房地产行业基金重仓分析专题

1、核心观点2基金低配地产和物业版块，但较一年前的历史配置低点而言，持仓又有明显的提升。基金重仓地产股高度集中，万科和保利 地产两家公司的基金重仓市值达到同期基金重仓市值的68.7%。公募基金持股高度集中的行为，匹配龙头公司市占率提升的 现状。基金继续低配地产和物业版块。2022年二季度房地产行业基金重仓股市值（除非特别说明，否则仅指A股，并包括A股少量 物业管理行业上市公司）2022年一季度环比下降12%，基金持仓占行业流通市值3.84%，比一季度下降0.09个百分点。房地 产持仓占基金重仓股总规模1.93%，较标准配置比例低0.32个百分点。连续第九个季度，公募基金低配了房地产板块。当然， 目

2、前公募基金持仓热情，仍明显高于2021年二季度0.95%的配置低点。持仓高度集中。二季度公募基金前十大地产持仓占同期基金重仓地产股市值总额的97.5%，创下近几年新高。基金公司持仓 高度集中，万科A和保利地产两家公司的基金重仓市值达到437亿元，占同期基金重仓地产股市值的68.7%。公募基金持仓市 值高度集中的现状，匹配房地产行业集中度提升，龙头公司崛起的基本面现实。公募基金通过港股通持有蓝筹地产和物业股。二季度末，内房港股中（Wind房地产行业和港交所地产行业），基金重仓地产 股市值约60亿元，基金重仓物业股市值约54亿元，两者总计约114亿元，相当于A股地产和物业版块基金重仓持股的18%。

3、地 产板块基金重仓持股市值较高的公司包括中国海外发展、绿城中国、华润置地，物业管理板块基金重仓持股市值较高的公司 包括碧桂园服务、中海物业。风险因素：房地产企业信用风险；部分房地产企业货值不足，从而走向缩表的风险；部分物业管理公司缺乏独立性的风险。投资策略弱复苏路线图指引的结构机会3销售艰难弱复苏，投资信心十分低落。7月新房网签同比下降35%，和前6月累计降幅持平。二手网签则同比上涨2%，较上半年27%的降幅明 显改观。政策支持合理自住需求，按揭贷款首付下调，利率下降，限购等措施调整，这都有助于市场复苏。但信用风波尚未结束，交付问题仍 在，区域房价走低，也令新房市场的复苏并不稳固。企业投资信心

4、十分脆弱，2022年第二批土地出让，较之去年同期下降48%。信用分化，货值分化，销售分化，盈利能力分化。信用风波不仅带来消费者对交付的不同预期，从而影响企业销售速度，也使得部分企业可以 在低谷期从容拿地，维持未来丰裕的可销售货值和盈利能力。2022年7月，市场销售出现明显的分化。投资建议：在二手明显好于一手的背景下，我们推荐业绩对存量房交易流转最为敏感的贝壳。房地产开发企业发展明显分化，推荐保利发展、 绿城中国、滨江集团、万科A、招商蛇口等公司。物业管理公司独立性和关联方运营稳定性成为现阶段影响估值关键，推荐华润万象生活，保 利物业，中海物业和招商积余。重点公司盈利预测、估值及投资评级资料来源

5、：Wind、中信证券研究部预测注：股价为2022年8月2日收盘价，中海物业股价为港币简称代码收盘价（元）EPS（元）PE21A22E23E21A22E23E招商蛇口001979.SZ13.171.160.940.97111414买入保利发展600048.SH16.042.292.292.63776买入华润置地01109.HK31.603.734.144.53776买入滨江集团002244.SZ9.090.971.121.231088买入绿城中国03900.HK15.222.292.542.78655买入贝壳02423.HK35.050.610.281.715010718买入华润万象生活0120

6、9.HK34.900.761.061.46402821买入招商积余001914.SZ15.930.480.660.80332420买入保利物业06049.HK43.601.532.152.98251713买入中海物业02669.HK7.930.300.420.59231913买入评级一、公募基金整体规模分析二、房地产行业基金重仓规模分析三、房地产重点个股基金重仓情况分析 四、各资管机构重仓房地产行业分析目 录一、公募基金整体规模分析（1/2）52022Q2公募基金持仓A股市值占基金净值的24.92% ： 2022Q2公募基金合计资产总值达到29.26万亿元，环比2022Q1增长 5.98%；其

