舟山房地产东港民中心六幅地块项目投资可行性报告WO版

1、舟山市房地产东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告W0版TPMK standardization office【TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18东港市民中心六幅地块项目投沒行性报告一. 项目决策背景及结论41、项目决策背景41. 1外部环境41.2內部因素.42、结论4二、项目情况及区位环境51 、'页）"青* 52、项目区位环境52.1区域概况.52.2区域配套5三、普陀区概况 61、城市区位及环境61.1地理位JL.61.2气候及自然环境62、行政区域分布63、东港开发区概述7四、舟山投资环境分析 81、舟山经济发展状况82、居民生活消费水平

2、82. 1居民收入变动82. 2舟山居民恩格尔系数923人均居住面积93、人口规模及变动93.1人口历年的变动情况93. 2人口规划目标104、城市规划状况（2000-2020年）104. 1城市规划目标104.2城市区域规划（2000-2020年）115、东港区块未来发展及規划13五、舟山房地产市场分析15仁 固定资产及房地产投资情况152、土地市场供应163、商品房市场运行状况及趋势163.1商品房市场运行指标163.2商品房（住宅）供需分析173.3商品房（住宅）价格走芬174、存量房市场现状及趋势17六、普陀区域房地产市场分析181、2006年普陀区固定资产投资运行状况181. 1投资

3、总量大速度快181.2投资结构进一步优化181.3房地产开发仍然趋旺182、普陀区楼市分析192.1楼市运行指标192.2成交均价走妙192.3去化分析（摘自舟山房产网）192.4最新网上销售数据193、东港区域在售量及后续开发童分析203.1在售量分析203.2后续量分析203.3区域去化速度203. 4现区域价格涨幅情况204、未来3年内普陀房价预计走势204.1 07年1-8月年普陀各区域房价现状： 204. 2未来3年各区域房价发展趋妙分析： 21七、 项目SWOT分析及产品定位231、项目SWOT分析23地块优妒：231.2地块劣垛：231.3机会点：231.4威胁点：232、项目定

4、位（27-2、27-3地块）2421丿才242.2产品建议25八、项目投资效益测算261、项目测算前提261. 1 土地面积261.2容积率261.3总建筑面积261.4收入分析262、项目开发成本与收益分析27九、结论及投资建议27附件仁 项目开发成本与费用测算表281、表1:普陀27-2号地块成本效益测算（不含地下部分）282、表2：普陀27-3号地块成本效益测算（不含地下部分）303、表3：普陀24-2号地块成本效益测算（不含地下部分）32附件2:普陀区各楼市市场调研报告34仁沈家门区域342、浦西区域楼盘惜况：353、东港区域楼市分析36一、项目决策背景及结论1、项目决策背景1.1外部

5、环境普陀东港经济开发区是采用围海造地，不占一分耕地的省级经济开发区。东港经济开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南 与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相 望，区位优势十分显著。东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、 商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新 区。东港经济开发区规划面积12平方公里。一期4平方公里已开发完毕, 二期6平方公里已经启动。道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保 证开发的要求。该项目所在区域有如下特点和优势： 完备的基础配套设施，打造高品质生活，整体区位性强地理位置优越，交通

6、便利，离老城区市区较近（3）环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色1.2内部因素本项目位于东港经济开发区的东面，区位好，规模适当，发展前景乐观， 可作为公司主要利润来源。2、结论在国家和地方有关政策、财税制度、货币制度相对稳定的前提下，确保投 资强度，本项目的开发建设具有可行性，且可利用我司以往的成功开发经验、 营销策略和积累的潜在客户源，亦能保证一定的利润。二、项目情况及区位环境1、项目基本情况项目位置：地块于东港经济开发区东面，毗邻法国欧尚超市、普陀区行政中心、高档特色海鲜城等，片区已初步建成东港区域高尚的住宅生活区。 土地现状：土地平整。 规划要求：地块编号出让面积（m：）规划用途规

7、划 设 计 条 件出让年限容积率建筑密度绿地率建筑限高东港商务中心周 边23-2地块42176住宅1. 0W容积率W2.2W25%28弔W绿地率W30%45米70年东港商务中心周 边23-5地块44950住宅1. 0W容积率W2.2W25$285W绿地率£30%45米70年东港商务中心周 边24-1地块27678住宅1. 0W容积率Wl4W30%28%W绿地率W30%35米70年东港商务中心周 边24-5地块26407住宅1. 0W容积率W1.4W30%28%W绿地率W30%35米70年东港商务中心周 边24-6地块24764商业、办 公1. 3W容积率W2.820%W绿地率W30%

