万科历年筹资分析实施报告

1、-. z.回忆历史 资金往往是大多数企业开展的关键。实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的工程也只能停留在设想、规划阶段，而不能开展实现为企业的真实收益。企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，兴旺的融资机制是企业开展的重要配套条件。融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。要考量融资本钱、资本构造。融资还可以分为直接融资和间接融资。直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或

2、抵押品。一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩*投资工程的风险大小以及自己的公司的承受能力。如果一味追求扩*速度和扩*规模，而不考虑自身的归还能力，可能会给企业带来巨大风险。因此要量力而行，适度把握。1.历年融资方式下面，我们看看*从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。*04年至11年股本变化及融资年份 股本万股

3、 同比增加 融资方式 备注影响股本因素 2004227,3630发行可转债*转2， 共1,990万*，面值100元，融资19.9亿人民币.*转债剩余局部年内全部转股。分红派息，每10股送1股红股。公积金转增股本，每10股转增4股。2005372,26963.7%公积金转增股本，每10股转增5股。*转2债转股约增加股本3.1亿股。2006436,99017.4%向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。募集资金约42亿人民币。*转2局部债转股，股本约增加2.5亿股。剩余局部可转债被公司赎回。2007687,20157.3%公开增发A股，增发价为31.53元。募集资金约99亿人民币

4、。公积金转增股本，每10股转增5股。20081099,52160%公积金转增股本，每10股转增6股。2009拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元资金 。20102011从上表可以看到，*利用股权融资约为157.11亿，发行两次(2002发行可转债融资15亿)可转债筹集资金共计34.9亿，第一次发行的15亿可转债最终全部转股，第二次发行的19.9亿可转债，最后约有1.8亿最后被*赎回，其余全部转股。总的说来，*在近二十年的上市过程中，利用资本市场共融资190亿元左右。 自2008年以来，*已连续四年没有利用资本市场进展融资，2009年9月

5、15日，备受关注的*112亿再融资方案成功闯关，在股东大会上获得了超过99.8%的通过率，并公布方案112亿增发中92亿元拟投向14个住宅工程的后继开发建立；剩余募集资金用于补充公司的流动资金，但是后来此*历史以来最大的融资方案便再无声息，无疾而终。不过，此次增发失败对*的影响也不会很大。财报显示，*在2009年中期时的财务非常稳健，公司的净负债率也由2008年的37.10%下降至10.7%。今年上半年*累计实现销售额367.7亿元，创下有史以来最好水平。而且，*原本方案投入增发资金的局部工程已完成开发。*有足够的实力，即使不融资亦可以很好的完成既有的方案，不愧为龙头老大。今年上半年，*董事会

6、秘书谭华杰对114万股东说，我们现在财务状况很好，*在融资需求上比拟沉着。融资能力上也具备优势。董秘的这句话告诉我们，*财务稳健，不缺钱，即使融资也会很简单就能办到，因为*有其自身的优势，正如前文SWORT分析中所示。*一直处于知己知彼，百战不殆的状态。2006-2011年财务指标从企业这几年的财务指标变化情况来认识企业的开展情况，分析企业的偿债能力、盈利能力及营运能力。2.1纵向比拟如下：2.1.1偿债能力分析 年份指标 200620072008200920102011.9流动比率2.19211.95661.75751.91491.58521.3965现金流量比-0.0931-0.1577-

7、0.00040.10040.0139-0.0067资产负债率0.650.660.670.670.740.79长期负债率0.190.160.130.130.110.08利息保障倍数2550.562225.621061.931062.132468.132999.32短期偿债能力分析1流动比率 该公司06年的流动比率为2.19，是近年来的最高值，总体上呈下降的趋势，但相对来说还比拟稳健，只是09年度略有上升。1元的负债约有1元以上的资产作保障，说明企业的短期偿债能力相比照拟平稳。2现金流量比率 该公司近五年的现金比率以负值居多，07年的-0 .1577，是几年里的最低值，2009年为0.1004，首