7、资产净值规模达26.56万亿元，环比2022Q1增长6.06%。其中，2022Q2公募基金持股A股市值达到6.62万亿元， 环比2022Q1增长9.52%，同比2021Q2增长4.89%；公募基金持股A股市值占基金净值比例达24.92%，环比2022Q1增长 0.79pcts，同比2021Q2减少2.71pcts。2022Q2公募基金A股重仓规模环比2022Q1增长8.62%，占其A股总持仓规模的49.9% ： 2022Q2公募基金A股重仓股市值规 模合计3.3万亿元，环比2022Q1增长8.62%，同比2021Q2增长1.14%。纵向来看，2021Q2-2022Q2公募基金重仓A股规模占 其

8、持股A股市值规模的比例分别为：51.75%、51.55%、48.78%、50.32%、49.9%。基金重仓股市值规模占基金A股总持仓 的比例稳定在50%上下，对基金配置特点具有重要的指向意义和跟踪价值。公募基金A股重仓股市值规模及其占比分析资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、中信证券研究部20.30%24.40%27.10%25.62%27.63% 26.87% 27.91%30.0%5.0%10.0%15.0%20.0%24.1 % 24.92%5.0%30.0%050,000100,000150,000200,000250,000300,0002020Q2 2020Q3

9、2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2资产净值持有A股市值基金持有A股市值占净值比51.86%53.07%54.20%51.67%51.75%51.55%48.78%49.00%48.00%47.00%46.00%50.32% 49.9500%.00%55.00%54.00%53.00%52.00%51.00%40,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.002020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q

10、3 2021Q4 2022Q1 2022Q2基金重仓A股市值重仓股市值占持有A股市值比公募基金资产规模及持有A股规模分析100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2偏股混合型基金 平衡混合型基金混合债券型二级基金灵活配置型基金 被动指数型基金 偏债混合型基金普通股票型基金 增强指数型基金 其他40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021

11、Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2偏股混合型基金 平衡混合型基金混合债券型二级基金灵活配置型基金 被动指数型基金 偏债混合型基金普通股票型基金 增强指数型基金 其他一、公募基金整体规模分析（2/2）6基金风格情况 ： 2022Q2主动型基金重仓规模环比增长9.37%，贡献基金整体重仓规模变化量的79.77%。偏股混合型+灵活配 置型+普通股票型三类型基金合计重仓A股市值规模达到24390亿元，环比2022Q1增长9.37%，占公募基金A股重仓总市值的 73.85%，贡献基金A股重仓市值变化量的79.77%。偏股混合型基金 ： 重仓A股市值规模合计14644.3亿元，较

12、2022Q1增长10.23%，贡献基金重仓A股市值规模变化量的51.86%； 占基金重仓A股整体规模的44.34%，较2022Q1增长0.65pcts；灵活配置型基金 ： 重仓A股市值规模合计6062.06亿元，较2022Q1增长7.27%，贡献基金重仓A股市值规模变化量的15.67%；占基金重仓A股整体规模的18.35%，较2022Q1减少0.23pcts；普通股票型基金 ： 重仓A股市值规模合计3683.41亿元，较2022Q1增长9.53%，贡献基金重仓A股市值规模变化量的12.24%； 占基金重仓A股整体规模的11.15%，较2022Q1增长0.09pcts。各类型基金重仓A股市值规模

13、分析各类型基金重仓A股市值结构分析资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、中信证券研究部二、房地产行业基金重仓规模分析（1/3）72022Q2基金持仓房地产行业流通盘的3.84% ： 2022Q2房地产行业基金重仓股市值规模合计为635.8亿元，环比2022Q1持仓 规模减少12.12%；基金持仓规模占房地产行业流通市值的3.84%，较2022Q1减少0.09个百分点。2022Q2基金低配房地产行业-0.32个百分比：2022Q2基金重仓房地产行业市值规模占基金重仓股总规模的1.93%，较 2022Q1的2.38%减少0.45个百分比，相较房地产行业标准配置比例低配了0.32个百

14、分点。房地产行业基金重仓规模分析房地产行业基金重仓比例分析514.45546.06505.34469.2311.8452.39526.47635.850.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%80070060050040030020010002020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2基金重仓规模环比重仓股市值占行业流通市值723.492.90%2.42%1.75%1.66%0.95%1.38%1.54%2.38%1.93%4.0%3.5%3.0%2.5

