福田区股份合作公司多元化发展指导意见

1、 福田区股份合作公司多元化发展指导意见（征求意见稿）为抓住深圳建设粤港澳大湾区发展核心引擎以及中国特色社会主义先行示范区的历史机遇，积极推进福田区股份合作公司产业结构调整及产业优化升级，引导股份合作公司根据自身优势探索多元化发展模式和经营方式，提升公司的市场竞争力和可持续发展能力，融入现代化市场经济发展。现根据粤港澳大湾区发展规划纲要、关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见等文件精神，以及福田区股份合作公司多元化发展模式和经营方式研究报告主要内容,就各股份合作公司多元化发展制定以下指导意见。一、总体思路落实粤港澳大湾区规划与社会主义先行示范区的建设要求，以社区经济和空间资源作为载体，

2、物业租赁经济模式为基础，根据股份合作公司发展现状与社区规划，开展“一企一策”特色建设，因地制宜地推进“1+N”多元化发展。二、基本原则（一）有利于股份合作公司转型发展，扩大业务经营范围。突破单一经营模式，在巩固原有物业经济的基础上，结合公司实际情况，推进“1+N”多元化发展方式，实现公司发展转型升级。（二）有利于加强专业引导，提升股份合作公司市场竞争力。发挥专家及社会专业力量的引导作用，发挥湾区核心的区位优势，以及高端要素聚集的资源禀赋，提高公司市场竞争力，构筑高质量发展空间。（三）有利于提升股份合作公司股民收益与福祉。通过发展股份合作公司多元经济，提高股份合作公司的收入及利润，提升股民福利。

3、三、发展路径（一）巩固物业经济基础，推进社区主题建设做好区域和组团规划。充分发挥福田区地缘优势,各股份合作公司以自身辖区物业经济为基础，从福田区的产业规划和辖区定位出发，结合发展现状、区位特征、公共配套资源等客观情况，在综合整治与城市更新过程中，分步分批进行特色建设，确定区域组团与辖区整体发展主题。细化特色主题发展细则。一是各股份合作公司根据“一企一策”发展主题的具体内容，完成对辖区范围内各片区的功能划分。二是公司根据片区规划内容，结合自身物业资源提出升级方案，申报创新试点。坚持试点先行，分类分层推进，发挥多元化发展试点的示范作用。优化管理及运营团队，提升服务价值。一是股份合作公司加强对内物业

4、管理与创新培训，提高社区与物业运营服务意识；对外则积极引进专业人才，拓展服务范围，提升服务质量与市场竞争力。二是由集体署牵头，建立人才轮岗实训机制，组织企业中层干部前往区重点产业运营机构进行学习，提高物业管理与运营服务经营范围。（二）推动社区经济和消费升级模式精准目标市场定位。一是各股份合作公司做好社区人群的调研工作，了解社区居民的结构、消费特征、市场偏好、新兴产业的认受程度，掌握居民需求特点，为后续引入产业，打造消费场景奠定基础。二是发挥城中村居民集聚的优势，鼓励公司以自身和社区居民需求为基础，就地进行特色产业引入和拓展，针对商业物业与项目的拓展，应充分利用居民消费升级的契机，打造产业应用场

5、景。汇聚重点产业与项目资源。各公司按照我区产业发展方向和产业片区定位，收集产业与项目资源。对较为集中的需求产业，如生命医药、智慧教育、智慧社区、移动支付与数字货币、文创艺术等，各公司提前做好产业学习和积累。一是鼓励各股份合作公司参与以上产业和行业协会的主题活动，二是鼓励各公司提前对行业发展进行人才培养与布局。制定与优化社区商业提升方案。各公司根据社区居民和产业发展需求，就社区商业主题和物业提出提升方案，配合各产业的发展需求。同时，推动试点先行，根据实际情况完善方案。推动资本创投模式，盘活沉睡资本建立产业基金进入和退出决策机制。一是由集体署牵头，加快研究福田区产业发展基金合作的可行性，就基金的进

6、入与退出机制展开探索。二是参考南岭、长江通过自身资本与业务参与创投项目的发展模式，各股份合作公司发挥并充分利用自身资本与资源，通过区产业引导基金、结构化基金（优先级基金）、联合投资等风险管理方式，在风险管控的基础上，以资本投资方式参与异地产业园区及高新产业投资领域，提高公司闲置资金的流转率。筹建股份合作公司创投服务中心。由集体署牵头，由股份合作公司与社会专业力量合作，通过搭建投资服务综合平台的方式，为股份合作公司提供投资研判、风险评估、运营方案策划等专业服务。同时，结合公司发展的现状和资源，为公司发展中遇到的问题给予援助，化解股份合作公司高管当前权责不对称的核心问题。（四）鼓励产权与租金入股的