8、次突破0的记录，从这些数据可以看出，该公司的现金即付能力较弱，总体还是呈上升趋势的，但是相对数还是较低，说明了一元的流动负债有仅有很少的一局部甚至没有现金资产作为归还保障，其短期偿债能力较弱。3资产负债率 该企业的资产负债率06年为0.65，2008年为0.67,2010年为0.74。从这些数据可以看出，该企业的资产负债率呈现逐年上升趋势的，但是上升的幅度很小，说明该企业开场调节自身的资本构造，以降低负债带来的企业风险，资产负债率越高，说明企业的长期偿债能力就越弱，债权人的保证程度就越弱，这也是一种稳健的政策，风险降低了。长期偿债能力分析1利息保障倍数 该企业的利息保障倍数在一开场呈现逐年下降

9、的趋势，在2010年以来又大幅度上升，从这些数据可以看出，08年金融危机来的当年影响最大，骤降了一半以上，后来又缓慢上升，说明企业经营开场好转。利息保障倍数越高，说明企业归还债务能力越有保障，该企业08年到2010年期间，利润有了大幅下降，而同时财务费用却有进一步增长，对债务的归还能力有所降低，所以应该要多加注意。2长期负债率 该企业的资产负债率06年为0.19，2008年为0.13,2010年为0.08。从这些数据可以看出，该企业的长期负债率呈现逐年下降趋势的，下降的幅度并不大。它的下降意味着企业的长期负债在资产总额中的比例下降了，这对企业来说，其偿债的压力逐年下降，从另一面也说明其资金的运

10、用率下降了。2.1.2获利能力分析 年份指标200620072008200920102011.9净资产收益率0.150.170.130.150.170.07销售净利率0.140.150.110.130.170.14每股收益率调整后0.550.730.370.480.300.33获利能力分析1净资产收益率 该企业的净资产收益率06-2011年9月分别为0.15、0.17、0.13，0.15、0.17和0.07。从这些数据可以看出，该企业的净资产收益率在前两年是上升的，而08年出现大的下降，随后又逐年上升，并逐步趋于稳定，九月的数值由于不全面，无法完全反映情况。而其余的数据可以说明该企业的经营状况

11、有较大波动，当然2008年的突降是受到全球市场形势的变化，企业的开展也逐步上升并趋于稳定，可见万迅速调节自身以适应市场开展的能力。2销售利润率 该企业的销售利润率06年为0.14，08年为0.11，2010年为0.17。从这些数据可以看出，该企业的销售利润率波动幅度较大，但是总体上保持10%以上的增长。这对企业长期开展来说是个好消息，稳定的局面才能带来稳定的收益。3每股收益 数据如图中所示，该企业的每股收益在前三年中起伏较大，此后逐步平稳下来，维持在0.35左右浮动。该公司在前两年增长迅速，盈利能力大大提高，但08年的危机使得其受挫而骤降，并在后几年的时间里逐步稳定下来。2.1.3营运能力分析

12、 年份指标200620072008200920102011.9应收账款周转率48.3057.7945.8659.7643.9622.64存货周转率0.450.410.330.390.270.10总资产周转率0.490.470.370.380.290.12流动资产周转率0.5150.49450.39250.4010.3020.1228经营效益比拟分析1应收账款周转率 该企业的应收账款周转率奇数年为在50以下并下降，偶数年55以上并上升。从这些数据可以看出，该企业的应收账款周转率在一定的比例里浮动，且数值不小，这说明该企业资金呆滞在应收账款上的几率较小，回收的速度也很可观，这对企业下一步开展扫清了

13、障碍。2存货周转率 该企业的存货周转率06年为0.45，08年为0.41，2010年为0.27。从这些数据中我们不难看出，该企业的存货周转率同样在总体上是呈现逐年下降趋势的。这说明该企业的存货是逐年增加的，换句话说存货的增长速度比主营业务收入的增长水平更胜一筹，这样一来，它不仅会消耗大局部的存货本钱，同时也会影响企业的资金周转和经营情况。3总资产周转率 总资产周转率反映了企业资产创造销售收入的能力。该企业的总资产周转率06年为0.49，08年为0.37，2010年为0.29。该企业的总资产周转率是呈现逐年下降趋势的，其08年的下降幅度最大，充分看出金融危机对该公司的影响很大。之所以下降，会导致

14、偿债能力也有所下降。总体来看，该企业的运营能力有了下降的趋势。4流动资产周转率 该企业的总资产周转率06年为0.515，08年为0.3925，2010年为0.302。这不到1的一串数字呈现的事逐年下降的趋势。尤其也是08年下降幅度最大，这里就不用我再做解释。我们知道，企业流动资产周转率越快，周转次数越多，周转天数越少，说明企业以占用一样流动资产获得的销售收入越多，说明企业的流动资产使用效率越好。很明显，*的流动资产周转存在一些问题，管理人员应该更多关注。小结：总的来说，*一直在前进，一直在提升自己，即使2008年受金融危机的影响，企业的经营效益有所下降，但是*很快便重新振作起来，并不断地取得令

