浅谈文旅地产战略策划分析（共9）

1、浅谈文旅地产战略与策划分析一、文旅时代的新特征做任何事情，首先要了解我们正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。那么，怎么解读这个文旅时代呢？工作室认为新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征：1、一个潮潮流：大大休闲的的潮流根据国际经经验，人人均GDDP进入入10000美金金以后，真真正意义义上的旅旅游才开开始，随随之而来来的，是是一个全全民观光光旅游的的浪潮。当当人均GGDP突突破30000美美金时，大大众观光光旅游开开始向休休闲、体体验旅游游转型。而而人均GGDP超超过50000美美

2、金标志志着进入入休闲旅旅游全面面爆发、体体验旅游游蓬勃发发展的新新时代。到今天，220133年中国国的人均均GDPP已经达达到66600美美金，到到目前均均有不断断增涨的的势头，全新的体验旅游时代正扑面而来，我把这个时代称为“吃饱了撑的时代，玩出来的产业”，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。在这股休闲闲浪潮下下，围绕绕着体育育、旅游游、休闲闲、文化化等巨大大的产业业链释放放出了巨巨大的消消费力。我我们总结结了休闲闲产品的的七种主主要形态态，包括括：主题题度假酒酒店、休休闲运动动、邮轮轮游艇、娱娱乐活动动、养生生产品、

3、餐餐饮产品品和文化化产品。2、两个对对流：内内外对流流、城乡乡对流三十年前的的中国以以生产为为核心，两两头在外外；三十十年后将将以消费费为驱动动，市场场在国内内，消费费在国内内。在休休闲经济济扑面而而来的大大潮中，我我们注意意到两个个现象。第一个叫内内外对流流：一方方面是国国内游客客、开发发者的海海外考察察、访问问、旅游游，现在在国内许许多企业业已经不不满足于于自己的的认识而而积极地地去世界界各地进进行全球球抓药；另一方方面国外外相关机机构积极极进入广广阔的中中国市场场，促进进国内国国外在休休闲产业业、休闲闲产品、休休闲服务务的开发发、互动动、合作作。我记得一个个叫王志志纲工作作室，一个抓抓药

4、的，很注重全球抓药，比如今年我们又去了欧洲，主要为航空产业、健康产业和环保产业这三个中国未来的消费热点进行一次国际的咨询和采药。第二个叫城城乡对流流，即新新型城镇镇化：乡乡村的人人渴望都都市现代代生活，都都市人又又想逃离离到山清清水秀的的乡村生生活。这这其中我我们认为为城市反反哺农村村是真正正推动新新型城镇镇化的核核心，都都市人在在享受乡乡村生活活的同时时把城市市文明带带入和植植入乡村村，推动动都市文文明和乡乡村文明明的结合合。今天天在乡村村形成了了五股返返乡力量量，包括括：返乡乡农民、返返乡创业业者、本本土企业业、都市市小资和和富豪，当当他们带带着新的的眼光和和资本回回到乡村村，乡村村旅游和

5、和休闲产产业的开开发面临临新的变变革。3、三个需需求：生生态、文文化、健健康文旅地产的的开发必必须要满满足三个个需求。第第一个是是生态的的需求。第第二个是是文化的的需求，我我认为现现今的文文化呈现现出主流流化、高高科技化化、大众众化和全全球化的的特征，要要满足文文化的需需要，项项目需要要经历从从传承文文化到创创造文化化、从创创造文化化到消费费文化、从从消费文文化到升升华文化化三个过过程的轮轮回。第第三个是是健康的的需要。所以，当休休闲浪潮潮、新型型城镇、地地产转型型、打造造文化软软实力、经经济提质质增效、美美丽中国国梦等诸诸多因素素的巧妙妙碰撞，文文旅地产产成为了了其中一一个独特特而重要要的抓

6、手手。天时时、地利利、人和和均已具具备，文文化旅游游地产迎迎来了自自身发展展的机遇遇期。但是，文旅旅地产有有两大开开发难点点：首先，必须须要有大大的资金金投入，这这是一个个“大投入入大产出出、中投投入小产产出、小小投入无无产出“的领域域；其次次，商业业模式的的设计和和品牌的的塑造，一一个成功功的旅游游地产商商必须打打造出独独特性的的旅游产产品，塑塑造获取取优惠资资源的企企业和产产品品牌牌，形成成可持续续发展的的运营模模式。我们现在看看到国内内旅游地地产的发发展还处处在一个个初期阶阶段，与与国际上上有很大大差距，大大致表现现在四个个方面：旅游主主导特点点、产品品多元特特点、长长线经营营特点、市市

