徐州新铜城南洋国际商城项目可行性研究报告

1、南阳国际SA、SB、SC区开发项目可行性研究报告徐州新钢城置业进展二零一二年九月第一章总论项目总览该项目地块位于徐州铜城新区，长江路以南、北京路以西，计划总用地面积为亩。该项目打算投资兴修集大型超市、百货商场、酒店、公寓写字楼、购物步行街、风情酒吧间、住宅及休闲娱乐于一体的商业主题公园，总建筑面积约27万平方米，其中公建10余万平方米、其余为住宅，打算投资总额约为亿元人民币。项目雄踞北京路商圈拓展核心，地处计划中的徐州南部城市副中心，占据2020年徐州市政府“两心”、“三轴”、“五片区”城市综合进展的重点区域，在铜山新区区域内拥有整体商业配置。全架空庭院式景观、封锁式人车分流动向线路是公司通过

2、考察上海、杭州等全国较为知名的楼盘的基础上，由上海晏子公司策划、中国联合工程公司上海设计研究院设计、上海耀河建设工程总承包建设。2020年10月动工建设，随着我司项目建设的不断加速，目前12栋住宅楼已售罄，部份一期业主已入住，沿街商铺开盘即抢空。项目工程已进入扫尾时期。该项目欲导入5星级酒店（华丽达）、银行，超市、百货业、商务办公，这座唯一的10万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大的人气入住量，成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项目是铜山县县委、县政府2020年城建八大类工程的头号重点工程。项目自动工建设以来，取得了县委、县政府和各部委办局领导的大力支持和帮忙。政府“边动

3、工建设边办手续”的政策、北京路开发治理办公室“保姆式”的效劳、相关部委办局简化办事程序、缩短办事时限是项目取得目前建设功效的强有力的基础。南洋国际商城项目要做成全区商业气氛最浓，人气最旺，夜生活和效劳治理最好的集购物、休闲娱乐、品牌特色一条街、高级商业住宅的一个城市综合体，成为现代效劳业的集聚示范区。南洋国际商城的建设将是徐州乃至淮海经济区唯一一家拥有10几万平方米的配套设施齐全、功能各异的商业综合体。各地块开发情形如下:一、住宅区概况项目住宅区总占地约42769平方米，地块位于铜山新区中心商圈的中心地带，骨干道北京路的西侧，长江路的南侧，与项目主体地块相对独立，共12栋小高层建筑组成共计10

4、86套住宅，住宅建筑面积：商业建筑面积：并配备376个停车位，该区一期已于2021年5月份正式交付利用，二期打算于2021年1月份交付利用。二、SA、SB、SC区概况93276SA占地约平方米，总建面积约39752平方米，计划为1-4层裙楼为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型百货），5-20为高级写字楼。该写字楼的导入为铜山新区唯一的高级的专业的写字楼。该地块目前的建设进入工程扫尾时期，外立面已完成。SB占地约平方米，总建面 积约9897平方米，计划为1-5 层裙楼为商业用房（超市、娱 乐、餐饮和大型百货），该地 块目前的建设进入工程扫尾 时期，外立面已完成。SC占地约平方米，总建面 积约107

5、27万平方米，计划为1-5层裙楼为商业用房（超市、娱乐、餐饮和大型白货），该计&nHl；吁6地块目前的建设进入11程扫第二章项目投资环境分析铜山新区定位及计划介绍阀匕疝加6区炉.阳丹侈娃尾时期，外立面已完成。SD占地约平方米，总建面积约32900万平方米，计划为卜20层的五星级酒店。正在与国际知名五星级酒店华丽达洽谈该项目的合作事宜。随着五星级酒店的成功导入弥补新区该项业务的空白，同时提升整个项目的业态。该地块目前的建设进入工程扫尾时期，外立面已完成。一、地理位置开办于1992年6月的铜山经济技术开发区，从一个县办自费开发的开发区起步，1993年被批准为省级开发区。开发区计划面积50平

6、方千米，远期计划面积180平方千米，是江苏省苏北地域首批省级开发区之一，紧临五省通衢的徐州市。现已成为徐州地域对外开放的示范区、高级住宅区，利用外资的集聚区和高新技术产业密集区。的国际化、现代化、生态型的徐州南部主城区；一个以高新技术产业、高科技企开发区严格遵循科学规律，融徐州主城区进展战略和铜山县城区城市进展计划于一体，依照建设现代工业区、科教聚集区、繁华商贸区、高级住宅区的定位,坚持高起点、高标准、富计划、巧开发的原那么，精心计划设计，表现特色，完善功能，层次清楚，有序开发。开发区整体计划的功能定位为：具有鲜明特色业、高科技人材为支撑的经济园;一个与国际老例接轨、与现代市场经济接轨的创业园