7、创新合作模式创新模式发挥股份公司物业资源优势。各公司参考西乡、凤凰等创投发展模式，对辖区产业空间资源进行梳理。同时，鼓励各公司通过产权或租金入股等创新合作方式，以物业资源置换投资项目股权，融入产业园区与高新项目的发展。建立集体经济发展合作资源库。由区集体署牵头，联合区科创局、投资推广署以及社会力量等部门，通过与股份合作公司合作的方式，在原专家库的基础上主动汇集成功企业、行业载体、社会团体、院校资源等社会力量，构建产业合作资源库，为股份合作公司提供多元化发展合作机会，协助公司通过专业合作的方式形成落地措施。支持创新合作试点申报。由区集体署牵头，对通过租金与产权入股的创新合作试点，在业务开展及宣传

8、推广方面给予支持。同时，协助试点公司与区经促局、区科创局进行沟通，根据引入合作单位的规模与知名度，申请区相关政策奖励。（五）建立多村联合投资的创新机制试点推进多村联投模式。各股份合作公司参考大鹏发展模式，通过共同出资与专业运营的方式，最大程度上实现了投资责任的分解与风险专业化管理，解决决策层权责不对称的核心问题，为盘活公司闲置资金提供投资渠道。以异地产业园区作为联合投资起点。参考大鹏联合投资与产业园运营经验，鼓励股份合作公司以产业园项目作为联合投资标的，通过异地购置产业园区，扩大物业空间基础。搭建联合投资平台。由区集体署牵头，以福田区股份合作公司的联合规模和品牌价值，加强与基金、信托等金融机构

9、以及产业项目方开展联动与合作，鼓励各高管参与区投资推广署的走访活动，增加与优秀企业对接投资合作的机会。（六）扩大异地产业园区投资，提升自身运营实力突破地域限制。鼓励各公司通过投资或合作的方式，重点布局粤港澳大湾区范围的现代工业园区与高新技术产业园，拓展社区与资本的物理边界，深化石厦、上沙异地产业园发展试点模式。建立产业投资资讯中心。由区集体署牵头，通过汇聚产业资讯和园区信息的方式，拓展投资范围。同时，通过园区及企业介绍，对股份合作公司对外投资成果进行展示，打造集体投资产业园对外招商、产业服务、园区管理的全链条资源。推进股份合作公司经济发展顾问计划。鼓励股份合作公司聘请有资质的专家人才作为发展顾

10、问，为公司提供产业园投资信息、项目策划，园区运营指导等专业服务，拓宽股份合作公司投资思路，提升公司业务竞争力。四、保障措施规划引领：明确多元化发展方向针对股份合作公司规划与发展意识不足的问题，在社区特色建设与多元化发展方向上给予规划指引。一是编制当前股份合作公司产业空间与辖区区位的主题规划方案，深化“一企一策”特色发展建议。二是协同区更新局、区科创局、区投资推广署等部门，对于各股份合作公司正在推动的城市更新项目，提前介入构思，根据区位主题完善规划建设方案与更新技术指标。专业指导：建立发展资源库，盘活沉睡资本针对公司业务能力不足的问题，由区集体署牵头，联合区科创局、区投资推广署，汇集重点行业的优

11、秀企业、社会团体及专业力量等社会资源，建立集体经济发展合作资源库，为创新试点方案提供资源链接。一方面链接优质的企业与项目，为股份合作公司提供项目投资或者合作机会。另一方面链接优质的创投基金，利用区产业基金、分级基金建立跟投模式，盘活股份合作公司沉睡资本。（三）政策支持：巩固试点成果，拓展产业发展空间根据社会主义先行示范区的指导思想，及时调整股份合作公司多元化发展支持政策。一是由区集体署牵头，联合区科创局、区投资推广商等相关部门，加快研究将股份合作公司产业空间纳入区招商及产业发展的可行性。二是由区集体署负责，根据发展规划与实施进度给予支持，及时调整当前深圳市福田区支持股份合作公司发展的若干意见的