15、同行业羡慕的成就。*的偿债能力、获利能力和营运能力都是同行业中的佼佼者，*的财务一直比拟稳健，投资者对其信心十足。因此，*如果通过增发新股的方式来融资，根本不是问题，肯定有股民来买*的股票，这也正是董秘所说的他们有融资优势的原因之一。2.2横向比拟如下： *最终开展成为房地产行业的龙头老大，这并不是一个偶然，这是*孜孜不倦、不懈努力的结果。*善于利用自己的优势，巧妙地避开自己劣势，能够抓住市场的时机，抵抗其他的威胁，这才是生存之道，才是强者之道！*致力于制定周详的方案并踏实地去执行，*善于研究政府公布的政策而少走了许多弯路。 自2006年年初开场，我国宏观调控又一次发挥巨大作用，迎来了第二轮顶

16、峰。国务院及中国人民银行、发改委、建立部、国家税务总局等部门顺应形势也相应出台了一系列调控政策，其中包括土地供给、货币信贷等方面，其主要目的是从源头上控制固定资产投资的增长过快。虽然房地产和住宅开发投资增幅有所放缓，但我们依旧看到房价一涨再涨，它的涨幅并没有得到有效控制。于是，就在2006年的5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产安康开展的六项措施被俗称为国六条，由此拉开了2006年房地产调控的序幕。房地产金融管理事宜众多，主要包括投融资门槛、利率、信贷、存款准备金，在政策上主要包括以下四个方面：一、继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格商业银行房地产信贷的市场准入条件，商业银行不得对四证不齐

17、、工程资本金比例低于35%的工程发放开发贷款，重申商业银行不得对未封顶的工程发放个人按揭贷款。二、实行差异化的个人按揭贷款政策，有保有压，将90平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高到30%。三、通过加息提高开发商的开发本钱和个人的贷款本钱，挤压房地产市场中的投机成分。四、对外资进入房地产市场设定了严格的准入标准。在2006的一次大的变动之后，对其后几年的开展更是影响深远。2007年外部资金的涌入和行业内的习惯性思维，造成了土地市场的亢奋，价格居高不下，更一度形成地价高于房价的异常现象，国家出台的土地增值税清算管理及地方税的变化也起到巨大作用；2008年，我国房地产上市公司沪深两地上市及大陆在港

18、上市的总资产规模继续保持良好的增长态势，但受到国家宏观政策以及市场调整的影响，开展速度出现明显的回落，*集团公司在所有沪深两地上市和大陆在港上市房地产公司中，以1200 亿的总资产规模高居榜首，同比增长8%，领先于其他各大房地产公司，但是普遍存在着短期偿债能力缺乏的缺陷。2009年，房地产行业近几年处于较为低迷的情况，其主要原因在于国际金融危机的影响，全球主要地区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、退休基金及主权财富基金的资本根底萎缩，但因为房地产可以拉动国内的经济复苏，提供较多的就业时机，所以国家会有一系列的政策来帮助房地产行业脱离现在的困境。2010年是*风光的一

19、年，*用1026亿元的销售额重申，只有它才是中国房地产行业的领头羊。这一地位也使得其成为资本市场的宠儿，通过屡次股权融资推动了公司更快的开展。 从这几年的国家政策我们可以看出，国家出台的一项项政策，*都有按规定执行并从中获利颇丰，2006出台的国六条虽然看似约束了房地产业的开展，但*的开展依然风头正劲，这几项政策对于拥有稳定的市场根底和雄厚的资金支持的*来说更是提供了资金保障，让其资金的流动速度加快，利用率上升；2007年的土地热与国家政策息息相关，而此时的*更是随波逐流，它不但顺应形势积极纳税，成为当年的纳税冠军，而且严格执行国家规定，是的其规模迅速扩*，市场一片看好，估价也再同行首屈一指。

