《房地产估价》课程教学大纲

1、房地产估价教学大纲一、说 明适用专业房地产开发与管理先修课程房地产经济学、房地产开发与经营、工程经济学总学时48/16总学分2（一）本课程的目的、要求房地产估价是房地产开发与管理专业学生必修的专业课程，是一门应用性很强的综合性学科。通过本课程学习使学生掌握房地产估价的基本理论和方法，并在案例分享的过程中较快地掌握房地产估价的房法，最终使学生初步具备从事房地产估价的基本技能。（二）内容选取和实施中注意的问题房地产估价课程是房地产专业方向的主干课程。通过教学，学生应具有房地产估价的专业知识，并能运用学到的估价理论与方法指导房地产估价实践活动。本课程需掌握影响房地产价格的因素、房地产估价原则；房地产

2、估价的主要方法：市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。熟悉房地产价格种类及房地产估价的涵义；房地产估价方法的选择和使用条件。了解房地产的概念及对房地产的基本认识；主要估价方法的程序；长期趋势法、路线价法的基本思路。（三）教学方法在教学过程中主要采用知识传授与能力培养相结合、课程教学方式方法与实习实践学习相结合的方式组织教学。1.课堂讲授：精讲知识，使学生掌握有关的理论。2.案例教学：在讲授的基础上，进行案例剖析，强化学生理论联系实际的能力，培养学生分析具体事例的能力。3.课堂练习：理论知识的课堂练习与测试。每章结束后，分别进行相应内容的随堂测验。（四）考核方式本课程采用平

3、时考核和期末考试相结合的考核方式。满分为100分，其中，期末考试成绩占70，平时考核成绩占30。（五）教学内容与学时分配教学章节教学内容学时安排备注1房地产与房地产价格22房地产估价23市场比较法44 成本法55收益法56假设开发法47地价评估28房地产估价中的其他方法29房地产价格影响因素分析210房地产估价的程序与估价报告的撰写211房地产估价信息系统2二、大 纲 内 容第一章 房地产与房地产价格1.1房地产的概念1.房地产的概念：指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 实物：实体，质量，功能 = 2 * GB3 *

4、MERGEFORMAT 权益：权利(rights)，利益(interests)，收益(benefits)目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。2.土地的概念从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。3.建筑物的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。建筑物考虑条件：装修、用途、产权、成新、设备设施、位置、面积、层数、结构、高度。1.2房地产的产权房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的

5、价格。1、房地产权利类型：所有权：土地所有权、房屋所有权。使用权：国有土地使用权、集体土地使用权、房屋使用权。它项权：抵押权、地役权、租赁权、空中权、地下权、地上权、典当权、采光通风权、安全权。2、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 如房地产买卖、赠与，其他有作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。 3、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。4、房地产租赁：是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约

6、定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。5、房地产产权登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。 1.3房地产的特性房地产的特性：不可移动性、个别性、长期使用性、昂贵性、增值保值性、相互影响性、易受政策影响性。1.4房地产的类型房地产的类型：按用途划分的类型：居住房地产（住宅、）非居住房地产（非住宅）、营业、非营业。按开发程度划分的类型：生地、毛地、熟地（净地）；在建房地产、竣工房地产（现

7、房）。按是否产生收益划分的类型：收益性房地产、非收益性房地产。按经营使用方式划分的类型：出租型、出售型、营业型、自用型四类房地产。1.5房地产价格1.房地产价格的形成基础：有用性稀缺性有效需求 2.房地产价格特征： 与一般物价共同之处：都是价格都有波动按质论价。与一般物品价格的差异：供求变化不同生产成本不同折旧不同价格差异不同 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 市场性质不同 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 价格形成时间不同。房地产价格特征：受区位的影响大本质上是房地产权益的价格出售价格与出租价格并重 形成基础是长期和综合考虑的结果房地产价格通常是个别形成的，容易受

8、交易者的个别因素的影响3.房地产价值和价格的种类 根据形成基础不同的分类：市场价格、理论价格、评估价格、成交价格、公开市场价值 成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动根据不同用途的分类：租赁价、买卖价、抵押价、课税价典当价、保险价、征用价根据实物形态不同的分类：土地价格、建筑物价格和房地价格房地产是指土地一级建筑物等土地定着物是实物、权益和

9、区位三者的结合区位：位置、交通、周围环境景观、外部配套设施等土地价格特征： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 生产成本不同 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 折旧现象不同 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 价格差异不同 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 市场性质不同 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 形成时间不同 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 供求变化不同 房地产价格特性：可用价格和租金表示是关于权利利益的价格在长期考虑下形成 随交易个别形成 房地产价格的分类：影响房地产价格因素： = 1 * GB3 *