8、60米彳0年东港商务中心周 边26-2地块9640餐饮旅馆 业（宾 馆）1. 3W容积率W3.5<10%20%W绿地率W30%110米彳0年2、项目区位环境2.1区域概况6幅地块所在的区域位于普陀区东港经济开发区内，地块距离沈家门市中 心约5公里左右。东港经济开发区经过7年多建设，开发区内已有企事业单位 百余家，总投资7. 35亿人民币。目前开发区环境优美，人丁兴旺，各行各业欣 欣向上。2.2区域配套东港目前居住人口约3万余人，已经形成了比较完备的商业设施，从购 物、吃饭，到娱乐休闲，各种商店和场所基本齐全。交通：临近329国道，公交1、2、9、27、28、29路均可到欧尚超市，项 目周

9、边出租车诸多，出行十分便利。购物：法国欧尚超市、东港贸易城、好当家超市、东港建材城、东港家具休闲：沈园、海边人家休闲山庄、东港露天电影院、市民中心广场、海滨 公园、儿童公园、图书馆、新天地咖啡馆；娱乐：花样年华KTV歌城、东港山庄；餐饮：海中州海鲜美食城、规划中的2个五星级大酒店、特色海鲜排挡；学校：东港小学、普陀中学、熊猫幼儿园、沈家门小学；银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社、工商银行；医疗：东港医院、东港社区卫生院、医药公司；普陀区概况1、城市区位及环境1. 1地理位置舟山市普陀区位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，长江、钱塘江、甬江 入海交汇处南缘海域。介于北纬29°

10、 32' -30° 28，东经121° 56'- 123。14。南北长约105千米，东西宽约85千米。区域总面积6728平方千 米，其中海域面积6269. 40平方千米，陆域面积458. 60平方千米（含潮间带 69. 77平方千米）。1.2气候及自然环境普陀属北亚热带季风海洋型气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，夏 无酷暑，冬无严寒，年温差较小，温暖湿润，光照充足，雨量充沛，季风显 著。春季3月26日至6月15日（候平均气温10C°22C°），冷暖空气交替频 繁，风向多变，温度变化大，降水増多，主要灾害性天气有大雾、倒春寒等， 偶有冰

11、雹。夏季6月16日至9月30日（候平均气温22C°以上），6月中旬至 7月上旬为初夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副热带高压控制，多 晴热天气，温度高，日照多，蒸发大，79月为台风主要影响期。秋季10月1 日至12月10日（候平均气均10C22C°）,夏季风渐转冬季风，冷空气逐渐 转强，气温成波状式下降。冬季12月11日至次年3月25日（候平均气温 10C°）以下，因北方冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天和偏北大风。2、行政区域分布普陀，佛教华严经中“一朵美丽的小白花”之意。她位于浙江省东北 部，舟山群岛东南部，因境内佛教胜地普陀山而得名，是舟山市的一个

12、市属 区。全区共有大小岛屿455个，有人居住的有32个。全区辖7镇4乡3街道， 区治沈家门街道。总人口 31. 9万人，面积6728平方公里，其中海域面积 6269. 4平方公里陆地面积458. 6平方公里.海岸线总长831.43千米，是海 洋大区，陆地小区。普陀地处长江三角洲经济区、全国沿海要冲、舟山渔场中心。背靠沪、 杭、甬等大中城市，面临辽阔海洋，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港 相对。自然资源丰富，渔业发达，港口优良，风光秀丽，气候宜人，素有“东 海明珠”之称。曲3、东港开发区概述东港开发区位于舟山本岛普陀区沈家门的最东侧，即北纬30度东经122度 附近，长约16千米，宽约0. 3

13、-2. 3千米的临海狭长地带，其地形为滨海丘陵和 海涂浅滩。东港开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相 邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家 尖隔海相望，区位优势十分显著。四、舟山投资环境分析1、舟山经济发展状况年份20002001200220032004200520062007. 1-6 月GDP （亿 元）110. 56126.65144.05171.82212. 04272333.2171. 16人均 GDP （元）11516131921485017713218592775534475数据来源舟山市统计局GDP:除00-02年的年增幅在13%

