长江路商业策划报告课件

凯马广场总开发面积1500亩，主要集中30个汽车经销商，两家专业汽车美容装璜店。2006年全年凯马广场各汽车4S店汽车销售量达到了10000余辆，销售额约14亿元；2007年全年凯马广场各汽车4S店汽车销量达到了16000余辆，销售额达到24亿元，比06年增长了78%；预计08年汽车贸易达到35亿元。江南汽配城占地83亩，共可容纳300户商家。由杭州浙江汽配城统一开发管理，以“专业的人，做专业的事，办专业的市场”为指导理念，致力于打造苏州首家汽配集散中心，建设一个有形与无形市场相结合的现代汽配物流市场。

周边市场发展状况专业市场

(1公里范围内)凯马广场江南汽配城长江路以东的苏福路有大量各种类型的专业市场，如：中胜钢材市场、马庄石材市场、港隆装修市场、东吴国际品牌城、华鹏装饰市场、苏福路地板木材市场、大江南装饰城。各类专业市场【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告凯马广场总开发面积1500亩，主要集中30个汽车经销商，两家1项目SWOT分析1、本案位于交通条件较为便捷的长江路沿线，交通方便；2、本案体量适中，通过各业态科学比例的搭配，既可以做到快速消化，同时可以通过产品的组合抵抗市场变化带来的风险因素。提供定向型城市商业服务功能创造出区别于市场上同区域现有商业体系的独特差异性；3、区域内破冰产品构筑将充分抓做市场真空需求；4、结合城市整体规划提供泛地区性服务，可以为项目带来更高的附加值，为拔高价格增加系数；5、同周边项目相比，拥有大面积露天中庭的优越环境，只此一家。STRENGTH优势【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告项目SWOT分析1、本案位于交通条件较为便捷的长江路沿线，交2WEAKNESS劣势1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边虽已建成并规划中有大型住宅小区和高品质社区但实际仅有苏香和山水两大社区处于部分入住状态，人口导入尚需较长的周期，区域整体形象对项目形象提升有阻碍；2、本案商铺部分由于部分涉及销售，可能造成部分品牌商家（如：KFC等）无法满足基本入住要求；3、作为以专业市场为传统印象的区位，可能会导致部分商家和业主对项目存在理解上误区；4、凯马广场内设商业网点的规划对我项目的运作会造成极大的冲击；5、由于设计存有缺陷，商业盲点较多，商家面临选择时抗性较大；6、周边总商业体量累积和人口之比远远超出国际警戒线0.8的标准，过剩严重。【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告WEAKNESS劣势1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边3OPPORTUNITY机遇1、随着周边几大商业群落的投入使用，区域商业氛围将更加浓厚。长江路沿线商业价值将达到更高的平台；2、苏州城市品位的提升，将直接带动产业链的升级，第三产业将迎来发展大机遇，城市扩容也必将为本案奠定市场地位提供可能和空间；3、目前吴中区、木渎板块内房地产尤其是商业服务类项目的发展还处于起步、方兴未艾的阶段，发展空间较大。对本案而言，空白点就是市场机遇。【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告OPPORTUNITY机遇1、随着周边几大商业群落的投入使41、作为传统的专业市场区域，导致商业服务类物业发展相对滞后，为本案最终定性推广带来盲点：客户在哪里？2、本案南端凯马广场的商业布局对我项目后期执行有很大影响，因此本案未来预期受其实施进度的牵连；3、长江路北端已建成使用的商业街区，主要商点对本案所处区域有较大威胁。4、都市“夜生活”时间段的人流缺失，为商家经营埋下巨大隐患；5、宏观调控、银根紧缩条件下，商家的扩张将受到极大制约。THREATEN威胁【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告1、作为传统的专业市场区域，导致商业服务类物业发展相对滞后，5【三、项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告【三、项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告6专业市场名称总户数苏州高新区科技工业园39家企业索尼、达方电子、富士胶卷等大型公司近30000人专业市场