10、MERGEFORMAT 自身因素 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 环境因素 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 人口因素 = 4 * GB3 * MERGEFORMAT 经济因素 = 5 * GB3 * MERGEFORMAT 社会因素 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 行政因素 = 7 * GB3 * MERGEFORMAT 心理因素 = 8 * GB3 * MERGEFORMAT 国际因素 = 9 * GB3 * MERGEFORMAT 供求因素。说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 熟悉房地产的概念 = 2 * GB2 *

11、 MERGEFORMAT 掌握房地产的产权 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地产的特性和类型 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握房地产价格第二章 房地产估价2.1房地产估价的概念1、房地产的行业划分：房地产投资开发业房地产服务业：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、物业管理。2、概念：房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。 （1）本质:房地产价格模拟过程 （2）估价=科学+艺术+经验 3、房地产估价定义

12、中的关键术语： （1）专业估价人员：评估员（无签字权）；注册房地产估价师、香港测量师（资格互认） （2）估价目的：委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。（3）估价时点：估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价

13、报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。 （4）客观合理价格或价值：房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。（5）估价方法(市场比较法、收益法、成本法) （6）估价程序（规范规定八个步骤） （7）估价原则 ：房地产估价的行为准则；房地产估价的技术准则（8）房地产估价的必要性：2.2房地产估价的原则1、房地产估价的行为准则：独立、客观、公正

14、2、房地产估价的技术准则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、 估价时点原则 （1）合法原则：产权合法 、利用、使用合法、处分方式合法、估价过程合法（2）最高最佳使用原则：最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大）a最佳用途、b最佳规模、c最佳集约度2.3开发商获取土地的方式与策略（3）替代原则（获得最高性价比）：当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。替代原理在房地产市场中的特殊性表现为：房地产商品的替代关系具有不完全

15、性；房地产市场必须处于同一供需圈。 （4）估价时点原则：同一宗房地产在不同的时点，往往会有不同的价格。必须依据估价目的来确定，在估价时，是采用法律、法规、政策包括税收政策的颁布、更改、实施日期之前还是之后的，就应该根据估价时点来确定。2.3房地产估价制度概述发展更完善，更规范化发展历程房地产估价市场与服务领域房地产估价师执业资格制度房地产估价行业组织房地产估价机构房地产估价师应具有的知识结构房地产估价师应遵守的职业道德房地产估价师应遵守的职业道德说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地产估价的概念、房地产估价的原则 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT

16、了解房地产估价制度第三章 市场比较法 3.1市场比较法的基本原理概念：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。理论依据：替代原理，作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。估价公式：估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 使用条件：1、可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以

17、上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有34个。2、成交实例与待估房地产差异小。3、交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。选取可比实例：1、用途应相同 2、权利性质相同3、规模相当4、建筑结构应相同5、所处地段应相同 6、估价时点应相近，相差1年以上不宜采用7、价格类型应相同8、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格。建立价格可比基础：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵和面积单位。交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。3.2市场比较法的估价步骤运用市场比较法求取房地产价格一般分

18、为下列7个步骤：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行房地产状况修正；7求取比准价格。交易情况修正：交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。3.3市场比较法的运用举例说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解市场比较法的基本原理、市场比较法估价步骤 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握市场比较法运用第四章 成本法4.1成本法的基本原理 概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格

19、或价值的方法。理论依据： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 从卖方的角度来看:生产费用价值论销售价格成本=各项费用及正常的利润和税金 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价 适用对象：新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。成本法使用条件：采用逼近原则：成本的增减价值的增减 = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 自由竞争(即可以自由进入市场

20、) = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 该种商品本身可以大量重复生3、房地产价值：重新购建价格建筑物折旧（1）重新购建价格： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 土地重新构建价格：重新购置价格、重新开发成本 它们的求取方法是：市场法、基准地价修正法、成本法 = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 建筑物重新构建价格：重建价格、重置价格 它们的求取方法是：单位比较法、分部分项法、工料调整法、指数调整法建筑物折旧=物质折旧+功能折旧+外部折旧 它

21、们的求取方法是：年限法、市场提取法、分解法、成本法估价步骤（2） 搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（3）估算重新购建价格；（4）估算折旧；（5）利用相应的公式求取积算价格。4.2房地产价格的构成房地产价格的基本组成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润农地征用的估价规定城市房屋拆迁补偿的估价规定城市房屋拆迁补偿的估价规定现行商品房和经济适用住房价格构成： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 商品房=成本+利润+税金+地段差价 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 经济适用房=成本+利润+税金4.3成本法的计算公式（一）最基本

22、的公式 估算价格=重新购建价格 - 折旧 （二）适用于新开发土地的成本公式 1、新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。 2、新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润 3、投资利息 ：土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 I=P(1+i)n14、开发利润 （1）开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费 （2）开发利润是正常条件