15、%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2占基金持仓标准配置比例资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、中信证券研究部备注：配置比例=基金持仓行业市值规模/基金配置A股市值规模；标配比例=行业自由流通市值/全A自由流通市值比例；超配比例=配置比例-标配比例二、房地产行业基金重仓规模分析（2/3）2022Q2基金持仓房地产行业流通盘比例较2017Q2增长2.67pcts ： 2017Q2-2022Q2房地产行业基金重仓股市值占行业流通 市值比例分别为1.17%

16、、2.05%、2.41%、2.76%、1.86%、3.84%。216.85276.8360.93417.23325.58354.85458.35553.58452.97429.85669.88594.14514.45546.06505.34469.2311.8452.39526.47635.880.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%0200400600800723.492017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3

17、2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2基金重仓规模环比重仓股市值占行业流通市值2.32%2.84%3.63%4.24%3.48%3.96%5.71%5.33%4.07%3.60%4.21%2.90%2.42%1.75%1.66%0.95%1.38%1.54%2.38%1.93%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4

18、 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2资料来源：Wind、中信证券研究部占基金持仓标准配置比例5.01%房地产行业基金重仓规模分析房地产行业基金重仓配置比例与标配比例分析2017Q2-2022Q2基金重仓房地产行业市值规模占基金重仓股总规模的比例分别为2.32%、3.48%、4.07%、2.9%、0.95%、 1.93%，分别超配-2.65pct、-0.97pcts、-0.29pct、-0.67pcts、-1.32pct、-0.32pcts。80070060050040030020010002020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2

19、021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2偏股混合型基金灵活配置型基金普通股票型基金平衡混合型基金其他100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2偏股混合型基金灵活配置型基金普通股票型基金平衡混合型基金其他二、房地产行业基金重仓规模分析（3/3）9房地产行业基金风格情况 ： 2022Q2主动偏股型基金配置房地产行业重仓规模环比减少16.3%，贡献房地产行业重仓规模变化 量的108.17%。 三类主动偏股型基金合计重仓房地产行业

20、市值规模达到487亿元，较2022Q1减少16.3%，占基金重仓房地产行 业总市值的76.61%，贡献基金重仓房地产行业市值变化量的108.17%。偏股混合型基金 ： 重仓房地产行业市值规模合计213.9亿元，较2022Q1减少25.24%，贡献基金重仓房地产行业市值变化量的82.35%；占基金重仓房地产行业总市值的33.64%，较2022Q1减少5.9pcts；灵活配置型基金： 重仓房地产行业市值规模合计219.25亿元，较2022Q1减少12.61%，贡献基金重仓房地产行业市值变化量的36.09%；占基金重仓房地产行业总市值的34.48%，较2022Q1减少0.2pcts；普通股票型基金

21、： 重仓房地产行业市值规模合计53.94亿元，较2022Q1增长20.05%，贡献基金重仓房地产行业市值变化量的- 10.27%；占基金重仓房地产行业总市值的8.48%，较2022Q1增长2.27pcts。各风格基金重仓房地产行业规模分析各风格基金重仓房地产行业结构分析资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、中信证券研究部88.0%89.0%90.0%91.0%92.0%93.0%94.0%95.0%96.0%97.0%98.0%01002003004005006007008002020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 20

22、22Q1 2022Q2TOP10股票持仓TOP10股票占行业重仓规模比三、重点个股机构持仓情况（1/3）10行业持仓集中度情况：2022Q2公募基金重仓房地产行业TOP10个股市值为619.7亿元，较2022Q1减少9.89%；占同期基金 重仓房地产行业市值总额的97.47%，较2022Q1增长2.41pcts，显示2022Q2公募基金重仓房地产行业个股集中度有所上升。2022Q2上市公司持股基金产品家数前10名个股：保利发展(581)、万科A(345)、金地集团(161)、招商蛇口(145)、华发股份(43)、新城控股(41)、滨江集团(40)、华侨城A(33)、招商积余(19)、广汇物流(