12、政策措施，鼓励股份合作公司进行特色建设及多元化发展试点。（四）优才建设：提升团队市场竞争力一是建立专项人才培训和轮岗计划，由区集体署牵头联合区人力资源局，组织企业中层干部前往重点企业、示范试点以及政府部门进行轮岗学习。二是突破人才使用限制，建立股份合作公司经济发展顾问计划。鼓励公司以具有市场竞争力的福利与待遇，吸引合资质的专家作为发展顾问。（五）薪酬改革：摈弃守旧落后思想一是推进薪酬改革，实行项目绩效制度。公司根据项目投资与盈利状况，参照市场标准进行奖励。二是实行业绩考评，对创新能力不足的管理人员进行及时调整。三是对多元化发展工作实行动态管理，及时协调和推进试点建设工作。（六）主动作为：积极推

13、进多元化发展一是各公司根据公司发展方向制定并完善公司多元化发展规划。二是认真研究元化发展策略与“一企一策”试点建议，以自身物业及辖区特点为基础，调整并确定多元化发展方向，细化“一企一策”试点建设方案、具体实施计划与工作时间表。三是建立与政府相关部门的沟通机制，及时反馈工作进展与问题。附件：股份合作公司多元化发展策略与“一企一策”试点建议上步实业股份有限公司多元化发展策略上步村北产业空间发挥依托华强北的区位和政策优势，可纳入作为区产业空间，打造为上步高新产业发展区。社区东南部分集中了酒店和商业、以及办公的业态，结合上步公司原有的金融投资历史，该区域可以作为产业服务配套区的进行定位和主题提升。社区

14、西南部分以住宅为主，高新产业人群的住宿配套进行定位，作为科技建筑和智慧社区的试点。针对当前股份合作公司资金投资、城市更新融资需要、原住民创业投资等需要，与参股的商业银行定制基金和信托产品，形成金融创新、数字经济创新投资项目。“一企一策”试点建议建议上步实业股份合作公司优先利用区科创局华强上步区产业空间供给侧改革专项政策的优势，依托区产业空间的租金支持打造上步高新产业发展区。福田环庆实业股份有限公司多元化发展策略社区东南面与皇岗口岸更新范围毗邻，更新规划建成福田南最大的商业综合体，打造深港项目合作和商贸中心，融入深港合作主题。社区西面紧靠福田中心公园自然景观资源，可参考海岸城长廊设计风格，打造福

15、田海岸文化长廊，通过人口流量提升辖区物业价值。承担大量深港高新人才落地深圳的职能。因此规划功能建设为深港人才港湾。“一企一策”试点建议重点推进城市更新工作，并在更新方案中，结合深港项目合作和商贸中心的发展方向岗厦实业股份有限公司多元化发展策略结合文天祥后裔的历史特点，打造文氏文化主题商街，参与艺术品产业发展。配合岗厦北福田行政服务中心的位置特点，整体设定为福田CBD产业服务中心的功能定位。“一企一策”试点建议岗厦股份合作公司重点研究福田区企业服务政策，利用办理政府业务方便的地理位置优势，重点细化福田CBD产业服务中心的建设方案。皇岗实业股份有限公司多元化发展策略应加强与周边企业合作，承接原有的

16、展示、贸易和交流三大产业功能，将成为该区域打造成深圳市核心经贸中心区。依托锦绣园苏州园林式建设特点，辖区中部打造皇岗园林特色社区。“一企一策”试点建议皇岗股份合作公司应加强与周边商贸企业的合作，加快经贸中心实体业务和区域产业的打造，尽快承接起会展经济中原有的展示、贸易和交流三大产业功能，保持深圳市核心经贸中心区的优势。水围实业股份有限公司多元化发展策略东北片区以水围文化广场为背景，建设有奇石，水围文化展场等社区内容，是社区青年人群聚集与活动的核心区域，可打造青年活动中心区。西北片区是水围特色，以1368水围国际人才公寓及文化街为轴心，形成青年文化特色商街。积极参与教育类项目的投资，主动与深国交

17、、云顶学习进行合作，在青年社区的主题规划下，培育教育产业项目。“一企一策”试点建议综合水围城市更新项目规划和公共资源的特点，将社区主题提升为“青年活力主题”，针对青年人群聚集的特点打造社区活动和青年产业。渔农实业股份有限公司多元化发展策略以口岸广场和西边港田花园底部商业空间为基础，建立青年创业港区，融入深港合作区主题。裕安花园棚改项目，结合规划方案，逐步升级为深港合作交流服务区。公司和社区管理部门所在片区，可结合口岸更新项目和社区服务功能进行统筹建设，成为渔农文化展场。“一企一策”试点建议重点融入深港合作区主题和产业发展，以自身产业空间租金入股，合作构建原住民青年创业港、集体企业创投服务中心等