23、下的平均利润 （3）计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值销售利润率 土地增值收益 ：土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率（三）适用于新建房地产的基本公式 1、新建房地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 2、新建建筑物价格 = 建筑物建

24、造成本 + 管理费用 + 投资利息+销售费用+ 销售税费 + 开发利润 3、新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。（四）适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧 旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧 注意：由于旧建筑物所造成的土地价值减损，应扣除该减损部分。4.4建筑物的重置价格（一）重置价格和重建价格的基本含义 重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的

25、新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。(复制)关系： 一般重建价格 大于重置价格（二）重置价格的成本构成 重置价格=直接成本+间接成本（三）重置价格的估算1单位成本法2分部分项法3工料测量法4指数调整法建筑物折旧的计算方法1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。年折旧额的计算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物现值的计算公式为： V

26、 = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) (1)直线折旧法(2)余额递减法加速折旧求取建筑物折旧的注意事项： = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点。 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 N n+t， N经济寿命，n剩余经济寿命，t有效年龄

27、，维修保养属于正常：有效经过年数=实际经过年数维修保养差：有效经过年数实际经过年数 tN-n维修保养好或经过更新改造：有效经过年数N = 3 * GB3 * MERGEFORMAT 某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？ 4、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 （3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数

28、加上土地使用权的剩余年限计算折旧 （4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解成本法的基本原理、房地产价格构成 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握成本法的计算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑物的重置价格 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑物折旧 = 5 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握成本法运用举例第五章 收益法5.1收益法的基本原理概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用

29、适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。基本思想表述: 将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。适用对象: = 1 * GB3 * MERGEFORMAT 适用有收益或有潜在收益的房地产 = 2 * GB3 * MERGEFORMAT 对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用条件: 房地产未来的收益能较准确地量化 风险都能较准确地量化收益法的估价步骤：1.搜集并验证与估

30、价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数；7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。5.2收益法的计算公式最一般公式（二）收益年限无限且其他因素不变的公式（三）收益年限有限且其他因素不变的公式（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式（六）净收益按等差级数递增的公式（七）净收益按等差级数递减的公式（八）净收益按一定比率递增的公式（九）净收益按一定比率递减的公式5.3净收益的确定净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。排出

31、了其他生产要素所产生的收益部分，而仅属于房地产所带来的收益。 1潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。2有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。3净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。4税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。5期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。(二)种类（净收益的取舍）：1实际净收益：目前状况下的收益2客观净收益：合理使用状态下的正常收益（有租约除外）3有形净收益4无形净收益：商誉、实力(三)类型：1.每年基本上固定

32、不变；2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4.其他有规则的变动情形。(四) 房地产净收益测算的基本原理：1基于租赁收入测算净收益（基本公式）有效毛收入= 潜在毛收入- 空置等造成的收入损失 +其他收入 净收益 = 有效毛收入- 运营费用 净收益 = 潜在毛收入- 空置等造成的收入损失 - +其他收入运营费用= 有效毛收入- 运营费用 （1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计；（2）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算；（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额

33、、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税； 2基于营业收入测算净收益特点: 其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。年净收益=年经营收入-年经营费用(五)不同类型房地产净收益的求取1出租的房地产净收益求取：净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。（1）租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。（2）出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。2营业的房地产净收益求取（1）商业经营的房地产：净收益为商品销售收入扣除商品销售成

34、本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。（2）工业生产的房地产：净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。（3）农地：净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。3自用或尚未使用的房地产净收益采取4混合收益的房地产净收益求取(六)收益年限的确定收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 1对于单独土地和单独建筑物的估价（1）根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。（2）然后选用有限年的收益法计算公式。（

35、3）注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 2对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。5.4资本化率的确定资本化率将房地产的净收益还原或转换成价格的比率，通常用r来表示。资本化率求取的方法：1市场提取法(市场比较法) 是通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。2.安全利率加风险调整值法（累加法）以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法。安全利率又称无风险投资的收益率。资本化率 = 安全利率风险调整值 风险调整值=投

36、资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠3投资收益率排序插入法4.利用土地与建筑物的资本化率5.5收益法的派生方法投资组合收益率法包括: 抵押贷款与自有资金的组合；土地与建筑物的组合。残余法就是从房地合为一体所产生的总收益中，根据收益法以外的其他估价方法，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。购买年法是以地租与购买年的乘积来反映土地价格的。收益倍数法是将估价对象某一年（通常为未来第一年）的某种收益乘以相应的收益倍数转换成价值的方法。收益分析法，就是根据委估房地产的

37、收益租金来估算房地产价格的方法。收益租金是由房地产在一定时间内的期望净收益（折旧后的净收益）和有关的租赁费用来确定的。5.6收益法运用举例说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解收益法的基本原理 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握收益法的计算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握净收益的确定 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握资本化率的确定 = 5 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握收益法的派生方法与收益法运用举例第六章 假设开发法6.1假设开发法的基本原理概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成