(1公里与2公里范围之内)区域人口细分1.【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告专业市场名称总户数苏州高新区科技工业园39家企业索尼、达方电7周边规模庞大的专业市场、汽车4S店、木渎创业园、高新科技产业园、私人工业企业等带来大量商务人群，周边流动人口约6万人，是本项目所针对的主要消费群之一。小结【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告周边规模庞大的专业市场、汽车4S店、木渎创业园、高新科技产业8在1公里范围内有苏香名园、山水华城、UP上城、诚和新旅程等四个住宅小区，共计4555户。在1公里与2公里范围之间有君地风华、瀚景天下、万枫家园、新创竹园、世纪花园、新升新苑、飞凡第五街、白领公寓等14个住宅小区，共计16046户。2.住宅Residential【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告在1公里范围内2.住宅Residential【项目定位】福鑫9以每户3人为标准，在2公里范围内共有居住人口5万人，是项目的第二大支撑性消费群。而且，这部分消费群由于居住的稳定性，能为项目的各经营商家带来持续不断的收益。2.住宅Residential小结【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告以每户3人为标准，在2公里范围内共有居住人口5万人，是项目的10在1公里范围内有苏大天平学院、瑞华双语学校、苏州科技工业学校，在学人数约2万人。在1公里与2公里范围之间有新区一中、外国语学校，在学人数共计5万多人。小结：共21个校区，师生人口合计约70000人3.学校Schools【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告在1公里范围内3.学校Schools【项目定位】福鑫长江路商113.学校Schools小结本项目的开发能有效填补学校周边缺乏餐饮、娱乐设施的空白点，满足学生对休闲商业设施、对追逐时尚消费的需求，成为项目辅助的消费群。

【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告3.学校Schools小结本项目的开发能有效填补学校周边缺乏12目前，周边只有江南宝马大厦一幢纯写字楼，目前入住率以达到95％，是前述几大消费人群的补充。4.写字楼Office【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告4.写字楼Office【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划13不同人群组成人口数（人）工业园区30000专业批发市场学校师生70000周边新建社区50000附近原住居民76000合计230000人群群落构成(1-2公里范围内)【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告不同人群组成人口数（人）工业园区30000专业批发市场学校师14区域消费特征分析第一消费群体：目标定位

周边新住区居民;年龄特征 年龄在25－60岁，其中25-40之间的为主力目标消费群;消费力

该类群体具有最强的消费能力，容易接受新的消费观念;消费心理

个人收入影响消费观念，大型品牌商业是吸引他们的主要原因,吸引这部分的消费对本项目的支持最大。第二消费群体：目标定位

周边工作客群;收入状况

年龄在18－45岁;消费力

有固定收入且水平较高，因而消费力较强;消费心理

经历社会磨练，消费趋向成熟，在满足心理虚荣的同时更注重“性价比”，具有习惯性思维和一定品牌忠诚度。消费领域以个人生活、社会交际方面为主，具有固定消费习惯。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告区域消费特征分析第一消费群体：第二消费群体：【项目定位】福鑫15第四消费群体：目标定位

商务性客户;收入状况 年龄在25－60岁;消费力

普遍高于一般客户;消费心理

商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为主，客户比较关注该类设施的规模、品牌、环境及人均消费等因素区域消费特征分析第三消费群体：目标定位 在校求学学生;收入状况