7、场广泛泛特点。这这种比较较的意义义在于感感受差异异及意识识问题，并并不是说说什么都都需要跟跟国外一一致。我认为：文文旅地产产的本质质是为人人们提供供一种全全新的生生活方式式。“全新”体现在在六个方方面：aa、良好的的生态环环境b、完善善的休闲闲配套cc、独特特的文化化主题dd、多元元的人群群组合ee、组团团式的结结构f、独特特的生活活方式。二、文旅时时代的六六大商机机结合工作室室的实践践和探索索，我们们认为文文旅新时时代应关关注六大大重要商商机：1、综合文文旅新区区综合文旅新新区一般般位于文文化厚重重的古城城外围或或周边，以以疏解城城市人口口、产业业和交通通，既可可实现对对古城的的腾笼换换鸟，

8、又又提供全全新的文文化展现现平台，形形成规模模庞大、功功能复合合的综合合性文旅旅新区，如如西安曲曲江文旅旅新城、丽丽江祥和和丽城、曲曲阜文化化经济特特区、洛洛阳国际际文化旅旅游名城城等。2、文化商商业地产产文化商业地地产是以以商业为为核心，以以产业、居居住、生生态为支支撑，融融入文化化主题，塑塑造地域域特色，利利用商业业的外向向性、集集聚性，凸凸显其作作为文化化舞台和和窗口的的性质特特点。今今天常规规性的商商业已经经缺乏吸吸引力，人人们更愿愿意去具具有文化化性、娱娱乐性和和休闲性性的商业业区，不不仅为吃吃住行，更更多是为为了在游游购娱的的过程中中感受愉愉悦、放放松和独独特的体体验。工工作室典典

9、型案例例有西安安大唐西西市、西西双版纳纳告庄西西双景商商旅主题题小镇、景景德镇CCHINNA坊等等。3、文化娱娱乐地产产文化娱乐的的发展与与现代都都市人追追求放松松，释放放压力的的生活需需求有直直接关系系，文化化娱乐地地产的开开发除了了利用现现代新型型的娱乐乐设备、娱娱乐方式式外，很很重要的的一点就就是要结结合地域域文化。工工作室案案例有西西安大唐唐芙蓉园园、珠海海南方影影视基地地等。4、健康养养生地产产健康是人类类永恒的的追求，近近年来亚亚健康问问题越来来越严重重，清新新的空气气、干净净的山水水、静谧谧的环境境逐渐成成为财智智人士首首选的修修养之地地。健康康养生是是一个非非常大的的、但是是也

10、是非非常值得得做的、更更是大家家都非常常关注的的课题，我我认为狮狮子湖在在这方面面做到了了国内最最好。工工作室在在这方面面的案例例有昆明明十里云云岭项目目、洛阳阳龙门西西山文化化养生项项目等。5、乡村休休闲地产产以新型城镇镇化为契契机，以以城乡统统筹协调调发展为为思路，乡乡村休闲闲旅游正正在引领领新一轮轮的“资本下下乡”，许多多老板在在城市打打拼以后后现在要要回归做做一些发发展。这这方面工工作室这这一两年年介入较较多，我我们的案案例有成成都三圣圣花乡、巴巴南锦绣绣乡村旅旅游度假假区、西西晃山休休闲度假假区等。6、综合度度假地产产以生态为基基石，在在大型综综合旅游游度假区区的开发发方面，工工作室

11、也也进行的的相当多多的探索索，包括括与万达达、龙湖湖、蓝光光、颐杰杰鸿泰等等公司的的合作，正正是有了了企业的的大手笔笔投资，让让我们的的策划成成为看得得见摸得得着的成成果。具具体的案案例如龙龙湖山海海湖、清清远狮子子湖国际际旅游度度假区、万万达长白白山国际际旅游度度假区、四四川峨秀秀湖国际际度假区区等。我认为：所所有成功功的房地地产企业业在战略略上总是是超前的的，而王王志纲工工作室的的作用就就是为企企业提供供具有战战略性、前前瞻性、创创造性的的判断和和价值。三、文旅时时代的战战略突破破那么，如何何抢占文文旅产业业先机，文文旅产业业如何与与地产结结合，工工作室是是又是怎怎么帮助助企业项项目战略略

12、策略落落地的呢呢？我想想与大家家分享王王志纲工工作室“1123445”方方法论：1、一枝独独秀：找找魂“找魂“就就是寻找找一个项项目的核核心竞争争力和战战略方向向，基于于城市高高度、文文化高度度、生态态高度的的结合，寻寻找项目目最长的的长板。找找魂不是是提缺乏乏支撑的的庞大概概念，也也不是提提另类而而缺少内内容的概概念。找找魂的关关键是打打通四度度，即“定位有有高度，功功能有广广度，产产品创新新有深度度，和所所有元素素要建立立关联度度”。比如我们做做版纳要要站在区区域的高高度，做做大唐西西市要站站在文化化的高度度，做长长白山要要找生态态的高度度。从战战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要