18、产业载体。石厦实业股份有限公司多元化发展策略利用东边马成时代产业空间靠近区政府的优势，打造产业发展资讯中心，对股份合作公司对外投资成果进行展示，打造集体投资产业园对外招商、金融及产业服务、园区智能管理以及项目孵化基地。以石厦北一街为中心的长条形街区，结合区内杨侯宫、石厦碉楼等文化建筑遗产，打造石厦文化走廊与社区治理试点。继续鼓励石厦公司在大湾区范围内投资异地产业园区，保持多元化发展趋势。“一企一策”试点建议取东边靠近区政府的商业空间，重点打造产业园区运营资讯中心和产业服务中心的信息平台。新洲实业股份有限公司多元化发展策略新洲2街、6街、7街、9街等多条美食主题街区，配合人才聚集地的主题，整体提

19、升为特色主题商业街区。区内可融入茶吧、棋牌室、小商品等内容。新洲牌坊街和新洲实业股份有限公司所在地的区位特点，再加上靠近滨河大道的区位，适合规划为新洲历史文化街区。“一企一策”试点建议公司对特色商街的细化方案进行研究，尤其是在社区商业多元化分区上，可以多配合居住人群的属性进行针对布局，加快推进社区商业特色建设。沙嘴实业股份有限公司多元化发展策略东南社区街道宽敞、明亮，加上靠近红树林的，具备商业升级潜力。从环境上考虑，主题适合静态为主，因此从文创艺术主题考虑，集中引入艺术工场、艺术咖吧、小资清酒吧等内容。社区西北部分配合红树湾一号综合商业及办公楼，以及上沙地铁站500米范围的区位特点，整体规划为

20、商务与产业主题区。其中，公司可以在此区域设立“沙嘴品牌社区卖场”，如开设开平农产品展示及专卖区，配合多元化主题。继续鼓励沙嘴公司在大湾区范围内投资异地产业园区，保持多元化发展趋势。“一企一策”试点建议结合沙头街道各个股份合作公司的特色主题进行综合考虑，优先将文创艺术作为社区主题特色区进行打造。同时利用特色区建设，推动社区卖场和社区历史记忆区的打造，发展社区经济。沙尾实业股份有限公司多元化发展策略沙尾村西侧通过沙尾村中的文化创意园文化产业优势、以及沙头街道各村文化产业聚集的优势，打造集约、简约、节约的时尚产业基地。东边片区为三大姓氏的宗祠与深圳市文化创意园所在地，因此规划为历史文化主题区，内容包

21、括宗亲文化、沙尾历史展区、创意石头展等内容，并与相关机构设立打造历史文化教育基地，通过展览与基地的方式传播历史文化底蕴。沙尾站B出口位置，依托目前的商业步行街与地铁口的地理优势，打造成为沙尾特色商业一条街，成为吸引外部人员进入沙尾的窗口。“一企一策”试点建议在沙尾多元化发展上应配合时尚和创意产业的特色，通过运营合作的方式，重点打造以产业服务、产业展示和产业配套三大方向。上沙实业股份有限公司多元化发展策略上沙村北区更新改造后将成为地标性商务建筑聚集的高端商务区，可配合周边的福田体育公园的配套和产业主题，整体打造为创新文体产业基地。功能方面包括文体产业孵化器、项目体验区、体育主题商街等总结安徽异地

22、产业园区投资经验，鼓励以大湾区为重点区域拓展异地产业园。依托异地产业园投资，研究参与基金及金融产品设计的可能性，参与金融产业项目。“一企一策”试点建议支持公司大力引进产业和物业运营人才和团队，提升对现有空间资源的运营能力。同时，配合福田区未来的产业规划，鼓励公司打造高新文体技术、数字信息文化产业等主题园区并开展相关活动。下沙实业股份有限公司多元化发展策略下沙文化广场具有较为广阔的空间，是下沙举办美食节和年货节等活动的场所，也是黄氏大盆菜的举办地和城中村居民休闲娱乐的重要场地。建议以该部分的空间和活动内容为载体，打造出文化旅游区的核心。做好商业业态规划及补充，总结辖区商业运营经验，丰富商业街区的特色，形成下沙特色商街。借助文旅主题，股份合作公司可以研究通过租金入股的方式，参与片区内商业、酒店、公寓等投资项目。“一企一策”试点建议应结合下沙原有的文旅产业、创意品牌活动以及社区基础配套，重点支持文化旅