房地产开发基本知识

房地产开发基本知识第一节房地产与房地产业一、房地产1、地产业的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形状：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产是房屋及其权益的总称。地产是土地及其权益的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权益构成的财产总体。房地产按照不同的标准能够划分为不同类型，房地产大体上能够分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产的特性〔一〕地产位置的固定性〔二〕房地产地域的差别性〔三〕房地产的高值耐久性〔四〕房地产的保值增值性二、房地产业1、房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、治理、服务等行为与企业的总称。房地产业的要紧内容具体地说确实是：〔1〕土地开发和再开发；〔2〕房屋开发和建设；〔3〕地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；〔4〕房地产经营，包括房产〔含土地使用权〕买卖、租赁、抵押等；〔5〕房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；〔6〕房地产物业治理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的修理养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；〔7〕房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有紧密联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业那么兼有开发、经营、治理和服务等多种性质，属于第三产业。三、我国住宅产业的进展前景1、都市化水平稳步提高对住宅形成庞大要求2、流淌人口增长对住宅形成庞大需求3、居民消费结构变化对住宅形成庞大的需求4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅第二节房地产开发经营的程序房地产开发经营的要紧时期和过程依照房地产生产和再生产运行顺序，以及各时期经营治理的内容，房地产开发经营大体上能够划分为七个时期或运行过程。1、建设工程项目设立和企业组建；2、房地产建设工程项目规划与审批；3、土地使用权的取得；4、征地与拆迁；5、工程建设与治理；6、房地产的租售治理；7、房地产的物业治理。二、房地产开发经营的差不多程序尽管房地产业具有区域性特点使得各地区或各都市情形不完全相同，然而房地产业运行的规律和时期差不多是相同的。依照房地产经济进展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营治理各时期以及各时期需要完成的工作，进行比较具体地说明。厦门市房地产开发经营治理差不多程序如下：第三节房地产开发建设土地使用权的取得一、国家土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；都市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和都市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让〔一〕土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范畴内，对其拥有的土地享有的权益。这种权益包括占有权、使用权、收益权和处分权。1、土地占有权。土地占有权确实是土地所有者对土地的实际操纵权。它是行使土地所有权和使用权的基础。2、土地使用权。土地使用权确实是土地所有者依照土地分类对土地加以利用的权益。3、土地收益权。土地收益权确实是基于对土地使用权而取得的利息的权益。土地收益权和土地所有权紧密相关，土地收益确实是土地使用的结果。4、土地处分权。土地处分权确实是依法对土地处置的权益，即在法律承诺的范畴之内决定土地的种种最终归属。〔二〕土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权益。依照法律规定，土地使用权受法律爱护，任何单位和个人不得侵犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权益外，还必须对土地承担爱护和合理利用义务。土地使用权能够依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。〔三〕土地使用权出让1、土地使用权出让的概念土地使用权是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和都市规划等条件，将都市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块能够是待开发的土地生地），也能够是完成市政设施〔〕的土地〔熟地〕，还能够是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。2、土地使用权出让形式土地使用权出让采纳协议、招标、拍卖和挂牌四种合同形式进行。〔1〕协议出让土地使用权确实是当事人双方通过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。〔2〕招标出让土地使用权，是指在规划规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依照一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。〔3〕拍卖出让土地使用权，是指在指定时刻、公布场合，在土地治理部门拍卖主持人主持下，竞标者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价高者获得土地使用权的土地出让方式。