中都物流亦庄项目物业初步建议

1、中都物流亦庄项目物业初步建议中都物流亦庄项目物业初步建议2014.4报告目录报告目录区域现状及市场需求经营类物业形态初步建议项目本体基础情况123报告目录报告目录区域现状及市场需求经营类物业形态初步建议项目本体基础情况123项目本体基础情况u 地块位于亦庄路南区，太和庄桥东南，距离亦庄核心区约地块位于亦庄路南区，太和庄桥东南，距离亦庄核心区约7km7km，距离马驹桥物流集，距离马驹桥物流集散中心约散中心约4km4km本案本案7km7km4km4km项目本体基础情况u 土地基础信息土地基础信息建设用地面积54678规划建筑面积136695容积率2.50出让年限50规划用途工业用地成交日期2014

2、-04-02成交价6015万元楼面价440.03元/土地挂牌出让，容积率适中，楼面地价基本上处于诠释工业类用地的中等偏下水平，土地成本适中，但工业用地性质必然导致项目的变现能力较差，可经营部分的操作运营将直接决定项目后期的价值实现。报告目录报告目录区域现状及市场需求经营类物业形态初步建议项目本体基础情况123区域现状及市场需求用地规模约21.8平方公里，为亦庄向南发展的综合区域；综合区域；片区西部是以发展与奔驰汽车产业链相关的配套产业区，东部是以发展环保产业为主的产业区；未来轨道交通L2线自东向西横贯片区中央，在轨道两侧规划公共服务中心，同时规划两片集中的混合用地，作为促进产业升级的研发研发创

3、新基地创新基地；六环路路南区基本为新增开发和改造用地，为近期控制发展的片区，主要作为2010-2020年的发展空间；核心区亦庄枢纽站前综合区亦庄枢纽站前综合区路东区河西区马驹桥物流中心六环路路南区u 区域现状及规划条件区域现状及规划条件区域现状及市场需求u 区域配套设施现状区域配套设施现状编号编号配套类型配套类型配套种类配套种类1产业北京奔驰-戴克物流中心2中国汽车技术研究中心3医疗亦庄医院南院4瑞合社区卫生服务中心5太和社区卫生服务中心6教育北京电子科技职业学院（亦庄校区）7亦庄二小8通州区第一实验中学9大兴区瀛海镇第二中心校区10马驹桥中学11张家湾小学12大兴区青云店镇南红门小学13大兴

4、垡上中学14商业首航超市（晶彩亦庄店）15物美便利超市1 12 23 34 45 57 76 68 89 9101011111212131315151414u 区域配套设施配备良好，但档次偏低，无区域配套设施配备良好，但档次偏低，无大型集中式商业配套大型集中式商业配套报告目录报告目录区域现状及市场需求经营类物业形态初步建议项目本体基础情况123经营类物业形态初步建议u 东侧产业类厂房基本无控规调整空间，可经营类物业仅为西侧办公科研楼物业，根东侧产业类厂房基本无控规调整空间，可经营类物业仅为西侧办公科研楼物业，根据城市及区域众多产业发展区配套需求，建议物业参考：据城市及区域众多产业发展区配套需求

5、，建议物业参考：1、集中式商业综合体2、沿街裙楼配套型商业3、会议多功能核心区4、商务酒店5、科研办公商务写字楼经营类物业形态初步建议1、集中式商业综合体集中式商业综合体区域内商业配套成熟度较低，商业基本以低等级便利超市为主，缺少集中式商区域内商业配套成熟度较低，商业基本以低等级便利超市为主，缺少集中式商业配备，但区域人口较多，近年来河西区板块及马驹桥板块影响，人口集聚效业配备，但区域人口较多，近年来河西区板块及马驹桥板块影响，人口集聚效应明显，区内大中型集中式商业需求应明显，区内大中型集中式商业需求迫切迫切亦亦庄创意文化广场庄创意文化广场通州国泰百货通州国泰百货经营类物业形态初步建议2 2、