中等偏下水平;消费力

暂无固定收入，消费能力偏低;消费心理

寻求高性价比的餐饮娱乐、零售消费，虽然消费能力有限，但冲动型消费欲望强烈，消费频率高，内心对流行、时尚的追求强烈。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告第四消费群体：区域消费特征分析第三消费群体：【项目定位】福鑫16项目定位项目案名——“长江1号”SLOGAN——“十里长江路，休闲新商业”长江路上NO.1，具有综合性和唯一性的商业根据本项目综合形象，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如下定位：“一站式时尚休闲中心”福鑫长江路商业项目提案策划报告项目定位项目案名——“长江1号”根据本项目综合形象，考虑商业17定位理由区域内缺乏真正的针对青年和商务人士日常交际的场所；主打“餐饮、休闲”有利于直接点中主题，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和影院等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间。（如：家得利、数码影院等）学生为主体的日间性消费和各专业市场商务人群的夜间消费，相互补充，为项目经营、可持续性盈利提供了保障；随着周边社区人口的逐步进驻，将有效的保障项目的运营，届时，本项目将真正成为区域中占主导地位的标志性主题地标。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告定位理由区域内缺乏真正的针对青年和商务人士日常交际的场所；【18人性化配套时尚性人群主题性人群一站式时尚休闲中心主题性中心：作为一个主题独特的地标，吸引半径1-2公里内的目的性消费（商务人士、居民）。人性化配套：为居民提供日常生活的完善配套，作为综合性邻里中心服务于周边。时尚型人群：针对于独有的学生群体，根据其需求塑造时尚、高性价比的消费模式。综合各项条件，建议将本项目商业定位为：一站式时尚休闲中心，其内涵包括：1.0综合定位项目定位福鑫长江路商业项目提案策划报告人性化时尚性主题性一站式主题性中心：作为一个主题独特的地标，19餐饮功能：满足周边社区居民和专业市场人士日常宴请和社交需求；娱功能乐：满足周边学校学生和外来旅居人群日常消磨时间需求；休闲功能：满足新入住居民和商务人群享受和交际需求；零售功能：满足周边居民日常购物、邻里生活配套需求。建议本项目在功能上定义为餐饮、娱乐、休闲、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。餐饮一站式时尚休闲中心零售休闲娱乐2.0功能定位项目定位福鑫长江路商业项目提案策划报告建议本项目在功能上定义为餐饮、娱乐、休闲、零售，注重弥补周20【四、产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【四、产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告21组团联系：由于集中了餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心等配套，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、交叉梯、休憩平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的在购物中体会“休闲、漫步、时尚”的特色。整体设计建议【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告整体设计建议【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告22业态互动：统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；整体划分原则【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告业态互动：统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并23业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心五大主力元素按照3：2：2：2：1的组合比例来执行；餐饮：将约30%的面积时规划用作餐饮，以满足周边大型社区、批发市场林立，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；休闲：将约20%的面积时规划用作休闲，对专业市场起到了商务社交、休憩的补强作用；娱乐：将约20%的面积时规划用作娱乐，针对项目拥有大量学生人群的特点，以“好玩、耐玩、新奇”的特色为日间空窗期带来人气；商业零售：将约20%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积分割为中、小面积引入时尚、年轻态业态，吸引附近高校客群购物要求；邻里中心：将约1

0%规划作日常生活服务业态，满足项目周边社区内居民和专业市场工作人员的日常工作、生活起居需求；整体业态比例【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心五24各区域功能布局建议ACBDEF餐饮、娱乐、零售餐饮、休闲、零售、娱乐、餐饮休闲邻里配套餐饮娱乐零售休闲餐饮娱乐零售餐饮、休闲、娱乐、邻里配套、零售【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告各区域功能布局建议ACBDEF餐饮、餐饮、休闲、餐饮餐饮餐饮25餐饮娱乐休闲零售邻里1层整体业态分布餐饮娱乐休闲零售邻里1层整体业态分布26餐饮零售休闲娱乐邻里2层整体业态分布餐饮零售休闲娱乐邻里2层整体业态分布27邻里娱乐休闲餐饮零售3层整体业态分布邻里娱乐休闲餐饮零售3层整体业态分布28娱乐休闲餐饮零售邻里4层整体业态分布娱乐休闲餐饮零售邻里4层整体业态分布29各区域整体业态配比注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中地下商业面积暂不计入在内。【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告各区域整体业态配比注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中地下30【A区域布局】ProjectAA【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【A区域布局】A【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告31【A区域布局】ProjectOneA区域：沿长江路街面；主要业态：卖场、餐饮、娱乐