7、；一个人与自然和谐共生的城郊休闲旅行生态园；一个人居环境清洁优雅、文化气息浓郁、充满生机活力的文化园。从而刻画出了以高科技和现代先导产业为主体、融山、水、城、林于一体、功能齐全、设施配套的高科技花园新城、知识创新基地的宏伟蓝图。交通条件航空铜山开发区距国家干线机场徐州观音机场约40千米。另外，南京禄口国际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在3至6小时车程内。海运开发区距连云港口岸190千米，全程高速，车程不到2小时。连云港与世界150多个国家的1000多个口岸通航，连云港港已跻身中国主枢纽港o连云港港区已建成30个泊位，10万吨级散货和1个第五代集装箱泊位，其中万吨级以上的25个，完成7万吨级航

8、道扩建，集装箱运量万标箱，年吞吐能力为6000万吨。公路开发区内3条高速、4条国道伴区而过，206国道、霍连高速穿区而过。铁路京沪、陇海（连云港一乌鲁木齐）两大干线在此交汇。京沪，陇海高速铁路正在建设中，也将在此交汇。开发区内有两大货运站。开发区距徐州站仅12千米。区域基础设施供水：开发区自来水公司日供水能力为10万吨。供电、供热：开发区建有21000KW热电厂一座，可知足区内工业用汽热负荷和单位、家庭采暖制冷需要。建有220KVA、110KVA.35KVA变电站各一座，可实行双回路供电。排污：开发区污水处置厂于2005年末投产，一期污水处置能力为4万吨/日，总能力为10万吨/日。通信：能提供

9、程控、无线通信、光纤接入、宽带数据互换等各类通信效劳.区位优势开发区距离徐州市中心10千米。开发区济南、郑州、南京、合肥都在300千米左右，素有“五省通衢”之称，距北京和上海600千米，开发区已纳入北京、上海半日交通圈，能够更好地承接北京、上海的辐射。开发区位于江苏省东陇海经济带和淮海经济圈的中心位置。资源优势开发区所处地域是全国重要的煤炭产地、华东地域的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，年产量2500多万吨、占全省95%以上；井盐储量为220亿吨、且品位很高，进展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力500

10、万吨。国家粮棉生产基地座落区内，优质农副产品生产加工出口基地，秸杆养畜示范区、林业科技开发实验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一、年产量占全国五分之一，农副产品资源十分丰硕。产业配套优势通过十几年的开发建设，开发区已形成三大产业（机械、车辆、电子），规模企业400余家，进区企业近千家。徐州市宏观经济情形2.2.1 城市定位江苏三多数市圈：南京、苏锡常、徐州徐州都市圈是典型的省际边缘型都市圈，设定范围：核心为徐州市，宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘、连云港。徐州文化底蕴深厚，地灵人杰，英才辈出，今经济进展迅速，是江苏最具投资进展活力的城市，也是中国最

11、具进展潜力的地级城市之一。位于江苏西北部，苏北最大城市，兵冢必争之地苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心五省通衢，水、陆、空交通枢纽发达四县、二市、五区。面积11258平方公里，约1000万人重工业城市经济忘量全省第一中国历史文化名城世界最大岩体壁画（汉风新韵） 中国最大工程机械生产研发基地 中国大陆最佳商业城市十大经济活力城市中国十佳投资环境城市第二名2.2.2 计划解读徐州的战略进展计划是“东进、南扩、北造、西延”。以后徐州城市空间进展布局框架为“双心十五区”结构，城市向东及东南方向进展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。双心：以淮海路和中山路地域为代

12、表的城市旅行商业文化效劳中心一一老城区；潘塘古黄河地域一以后徐州市的新区一一徐州新区，也是城市的行政、商务中心。五区：即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。本案雄踞北京路商圈拓展核心，地处计划中的徐州南部城市副中心，占据2020年徐州市政府“两心”、“三轴”、“五片区”城市综合进展的重点区域。2.2.3 经济进展概况徐州历年GDP呈上升趋势，2020年为亿元，居全省首位。2021年一季度GDP850亿元，实际增加13%,城市整体进展良好。2.2.4 徐州人都可支配收入徐州历年城镇居民人均收入增加，2020年为19200元。2021年一季度，全市城镇居民人都可支配收入5683元