14、左右，03-05年年增幅均19%以上，其中 04-06的增幅达到了 25%,高于全国的增长速度（9.9%）。2007年上半年.长 三角16城市实现GDP 21538. 76亿元，其中江苏省8城市实现GDP 9700. 56亿 元，浙江省7城市实现GDP 6276. 29亿元，上海市实现GDP 5561. 91亿元。舟 山市GDP为171. 16亿元，同比增长17.1%，增速继续位居16城市之首。这组 数据充分反映了舟山市整个宏观经济较好的增长态势。人均GDP:00-03年人均GDP增幅平均为15%左右,04-06年的平均增幅在 23%以上，我们以06年人民币34475元约合为4325美元来说，

15、（惯例人均GDP 介于1300-8000美元），说明其房地产发展处于快速上升阶段。2、居民生活消费水平2.1居民收入变动年份2003200420052006全市年人均实际收入（元）128902185526931增幅69%23%全市城镇居民人均可支配收 入（元）12213137471552417525全市在岗职工平均工资（元）18782215922568027561增幅14%18%7%全市农民人均纯收入（元）5150623271908333增幅21%15%15. 9%数据来源舟山市统计局05、06年舟山市城镇居民可支配收入水平远高于于全国平均水平，说明舟 山人民相对全国较为富裕，有相当的消费能力

16、。随着舟山市区居民人均收入不 断上升将増加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。111-3 : H夂入水平匸I全:市仝戶人匀实I珮收: 入Q切U嗔人句可支酉己收: 入o农民人均收入2. 2舟山居民恩格尔系数年份2000200120022003200420052006食品支出城镇 （元）274429673123319833883832.54025人均消费支出城 镇654073678010900993851095011306城镇恩格尔系数42%40. 3%39%35. 5%36. 1%35. 0%35. 6%全国39.2%37.9%37. 7%37. 1%37. 7%36. 7%35. 8%数据来

17、源舟山统计局居民恩格尔系数逐年递减（2006年略有回升），说明居民生活正有温饱型 生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。2. 3人均居住面积单位：平方米年份2000200120022003200420052006城镇人均居住面积21.5920.6521.2821.9221.322222. 83数据来源一一舟山统计局舟山市人均居住面积基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平,03-06年相对全省而言增长缓慢。3、人口规模及变动3.1人口历年的变动情况单位：万人年份2000200120022003200420052006全市总人口（人）98410498101497755797121996

18、9145967250965756总户数（户）349371351224353246356414357245356919356367总人口增长率（%）-0.3-0. 35-0. 64-0.21-0.20. 155总户数（万）3535036242424全市城市化率 （%）3637. 05039. 1540.645.848.2中心城区人口（万人）3132037373940中心城区人口增 长率（）1.30.900.810. 752. 68数据来源一一舟山统计局从舟山市人口变动的数据反映，人口呈缓慢下降趋势，城市化率加快，进 而保持整体需求的稳步发展C3. 2人口规划目标舟山市市域总人口规划近期（2005

19、年）104万人，中期（2010年）106万 人，2020年110万人。4、城市规划状况（2000-2020年）4.1城市规划目标总人口规划：舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。 城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人。城市建设用地规模：远期城市建设用地49. 78平方公里，人均用地99. 6平 方米。2020年规划城市居住用地1402公顷，占城市建设总用地的28.2%,人 均居住用地28. 04平方米。主要经济发展目标：近期（2005年）国内生产总值200亿元左右（以2000 年价格计算，下同），人均2000

20、0元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿 元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人 均45000元左右。预测2005年一、二、三产业的结构比重为22. 5 ： 39. 5 ： 38. 0o社会经济发展目标：加快舟山的区位优势和“渔、港、景”资源优势向现 实经济优势转化，以提前基本实现现代化统缆全局，以加快发展为主题，以结 构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出 发点，抓住机遇，进中求快，强化基础，勇于创新，深入实施科教兴市战略和 可持续发展战略，争创机制市场化、区域城市化、陆岛一体化，促进全市经济 发展和社会全面进步，

21、围绕建设“海洋经济强市、海洋文化名城、海上花园城 市”目标，优化城市空间组织结构，完善强化城市功能，提高城市规划管理水 平，提升城市品位形象。到2010年，城市化率达到65%以上，中心城区建成区 面积达到45平方公里，人口达到45万人。今后五年，从我市群岛型地理特征 和发展状况出发，进一步加强城乡空间整合和功能区划，通过规划来引导城乡 区域发展，最终实现舟山城镇“一个主体区域、两个发展侧翼”的大空间组织 结构。4. 2城市区域规划（2000-2020年）城市发展方向：主要围绕宁波一一北仑一一金塘岛一一册子岛一一老塘山 定海一一临城一一普陀一一朱家尖轴线、上海芦潮港一一大小洋山一一衢 山岛一一岱

