10-东莞-皇庭壹号公馆-皇庭壹号公馆价格制定说明

1、皇庭壹號公馆价钱制定阐明2021年4月22日.一、均价制定片区别墅竞争环境工程认筹客户调查工程价钱精准定位.片区别墅竞争环境.20212021年片区别墅供应统计2021年至今片区内别墅含类别墅总供应套数327套，总供应面积133556平米；其中东莞区域共供应155套，惠州区域共供应172套；区域产品类型预售年份总供应面积总供应套数企石镇别墅2008年5660.7615别墅2009年9673.427别墅2010年9342.6227石碣镇别墅2010年23625.562石龙镇别墅2008年7136.2224石湾镇别墅2008年11692.8832别墅2010年18003.0845园洲镇别墅2009

2、年28364.953别墅2010年20056.2642片区别墅总供应量133555.62327.20212021年片区别墅销量统计区域产品类型成交年份销售面积()销售套数茶山镇别墅2008年11833企石镇别墅2008年103232009年6889192010年407611石碣镇别墅2009年11705332010年24837石龙镇别墅2008年91932009年2977102010年26289石排镇别墅2008年78222009年78222010年2461石湾镇别墅20082010年2465272园州镇别墅20082010年4233383合计1026872582021年至今片区内别墅含类别墅

3、销售共258套，合销售面积102687平米；其中东莞区域共销售103套，惠州区域共销售155套；.项目后续开发总量2011年2012年2013年东江华庭别墅20000别墅10000别墅10000名泽天下别墅50000别墅15000别墅20000别墅15000龙湾新城后期无别墅产品帝景湾后期无别墅产品江滨新城别墅80000200003000030000东江豪门别墅1000010000金椅豪园别墅13000(正售)13000合计177000680006000045000大石龙片区在售工程未来供应估计工程周边别墅后续开发总量到达18万左右，2021年别墅推货量估计到达70000，市场竞争与干扰较大。

4、.区域项目名称物业类型总量及入市年2011年2012年2013年东莞中信石排项目独栋、双拼、联排、洋房30万建面，预计2012年初入市别墅约3万平米洋房约10万平米新鸿基石龙项目联排、洋房25.4万建面，预计2011年底入市别墅约2.5万，洋房约10万洋房约10万平米石湾、园州近期无别墅地块成交大石龙片区潜在地块未来供应东莞区域内，中信石排工程与新鸿基石龙工程在未来会有一定的别墅产品供应，估计近期会推出共约5.5万的别墅产品。其中新鸿基地块位处石龙新区东江侧，与本工程位置、资源与档次相近，估计未来会成为本工程的主要竞争对手，应在后期亲密关注；惠州区域内，石湾与园州区域近期无别墅地块成交，估计近

5、期无别墅产品供应。.大石龙片区未来需求根据大石龙片区历年来别墅的供应量与需求量数据可知道，从2021年至今片区内供需比根本维持在1.3左右，静态估计2021年片区内市场供需比为仍将坚持在1.3左右，存在9.2万的别墅需求量。2008年2009年2010年2011年供应24489.8638038.3 71027.46 预计约12万需求18140.64 31178.953367.43 预计片区市场存在9.2万的别墅需求量供需比1.35：11.22：11.33：1预计供需比为1.3：1.2021年片区别墅竞争环境供需比静态分析 *大石龙片区包括石龙、石排、茶山、石碣、企石、石湾与园州区域2011年总

6、供给新增供应别墅约12万市场存量约3万2011年总需求预计约9.2万供需比1.63：1.分析总结：据统计，大石龙片区市场于20212021年内需求不能完全消化市场供应货量，区域内别墅产品存量较多，存在较大的市场压力；由于大石龙片区内别墅市场在2021年面临新增供应与市场存量的双重压力，别墅市场供需比估计超越1.6，市场情势相对严峻；2021年片区竞争环境小结 .2.工程认筹客户调查.认筹客户户型需求一览首选大独栋的客户5个，占16%，首选小独栋的客户11个，占34%，首选联排的客户16个，占50%，同时从次选房号上，可看出选择大独栋客户对特定户型需求明显，没有填写次选房号。从该数据上来看，相比