〔4〕挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门公布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，同意竟买人的报价申请并更新挂牌价格，依照挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3、土地使用权出让年限（1）居住用地70年；（2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；（3）商业、旅行、娱乐用地40年；第四节房地产开发建设工程经营治理一、房地产开发建设工程前期预备工作工程前期预备工作要紧包括以下一些内容：1、勘察设计2、工程设计3、落实各项配套工程4、搬迁拆除工程二、房地产建设工程招标与承包房地产开发建设工程项目涉及的内容专门多，在社会化大生产的条件下，许多工作是通过招标投标、承包发包、托付专业部门进行的。1、可行性研究招标2、工程设计任务书招投标3、勘察设计招投标4、建筑工程设计招标5、建筑材料设备供应招标投标6、建设工程项目施工招标投标7、工程总承包招标投标三、房地产建设工程质量治理建设工程项目的施工质量治理是房地产开发经营企业治理工作中最重要环节之一。工程质量的要紧任务是确保工程的施工质量达到设计要求，对施工全过程质量进行严格的检查监督。建设工程治理的差不多内容包括：1、对施工所用的要紧材料，在使用前对其质量及试验报告进行复核。2、对施工企业集中加工或采购的成品、构件、配件、设备等进行质量检验。3、对施工的建筑物，构筑物、地下网线路等开工前的定位进行测量复核；对沉降有要求的建筑物，做定期观看；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制作、养护、试压等治理制度，并有专人监督执行。4、对重要承重结构要紧部位的隐藏工程，进行检查验收，经检查合格后办理隐藏工程验收手续。5、参加给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记录。6、参加工程质量评定和竣工验收。7、监督施工单位文明施工、安全施工、正确用料、按操作规程规定施工。工程进度治理建设施工工程进度治理，是建设单位为确保工程按合同规定时刻完成、对施工生产的时刻所进行的操纵。其具体工作内容要紧包括：参与承包企业编制工程施工组织设计，包括施工方法的确定、机械设备的选用、施工进度打算和材料供应打算的编制等。熟悉把握施工企业对承包工程的施工组织治理，包括对材料、劳力、机械、资金的和谐操纵和优化使用等。依照施工进度打算表对比检查各具体作业的工期是否有延误并说明延误的缘故。分析施工进度偏差的缘故，建议并协助施工企业做出调整或重新安排打算。做好日常的工程进度记录，每周每日写出进度报告。为保证正常的施工进度，开发企业治理人员要关注和督促物资采购部门和运输部门，使施工所需的各类材料和机器设备能按时到达施工现场。随时注意施工过程显现的突发事件，对相关外部关系的事件，开发企业要代表施工单位出面和谐处理。工程预算治理工程预算治理的要紧内容是：按施工图、施工清单、施工条件进行工程预算，确定工程定额。按施工承包合同进度、核拨工程款。工程结算。竣工验收治理竣工验收是国家为了保证工程质量，由法律规定的一个法定程序，也是开发企业对工程项目治理的最后一个环节。竣工验收的目的和作用是通过验收检验工程设计和工程质量，及时发觉并解决一些阻碍正常使用、正常生产的问题，保证项目能够达到设计要求的技术经济指标。对验收合格的项目，发给工程质量合格证，并及时办理有关手续。第五节房屋买卖经营治理一、房屋买卖房屋买卖，是房地产交易的一种形式。房地产交易，是有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权益的经济过程与法律行为。由于房地产是一种专门商品，在交换过程中，还引起了一系列权益关系的变化，即他项权益变化。在我国目前的条件下，房地产交易中的权益关系，要紧是指土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权等。这些权益关系的变化，只有得到在国家房地产主管部门登记并得到确认，才具有法律效力。〔一〕由于房地产商品和其他商品有着全然不同的性质，因此房地产商品的买卖有着以下一些特点：1、房地产商品买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；2、订立房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，同时同意房地产行政治理部门的监督与治理；3、房地产买卖成交后，必须按照规定到房地产行政部门，办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国家法律的爱护。〔二〕房屋买卖条件及治理在我国目前的条件下，不管是私房出售，依旧已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售，都必须符合以下的条件：1、房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件；2、通过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产治理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易；3、凡以优待方式购买的公有住宅或以优待方式建筑的住宅，原产权单位或房地产治理部门有优先购买权；4、出售差不多出租的房屋，必须提早三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买的权益；5、出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或托付出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权；6、关于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后才能投入房地产交易市场。