；定位理由：最易聚拢人气和吸引人流关注的位置，需要具有一定体量、知名度及契合项目主题的业态来突显项目整体形象

。【产品规划】【A区域布局】【产品规划】321F平面功能划分2F平面功能划分量贩KTV3F平面功能划分2F平面功能划分快餐超市卖场主题餐厅零售简餐快餐量贩KTV主题餐厅简餐福鑫长江路商业项目提案策划报告1F平面功能划分2F平面功能划分量贩KTV3F平面功能划分233【A区域业态布局详列】ProjectA【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【A区域业态布局详列】ProjectA【产品规划】福鑫长江34【B区域布局】ProjectBB【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【B区域布局】B【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告35【B区域布局】ProjectBB区域：沿长园路街面;主要业态：餐饮、零售、休闲

；定位理由：直面江南汽配城和宝马大厦，可充分满足商务人士社交、消闲需求，同时沿长园路街面可作时尚服饰的展示；

【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【B区域布局】【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告36简餐1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分4F平面功能划分休闲KTV主题餐厅主题餐厅KTV休闲茶室茶室休闲零售零售简餐快餐主题餐厅零售零售快餐福鑫长江路商业项目提案策划报告简餐1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分4F平面37【B区域业态布局详列】ProjectB【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【B区域业态布局详列】ProjectB【产品规划】福鑫长江38【C区域布局】ProjectCC【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【C区域布局】C【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告39【C区域布局】ProjectOneC区域：北侧邻天平学校街面；主要业态：餐饮、娱乐、配套

；定位理由：邻近天平学校及住宅区，考虑设置邻里及学员配套性质的商业，在为周边社区补强的同时又削弱了先天阴面的商业抗性，适合目的性较强的私密型消费业态经营

；【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【C区域布局】C区域：北侧邻天平学校街面；【产品规划】福鑫40量贩式茶楼1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分网吧邻里配套邻里配套餐饮零售餐饮量贩式茶楼主题餐厅自助餐厅网吧餐饮网吧休闲休闲网吧福鑫长江路商业项目提案策划报告量贩式茶楼1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分网41【C区域业态布局详列】ProjectC【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【C区域业态布局详列】ProjectC【产品规划】福鑫长江42【D区域布局】ProjectDD【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【D区域布局】D【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告43【D区域布局】ProjectDD区域：西侧内街面；主要业态：餐饮（小吃）、休闲、零售

；定位理由：利用开放式内庭的特点，形成半露天小吃广场，在吸引人流的同时带动近端时尚消费，同时塑造娱乐天地，相对不易受人流量的制约；【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【D区域布局】【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告44零售零售1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分零售娱乐娱乐娱乐娱乐零售小吃小吃零售小吃零售娱乐零售福鑫长江路商业项目提案策划报告零售零售1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分零娱45【D区域业态布局详列】ProjectD【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【D区域业态布局详列】ProjectD【产品规划】福鑫长江46【E区域布局】ProjectEE【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【E区域布局】E【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告47【E区域布局】ProjectEE区域：东侧内街面；主要业态：娱乐、零售

；定位理由：在相对偏远、封闭内部区域打造特色化影音天地，可解决由于内部不可见空间偏多而造成的局部冷落现象，同时大大延长逗留时间；【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【E区域布局】【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告48零售1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分小吃广场小吃广场零售零售小吃广场零售小吃小吃邻里娱乐邻里娱乐娱乐休闲娱乐福鑫长江路商业项目提案策划报告零售1F平面功能划分2F平面功能划分3F平面功能划分小吃广场49【E区域业态布局详列】ProjectE【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【E区域业态布局详列】ProjectE【产品规划】福鑫长江50凯马广场总开发面积1500亩，主要集中30个汽车经销商，两家专业汽车美容装璜店。2006年全年凯马广场各汽车4S店汽车销售量达到了10000余辆，销售额约14亿元；2007年全年凯马广场各汽车4S店汽车销量达到了16000余辆，销售额达到24亿元，比06年增长了78%；预计08年汽车贸易达到35亿元。江南汽配城占地83亩，共可容纳300户商家。由杭州浙江汽配城统一开发管理，以“专业的人，做专业的事，办专业的市场”为指导理念，致力于打造苏州首家汽配集散中心，建设一个有形与无形市场相结合的现代汽配物流市场。

