某某项目价格定位报告

1、佛山城南南某项目目整 体 价 格格 定 位 及及 各 期 价价 格 目 标标一整体体价格定定位1佛山山城南某某项目概概况佛山城南南某项目目位于佛佛山市城城东南湾湾梁路，邻近美美丽的东东平河。小区占占地155万平方方米，总总建筑面面积约222万平平方米，容积率率1.65，绿化率率达533%，首首层全架架空，由由1088座多层层和小高高层住宅宅组成，共计114688户。2定价价日期：20002年99月3价格格类型：市场买买卖价格格4定价价过程：1）收集集市场资资料：在对城南南片区的的数个楼楼盘实例例进行筛筛选、整整理、分分析后，选取丽丽日豪庭庭、山水水居及湖湖景湾三三个项目目作为比比较实例例。具体

2、体情况见见下表：项目名称称丽日豪庭庭山水居湖景湾比较单位位瑞日丽居居、朗日日丽居旭日丽居居、晓日日丽居3-177#现已推出出的多层层单位坐落位置置大福南路路与魁奇奇路交汇处(绿景二二区)绿景路与与汾江南南路交汇处(文化广广场)湖景路（荷苞湖湖）所处地区区城南魁奇奇路以北北城南魁奇奇路以北北城东南魁魁奇路以以北用途住宅住宅住宅产品类型型多层、小小高层各各一半主力为中中高层多层交易方式式市场买卖卖市场买卖卖市场买卖卖小区规模模23万平平方米13万平平方米12.55万平方方米均价38000元/平平方米39000元/平平方米34000元/平平方米开发商佛山锦月月房地产产开发有有限公司司佛山鸿基基房地产

3、产发展有有限公司司佛山石湾湾恒基实实业发展展有限公公司容积率1.92.52.12）交易易情况修修正虽然这几几个项目目都采取取面向市市场，直直接买卖卖，但从从销售情情况看，山水居居的销售售速度更更快，销销售业绩绩也更为为理想，而丽日日豪庭及及湖景湾湾的销售售速度较较为平常常，我们们将丽日日豪庭的的交易修修正系数数定为1100/1011、山水水居的交交易修正正系数定定为1000/1100，湖景湾湾的交易易修正系系数定为为1000/1000。3）区域域因素修修正比较因素素某项目(东平河河)丽日豪庭庭(绿景二二区)山水居(文化广广场)湖景湾（荷苞湖湖）距市中心心距离20232220.55周边自然然环境

4、15131314.55周边社会会环境15181816周边生活活配套1012.551210交通条件件10121210市政基础础设施10111110教育、社社会福利利设施1011.551110.55两年内发发展前景景101111.5510.55总计100112110.5102通过上表表分析，丽日豪豪庭、山山水居、湖景湾湾的区域域因素修修正系数数分别为为：1000/1112、1000/1110.5、1100/1022。4）产品品规划设设计情况况修正比较因素素某项目丽日豪庭庭山水居湖景湾户型设计计3028.552828园林规划划30272928.55配套设施施20201920外立面1099.59.5物

5、业管理理109.59.59.5总计10093.559595.55据此，丽丽日豪庭庭、山水水居、湖湖景湾的的产品规规划修正正系数分分别为：1000/933.5、1000/995、1000/995.5。5）产品品类型修修正丽日豪庭庭与本项项目结构构形式一一致，多多层与小小高层住住宅各占占约一半半，而山山水居的的结构形形式全为为中高层层，对应应售价应应略微偏偏高，湖湖景湾主主要为多多层，故故考虑多多层与小小高层的的价格差差别（一一般相差差5%），我们们对其价价格修正正为：丽丽日豪庭庭1000/1000，山山水居1100/1033，湖景景湾1000/999。6）市场场宣传推推广修正正考察这三三个项目目