6、沿街裙楼配套型、沿街裙楼配套型商业商业项目沿街展面较好，同时周边个体经营者群体数量可观，该类人群对商铺总价项目沿街展面较好，同时周边个体经营者群体数量可观，该类人群对商铺总价及租金敏感度较高，支付能力不能满足集中式商业的要求，建议沿除集中商业及租金敏感度较高，支付能力不能满足集中式商业的要求，建议沿除集中商业外，可沿街建设部分配套底商，完善区内商业配套功能外，可沿街建设部分配套底商，完善区内商业配套功能宋家宋家庄扑满山沿街底商庄扑满山沿街底商望京华堂商业街望京华堂商业街经营类物业形态初步建议3、会议多功能核心区、会议多功能核心区区内商务办公氛围较差，办公类物业客户除本公司外，其余客户支付能力有

7、限，区内商务办公氛围较差，办公类物业客户除本公司外，其余客户支付能力有限，独立型会议多功能设置价格门槛较高，建议中下层集中设置部分多功能会议展独立型会议多功能设置价格门槛较高，建议中下层集中设置部分多功能会议展示物业，满足项目商务功能示物业，满足项目商务功能经营类物业形态初步建议4、商务酒店商务酒店区内依托汽车产业带动发展，周边居住配套不理想，产业发展衍生的会议交流区内依托汽车产业带动发展，周边居住配套不理想，产业发展衍生的会议交流日渐增多，建议科研楼中层可建设一定体量的商务酒店，以日渐增多，建议科研楼中层可建设一定体量的商务酒店，以3-43-4星级为宜，满足星级为宜，满足区内的短期、会议及交

8、流活动的人员居住需求区内的短期、会议及交流活动的人员居住需求酒店大堂效果示意酒店大堂效果示意酒店走廊及商酒店走廊及商务洽谈区示意务洽谈区示意房间内部示意房间内部示意经营类物业形态初步建议5、商务酒店科研商务酒店科研办公商务办公商务写字楼写字楼根据规划要求，科研楼上层建设标准写字楼，但标准层设置及分隔空间可做深根据规划要求，科研楼上层建设标准写字楼，但标准层设置及分隔空间可做深入研究，满足不同类型的办公物业消费者，同时，建议加设部分创意办公空间，入研究，满足不同类型的办公物业消费者，同时，建议加设部分创意办公空间，提升项目的品质与办公形态，打造区内提升项目的品质与办公形态，打造区内领先领先型办公

9、产品型办公产品标准写字楼内部示意标准写字楼内部示意创意办公写字楼内部示意创意办公写字楼内部示意经营类物业形态初步建议小结小结 集中式商业建议设置集中式商业建议设置1-31-3层，中高档次为宜，同时应在设计中充分考虑餐饮层，中高档次为宜，同时应在设计中充分考虑餐饮类商业的排烟排污要求，保证不影响上层可研办公物业的室内环境；类商业的排烟排污要求，保证不影响上层可研办公物业的室内环境；集中式商业综合体集中式商业综合体 裙楼底商设置应以单层或两层为宜，保证一定的层高，提高空间的利用效裙楼底商设置应以单层或两层为宜，保证一定的层高，提高空间的利用效率，进而提升商业价值，同时也应该考虑到小型餐饮商业的特殊

10、设施需求；率，进而提升商业价值，同时也应该考虑到小型餐饮商业的特殊设施需求；沿街裙楼配套型商业沿街裙楼配套型商业 会议多功能区域主要解决区内中小企业的办公需求，完善项目的整体商务会议多功能区域主要解决区内中小企业的办公需求，完善项目的整体商务功能，同时考虑承担区内产业发展的部分国际国内会议的纾解，应以中高功能，同时考虑承担区内产业发展的部分国际国内会议的纾解，应以中高档考虑；档考虑；会议多功能核心区会议多功能核心区 商务酒店应考虑建设中高档，内部应加设部分公共洽谈区域，室内应考虑套商务酒店应考虑建设中高档，内部应加设部分公共洽谈区域，室内应考虑套房，分隔办公及居住空间，提升项目整体品质；房，分隔办公及居住空间，提升项目