周边市场发展状况专业市场

(1公里范围内)凯马广场江南汽配城长江路以东的苏福路有大量各种类型的专业市场，如：中胜钢材市场、马庄石材市场、港隆装修市场、东吴国际品牌城、华鹏装饰市场、苏福路地板木材市场、大江南装饰城。各类专业市场【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告凯马广场总开发面积1500亩，主要集中30个汽车经销商，两家51项目SWOT分析1、本案位于交通条件较为便捷的长江路沿线，交通方便；2、本案体量适中，通过各业态科学比例的搭配，既可以做到快速消化，同时可以通过产品的组合抵抗市场变化带来的风险因素。提供定向型城市商业服务功能创造出区别于市场上同区域现有商业体系的独特差异性；3、区域内破冰产品构筑将充分抓做市场真空需求；4、结合城市整体规划提供泛地区性服务，可以为项目带来更高的附加值，为拔高价格增加系数；5、同周边项目相比，拥有大面积露天中庭的优越环境，只此一家。STRENGTH优势【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告项目SWOT分析1、本案位于交通条件较为便捷的长江路沿线，交52WEAKNESS劣势1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边虽已建成并规划中有大型住宅小区和高品质社区但实际仅有苏香和山水两大社区处于部分入住状态，人口导入尚需较长的周期，区域整体形象对项目形象提升有阻碍；2、本案商铺部分由于部分涉及销售，可能造成部分品牌商家（如：KFC等）无法满足基本入住要求；3、作为以专业市场为传统印象的区位，可能会导致部分商家和业主对项目存在理解上误区；4、凯马广场内设商业网点的规划对我项目的运作会造成极大的冲击；5、由于设计存有缺陷，商业盲点较多，商家面临选择时抗性较大；6、周边总商业体量累积和人口之比远远超出国际警戒线0.8的标准，过剩严重。【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告WEAKNESS劣势1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边53OPPORTUNITY机遇1、随着周边几大商业群落的投入使用，区域商业氛围将更加浓厚。长江路沿线商业价值将达到更高的平台；2、苏州城市品位的提升，将直接带动产业链的升级，第三产业将迎来发展大机遇，城市扩容也必将为本案奠定市场地位提供可能和空间；3、目前吴中区、木渎板块内房地产尤其是商业服务类项目的发展还处于起步、方兴未艾的阶段，发展空间较大。对本案而言，空白点就是市场机遇。【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告OPPORTUNITY机遇1、随着周边几大商业群落的投入使541、作为传统的专业市场区域，导致商业服务类物业发展相对滞后，为本案最终定性推广带来盲点：客户在哪里？2、本案南端凯马广场的商业布局对我项目后期执行有很大影响，因此本案未来预期受其实施进度的牵连；3、长江路北端已建成使用的商业街区，主要商点对本案所处区域有较大威胁。4、都市“夜生活”时间段的人流缺失，为商家经营埋下巨大隐患；5、宏观调控、银根紧缩条件下，商家的扩张将受到极大制约。THREATEN威胁【项目综述】福鑫长江路商业项目提案策划报告1、作为传统的专业市场区域，导致商业服务类物业发展相对滞后，55【三、项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告【三、项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告56专业市场名称总户数苏州高新区科技工业园39家企业索尼、达方电子、富士胶卷等大型公司近30000人专业市场

(1公里与2公里范围之内)区域人口细分1.【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告专业市场名称总户数苏州高新区科技工业园39家企业索尼、达方电57周边规模庞大的专业市场、汽车4S店、木渎创业园、高新科技产业园、私人工业企业等带来大量商务人群，周边流动人口约6万人，是本项目所针对的主要消费群之一。小结【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告周边规模庞大的专业市场、汽车4S店、木渎创业园、高新科技产业58在1公里范围内有苏香名园、山水华城、UP上城、诚和新旅程等四个住宅小区，共计4555户。在1公里与2公里范围之间有君地风华、瀚景天下、万枫家园、新创竹园、世纪花园、新升新苑、飞凡第五街、白领公寓等14个住宅小区，共计16046户。2.住宅Residential【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告在1公里范围内2.住宅Residential【项目定位】福鑫59以每户3人为标准，在2公里范围内共有居住人口5万人，是项目的第二大支撑性消费群。而且，这部分消费群由于居住的稳定性，能为项目的各经营商家带来持续不断的收益。2.住宅Residential小结【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告以每户3人为标准，在2公里范围内共有居住人口5万人，是项目的60在1公里范围内有苏大天平学院、瑞华双语学校、苏州科技工业学校，在学人数约2万人。在1公里与2公里范围之间有新区一中、外国语学校，在学人数共计5万多人。小结：共21个校区，师生人口合计约70000人3.学校Schools【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告在1公里范围内3.学校Schools【项目定位】福鑫长江路商613.学校Schools小结本项目的开发能有效填补学校周边缺乏餐饮、娱乐设施的空白点，满足学生对休闲商业设施、对追逐时尚消费的需求，成为项目辅助的消费群。