20、2008年由于受到金融风暴的影响，*与其他各层的房产者一样受到挫折，使得其市场规模缩小，盈利也相应下降，然而国家的宏观调控敌不过房价的强硬，即便全球经济一片萧条，中国的地产业还是坚不可摧，房价依然是居高不下，并进展调整期，为下一年的迅猛开展打好根底；2009年的经济全面复苏，房地产行业也迎来有一个春天，形势一片大好，一边是国家抑制房贷，一边是群众需求上升，于是在执行国家政策的前提下，*的销售形势依然一片光明，并较之前几年有了较大的增长。2010年的宏观政策依旧为了解决房价问题，并且严格控制非首套的销售，于是*推出精装小户型，做物美价廉的房子出来，积极打造口碑，这也深得人心。3.历年融资的影响融

21、资给企业带来了更多的资金，是企业正常运营的保障，但是融资也是需要花费本钱的，并不是所有的融资都会给企业带来正效应。以下图为历年融资对净资产收益率和每股收益率的影响。 历次权益融资对净资产收益率的影响分析(图)从上图可以看出，04年至08年的历次融资中，除了08年以外，融资对公司股东回报率带来了显著的正面影响。08年的负效应与当时的特殊环境有联系，金融危机的洗礼下，*的净资产收益率仍能到达13.24%已是相当不易。*历次融资对每股收益的影响分析图*在历次融资行为的次年，每股收益根本都会呈现迅速上升的态势，且在其后几年中保持一定程度的上涨。*的开展得到资本市场的有效推动，资本市场为*开展的关键阶段

22、提供了更大的动力。 融资使企业有更多的资金来投资工程为股东带来更多的利益，以06年为例，企业成功向10家发行对象，非公开增发4亿A股，募集资金约42亿人民币。从2006年报中可以得到以下信息，上述募集资金投资于 8 个工程，截至2006年12月31日，各投资工程的投资、收益、进度情况如下：单位：万元投资工程发行报告书中承诺使用情况募集资金实际使用情况及 2006 年年报中披露的实际使用情况截止2006 年12 月31 日止情况承诺投资金额预测投资收益率完成投资金额已结算局部投资收益率工程进度*金域蓝湾工程(原*吕岭路工程)75,00014.93%59,650-3%*南海桂城凯旋城工程原A7 工

23、程75,00010.76%25,360-1.60%顺义四季花城工程55,00010.00%30,69913%26.65%*江干区*魅力之城工程原九堡工程50,00013.20%21,285-5%*新城区工程50,00012.30%14,42222%13%*金色家园工程原京汉大道工程50,00012.50%21,471-3%*吴泾镇锦川工程35,00011.60%6,091-*金牛区加州湾工程沙湾工程30,00012.20%17,503-44%合计420,000-196,481-截至2006年12月31日止，*此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196,481 万元，占前次募集资金总额人民币4

24、19,670 万元扣除相关发行费用的46.82%，余额人民币223,189 万元将随着工程的后续开发全部投入。我无法准确得知这八个工程完成后能为企业带来的效益，但是从上表的预期收益率可知，几个工程的收益相当可观，能够为企业带来许多利润。2006年，*成功融资后，充分利用融资的钱和盈利的钱去购置新地，开发新的工程以获取更大的利益。以下图为万金宝相关财务指标的比照： 从图中我们可以看出：自2006年以来，保利地产的每股收益在三巨头之中上升最明显，最为看好，金地集团2007年的收益与之平齐，但随后就明显弱下来，一路追赶。相比之下，*就不太突出了，但相比房地产开发与经营业的平均水平还是有优势的，201

25、0年*的每股收益以微笑优势超越金地，其开展是逐年上升的，且有望追赶保利，成为新的霸主。 反映：*的净利增长率波动幅度不大，呈稳定状态，而金地集团也较稳定，只有2010年有一个超大幅度的变化，随后又恢复平静，并低于同时期的其他几家，保利总体稳定，仅2008年浮动较大，而房地产开发与经营业长期浮动较大，稳定性差。我们可以得出，*的开展稳定，利润也稳定，受市场环境影响较小，自我调节的能力较强，而其他两家在金融危机及下一年分别有较大变动，说明其对市场较敏感，其不稳定性对预测未来在成较大的困扰，*应抓住机遇，稳中求胜。 从图表中我们可以看出：房地产开发与经营业的股东权益比震荡显著，2007到2008年变化更是一日千里，短短的三个月里比率可以差异到600点以上，这在地产行业中都是极为罕见的，其后的几年里才