22、山岛一一西码头一一白泉一一长峙岛二条轴线为发展轴，在舟山本 岛形成网络状的城镇一体化发展格局C舟山市行政区范围：包括定海区、普陀区、岱山县、躁泗县。市域总 面积2. 22万平方公里，其中，海域面积2. 08万平方公里，陆域面积1440. 12 平方公里(包括滩涂面积183. 19平方公里)。舟山市城镇发展战略：优先发展中心城市，重点发展中心镇°运用市场机 制，积极推进舟山本岛城乡发展一体化、大岛城镇发展集约化，建立以中心城 市为核心，中心城市、中心镇、建制镇相结合，规模不等、设施完善、布局合 理的城镇发展格局C市域城镇体系等级分为三级：(1) 舟山中心城市，包括老塘山、定海城区、临城

23、城区、普陀城区、朱家 尖。(2) -级中心城镇，包括高亭、菜园、金塘、白泉、六横、洋山、岛斗。(3) 三级中心城镇，包括小沙、岑港、干览、马呑、展茅、册子、桃花、虾 峙、东极、秀山、长涂、岱东、泥峙、东沙、岱西、屎山、黄龙。舟山市域城镇体系规模结构表城镇等 级城镇规模城镇名称规模合计城镇数量城镇数量比例 (%)第一级50万人中心城市(定海、临城、普陀城 区)50万人以上14第二级2-7万人咼芋、菜园、金塘、六横、 白泉、洋山、岛斗12-15万人728第三级0. 6-1万人小沙、岑港、干览、马呑、展 茅、桃花、东极、长涂、泥峙、岱 东、虾峙6-8万人11440. 5万人以 下东沙、岱西、秀山、嗓

24、山、黄 龙、册子2-3万人624合计约70万人25100部分主要城镇职能分工表职能类型主要城镇综合型中心城市、高亭、菜园港口型金塘、岑港、六横、洋山等建制镇工贸型白泉、干览、小沙、展茅等建制镇旅游型马番、桃花等建制镇渔农业及加工型 軒峙、岛斗、睡山等建制镇城市用地发展方向：定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展， 开辟临城(含长峙岛)新城区。舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海 城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。城市组团和发展点的主要职能：(1) 定海城区：现代化的海岛港口城市，舟山市近期政治、经济、文化中 心，省级历史文化名城。临城城

25、区：舟山市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海 岛生态新城。(3)普陀城区：全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游 金三角的组成部分，普陀区政治、经济、文化中心。(4) 朱家尖：普陀山国家级风景名胜区的组成部分，以休闲度假、海 洋科研教育等为特色的旅游区。(5) 老塘山:以港口、工业、仓储功能为主的临港工业区。用地现状用地规划居住区规划：(1) 定海城区应在规划期内完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善 城区居住环境。在城区内划分为四个居住区，分别为解放路以北、环城东路以 西居住区；解放路以南、环城东路以西居住区；解放路以北、环城东路以东居 住区；解放路以南、环城东路以东

26、居住区。规划14万人居住。(2) 临城城区规划三个居住区，分别是世纪大道(暂名)以西居住区；定 沈路以北、世纪大道以东居住区；定沈路以南、世纪大道以东居住区。另规划 长峙岛居住小区。规划安排14. 5万人居住。(3) 普陀城区规划三个居住区，分别为浦西、老城区、东港居住区。规划 18. 5万人居住。(4) 老塘山规划0.5万人居住。(5) 朱家尖规划2.5万人居住。(6) 规划区范围内各建制镇的人口和居住区需编制建设规划。5、东港区块未来发展及规划目标：发挥区位优势，发挥旅游金三角的辐射、滚动效应，増强公建配套 服务，适量发展住宅和商业，强化综合职能，改善区域环境，加快城市化步 伐，提高地区品