13、，同比增加,增速高于全省个百分点。小结：徐州市文化底蕴深厚，经济进展迅速，整体人民生活富裕，经济名列省内前茅，是全国闻名城市。在全国地级市中徐州超级有进展活力，是投资者热衷投资的区域之一。2020年，2021年徐州被评为中国最宜居城市前50名，城市居民幸福指数也名列前茅。目前徐州人都可支配收入达22758元/年/人，社会购买力强劲。而今徐州正处于城市化进程加速时期，城市人口快速增加的顶峰期,居民住房的刚性需求比较强烈，而且铜山新区散布5家高等院校及众多的职业院校，流动人口较多，而且对住房的需求值也比较高。第三章市场分析徐州市土地市场情形3.1.1土地市场分析年初以来，徐州土地市场供给较为稳固，

14、但从供给土地性质能够看出，经营性用地供给要紧以商业、办公、文娱等性质为主，商品住房用地供给相对稀缺。成交地块分析：受国家宏观调控阻碍，徐州市土地供给结构有所转向，由较为单一的居住类用地供给转向商业、商办、文体、娱乐等复合型商业地产供地结构转型。同时，由于徐州现有的商品住房库存量及待开发量较大，很多开发商也开始转型商业地产开发。该现象一方面能够快速提升已有居住区域的商业配套水平，增强居住便利性；另一方面，也能够实现市中心商业分流，打造城市副中心，进一步优化城市布局。但应当支出的是商业开发与运营难度相对住宅开发销售难度及风险较大。3.1. 2楼市分析半年来，徐州商品房供需长期处于不平稳状态。11年

15、10月至12年1月徐州市商品房持续4个月处于供大于求的状态，多数楼盘按正常开发周期于年末推盘，而市场反映那么较为冷淡。二月受春节阻碍，楼市推盘量较小，供求比首现下跌。而三月随着旺季金三银四的到来和银行信贷等方面利好因素的一起作用，市场供给量再次上涨，供求比再次回到高位。4月受供给量减少阻碍，供求比再次回到地位，为。估量以后受宏观政策、市场存量等方面阻碍，供求比将慢慢恢复到正常水平,而衡宇去化速度仍然有限，市场整体向买方转移。但本案在楼市较为冷淡的情形下，住宅全数售完，表现出本案在该区较强的竞争力。随着商业的导入，以弥补该区商业的空白，将带来该片区房价的又一波涨价潮。3.1.3周边楼市财言湾枫林

16、天下凤凰花园国基逸境区位铜山区北京南路100号铜山区中山南路延长铜山区珠江路与华段（大学路东侧）矿大南山路交界处湖校区南1000米铜山区大学路88号基本概况33368平方米容积414922平方米容积200000平方米容积率366667容积开发商品牌锹州中汉房地产开发有限公司佳展（徐州）房地产开发有限公司徐州同新置业有限公司徐州国基投资置业有限公司产品类型住宅、精品公寓、5A办公楼高层毛坯住宅、高层、联排、叠拼高层毛坯住宅、商铺、别重多层毛坯小高层高层主力面积面积43-55平米58经典一居87面实用两居119面舒适三居凤凰花园7、8、9国基逸境两房，三多层组团热销，均为现房房，户型面积有92平米

17、、114平米、121平米，119平米、137平米单价均价6000元/平方米十几套特价房4800元起，均价6800左右，期房.4500元/平方米起销售价格7000,赠送面积折合均价6300元/平方米形象定位小户型，教育地产,打折优惠楼盘景观居所,低密居所住宅、商铺、别重住宅、公寓、联排别垂、花园徐州新城区楼盘进展迅速，老城区楼盘更新日趋跟进，整体稳固进展。但各楼盘要紧以住宅为主打，缺少大型的购物、娱乐场所与之配套。第四章项目分析项目大体数据4.1.1项目概况及要紧经济技术指标SA、SB、SC区建设用地面积22953m2,建设占地面积nf,总建筑面积行。地上建筑面积60376nV其中：商业店面门；

18、物业及设备用房后，景观道路16638nV；办字楼面积：21752m2地下建筑面积行其中：地下室可售面积行。项目计划建筑密度35%,容积率，绿化率35%。分析小结:本案位于铜山新区区政府旁,属于新区的中心地带,周围楼盘林立,人口众多,该项目欲导入5星级酒店（华丽达）、银行,超市、百货业、商务办公,这座新区内唯一的10万多平方米的商业配套项目会为项目提供超大的人气入住量,成为铜山新区完善城市配套不可缺少的一个城市综合体。该项目是铜山县县委、县政府2020年城建八大类工程的头号重点工程。第五章项目定位产品定位SA大型shoppingmall概念的导入，高端写字楼填补片区内的空白，为方便市民的生活，拟打造一个以教育产业为依托的产业集群。SB超市、餐饮、大型娱乐SC多家银行进驻、中国电信、中国移动等多家便民机构汇聚于此，