6、的市场场推广情情况，我我们将各各项目的的宣传推推广修正正系数定定为：丽丽日豪庭庭1000/1000，山山水居1100/99.5，湖湖景湾1100/1011。7）交易易时期修修正我们的考考察是以以九月份份的市场场以及当当时各项项目情况况为基础础，考察察时丽日日豪庭及及山水居居都基本本上为现现楼，而而湖景湾湾与本项项目一样样都是远远期楼花花，考虑虑到现楼楼与楼花花的价差差因素（一般现现楼要比比楼花价价格高55%左右右，比平平均实现现价格要要高2.5%左左右），我们对对其价格格修正为为：丽日日豪庭1100/1022，山水水居1000/1102，湖景湾湾1000/988。项目丽日豪庭庭山水居湖景湾修正

7、系数数100/1022100/1022100/988）总结结诸因素修修正后，列表如如下：项目丽日豪庭庭山水居湖景湾交易价格格38000元/MM239000元/MM234000元/MM2交易情况况修正100/1011100/100100/100区域因素素修正100/1122100/1100.5100/102产品规划划设计修修正100/93.5100/95100/95.5产品类型型修正100/1000100/1033100/99市场宣传传推广修修正100/1000100/99.5100/101交易时期期修正100/1022100/1022100/98修正后价价格35222元/MM235544元/M

8、M235622元/MM2对上表四四个项目目修正后后的价格格进行综综合：简单算术术平均综综合某项目单单价 =（35522+35554+335622）3= 35546(元/MM2) 加权算术术平均综综合由于湖景景湾与本本项目地地理位置置、推出出时间、产品类类型相似似性更强强，可考考虑给予予50%的权数数，丽日日豪庭和和山水居居各给予予30%和200%的权权数。则则：某项目单单价 = 3552230%+3555420%+3556250% = 335488 (元/MM2) 可见，两种计计算方法法得出的的结果基基本接近近。5定价价结论根据以上上分析与与综合，我司确确定某项项目的最最终实现现均价可可定为3

9、35500元/MM2左右。当然，在项目目推广销销售过程程中，我我们还应应密切关关注市场场，根据据具体的的市场变变化情况况对此价价格进行行调整，但这种种调整必必须是在在维护开开发商利利益、同同时又不不影响销销售业绩绩的基础础上所做做的小幅幅调整。注：以上上定价过过程是在在假定某某项目与与其它项项目在使使用率及及物业管管理费水水平基本本相当的的基础上上所做出出的评估估。若本本项目二二三四期期使用率率仍然偏偏低或管管理费水水平远远远超出其其它项目目，则此此定价结结论需要要重新评评估。二各期期价格目目标一期：住住宅总面面积约33.2万万平方米米（不含含3#、4#），权重重14.81%二期：住住宅总面面

10、积约88.4万万平方米米（含33#、44#）, 权重重38.89%三期：住住宅总面面积约55万平方方米, 权重223.115%四期：住住宅总面面积约55万平方方米, 权重223.115%1横向向价差（同一时时段推出出各栋楼楼宇，由由于自身身品质差差异造成成的价格格差别）推盘顺序序1期2期3期4期园林景观观（400）3839.553737外围视野野（400）3939.553738噪音（110）9.59.51010朝向（110）101099合计96.5598.559394横向价差差（元/MM2）+20+65-70-45权重14.881%38.889%23.115%23.115%加权求和和约等于零零

11、2纵向向差别（不同时时段推出出不同楼楼宇，由由于销售售目的不不同、工工程进度度造成的的客户信信心不同同、品牌牌认知程程度不同同造成的的价格差差别）1期以追追求销售售率及创创品牌为为根本目目的，加加上同时时缺乏硬硬件支撑撑和品牌牌号召力力，建议议以相对对较对价价格面市市；2期推出出时硬件件设施（园林、建筑、会所等等）基本本具备，且1期期已打下下良好基基础，建建议以追追求价值值最大化化为根本本目标；3期推出出时已有有相当的的品牌号号召力和和支持客客户群体体，价格格可进一一步走高高；4期推出出时应尽尽快扫尾尾，为开开展下一一个项目目腾出人人财物，价格可可与3期期持平。推盘顺序序1期2期3期4期推售时间间20022年100月20033年5月月20044年4月月20044年100月纵向价差差（元/MM2）-1300-10+50+50权