27、位，建设环境优美、交通便捷、布局合理的城市新片区。五、舟山房地产市场分析 1¥1定资产及房地产投资情况2006年舟山市全社会固定资产投资218. 99亿元，比上年増长35.9%。其中限额以上项目投资额210. 17亿元，增长37.1%。全年计划投资500万元及以上的在建项目402个，平均建设规模从上年的1. 8亿元扩大到2.1亿元。全年完成基础设施投资100. 7亿元，増长36. 3%o2001-2006年固定贤产投资及英堵长磺度在全社会投资中，第一产业投资1. 97亿元，増长1.9倍；第二产业投资58. 21亿元，增长39.2%,其中工业投资57. 83亿元，增长40.1% ；第三

28、产业投资158.81亿元，增长33.9%,其中交通运输仓储邮政业投资104. 16亿元， 增长46.2%。06年房地产开发投资33. 1亿元，比上年增长19.6%。商品房竣工面积109. 42万平方米，増长0.2%。商品房销售面积91. 8万平方米，增长4.6%。 商品房空置面积20. 34平方米，增长1.4倍。20012006年房地产投资及其增长速度2、土地市场供应（定海和临城）年份200420052006当年土地供应面积（亩）1000140016003、商品房市场运行状况及趋势3.1商品房市场运行指标年份20022003200420052006商品房施工面积202. 32225. 7224

29、3. 24271.46342. 96其中：住宅161. 12198. 27199. 72243. 68274. 45商品房新开工面积102.6146. 9146. 82170. 45147. 7其中：住宅70.5103.2110. 56120. 75118.9商品房批准预售面 积60. 5887.57& 4891.9580.6其中：住宅50. 3670. 6870.0185. 5375. 25商品房竣工面积59. 6787. 5663.05101.7109. 42其中：住宅42. 8765. 3382.879.5173.4商品房销售面积51.9774.9867. 0285. 0791.

30、8其中：住宅46.2,65. 760.5175. 6579.92006年发展趋势:全市房地产开发呈平稳发展态势。据最新统计，2006年全市房地产业完成 投资36. 51亿元，其中房地产企业开发完成投资额33. 11亿元，比上年增长 19. 6%,增速提高2. 6个百分点；其中住宅投资27. 08亿元，增长20. 1%,增速 同比提高3. 2个百分点。随着房地产用地开发进度加快，2006年全市商品房屋施工面积342. 96万 平方米，比上年增长25. 5%,其中住宅施工面积274. 45万平方米，増长24. 4%o新开工面积147. 7万平方米，比上年增长50. 4% ；其中住宅新开工面积 11

31、8.9万平方米,増长43. 5%o从商品房销售看，也呈现出稳步增长态势°全市商品房销售面积91. 8万平 方米，其中商品住宅为79. 9万平方米，分别比上年增长4. 6%和3. 8札 在总的 销售面积中，期房销售面积为82.0万平方米，其中住宅72. 9万平方米，分别 增长7. 5%和8. 9%o0206年发展趋势：施工面积：连续呈现平稳增长态势。竣工面积：020305年呈现竣工面积略大于销售面积的态势，其中04和06年出现销售面积大于竣工面积。销售面积：呈现"直线上升-略下降-大幅上升円的走势，这说明舟山房地产市场需求还是呈现比较旺盛的态势。3.2商品房（住宅）供需分析商

32、品房供求比:年份20022003200420052006商品房批准预售面积（万平 米）60. 5887.57& 4891.9580.6销售面积（万平米）51.9774. 9867. 0285.0791.8供求比1. 16:11.16:11. 17:11. 08:10. 88:1住宅供求比：年份20022003200420052006批准预售面积（万平米）50. 3670. 6870.0185. 5375. 25销售面积（万平米）46.265. 760.5175.6579.9供求比1. 09:11. 07:11. 15:11. 13:10. 94:1分别对商品房与住宅的供求分析来看，舟山

33、楼市长期处于供略大于求的格局，市场较为平稳C3.3商品房（住宅）价格走势舟山市住宅销售价格呈现平稳増长态势，平均每年以5-10%的増幅増长。年份01年02年03年04年05年06年均价（元/M2）2850315032103980424547004、存量房市场现状及趋势新房存量截至2007年10月9月，舟山市房产信息网上可售套数合计2. 659万套，共26. 7191万平方米；已售套数1. 6004万套，合计181. 3883万 平方米。从目前的市场消化速度来看，按照2007年1-10月（以定海和普陀两 地为例）的月均销售套数250套来计算，则定海和普陀剩余部分存量房还需要 4个月左右时间才能消

