--0.7%-31.7%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%23W1-W111617181923W1-W11市土地出让金分线城市年同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%151617181920212223W1-W11一线城市出让金年同比(%)二线城市出让金年同比(%) 三线城市出让金年同比(%)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心三个月，下同)为市商住土地楼面价和溢价率50004500400035003000250020001500100050002.6%2.4%2.2%2.0%1.8%1.6%2022W512023W12023W32023W52023W72023W92023W11数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心图34：全国300大中城市分线城市商住土地溢价率4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2022W512023W22023W52023W82023W11 二线城市溢价率(%) 二线城市溢价率(%)数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心房地产19/29获准发行中期票据，规模20亿元，碧桂园申请发行公司债券，规模186亿括万科、华发、招蛇、保利、新城在内的33家房企披露股权融资计划。bp，南京高科较可比票据边际利率下降10bp，南山控股较可比票据边际利率bp表7：开发类房企上周重点公司公告(2023.03.12-2023.03.17)证券简称公告时间公告内容湖中宝/03/13/03/16福星股份/03/17/03/17/03/17股票增减持及回购情况/03/12/03/15总股本1.93%)，第三大股为855.88万股(占总股本5.22%)。/03/16象/03/16(占总股本2.00%)，二者当前合计持股4.22亿股(占总股本35.06%)。/03/175.30亿股(占总股本17.46%)。/03/1715.23%)。/03/1720/29少至18.14亿股(占总股本47.40%)。购情况港/03/13/03/14/03/16监高变动/03/13/03/14秘书、副总经理，苑继波、荆涛、徐立军为副总经理，魏彩虹为财务总监(与第八届一致)。/03/16城控股/03/13/03/13/03/14/03/14秀地产/03/15/03/17：公司经营公告，广发证券发展研究中心码公司称披露时间预计发行方式规模(不超过总股本比例)3.SH世茂股份发行意向偿债08.SH湖中宝发行意向.SZ/12/01发行意向股配股-5.SH/12/01发行意向偿债0.SH/12/01发行意向-偿债5.SH/12/05发行预案3.SH/12/05发行预案银行贷款7.SH/12/05发行意向流、偿债.SZ福星股份/12/05发行预案.SZ/12/05发行预案债.SZ金科股份/12/05发行意向流、偿债6.SH控股/12/06发行意向偿债4.SH/12/08发行预案5.SH格力地产/12/08发行预案5.SH/12/08发行意向偿债5.SH/12/08发行意向偿债3.SH/12/12发行意向-偿债21/293.SH/12/15发行预案产.SZ/12/16发行预案.SZ象/12/19发行预案偿债.SZ/12/21发行预案8.SH/12/29发行预案.SZ/12/29发行预案.SZ/01/05发行预案8.SH黄浦/01/06发行预案5.SH/01/11发行预案5.SH/01/18发行预案.SZ/01/30发行意向债.SZ/02/13发行预案.SZ/02/17发行预案债.SZ/02/23发行预案.SZ/02/27发行意向债1.SH业/03/01发行意向-债6.SH/03/13发行意向-债城控股/03/13发行预案：公司融资公告，广发证券发展研究中心公告日期公司简称模(亿人民币)(年)(%)债券发行债券利率(%)利率差(bp)3/03/14公司债券2.40/12/163/03/15短期融资券/02/21/03/153/08/10/03/16短期融资券240天：公司经营公告，广发证券发展研究中心表10：房企每周拿地汇总(2023.03.12-2023.03.17)公告日期公司市(万方)积(万方)(亿元)面价(元/平)权益比例(%)权益建面(万方)权益地价(亿元)3/03/173：公司拿地公告，广发证券发展研究中心房地产22/29美的置业绿城中国中国海外发展华润置地越秀地产中国金茂龙湖集美的置业绿城中国中国海外发展华润置地越秀地产中国金茂龙湖集团0.7%1.0%2.0%4.0%3.6%3.4%2.7%3.0%4.0%4.7%5.0%0.0%A变动幅度(2023.03.13-2023.03.17)建发股份保利发展万科A华发股份滨江集团金地集团招商蛇口首开股份新城控股-3.5%-4.0%-2.3%-2.3%0.8%0.4%0.2%-0.2%-0.8%1.6%-2.0%0.0%2.0%H变动幅度(2023.03.13-2023.03.17)三、地产开发板块投资观点去化水平仍维持在相对稳定的水平。国家统计局新闻发言人表示，房地产市场出现了一些积极变化，但市场还是处在调整阶段，后期随着经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。预计未来政策及市场环境将逐步改善，基本面企或及优质房企的投资机会。四、物业管理板块投资观点PE2x，处于20年以来2%分位。表11：物业公司股价涨跌幅排名(截至2023.03.17)前五五涨幅前五