7、本工程联排套数占比60.55%而言，客户需求比例相对偏低，独栋需求比例稍高于对应产品比例，价钱制定上需在联排上做一定倾斜。.大独栋客户房号意向需求一览5批认筹客户中，4批集中在A2单位，建议在价钱制定上对该单位重点提高，同时经过其标杆效应，促进客户选择其他大独栋单位。5批认筹客户中，4批填写房号A2.小独栋客户意向房号需求一览首选意向房号集中在临水景观单位，次选房号那么集中在组团景观好的端头位或有其它景观资源单位，故建议在小独栋价钱制定上，对客户选择较多的B29单位重点拉高，作为小独栋标杆单位，同时景观面较好单位适当拉高单价，以促使客户选择向其他单位转移，促进整体出货。.联排认筹客户意向房号一

8、览首选单位根本集中在端头位单位，其中以D901及D1105最多，分别为5、4批，次选房号也根本集中在端头位位置，建议价钱制定上，将有样板间展现效果示范的D901单位重点拔高，作为价钱标杆，同时适当拉高端头位价钱，从价钱上促进中间位出货，从而实现整体快速出货。.认筹客户意向总价一览大独栋客户接受总价普遍在1000万以下，仅1批客户选择1000-1200万，由于本工程大独栋产品较少，景观面及综合素质较高，建议整体适当提高，作为价钱标杆效应，促进其他货量出货；小独栋客户接受总价7批在600万以下，4批在600-650万之间，建议本工程小独栋总价主力区间坚持在600-650之间，以实现平衡出货。联排客

9、户接受总价普遍在200万以下，计15批，只需1批在200-230万之间，阐明市场对联排产品价值预期不高，在后期需重点加强引导，同时需求在价钱上做出一定倾斜。.3、工程价钱精准定位.工程定价的预设前提条件：沙河大桥、兴业大道的建成，未来将实现无缝对接石龙镇，享用与石龙成熟生活配套本工程价钱基于工程周边条件成熟后进展定位.定价方法 价钱定位 市场比较法：运用地域或档次上类似的工程作为样本，经过对影响房地产价钱要素的分析及修正，从而得到评价 工程最能够实现的合价钱。区位：工程所处的地理区位以及行政区位包括土地地价，这是商品房房价的主要构成部分，在工程开发中起主导作用；周边环境：工程所处位置的周边自然

10、环境及人文环境；规模：工程总占地以及建筑密度、建筑形状、规划等；景观：小区内园林风格、绿化程度、景观特征等；周边生活配套：包括购物、学校、医疗等的便利度；小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；户型构造：产品特点、外形特征、美观程度、适用程度等；物业管理：品牌知名度、专业的管理方式、效力态度及效力内容等；发 展 商：开展商的本身实力及社会认同度；投资潜力：本工程及片区未来升值潜力。价钱对比要素提取.定价推导阐明 市场比较法最终价钱确定产品分类联排别墅独栋别墅选取对比楼盘选取加权比例.项目名称占地规模容积率别墅产品类型主力户型均价龙湾新城33.34万2.2独栋、联排、叠加460-570平米独栋

11、360平米联排270平米叠加独栋7700联排5600叠加4300丽湾花园8万2.5独栋、双拼470平米独栋400平米双拼独栋7200双拼5200江滨新城 58万2独栋、双拼、联排240-320平米联排357-452平米双拼459-1000平米独栋独栋25000双拼20000联排16000名泽天下13.6万0.6独栋、联排360-610平米独栋245-250平米联排独栋8500联排6500东江华庭7万0.8独栋420-550平米独栋一线江景8000-9000其它6500-7000帝景湾4.6万3.37双拼280-310平米双拼双拼18000区域内在售其已售别墅工程情况一览片区别墅价钱较低：除江滨

12、新城、帝景湾外，惠州区域一线江景独栋别墅售价最高仅8000-9000元/。.独栋别墅市场比较均价：16477元/平方米 内容权数项目名称项目与可比实例的分值龙湾新城江滨新城名泽天下帝景湾市场售价（元/M2）本项目770025000850014000区位20%7.55.5768周边环境15%65.56.56.58规模10%86.596.57景观12%667.56.59周边生活配套8%76.56.578小区配套5%767.578户型结构15%877.577物业管理7%76777发 展 商5%866.56.58升值潜力3%76.57.577对比系数0.93 1.15 0.93 1.00 综合权数0.

13、20.30.10.4计算公式本项目售价=A*对比系数A*综合权数A+B*对比系数B*综合权数B+C*对比系数C*综合权数C加权平均值16477工程独栋市场价钱评定.联排别墅市场比较均价：9438元/平方米 工程联排市场价钱评定内容权数项目名称项目与可比实例的分值龙湾新城江滨新城名泽天下市场售价（元/M2）本项目5600160006500区位20%7.55.576周边环境15%65.56.56.5规模10%86.596.5景观12%667.56.5周边生活配套8%76.56.57小区配套5%767.57户型结构15%877.57物业管理7%7677发 展 商5%866.56.5升值潜力3%76.