【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告3.学校Schools小结本项目的开发能有效填补学校周边缺乏62目前，周边只有江南宝马大厦一幢纯写字楼，目前入住率以达到95％，是前述几大消费人群的补充。4.写字楼Office【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告4.写字楼Office【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划63不同人群组成人口数（人）工业园区30000专业批发市场学校师生70000周边新建社区50000附近原住居民76000合计230000人群群落构成(1-2公里范围内)【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告不同人群组成人口数（人）工业园区30000专业批发市场学校师64区域消费特征分析第一消费群体：目标定位

周边新住区居民;年龄特征 年龄在25－60岁，其中25-40之间的为主力目标消费群;消费力

该类群体具有最强的消费能力，容易接受新的消费观念;消费心理

个人收入影响消费观念，大型品牌商业是吸引他们的主要原因,吸引这部分的消费对本项目的支持最大。第二消费群体：目标定位

周边工作客群;收入状况

年龄在18－45岁;消费力

有固定收入且水平较高，因而消费力较强;消费心理

经历社会磨练，消费趋向成熟，在满足心理虚荣的同时更注重“性价比”，具有习惯性思维和一定品牌忠诚度。消费领域以个人生活、社会交际方面为主，具有固定消费习惯。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告区域消费特征分析第一消费群体：第二消费群体：【项目定位】福鑫65第四消费群体：目标定位

商务性客户;收入状况 年龄在25－60岁;消费力

普遍高于一般客户;消费心理

商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为主，客户比较关注该类设施的规模、品牌、环境及人均消费等因素区域消费特征分析第三消费群体：目标定位 在校求学学生;收入状况