23、15)。资料来源：Wind、中信证券研究部基金重仓房地产行业TOP10个股分析行业个股持仓基金产品数前二十名个股公司简称排名公司简称（个）（个）1保利发展58111绿地控股112 万科A34512上海临港83金地集团16113万业企业84招商蛇口14514广宇发展75华发股份4315鲁商发展66新城控股4116新湖中宝67滨江集团4017新大正68华侨城A3318华联控股59招商积余1919信达地产410广汇物流1520陆家嘴4排名持有家数持有家数三、重点个股机构持仓情况（2/3）11行业基金持仓市值前二十名个股行业基金持仓市值占流通市值比例前二十名个股2022Q2公募基金持仓市值前10名个股

24、：保利发展(269.1亿元)、万科A(167.98亿元)、金地集团(78.05亿元)、招商蛇口 (46.51亿元)、新城控股(14.19亿元)、华发股份(11.58亿元)、华侨城A(11.0亿元)、滨江集团(10.8亿元)、招商积余(5.91亿 元)、绿地控股(4.56亿元)。2022Q2公募基金持仓市值占流通市值前10名个股： 保利发展(12.88%)、金地集团(12.86%)、万科A(8.43%)、华发股份(7.23%)、新大正(5.47%)、招商积余(4.93%)、滨江集团(4.65%)、招商蛇口(4.48%)、新城控股(2.47%)、华侨城A(2.4%)。排名公司简称排名公司简称持仓市

25、值持仓市值 (亿元)(亿元)1保利发展269.111上海临港4.551保利发展12.8811上海临港2.32万科A167.9812万业企业2.522金地集团12.8612广汇物流2.023金地集团78.0513新湖中宝1.723万科A8.4313华联控股1.424招商蛇口46.5114广宇发展1.664华发股份7.2314万业企业1.355新城控股14.1915广汇物流1.635新大正5.4715绿地控股0.96华发股份11.5816新大正1.326招商积余4.9316新湖中宝0.727华侨城A11.017华联控股0.917滨江集团4.6517广宇发展0.688滨江集团10.818信达地产0.

26、428招商蛇口4.4818南山控股0.369招商积余5.9119南山控股0.29新城控股2.4719大港股份0.2810绿地控股4.5620陆家嘴0.1810华侨城A2.420信达地产0.21排名公司简称排名公司简称占流通市值比占流通市值比 (%)(%)资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、中信证券研究部三、重点个股（港股）机构持仓情况（2/3）12行业基金持仓市值排名（港股）行业基金持仓市值占流通市值比例排名（港股）2022Q2公募基金持仓市值排名（ 港股） ： 开发板块， 中国海外发展(35.79亿元)、绿城中国（6.08亿元）、华润置地（5.98亿元）、旭辉控股集团（3.

27、06亿元）、万科企业（2.50亿元）；物管板块，碧桂园服务（22.63亿元）、中海物业（14.88亿元）、保利物业（10.77亿元）、旭辉永升服务（2.97亿元）、绿城服务（1.62亿元）。2022Q2公募基金持仓市值占流通市值排名（港股）：开发板块，绿城中国(1.74%)、中国海外发展（1.54%）、新城发展（1.00%）、旭辉控股集团（0.99%）、美的置业（0.55%）；物管板块，保利物业（16.43%）、中海物业（6.26%）、碧桂园服务（2.25%）、旭辉永升服务（1.98%）、新城悦服务（1.07%）。持仓市值(亿元)持仓市值(亿元)35.7922.636.0814.885.981

28、0.773.062.972.501.622.160.831.850.730.74排名公司简称碧桂园服务中海物业保利物业旭辉永升服务绿城服务华润万象生活新城悦服务金科服务0.100.74排名公司简称中国海外发展绿城中国华润置地旭辉控股集团万科企业新城发展龙湖集团美的置业建发国际集团碧桂园0.45资料来源：Wind、iFinD、中信证券研究部持仓市值 占比持仓市值 占比1.74%16.43%1.54%6.26%1.00%2.25%0.99%1.98%0.55%1.07%0.28%0.66%0.27%0.11%0.15%排名公司简称保利物业中海物业碧桂园服务旭辉永升服务新城悦服务绿城服务华润万象生活

