完善前期物业管理的基本路径

Word版本，下载可自由编辑完善前期物业管理的基本路径实践中，物业管理中浮现的无数问题，以及业主反映的看法和投诉，较多的是前期物业管理造成或者遗留的。因此，搞好物业管理，首先就要从源头抓起，即先前期物业物业管理抓起。如何完美前期物管制度，建立前期物业管理的长效机制，规范建设单位和物管企业，保障小业主利益？笔者认为，大的思路应从以下三方面入手：

一、乐观推广前期物业管理的早期介入

《物业管理条例》所称“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的商定实施的物业管理。此规定似乎给人们一种示意，即：所谓“前期物业管理”是从物业项目建设工程基本完成、预备竣工验收和接管验收时开头的，在实践中人们也大多如此熟悉和操作。应当说，这种熟悉是片面的，狭窄的！

完美前期物业管理，首先必需在更大的视野和更长的时光范围里考量前期物业管理，应将物业管理的早期介入也纳入前期物业管理的范畴。真正意义上的前期介入应从早期介入开头，应当是从项目前期设计开头到物业接管验收为止的质量监督过程。按照前期介入阶段的不同，可以将其分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性讨论阶段即开头介入；中期介入则是在项目施工阶段开头；在工程基本结束、预备竣工验收和接管验收时介入通常被看作为晚期介入。早期介入是物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受进展商的托付，早期介入项目的开发建设，参加项目的可行性讨论和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。多年的实践告知我们，物业在开发建设期间采取物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。

建议政府行政主管部门大力宣扬物业管理早期介入的乐观意义与有利作用，引领物业进展商与物业管理企业乐观引入前期物业管理的早期介入。假如从法律的高度，规定全部物业开发建设项目必需有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的增进作用，其意义将是深远的。因此，有须要讨论建立和推行建管结合的物业管理法定早期介入制度的可行性，使之不断完美和进展。

二、实行措施保证前期物业管理招投标的公平性

国家《物业管理条例》大力倡导建设单位要坚持建管分别原则，利用招投标方式选聘前期物管企业。《物业管理条例》引进“招投标选聘物管企业制度”和“物管企业承接验收制度”等7项制度，其目的就是为了杜绝在前期物业管理阶段，开发商干涉物管企业的正常管理行为，甚至提出违规要求。但是，因为种种缘由，这种良好的愿望在现实中却面临许多问题。因此，必需完美利用招投标方式选聘前期物管企业的相关规定。

利用招投标方式选聘前期物管企业，可采纳藏匿招标、邀请招标和协议招标三种方式。藏匿招标是竞争最激烈的一种，邀请招标次之，协议招标则缺乏竞争性，且简单造成暗箱操作。因此，法律、规矩都把协议招标限制在最小范围内。《前期物业管理招标投标管理暂行方法》第三条规定：住所及同一物业管理区域内非住所的建设单位，应该利用招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住所规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

以上海市为例，为使前期物业管理有章可循，杜绝开发商暗箱操作指定“关系户”从事物业管理，2023年上海已经出台《关于前期物业管理招投标的若干规定》。《若干规定》明确：开发商惟独在两种状况下，才可以申请以协议方式产生物业公司。其一，在投标文件截止之日投标人少于3人的，其二，住所建设规模小于5万平方米建造面积的。

再如天津市，采取了前期物业管理备案制度，并制订出台了《前期物业管理备案程序》。规定在办理商品房销售许可证之前，开发建设单位和物业管理企业向天津市房地产管理局物业管理处提出备案申请，填写《天津市前期物业管理备案申请书》，在提交相关材料同时，规定住所项目建造规模在5万平方米以上的提供天津市物业管理招投标中心出具的《中标通知书》或《议标结果通知书》；建造规模小于5万平方米的提供区、县物业办出具的物业协议选聘物业企业备案通知。市房地产管理局物业管理处受理备案申请后，需对下列事项举行审查：（1）所提供的证件和资料是否齐全有效；（2）接受托付的物业管理企业是否具备管理资历；（3）物业管理区域划分是否符合有关规定；（4）《前期物业管理服务合同》、《业主公约》商定的内容是否符合物业管理的有关法律、规矩和规则的规定；（5）物业管理服务计划，包括：房屋、环境卫生、公共秩序、绿化、装修及内部管理等物业管理服务制度是否健全，服务内容及标准是否明确，其中一般住所收费标准是否符合有关规定；（6）是否根据《条例》规定的住所总建造面积的千分之三至四提供物业管理服务用房。审查合格者发给《前期物业管理备案证实》。

三、开发商应与业主签订公正的前期物业服务合同

按照《物业管理条例》其次十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应该包含前期物业服务合同商定的内容。”即前期物业服务协议内容应该包含在物业买卖合同中，即购房者在买房时开发商就要与其签订前期物业管理合同。业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必需在前期物业管理阶段听从物业管理企业依法依约举行的管理。应当说，房屋买受人假如否决接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发商和物管企业最有效的制约。根据以上规定，业主与房地产开发企业签定《商品房买卖合同》时，在合同中应就前期物业服务内容，物业管理费收取标准交纳时光，物业费起算时光以及装修押金等举行公正公平的商议商定，在交接房时才干实现商品房买卖和前期物业管理的有效连接，才干使小区的物业管理从开头就进入良性的循环，才干确保购销双方的合法权益不受侵犯。

但在实践中，前期物业管理合同中的格式条款往往是由开发商单方面打算，在与开发商签订前期物业管理合同时，业主往往没有商议挑选的余地；而且，业主在入住前，也很少有人去具体了解前期物业管理服务协议的内容。这样就很简单浮现纠纷。如成都某花园由房地产开发商所属的物管公司管理。交房时，物管公司要求业主签订一份进展商事先预备好的《ＸＸ花园前期物业管理服务协议》，业主认真查阅《服务协议》，才发觉这是一个对业主极为不公的协议。协议中，甲方拥有6项权利，10项义务，0项责任，相反，作为乙方的业主，仅有4项权利，义务和责任更分离高达13项和29项。协议用词上也可窥见不公，涉及甲方的用词为“依法”、“有权”、“开展”、“制止”、“处理”，涉及乙方的则为“严禁”、“不准”、“必需”、“不得”、“听从”。囫囵协议的权利和义务极不对等。利用