具有以下情形的房屋，不能投入房地产交易市场进行交易；1、没有合法证件的房屋〔包括违章建筑的房屋〕；2、有产权争议的房屋；3、差不多批准征用或划拨土地使用权范畴内的房屋；4、经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋；5、未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋；6、因其他专门情形不能出售的房屋。进入房地产市场的交易主体，必须符合国家的有关规定。1、房地产开发经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部门核发的营业执照.八、、，2、居民个人购买都市房屋，必须符合当地政府的有关规定；3、居民个人出售房屋必须符合国家的有关规定；4、单位购买公房，必须有市级主管部门的或区、县有关政府的批准证明；5、企业、事业单位购买私房，必须通过主管部门审批。〔三〕房屋买卖契约治理房地产商品与其他商品不同，房地产作为不动产在买卖房地产时必须签订契约。房屋买卖契约是规范房屋买卖行为的重要环节。1、房屋买卖契约的特点〔1〕房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。房屋买卖双方必须签订房屋买卖契约，这是与其他商品不同的。房地产买卖一经成立或完成，买卖双方就能够到房地产治理部门办理立契过户手续，买方交付购房款，领取房屋所有权证书，就能够行使对房屋占有、使用、收益、处分的权益。也确实是说，房地产买卖契约一旦签订，就标志着房屋的所有权和土地的使用权发生转移；〔2〕房地产买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产治理部门签证，才能具有法律效力；〔3〕房地产买卖契约是买卖双方的有偿合同。双方当事人在地位上是平等的，既有一定的权益，也要承担一定的义务；双方的合法权益受到国家的法律爱护。2、房屋买卖契约的内容房地产买卖的契约包括以下的内容。〔1〕买卖双方的名称、地址。双方当事人必须是自然人或法人，假如是法人，还应有法人代表名称和签字；〔2〕对标的房屋的情形的确切说明。应说明房屋建成年代、建筑质量、建筑面积、坐落地址、室内装修、设备等情形；〔3〕房屋的价格。买卖的房屋应当按照建筑面积计价，必须标明每平方米的价格，房屋的总价格。房屋的买卖价格必须符合当地政府的有关规定；〔4〕房地产买卖契约，必须说明房屋交付使用和房屋产权转移的时刻；〔5〕房地产买卖契约，还必须规定买方在什么时刻、地点，用什么方式、以什么货币支付房屋的价格；〔6〕房地产契约也要规定违约责任，以及补偿的方法等。3、房屋买卖双方权益和义务〔1〕卖方的权益，卖方有权按照契约规定的房地产的价格、时刻收取房地产售卖的价款。假如买方违约，卖方能够要求法律爱护，或者要求偿付违约金；〔2〕卖方的义务。按照房地产买卖契约的规定，卖方有义务把房屋转交给房地产的购买方。假如违约也要交纳违约金；〔3〕买方的权益与义务。依照房地产买卖契约的确定取得房屋并支付房地产的价格。4、房地产买卖契约的解除。〔1〕房地产买卖成交后契约即告解除；〔2〕经双方同意，房地产买卖成交后契约能够在成交往常解除；〔3〕法定缘故解除；〔4〕房地产交易主体灭失导致房地产买卖契约的解除；〔5〕其他缘故导致房地产买卖契约的解除。二、商品房预购预售治理房屋预售的具体程序是：1、房地产开发商向市房地产治理局提出房屋预售申请。2、经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就能够签订《房屋预售合同》。预售合同一样包括以下内容：房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范畴；房屋价款；房屋预售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性质、权属转移内容；房屋产权人必须遵守的《房屋使用、治理、修理公约》；违约责任；双方当事人约定的其他内容。3、办理房屋登记、签证。4、房地产开发商在房屋竣工后，应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。假如显现以下情形，预售房购买者能够要求取消预售房合同：〔1〕房屋开发公司部门按照原定日期交付预购房屋。〔2〕建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。〔3〕建成后房屋建筑的材料与预售房合同所列剪裁不相符合。因此，购房者能否取消买卖合同，还需要由法院做出最后裁决。假如法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交定金，而且还必须补偿一定的利息缺失。第六节房地产价格与房地产价格治理一、房地产价格的特点第一，由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决定的而是由地租和利息率决定的。第二，由于土地的有限性，土地的价格要紧是由土地的需求决定。第三，由于土地位置的不动性，就使房地产〔土地〕的价格具有地点性。第四，由于土地位置的不动性或固定性，以及自然的差别性，使房地产〔土地〕价格具有个别性。第五，由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了土地〔房地产〕价格随着社会经济的进展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。二、阻碍房地产价格的因素1、经济因素2、物理因素3、环境因素4、行政和政策因素5、社会因素6、心理因素7、国际因素三、房地产价格构成1、征地补偿费2、拆迁安置补偿费3、其他土地开发费4、住宅建筑安装工程费5、附属工程费6、室外工程费7、公共配套工程费8、环卫绿化工程费9、政府性收费及''四源〃费:10、土地出让金大市政费。11、两税一费12、治理费13、利润第八节房地产物业治理与经营一、物业治理公司〔一〕物业治理公司的特点物业治理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化治理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。