34、化完。加上近两年推出的土地将形成的房屋供应量，则 近年舟山房地产市场还是存在一定的销售压力。六、普陀区域房地产市场分析1、2006年普陀区固定资产投资运行状况1.1投资总量大速度快2006年，全年完成全社会固定资产投资39. 29亿元，同比増长38. 7%,其 中限额以上项目完成投资38. 13亿元，同比增长40. 7%,增幅同比提高了 3. 2 个百分点，高于全市平均增速2. 8个百分点。全社会固定资产投资总量从2002 年的12. 05亿元上升到2006年的39. 29亿元，扩大了 2. 3倍,前四年累计总投 入102. 40亿元，投资增速也持续加快，四年年均増长34.4%。房地产开发完成

35、投资10. 57亿元，增长22.3%。其中：商品房住宅投资 7. 58亿元；办公楼投资0. 43亿元；商业营业用房投资0. 89亿元。全年购置土 地20. 2万平方米，购置费21861万元；商品房施工面积100.6万平方米，增长 23.5%,竣工面积53. 8万平方米，销售面积39. 9万平方米；空置房面积3. 7 万平方米，比上年末増加1.3万平方米。1. 2投资结构进一步优化2006年，第一产业投资0. 66亿元，第二产业投资15. 05亿元，第三产业 投资23.58亿元。一、二、三、产业投资比重为1.69%. 38. 3%和60. 01札 工业 性投入和房地产开发仍是我区投资领域的两驾主

36、要“马车”,两行业完成投资 30. 27亿元，占总投资的77.0札在第三产业内部，与人民生活密切相关的水利 管理业、公共设施管理业、住宿与餐饮业同比分别增长64.1%、18. 6%和2. 2 倍，均呈现较快的增长速度，对我区投资结构的升级与和谐社会的建设起到了 较好的促进作用。1- 3房地产开发仍然趋旺2006年我区房地产开发投资15. 22亿元，同比增长46. 0%,比上年高出25. 4个百分点。其中，住宅投资11. 99亿元，同比增长51.1%。商品房销售面积 和销售额稳定増长，据对列入我区房地产开发统计范围内的统计，我区商品房（包括住宅、商铺、办公楼等）销售面积37. 06万平方米，同比

37、增长51.8%,实现销售额16. 43亿元，同比增长59.8%,其中住宅（含别墅）销售面积30. 45万平方米，同比増长55%,实现销售额12. 73亿元，同比増长74. 1%O2、普陀区楼市分析2.1楼市运行指标表：普陀区楼市运行情况年份2003200420052006施工面积（万平米）80. 6481. 44100.6竣工面积（万平米）32. 749. 7153.8销售面积 （万平米）商品房27. 2820. 5039.937. 06住宅23. 1917.2819.6530. 45其中：东港区域06年的商品房销售面积约为18万平米，占普陀的48%O（普陀区统计局）2. 2成交均价走势表区域

38、历年来商品房价格走势年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 18 月普陀（元/平米）30003700420017005300普陀区住宅成交均价呈平稳増长趋势，年増幅在500-700元/平米，06年普陀区整体均价为4700元/平米，其中东港区域为4100元/平米，沈家门区域 为5300元/平米。2007年1 -8月普陀区整体均价为5300元/平方米，其中东港 区域4800元，沈家门区域为5800元/平方米。2.3去化分析（摘自舟山房产网）板块纳入网上销售总面积/套数已售面积/套数可售面积/套数普陀6885 套6265 套620套从05年10月全市数据透明化开始，截止07

39、年10月9日的数据05. 10-07. 9月计23个月，区域去化6265套.曰均8.6套以日均86套计，现有存量的去化需620/258=2. 4个月2. 4最新网上销售数据地区网上可售（套）网上可售（平方米）网上已售（套）网上已售（平方米）沈家门15618300. 141070127051. 66东港22026995. 863704426199.49浦西7910868. 381205125944. 34（摘自普陀房产网截止07年10月9曰）3、东港区域在售量及后续开发量分析3.1在售量分析东港区域住宅纳入网上销售总面积为3924套；已销售住宅3704套；在售 住宅220套。（以上统计数据从05