14、57.57对比系数0.93 1.15 0.93 综合权数0.40.30.3计算公式本项目售价=A*对比系数A*综合权数A+B*对比系数B*综合权数B+C*对比系数C*综合权数C加权平均值9438.综合思索，最终修正价钱区间为： 大独栋别墅：17000-18000元/平方米小独栋别墅：15000-16000元/平方米联排别墅：8500-9500元/平方米工程定价的客观前提基于建筑本体条件的成熟那么，由上测算本工程整体均价在12379-13379元/平方米之间，本工程整体价钱制定建议以13000元/平方米进展。.二、皇庭壹號公馆价钱体系阐明.1、价钱体系思索要素大项一览户型要素：主要思索工程的产品

15、差别，进展相应权重分配；朝向要素：主要以客厅及主卧朝向做参照，思索工程的朝向差别进展权重分配；景观要素：主要以客厅及主卧室做主景观面参照，进展相应权重分配；道路要素：主要思索道路噪音影响，并作相应权重分配；区位要素：主要思索各户型在小区内所处区域，及客户对该区域的心思价值预期进展相应权重分配；个别调差要素：主要思索个别户型在某一方面特别突出或极差情况下，做相应权重分配；附加值要素：主要思索地下室、花园及阁楼赠送面积，并进展相应价值评价。销售现场要素：主要根据以上体系调整出价钱之后，参照现场销售员及工程组成员反映，在个别户型价钱上进展手动调差.2、价钱体系大项细项解析.价钱体系大项细项解析户型要

16、素调差阐明：户型上主要参考各类型产品间差别，做相应权重分配。事项加减原则加减比重楼栋号户型差异独栋A户型18%A1-A10独栋B户型13%B1-B38四联排-8%D701-D705/D1101-D1105/D1201-1205/D1301-1305六联排-12%D101-107/D201-D207/D301-D307/D501-507/D601-D607/D801-D807/D1001-1007八联排-14%D901-909.位置表示八联排六联排六联排六联排六联排四联排四联排图中未标示部分，绿色为独栋B户型、蓝色为独栋A户型四联排.价钱体系大项细项解析朝向要素调差阐明：朝向上主要参考客厅及主卧

17、室采光面，做相应权重分配。事项加减原则加减比重楼栋号朝向差异厅北门南0%D101-107/D201-D207/D301-D307/D501-507/D601-D607/D701-D705/D1201-1205/D1301-1305/A6-A10/B3-B16/B29-B38厅南门北5%D901-909/D1001-1007/D1101-D1105/B1/B2/A1-A5/B17-B28厅西南门东北2%D801-D807.位置表示厅北门南厅北门南厅北门南厅北门南厅北门南厅北门南厅北门南厅北门南厅西南门东北图中未标示部分，为厅南门北单位.价钱体系大项细项解析景观要素调差阐明：景观上主要参考小区内湖

18、面、水系、泳池及公共园林作参照，私家花园不作为景观评分。事项加减原则加减比重楼栋号景观因素客厅正对湖景18%A2/A6/A7/B29客厅正对水景10%A3/A5/B17-B19/A8-A10/B31-B33入户门正对泳池8%B26/B27园林景观/侧对水景（只考虑节点性大公共园林景观及水系景观面）5%D803-D807/D101-D106/D901/B20/B35/B15/B16/D703/D705/A1/B1/B7/B10/D1105/D506/B3无0%其余.位置表示湖湖湖湖水水泳池图中未标示部分，为无景观单位园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林园林.价钱体系大项细项解

19、析道路要素调差阐明：主要根据外部道路体系、内部道路体系及内外部道路结合部体系，做相应权重分配。在此，因小区整体户数较少，车辆不多，故内部道路体系只思索主干道交叉处单位及主入口与外部道路交叉处。事项加减原则加减比重楼栋号道路影响外部道路西面临兴业大道主干道-8%B26/D1201-D1205/D1301临北、东市政规划路-4%D101-D705/B16/B25/B38北东市政规划路交叉部-3%D705内部道路小区主干道交叉处-1%D207/D301/D807/D909/D1001/D506/D507/D601/D1105/B1/D1305/B30/B33/B35小区主入口及外部道路交叉部-2%D