中等偏下水平;消费力

暂无固定收入，消费能力偏低;消费心理

寻求高性价比的餐饮娱乐、零售消费，虽然消费能力有限，但冲动型消费欲望强烈，消费频率高，内心对流行、时尚的追求强烈。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告第四消费群体：区域消费特征分析第三消费群体：【项目定位】福鑫66项目定位项目案名——“长江1号”SLOGAN——“十里长江路，休闲新商业”长江路上NO.1，具有综合性和唯一性的商业根据本项目综合形象，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如下定位：“一站式时尚休闲中心”福鑫长江路商业项目提案策划报告项目定位项目案名——“长江1号”根据本项目综合形象，考虑商业67定位理由区域内缺乏真正的针对青年和商务人士日常交际的场所；主打“餐饮、休闲”有利于直接点中主题，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和影院等主题鲜明定位能有效地吸引区域外人流，同时大大延长人流停驻时间。（如：家得利、数码影院等）学生为主体的日间性消费和各专业市场商务人群的夜间消费，相互补充，为项目经营、可持续性盈利提供了保障；随着周边社区人口的逐步进驻，将有效的保障项目的运营，届时，本项目将真正成为区域中占主导地位的标志性主题地标。【项目定位】福鑫长江路商业项目提案策划报告定位理由区域内缺乏真正的针对青年和商务人士日常交际的场所；【68人性化配套时尚性人群主题性人群一站式时尚休闲中心主题性中心：作为一个主题独特的地标，吸引半径1-2公里内的目的性消费（商务人士、居民）。人性化配套：为居民提供日常生活的完善配套，作为综合性邻里中心服务于周边。时尚型人群：针对于独有的学生群体，根据其需求塑造时尚、高性价比的消费模式。综合各项条件，建议将本项目商业定位为：一站式时尚休闲中心，其内涵包括：1.0综合定位项目定位福鑫长江路商业项目提案策划报告人性化时尚性主题性一站式主题性中心：作为一个主题独特的地标，69餐饮功能：满足周边社区居民和专业市场人士日常宴请和社交需求；娱功能乐：满足周边学校学生和外来旅居人群日常消磨时间需求；休闲功能：满足新入住居民和商务人群享受和交际需求；零售功能：满足周边居民日常购物、邻里生活配套需求。建议本项目在功能上定义为餐饮、娱乐、休闲、零售，注重弥补周边商业不足，形成业态上的错位优势。餐饮一站式时尚休闲中心零售休闲娱乐2.0功能定位项目定位福鑫长江路商业项目提案策划报告建议本项目在功能上定义为餐饮、娱乐、休闲、零售，注重弥补周70【四、产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【四、产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告71组团联系：由于集中了餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心等配套，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、交叉梯、休憩平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的在购物中体会“休闲、漫步、时尚”的特色。整体设计建议【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告整体设计建议【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告72业态互动：统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；整体划分原则【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告业态互动：统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并73业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心五大主力元素按照3：2：2：2：1的组合比例来执行；餐饮：将约30%的面积时规划用作餐饮，以满足周边大型社区、批发市场林立，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；休闲：将约20%的面积时规划用作休闲，对专业市场起到了商务社交、休憩的补强作用；娱乐：将约20%的面积时规划用作娱乐，针对项目拥有大量学生人群的特点，以“好玩、耐玩、新奇”的特色为日间空窗期带来人气；商业零售：将约20%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积分割为中、小面积引入时尚、年轻态业态，吸引附近高校客群购物要求；邻里中心：将约1

0%规划作日常生活服务业态，满足项目周边社区内居民和专业市场工作人员的日常工作、生活起居需求；整体业态比例【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告业态比例：建议项目整体根据餐饮、休闲、娱乐、零售、邻里中心五74各区域功能布局建议ACBDEF餐饮、娱乐、零售餐饮、休闲、零售、娱乐、餐饮休闲邻里配套餐饮娱乐零售休闲餐饮娱乐零售餐饮、休闲、娱乐、邻里配套、零售【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告各区域功能布局建议ACBDEF餐饮、餐饮、休闲、餐饮餐饮餐饮75餐饮娱乐休闲零售邻里1层整体业态分布餐饮娱乐休闲零售邻里1层整体业态分布76餐饮零售休闲娱乐邻里2层整体业态分布餐饮零售休闲娱乐邻里2层整体业态分布77邻里娱乐休闲餐饮零售3层整体业态分布邻里娱乐休闲餐饮零售3层整体业态分布78娱乐休闲餐饮零售邻里4层整体业态分布娱乐休闲餐饮零售邻里4层整体业态分布79各区域整体业态配比注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中地下商业面积暂不计入在内。【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告各区域整体业态配比注：以上比例经过四舍五入取近似值，其中地下80【A区域布局】ProjectAA【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【A区域布局】A【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告81【A区域布局】ProjectOneA区域：沿长江路街面；主要业态：卖场、餐饮、娱乐

；定位理由：最易聚拢人气和吸引人流关注的位置，需要具有一定体量、知名度及契合项目主题的业态来突显项目整体形象

。【产品规划】【A区域布局】【产品规划】821F平面功能划分2F平面功能划分量贩KTV3F平面功能划分2F平面功能划分快餐超市卖场主题餐厅零售简餐快餐量贩KTV主题餐厅简餐福鑫长江路商业项目提案策划报告1F平面功能划分2F平面功能划分量贩KTV3F平面功能划分283【A区域业态布局详列】ProjectA【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【A区域业态布局详列】ProjectA【产品规划】福鑫长江84【B区域布局】ProjectBB【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告【B区域布局】B【产品规划】福鑫长江路商业项目提案策划报告85【B区域布局】ProjectBB区域：沿长园路街面;主要业态：餐饮、零售、休闲