40、. 10月至07. 10. 9）以目前的去化速度90套/月计，在售量的去化需2. 4个月左右。3. 2后续量分析我们对目前市场竞争产品的后续量作粗略统计，区域后续量预计46万平 米。地块名称后续量（估计）碧海莲缘三、四期20万山水人家四、五期15万昌正B地块11万合计46万碧海莲缘三期推出量约7万平方米，产品主要是小高层、多层，预计销售 时间08年6月份。山水人家四期推出量约7万平方米，产品主要是高层、多层，预计销售时 间08年67月份。昌正置业B地块（山海华府）推出量约11万平方米，产品主要是高层、排 屋。预计销售时间08年7月份。初步预计08年6-7月份在东港区域开盘的项目体量大概在25万

41、平方米左 右。3. 3区域去化速度从目前东港区域住宅销售去化进度来看，年去化量约20万平方米计算，08年所推出的体量需销售1.25年。3. 4现区域价格涨幅情况从普陀房管处了解2007年3月份一6月份，东港区域整体住宅均价上幅 500元/平方米（官方统计）。从2007年6月一9月份，价格又上幅500元/平 方米左右。七、项目SWOT分析及产品定位1、项目SWOT分析1.1地块优势：1）地块属东港（规划）行政商业中心的核心区域，潜在规划优势显著2）地块具有大规模开发优势3）三盛宏业集团开发的颐景园品牌在舟山有一定的知名度和市场接受度， 有大量具有一定消费能力和相当品位的客户追随。4）目前东港区域

42、商品房销售势态强劲，同时销售价格正在稳步上升中。1.2地块劣势：1）由于这6幅地块是通过围海所建，由于以前东港区域围海填土工程缺乏 有效的管理，导致目前项目区域内基层存在大量的大面积石块，不利于打桩， 如需开发则势必要大规模进行翻土整理；同时本项目临近大海，建造地下停车 位的成本及技术含量较高，这都增加了项目的工程造价成本。2）目前地块周边生活配套欠缺、缺乏居住氛围。1. 3机会点：1）普陀区本身土地资源稀缺，为项目开发提供一定的机会。2）东港一期的建成入住，区域客对本案的区位较为认同。3）东港区域产品多为一般，高品质产品的市场空间大。4）预计2010年跨海大桥将建成通车，同时舟山的房产价格相

43、对周边城市 显的较低，这对外地客源有很大的吸引力，易于产品客源的拓展。1.4威胁点：1）受房地产业大势影响及政策的不确定因素。2）区域内同类型产品现实及潜在竞争明显如：东港碧海莲缘三期即将推出7万方的小高层、多层产品，邦泰置业在朱家尖大桥收费站东侧已经取得 200多亩的住宅用地，规划将开发排屋、单体别墅、多层、高层住宅，东港山 水华庭四期即将推出高层和多层产品，综合以上各项目开发信息，预计2008- 2009年，在东港区域同类产品销售竞争将会激烈。2、项目定位（24-1、24-5地块）依据该项U的区位、交通、环境等特性和所处区域的市场行情及发展趋 势，该项口适于以颇现代的、轻巧自如的、色彩明快

44、的现代中式建筑风格为总 体风格，将精致的民族建筑小品融入古典园林环境中，以恬静、舒适、健康为 开发主题，以高品质为市场推进原则，着力为业主营造轻松自然的健康生活。 开发形式以高层为主，我们提出本案的初步定位为“滨海园林精品社区”。 2.1目标客户定位【目标客户概述】本项目的客户群主要是面向政府公务员、企业白领和生意人，以普陀区客 户为主（约70%）,其次是定海及周边海岛的客户也是本案购买的生力军（约 30%）。而客户的职业以各大企业的高层管理者、生意人、公务员为主、海岛部 分富裕人士。客户年龄主要分布在3045岁之间。【目标客户特征描述】v老城区高层收入居民二次置业这一部分人是普陀区中上收入阶

45、层，多年的细心经营，累积了一定的资金，由于原住房相对陈旧，环境较差，及对高素质生活的向往，他们希望在繁 杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没 有污染的、花园式的生活环境。v普陀区的企业管理阶层目前相当部分普陀区船舶修造厂、水产加工厂、海运公司、建筑施工企业 等经营状态较好，而在这些企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文 化素质，对居住将有较高的要求，而旦也具备了一定的购房能力，此类客户将 是本项目的重点客户群体之一。V政府机关、银行证保、教科文卫体等行政事业单位的中高级管理人员 目前这部分人大多都居住在80-90平方米的单位福利房内，随着货币化分 房制度的

