产业经济学-10月27日上课内容-西班牙房地产业-2014-2015 课件

v.s星巴克v.s蓝色经济提出者:

冈特·(GunterPauli)，零排放基金会创始人，他的概念就是要达到资源的循环利用，把榨果汁剩下的废渣和果皮做成肥皂，肥皂用来清洗衣物，由此产生的废水可以用来做灌溉用途……这样的串联组合，他用这样的方式，倡导企业把资源循环利用，创造二次价值蓝色经济模式是在废料里面产生价值，减少浪费的同时创造就业蓝色经济为什么跟星巴克和西班牙有关系?西班牙跟法国一样，人民对于咖啡有着不同于美国人的偏好

西班牙人喝expresso美国人是大杯的美式咖啡2008年，星巴克一直想在欧洲开拓市场，然而由于政府的保护一直无法顺利经营冈特·鲍利的书后，书中有建议把咖啡树和咖啡渣串接为菇类的养分，来栽种菇类，但是絶大多数咖啡商都拒絶了冈特·鲍利的建议。

2008年金融海啸，原本一直打不进西班牙市场的星巴克老板开始收集咖啡渣从事起菌菇生意。这一举措帮助西班牙政府缓解了较高的失业率，当时也正因为此措施星巴克才成功进驻西班牙市场。476万3680人失业这个故事:高傲的西班牙人在金融风暴里开始有所改变。政府鼓励企业增加工作机会拯救失业西班牙经济位于欧洲西南部，欧洲与非洲的交界。虽然是欧盟成员国中的一员，然而GDP却仅优于东欧的欧盟成员如匈牙利、波兰、罗马尼亚。经济发展全球第13位总人口：47,021,031人产业GDP比重:农业2.3%、工业11.7%、服务业86%西班牙是世界最大的造船国之一，服饰业也非常知名:平价时装品牌Zara，Mango,MassimoDutti都是西班牙的代表。除制造业以外，西班牙的旅游业十分发达(占GDP8,9%)，2010年西班牙的旅游人口数量达到了5千3百万，这个成绩让它排在了全世界第四位，仅次于第一位的法国、第二位的美国和第三位的中国。与欧盟很多国家一样，西班牙的社会服务很好西班牙实行12年免费教育。社会福利制度保障所有居民接受教育的权利，贫困户和低收入户的儿女上学完全免费。西班牙的医疗费用在一般的情况下完全免费。多人口家庭国家会给予一定的帮助和补助;

免费交通,失业金补助欧盟规定的财政赤字只能占一国经济的3%，然而希腊12.4%爱尔兰32%葡萄牙9.4%西班牙8.5%造成欧猪四国债务危机与产业结构有关欧债国家普遍依赖房地产希腊跟西班牙的房地产产值占GDP20%及17%

(国际建议不得超过8%)房地产价格上扬跟人民、银行、政府(影响比较大)三方面的交互关系政府的激励:因为高福利，政府财政压力之下也需求税收支付，为此，政府于1998年通过了国家土地法律，让全国几乎所有土地都可用于开发，于是房地产开发“热潮”蓬勃兴起。

政府鼓励买自住房的本金和利息支出都可以抵扣个人所得税

对于低收入户来说，西班牙政府的社会福利让中低收人者补贴最多1.1万欧元的首付款等银行的贷款优惠:地区储蓄银行”（大多为西班牙地方政府所有）提供低利率贷款，还款期限最长為40年。政府税收依赖房地产鼓励民众买房房价上涨对居民有正财富效应民众信心增长带动经济西班牙房地产2008年前状况房地产价格高涨:

1995-2008年,西班牙房价上涨190%;特别是从2000年起更是高速增长,1999-2005年年均上涨15%,与之相比,美国同期年均增长只有4.2%-6.1%。建筑业发展，西班牙每年房地产增长6%，建筑业就增长30%，2000-2007年,西班牙全部工作岗位的20%由建筑业创造银行贷款债务高:

2000-2008年,西班牙的私人和公共债务年均增长14.5%。其中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙GDP的105％。移民大量涌入购房:

西班牙社会党政府对移民相对宽容经常采取全国大赦，让非法移民合法化。低收入户移民利用社会福利特色购房2008年金融危机使得房地产泡沬破裂

经济不景气使得人民失业、贷款还不出来对于整体社会的打击:失业率高达20%(其中很多是建筑业)被资遣的再回学校读书年轻人的失业率接近45%，宗教开始征人:作牧师至少是稳定工作NINI族出现:没有工作也没有在读书，拿失业救助金(影片)对于整体产业的打击:信贷紧缩,利率提高-房产没人买，房地产价格下跌国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，约有占41%收不回来，银行坏账比例升至15年以来的最高水平。然而最多贷款又是贷给房地产业，西班牙最大的银行之一Ibercaja的贷款中，有53%为房屋抵押贷款；而马德里BankinterSA银行的房屋抵押贷款比例为46%。还款压力急剧增大使得2010年约有140万西班牙家庭面临房屋被银行收回的风险大量的民众失业，在职的人员收入下降購房貸款的利率上升使得西班牙人对购房失去了兴趣。Julio的故事西班牙的司机欧盟的解救措施欧盟国家使用同一种货币，虽然可以使得国与国交易变容易，但一国经济不好就会迁动其他国家7500亿欧元救助资金构成：欧元区成员国出资4400亿欧元欧盟委员会出资600亿欧元国际货币基金组织出资2500亿欧元用解救基金买下各国债务西班牙房地产现况价格低廉吸引外资投入西班牙政府鼓励外资购买房地产“买房换居留”的政策，然而只是纯粹的移民居留，而是一种无法享有当地社会福利的特殊居留工作居留也不易换影片中国房价贵不贵?所谓房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)，是指住房价格与城市居民家庭月收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元。这样房价收入比则为40，是美国的四倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。2.

低价征地高价买地中国土地征收过程农民所有土地

一级土地规划

土地征收

土地储备中心

土地拍卖中心

政府可以通过出售土地拍卖筹集资金改善城市基础设施建设房地产开发商取得土地开发利润中国房地产现况房地产泡沬化是产业经济的问题这样的土地出让方式使得城市空间没有为不断进入城市打工的人口提供生活用地，而是主要用于以工业开发区为主体的生产建设用地。

其他国家城市化过程中一般不超过20%的城市新增土地用于工业建设，而中国则是超过50-60%的新增土地用于住宅建设。居住用地限量少供，房价过快增长，中低端可支付房地产供给严重不足，农村迁移人口绝大部分无法在城市实现永久定居。城市用地结构失衡按《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》要求，至2010年独立工矿用地仅能增至约3.3万平方公里，但到第二次全国土地调查结束的2009年底，总额已经达到4.3万平方公里，面积超过我国城镇和工矿用地总面积10万平方公里四成（43%）世界各国城市规划标准是城市工业用地一般不超过城市用地的10-15%，我国基本上是40%解决各地房地产价格高的困境工业园区平均容积率能够提高一倍，达到0.6-0.8的基本标准，就可以节约1000万亩用地，相当于每个县增加3000亩用地腾出空余土地逐年转化为商住用地。可增加住宅用地供给、逐步化解现有城市房地产泡沫日本房地产泡沬首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”(增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状)，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地