29、金科服务0.09%排名公司简称绿城中国中国海外发展新城发展旭辉控股集团美的置业建发国际集团华润置地越秀地产万科企业0.11%10龙湖集团0.10%资料来源：Wind、iFinD、中信证券研究部三、重点个股机构持仓情况（3/3）132022Q2基金重仓市值增加额前5名个股:万科A(17.92亿元)、滨江集团(8.31亿元)、广汇物流(1.63亿元)、招商积余(1.04亿 元)、新湖中宝(0.95亿元)。2022Q2基金重仓市值减少额前5名个股:保利发展(-29.59亿元)、招商蛇口(-21.94亿元)、金地集团(-15.02亿元)、金科股份(- 10.24亿元)、新城控股(-9.26亿元)。20

30、22Q2基金重仓占流通盘比例增加前5名个股:滨江集团(3.3pcts)、新大正(2.74pcts)、广汇物流(2.02pcts)、华联控股(1.32pcts)、招商积余(0.79pcts)。2022Q2基金重仓占流通盘比例减少前5名个股: 金科股份(-3.91pcts)、首开股份(-3.28pcts)、万业企业(-2.34pcts)、中交地产(-2.13pcts)、金地集团(-1.57pcts)。公募基金重仓增持TOP10公募基金重仓减持TOP10排名公司简称 (亿元)12万科A17.92滨江集团8.3134广汇物流1.63招商积余1.0456新湖中宝0.95华联控股0.8578新大正0.63

31、大港股份0.1排名公司简称增持市值减持市值 (亿元)12保利发展-29.59招商蛇口-21.9434金地集团-15.02金科股份-10.2456新城控股-9.26首开股份-5.63789市北高新0.19华侨城A-5.24万业企业-5.05广宇发展-4.8810鲁商发展0.0910绿地控股-2.34注：增持市值=本期基金重仓市值规模-上期基金重仓市值规模；基金重仓占流通盘比例增加TOP10基金重仓占流通盘比例减少TOP10排名公司简称持仓占流通盘 比例增加( ) 12滨江集团3.3新大正2.7434广汇物流2.02华联控股1.3256招商积余0.79新湖中宝0.4378万科A0.37大港股份0.

32、28910市北高新0.12鲁商发展0.09排名公司简称持仓占流通盘 比例减少( ) 12金科股份-3.91首开股份-3.283456789万业企业-2.34中交地产-2.13金地集团-1.57广宇发展-1.53华发股份-1.27保利发展-1.22招商蛇口-1.2210南山控股-0.8资料来源：Wind、中信证券研究部四、重仓房地产行业的资管机构分析（1/2）14重仓房地产行业的资管机构情况 ： 2022Q2重仓房地产行业市值规模居前的前五家基金公司为：工银瑞信基金、东证资管、 中欧基金、嘉实基金、南方基金，其重仓房地产行业市值规模分别为94.66亿元、91.49亿元、66.8亿元、57.87亿

33、元、52.15 亿元，较2022Q1变化幅度分别为：25.78%、33.4%、-1.63%、1.95%、24.42%。前述基金重仓房地产行业市值占其A股重 仓股市值比重分别为：6.75%、9.73%、2.18%、3.55%、3.55%，较2022Q1变化为：1.48、2.42、-0.16、-0.35、0.42个百 分点。2022Q2，前十大资管机构重仓房地产行业市值规模占整体基金重仓房地产行业规模的比重为59.28%，较2022Q1增长 8.61个百分点。重仓房地产行业资管机构情况（亿元、%）资管机构重仓房地产占其A股重仓市值规模比重（%）资料来源：Wind、中信证券研究部资料来源：Wind、

34、中信证券研究部工银瑞信基金6.1337.7970.4275.2694.6625.78东证资管46.3926.0929.7968.5891.4933.4中欧基金21.9148.1544.2967.9166.8-1.63嘉实基金42.3751.3755.8456.7757.871.95南方基金10.810.823.6141.9152.1524.42招商基金12.5214.4623.1628.849.1870.78安信基金30.7644.2945.8554.8847.81-12.88华夏基金5.334.6624.2560.9839.03-36.0大成基金3.484.257.4910.7635.53230.26万家基金13.5526.7125.4836.8531.3-15.07资管机构20210630 20210930 20211231 20220331 20220630 最新一期环 比变(%)工银瑞信基金0.452.464.155.286.751.48东证资管3.872.52.717.39.732.42中欧基金0.731.461.322.332.18-0.16嘉