接管与接收作业规范

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1．0目的

为明确物业接管验收中双方的责、权、利，确保物业使用的平安和正常的使用功能，为今后物业管理工作能正常开展，特制订本作业指导书。

2.0适用范围：

适用于本公司承接楼宇的接管与接收。

3.0职责：

运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收举行控制。

4.0内容：

4.1与开发商签订物业管理托付合同。

4.1.1运作部按照开发商要求确定合同内容、条款，按“管理评审程序”举行合同评审。

4.1.2托付管理合同应包含以下要素：

4.1.2.1所管辖面积

4.1.2.2托管期限

4.1.2.3管理范围

4.1.2.4服务项目

4.1.2.5甲、乙双方责任

4.1.2.6保修条款

4.1.2.7专用基金、管理用房

4.1.2.8解除、终止合同条件

4.1.2.9违约责任

4.1.2.10争议解决方式

4.1.2.11其他条款

4.1.3经总经理授权与开发商签纠正式物业管理托付合同。

4.1.4合同签署后，其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。

4.2接管验收的条件：

4.2.1楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上，以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件：

4.2.1.1建设工程所有施工完毕，并经竣工验收合格。

4.2.1.1供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。

4.2.1.2楼宇幢、户编号经有关部门确认。

4.3接管验收应提交的资料：

4.3.1产权资料：

4.3.1.1项目批准文件

4.3.1.2用地批准文件

4.3.1.3建造执照

4.3.2技术资料：

4.3.2.1竣工图纸：包括总平面图、建造、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.3.2.2地质勘察报告。

4.3.2.3工程合同及开竣工报告。

4.3.2.4图纸会审记录、工程设计变更通知。

4.3.2.5隐蔽工程验收签证。

4.3.2.6沉降观看记录。

4.3.2.7竣工验收证实书。

4.3.2.8工程主要材料（钢材、水泥、构配件、新材料）鉴定合格证书或质量保证书。

4.3.2.9工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。

4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。

4.4接管验收标准。

4.4.1房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。

4.5接管验收程序：

4.5.1开发商书面提请管理处验收。

4.5.2管理处／工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项举行审核，当具备验收条件的，应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时光及事项。

4.5.3管理处／工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能举行检验。

4.5.4对接管验收中发觉的工程质量问题，准时以书面通知开发商。

4.5.5阅历收合格的项目，运作部／工程技术部应签发接管文件。

4.6工程竣工图纸、资料交接：

4.6.1对开发商提交的全部工程竣工图纸、资料、管理处／工程技术部应准时按图纸名目举行清点、交接，并填写“图纸、资料交接一览表”。

4.6.2对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处／工程技术部应准时填写“业务联络单”函告开发商。

4.6.3对于开发商移交的全部工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件，均应按“文件档案管理规程”的要求操作。

4.7物业管理计划与契约、规则。

4.7.1运作部，修订、下达正式的“物业管理计划”并发放给办公室等相关部门。

4.7.2管理处应按照所辖楼宇的实际状况，结合“物业管理计划”要求，制订“管理公约”、“入住须知”，以规范楼宇的管理。

5.0相关文件：

5.1《房屋接管验收标准》

5.2《文件档案管理规程》

6.0