38、后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。理论依据：预期原理假设开发法与成本法的关系假设开发法适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。1.待开发的土地（生地、毛地、熟地） 2.在建工程 3.可装修改造或可改变用途的旧房 4.可行性研究 使用条件：1.把握待开发房地产在投资开发前后的状态2.正确地判断房地产的最佳开发利用方式 3.正确地预测未来开发完成后的房地产价值 4.有良好的社会经济环境5.正确估计开发周期、各项费估价步骤：1.调查待开发房地产的基本情况2.选择最佳的开发利用方式3.估计开发经营期4.预测开发完成后的房

39、地产价值5.估算各项成本费用6.进行具体计算，求出待开发房地产的价值6.2假设开发法的计算公式（一）最基本的公式 ：1计息方法（传统方法） 待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 2折现方法（现金流量法） 待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用销售费用销售税费投资者购买待开发房地产应负担的税费折现率包含利息率和利润率两部分 （二）各类估价对象的估价公式 ：1求生地价值的公式 （1）适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用

40、销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费 （2）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费 2求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费 （2）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费3求熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值由熟

41、地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 4求在建工程价值的公式 在建工程价值续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费 5求旧房价值的公式 旧房价值装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售费用销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费6.3各项费用的计算1、开发经营期 分为开发期(建设期)和经营期销售(含预售)情形下出租或营业情形下1、开发经营期 起点为估价时点（假设）确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有

42、的正常开发经营期来估计。一般较为准确2开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合来推测。 3、开发成本与管理费用 计算的方法与成本法中的相同，不同的是需要预测。 4、销售费用与销售税费 销售费用包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等。 通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。6.4假设开发法的运用举例说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解假设开发法的基本原理 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解

43、假设开发法的计算公式 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握各项费用的计算第七章 地价评估7.1地价体系 地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。地价体系构成：1城镇土地质量等级2基准地价和路线价3标定地价4交易底价或交易评估价5成交地价6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。7.2基准地价的评估基准地价指在一定时间内，对城镇规划区范围各级

44、土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。基准地价的作用：（1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。 （2）为国家计征土地税提供依据。 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据。基准地价评估是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起基准地价修正体系，为评估宗地地价服务。基准地价评估的思路：（1）划

45、分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。（2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。（3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。基准地价评估的程序与方法：（1）基准地价评估区域范围的确定。（2）基准地价评估资料的调查与收集。（3）资料的分析整理。（4）样点数据检验。（5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。（6）提出基准地价应用的建议和技术7.3基准地价修正法 基准地价修正法的

46、概念：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。基准地价修正法的程序与方法（1）搜集有关基准地价的资料。 （2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。（3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。（4）确定待估宗地使用年期修正系数（5）确定交易日期修正系数 （6）确定容积率修正系数（7）求出待估宗地的价格。7.4路线价法 概念：路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗

47、地求其平均价格，此平均价格即为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。基本原理：替代原理、区位原理适用的对象和条件：前提条件是城市规划较完善，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。评估区域有较多的交易实例，土地市场发展规范；保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度。适用于城市土地的估价，尤其适用于城市商业街道两侧土地的估价。评估路线价过程：1.划分路线价区段2.设定标准临街深度 3.选取标准临街宗地4.调查评估路线价5.制作价格修正率表6.编制深度价格修正率表 7.编制其他价格修正率表8.计算临街土地的价值7.5

48、建筑地价的分摊7.6宗地地价评估程市场营销的含义说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 了解地价体系 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解基准地价的评估、基准地价修正法和路线价法 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解建筑地价的分摊 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 理解宗地地价评估程市场营销的含义第八章 房地产估价中的其他方法8.1长期趋势法长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。长期趋势法应用于：假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；收益法中对未来净收益等的预测；填补某些房地产价格历史资料的缺乏

49、；比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。长期趋势法操作步骤 ：（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）；（4）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。8.2房地产价格指数8.3聚类分析的应用8.4模糊数学的应用（1

50、）利用房地产价格指数进行估价日期的修正（2）利用房地产价格指数逐年调整或修改基准地价说明和要求： = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 掌握长期趋势法 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 了解房地产价格指数 = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 了解聚类分析的应用 = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 了解模糊数学的应用第九章 房地产价格影响因素分析9.1房地产价格的影响因素1、房地产价格影响因素的数学模型2房地产价格影响因素定性分析要点（1）各种因素影响价格的方向不同（2）各种因素影响价格变动程度不同（3）各种因素影响价格的关系不同3房地产价格影响因素的分类一般因素：人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、 国际因素 区域因