20、207/D301/D1201其他0%其余.外部道路影响表示其中D705单位处于北、东市政路交叉部临兴业大道临北面兴业六路临东面市政规划路.内部道路-临小区主干道交叉处影响表示.内外部道路关系-小区主入口与外部道路交叉部影响表示.价钱体系大项细项解析区位要素调差阐明：主要根据各区域在客户心目中的价值预期要素，做相应权重分配。事项加减原则加减比重楼栋号区位差异沿水组团核心圈7%B17-B19/B29-B33/A2-A10中部圈4%其余组团临路低价值圈-1%B26/D1201/D101-807/B16/B25/B38.位置表示沿水组团中心圈沿水组团中心圈沿水组团中心圈临路低价值圈临路低价值圈临路低价

21、值圈临路低价值圈如上，未标注部分为中部圈.价钱体系大项细项解析个别调差要素调差阐明：主要根据个别单位在某一方面特别突出，或影响较大做出相应分值的特别添加或相应减少。事项加减原则加减比重楼栋号个别因素调差（该项各单位如有重叠，累计)临湖超大景观面10%B29/A2位于水系交叉处5%A5/A9/A10/B17/A3联排端头位公共景观绿化带（不考虑大节点性公共园林）2%D101/D107/D207/D801/D1001/D1105/D901西向端头位单位（针对联排）2%D101/D201/D301/D501/D601/D701/D801/D901/D1001/D1101/D1201/D1301东向端

22、头位单位（针对联排）3%D107/D207/D307/D507/D607/D705/D807/D909/D1007/D1105/D1205/D1305风水因素（主要考虑路冲）-2%D506/D507楼间距增值一级增值区4%D103-106/D506/D507/B29/A6/A7/B3/D901二级增值区2%D101-D102/D805-D807/D703-D705/B15/B16/A8/A2/B26/B27/D807/B20/B35/B36私密性增值（剔除临外部道路及小区干道单位）2%A1/B3/A2/A9/A10外部不利环境（工厂、农民房）-5%D705/B16/B25/B38.临湖超大景观

23、面调差理由：双面水景.位于水系交叉处调差理由：水系交叉处，景观面较好.联排端头位公共景观绿化带调差理由：景观面较好.东、西向端头位位置如上，红色块为西向断头位，蓝色色块为东向端头位调差理由：端头位单位采光面较好，同时西侧单位有西晒要素，故作差别化调差.风水要素主要思索路冲影响调差理由：正对小区路，有一定风水上的心思影响.楼间距增值如上，绿色块为一级增值区单位，红色块为二级增值区单位。调差理由：一级增值区楼间距超宽，二级增值区相比其他单位相对较宽，故作差别化调差.私密性增值调差理由：不临小区主干道及市政路，同时，处于入户车行道末端，人流到达性较弱，相对其他单位，私密性更强.外部环境要素工厂、民房

24、调差理由：工程东面民房环境，短期内难以有效改动，故做相应调差.价钱体系大项细项解析附加值要素事项加减原则加减比重楼栋号附加值地下室面积统一以2500元/平方米计算花园面积阁楼面积统一以1000元/平方米计算调差阐明：目前，东莞市场地下室及花园面积折算总价，普遍采用的规范多为2500元/平方米，同时阁楼方面由于客户需添加改造投入及装修本钱，故作1000元/平方米整体返算总价.价钱体系大项细项解析销售现场要素销售现场反馈调整说明调差值A2单独拉高，保持价格标杆效应，总价约1388万左右3292 A10相对A9花园面积大，造成A10单价远高于A9，从销售角度而言，A9、A10综合素质相当，且大独栋较

25、稀缺，建议A9/A10单价相对均衡473 B3户型因二三楼景观面较好，且有板房示范效应，故建议其价格接近泳池单位B27，同时，B27单位价格相应拉低，现场销售反应两者价格应对应掉换B26临兴业大道，音尘影响较大，需适当拉低1000D1205与D1301综合素质相当，建议价格拉平130D901单位在客户实地参观中，较为认同，且其楼间距、单边位、临花园、望湖景等因素综合考虑，建议相比D1105单位高出约50元做为联排价格标杆50D1305临小区主干道交叉部，过往车辆较多，建议适当拉低,不超过10000元597 D705临兴业六路与东面市政路交汇处，客户价值预期较低，建议单价与D703相比稍高，提升幅度约50元/平方米50 D301单位体系价格在