46、进一步落实，及对向好生活的追求，这群收入较为稳定并有一定文化 素质的管理人士及其子女将会成为本项目的消费群体。v附近几大专业市场个体经营者如东港建材、家具市场、服装经营户，工作时间较短，但收入高，有较高 的支付能力，很多希望置业一次到位，希望居所靠近工作地点，注重居住周边 环境和小区品质；v生意人和小企业主这部分消费者在普陀区多年，有一套居住多年的旧房，生活忙碌，高收 入，经历了首次置业，逐渐注重周边环境，尤其是生活便利性，重视对下一代 的教育；V公司中层经理人工作35年，有一定积蓄，事业逐渐稳定，希望有个能承担得起，同时使 用功能齐全，生活品质相对较高的居所；v普陀区海岛部分富裕人士普陀区是

47、浙江省的旅游业、船舶修造业、水产加工业、海运业的重区，特 别是近几年从事船舶配件、船舶修造的生意人购买力极强，这部分消费者虽学 历、知识涵养不多，但虚荣心强，进城买房无疑成为他们体现人生价值最好的 方式。v普通白领阶层收入较低，首期支付能力较差，绝大多数为首次置业，希望尽早结束租房 生活，拥有自己的居所，消费房型以选择二房为主；2.2产品建议综合上述分析，建议本项目一期(24-1. 24-5)住宅用地的建筑形式为多 层住宅为主，适当配置小高层。住宅容积率综合定在1.4。结合我公司根据地块地理位置特征、项目定位及周边楼盘初步建议以下主力户型:高层主力户型115-125平方米左右。八、项目一期投资

48、效益测算1、项目测算前提1.1 土地面积（24-1、24-5）2幅土地面积81亩，合54085平方米。1. 2容积率2幅住宅用地容积率为1.4；1.3总建筑面积2幅地块总建筑面积为8. 9203平米1. 4收入分析24-1地块住宅暂定均价（销售面积）:住宅均价：7200元/平方米车位：9万元/个。24-5地块住宅暂定均价（销售面积）:住宅均价：7200元/平米车位：9万元/个。项目销售收入测算表:地块销售总收入（万元）24-1地块30155. 7624-5地块23127. 84合计53283. 62、项目开发成本与收益分析成本效益分析（不含地下部分）项目单位面积成本与收益表地块名称24-1地块

49、24-5地块单位土地成本（万/亩）203.69203.66单位面积楼板价（元/m2）（含契税）1841.6872303.319单位建筑面积综合成本（7c/m2）2301.7372354.017单位面积总成本（元 /m2）4143.4244657.335单位面积销售收入（元/m2）6568.4516603.615单位建筑面积利润（元 /m2）2425.0271946.280项目投资利润率37%29%项目总成本与收益表地块名称24-1地块24-5地块单位土地成本（万/亩）203. 69203. 66土地总成本（万兀）（含 契税）8455.198066.91综合成本（万元）10567. 288244

50、.47项目总成本（万元）19022.4616311. 39销售总收入（万元）30155. 7623127. 84利润总额（万元）11133.306816.45项目投资利润率37%29%地下车库的成本效 益分析地块名称24-1地块24-5地块地下车库的成本（万兀）1219804. 77地下车库的收入（万元）13681026地下车库的利润（万元）149221.23九、结论及投资建议舟山是以本地人购买为主的市场，需求坚实、稳定，无论是项目储备或开 发均利于现金流的稳定，而根据“做稳、做大舟山"的目标也须储备相应的土地 量，而本案因处于未来行政中心的区位优势，及沈家门居民对本区域的认同，经各

51、 部门对该项目的经济效益测算，项目销售利润率为34%左右，建议在资金平衡 的条件下投资该项目。附件仁项目开发成本与费用测算表K表1：普陀24-1号地块成本效益测算海景颐圆24-1项目目标成本表总建筑面积按50980平方米计，其中地上建筑面积为44752m2 （含2. 2m层一半建筑面积2057m2.便民服务网点264m2社区管理用房170m2、物业管理 用房128m2.其它250m2、多层26683m2,高层15200m2）,地下建筑面积为6228m2地下（其中机动车库5070m2,非机动车库U58m2）总销售面积46953m2,地上销售面积41883m2;地下销售面积5070m2行次项目包含内容目标成本项目总成 本（万元）住宅/公建地下车 库（万 元）目标成本 （万元）建筑面 积单位 成本（元/平 米）可售面 积单位成