物业治理公司的要紧职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代治理科学手段和先进的修理养护技术治理物业，有效爱护业主合法权益，为业主和用户制造一个幽雅、舒服、宁静、安全的居住和工作环境。物业治理公司差不多特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求治理物业，坚持'、统一治理、综合服务〃、'、取之于民，用之于民〃、''以区养区〃、'、自我运转、自我进展、自我完善〃的宗旨。物业治理公司或组织，是一种经营型的经济实体。〔二〕物业治理公司的性质1、物业治理公司具有独立的法人资格。2、物业治理公司属于服务性行业。〔三〕物业治理公司的权益和义务1、物业治理公司的权益要紧是:〔1〕依照有关法律、法规结合实际情形制定物业治理方法。〔2〕依照《托付物业治理体制合同》和治理方法收取治理费用。〔3〕有权禁止违反物业治理方法及有关规定的行为。〔4〕有权选聘专营公司〔清洁、保安、绿化等〕承担经营业务。〔5〕开展多种经营及有偿服务。2、物业治理公司的要紧义务是:〔1〕履行物业治理合同，依法进行经营治理；〔2〕同意治理委员会和住宅小区内居民的监督；〔3〕重大的治理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可通过；〔4〕同意房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。二、业主与业主治理委员会〔一〕物业业主业主是物业的所有人或物业的使用人。〔二〕业主治理委员会性质业主治理委员会，是物业或物业使用人为了自己的共同利益，组织成立的一处群众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质，国家目前还没有明确的规定。然而，这种团体或组织，经主管部门批准成立以后，在规定的活动范畴内，国家承认其合法性。〔二〕业主治理委员会的产生和组成依照国家有关规定以及住宅小区的实际情形，为了物业治理委员会治理和活动的方便，一样来说，一个治理处所管辖的区域内，可成立一个业主治理委员会。业主治理委员会，能够由街道办事处、家居委员会、也能够由物业治理公司出面组织。业主治理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主治理委员会能够定期改选〔章程中规定任期〕。在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的成立和换届选举，要有政府主管部门参加，同时在政府主管部门备案。〔三〕业主治理委员会的权益与义务1、业主治理委员会的权益要紧有：〔1〕订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，爱护房地产产权人和使用人的合法权益。〔2〕决定选聘、续聘或改聘专业物业治理公司。〔3〕审核物业治理公司拟订的物业治理费用和水电费标准，。〔4〕审议物业治理公司制订的年度治理打算和有关治理服务的重大措施。〔5〕审批物业修理基金的使用打算。〔6〕检查、监督各项治理工作的实施及规章制度的执行。2、权益与义务是相对应的，业主治理委员会也要承担相应的义务，要紧有：〔1〕依照房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业治理公司的治理工作进行检查和监督。〔2〕严格履行聘用合同，协助和支持物业治理公司落实各项治理工作。物业治理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主治理委员会有义务出面调停。〔3〕有义务听取和同意业主的意见、建议和投诉，并和物业治理公司协商解决处理。〔4〕同意业主的监督。〔5〕同意房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地人民政府的监督指导。〔6〕通过各种形式向业主宣传关于物业治理的方针政策，组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。〔五〕组织召开业主代表大会和业主治理委员会会议。业主代表大会的要紧任务是：〔1〕选举新的业主治理委员会；〔2〕听取管委会的工作；〔3〕听取和审查管委会的工作报告；〔4〕听取会员的意见和建议；〔5〕研究决定涉及业主利益的重大问题；〔6〕改变和撤消管委会不适当的决定；〔7〕其他需要研究的问题。业主代表大会闭会期间，由业主治理委员会履行大会的权益和义务。三、物业治理公司与业主治理委员会的关系物业治理公司和业主治理委员会差不多上治理委员会差不多上物业治理机构，它们共同治理着一定范畴的物业。它们之间的区别要紧是：业主治理委员会治理的是其他代表的业主们自己的物业：物业治理公司治理的是他人的即业主们的物业，并为业主和物业使用人提供各种劳务。因此也就决定了它们之间的特定关系。〔一〕法律上的平等关系〔二〕在权益与义务方面是一种服务与被服务关系〔三〕在工作中是相互协商和相互关心的关系第九节房地产中介经营治理一、房地产中介房地产中介确实是联结房地产生产经营者与消费者以有房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。依照房地产中介活动的范畴，能够把房地产中介分为广义的中介和狭义的中介。广义的房地产中介，确实是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，确实是专门为房地产市场交易主体服务的活动。房地产业是一个庞大的产业体系，房地产业的产品是一个综合性的产品，它的生产涉及到50多个部门。房地产中介包括的范畴专门广，大体来说，要紧包括以下几种。1、房地产信息中介。2。房地产咨询中介。3.房地产金融中介。4.房地产价格评估中介。房地产经济代理中介。6.房地产财务会计中介。7.房地产法律中介。8.房地产治理或物业中介。房地产中介是由房地产经济运行过程的客观规律决定的。只要房地产经济在运行和进展，这些联系就必定发生，没有这些联系，房地产经济是无法运行。二、房地产中介服务业性质与特点〔一〕房地产中介服务业的性质房地产中介是为房地产