13、找到自己的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里?个性在哪里里?核心竞竞争力在在哪里?可持续续发展依依凭的东东西在哪哪里?项目才才有了唯唯一性、排排他性、权权威性的的东西，就就是必须须要找到到项目一一个的“魂”。这种种找魂的的能力正正是王志志纲工作作室的核核心能力力之一。2、两场统统筹：市市场+官场任何开发企企业必须须首先“下接市市场”，结合合自身条条件和项项目的现现实基础础，在积积极相关关项目先先进开经经验式的的同时，寻寻找适合合的开发发产品、业业态配置置、开发发模式、资资源整合合，开创创自身的的文旅开开发运营营模式；其次“上通官官场”，在今今天中国国做企业业，不光光是要懂懂市场，还还要

14、懂官官场，要要关注政政治，要要发挥政政府的全全局把控控和宏观观调控能能力，内内外一起起发力，为为文旅项项目的发发展保驾驾护航并并提供相相应支持持，包括括规划、土土地、交交通、市市政、税税收、专专项资金金、旅游游营销等等支持。跳跳好“市长”和“市场”双人舞舞，搭建建“政府”与“企业/投资者者” 合作作桥梁。3、三力决决策：心心力+能力+实力文旅地产的的开发是是一个综综合的系系统工程程，无论论政府、企企业在招招商和寻寻找合作作伙伴，还还是要进进入文旅旅地产的的企业，必必须要具具备“三力”，即“心力、能能力、实实力”三方面面的支撑撑力。心心力方面面，要判判断对文文旅地产产的开发发到底是是将旅游游地产

15、作作为企业业未来中中长期发发展战略略的战略略型，还还是在适适合做旅旅游地产产的项目目时尝试试做旅游游地产的的策略型型，还是是以旅游游地产概概念谋求求在拿地地和销售售的利益益的投机机型。其次，随着着消费者者口味的的不断提提高，打打造一个个成功的的休闲产产品光有有钱是不不够的，还还必须有有打造精精品的能能力，必必须要懂懂这个行行道，要要有做精精细产品品的能力力；同时时在有明明确的战战略方向向的同时时，具备备一流的的操作能能力，包包括执行行力和整整合全球球资源的的能力。另另外，今今天做旅旅游项目目都必须须有相当当大的投投入，有有没有持持续的投投资能力力是关键键，所以以企业必必须要有有相当的的实力。4

16、、四划推推进：谋谋划、策策划、规规划、计计划先规划后建建设已经经成为地地产开发发的行业业标准和和规定动动作。但但很多项项目的失失败恰恰恰是因为为策划的的缺位，缺缺少一枝枝独秀的的找魂、两两场结合合的统筹筹、三力力要素的的研判。我认为项目目的标准准流程应应该具备备四个阶阶段，即即：谋划划、策划划、规划划、计划划。首先先，文旅旅项目的的开发，要要有政府府和企业业的前期期谋划，通通过眼观观六路，耳耳听八方方，对企企业特点点、项目目特点进进行基础础情况的的了解，形形成项目目开发必必要的前前期准备备。其次，通过过专业的的策划机机构，按按照承上上启发，左左右逢源源的思路路，充分分发挥变变压器的的转换效效应

17、，拿拿出一个个科学的的市场分分析调研研及策划划方案，指指导项目目规划和和设计运运营；策策划主要要解决“定方向向、定功功能、定定引擎、定定特色、定定模式”五大问问题，从从而大幅幅度提升升项目在在政府、市市场方面面的关注注和吸引引，塑造造企业良良好口碑碑和品牌牌效应。接下来是通通过规划划对策划划既定的的思路进进行定量量化，将将产品按按照专业业的技术术规范和和要求，进进行空间间落地和和设计，有有了策划划之后，这这时的规规划就有有神了，有有魂了，有有个性化化了。最后是计划划，通过过前三划划之后，整整合投资资者，实实现资源源的有效效整合和和项目的的快速推推动，拟拟定具体体工作计计划，把把这个“魂”具体落

18、落实下去去，推动动下去，最最大限度度地来规规避蛮干干和同质质化的问问题。5、五位一一体：概概念为王王、休闲闲为体、文文化为魂魂、产业业为链、整整合为网网一个成功的的文旅地地产项目目，往往往都必须须具备这这五个因因素，通通过它们们的有机机结合，既既保证项项目的近近期的成成功，又又可以获获得持续续的发展展。第一一，概念念为王，通通过对生生态、文文态、业业态、形形态的提提炼，凝凝练形成成项目和和产品的的独特概概念，成成为核心心新引力力。第二，休闲闲为体，不不同于常常规地产产，文旅旅地产需需要配置置大量的的休闲设设施，营营造休闲闲的环境境和氛围围，成为为让游客客呆得下下、呆的的久的主主要法宝宝。第三三，文化化为魂，文文化是点点亮旅游游地产的的灵魂，通通过文化化符号、文文化演艺艺、文化化特色的的体验，为为文旅地地产形成成独特的的标签。第四，产业业为链，通通过“销售住住宅+经营商商业+游客活活动的业业态共生生、人群群共享，形形成完善善的