信托尽职调查报告DOC

1、15XXXX信托股份有限公司邮编:传真:地址：XXXXXXXX 电话：尽职调查报告项目名称：XXXX XXXXXXXX司贷款集合资金信托计划 报送部门：证券信托部二。一三年十一月XXXX XXXXXXXX 公司贷款集合资金信托计划 尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称：XXXXXXXXXX欢司贷款集合资金信托计划。2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币(S托资金达到3000万元信 托可以成立，资金可分期到账)3、期限：固定2年期。4、委托人及受益人：1、XXX制集合资产管理计划；2、合格机构投资者；5、融资人：XXX於司(以下简称“ A”)。6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收

2、益，信托到期时，归还信托本 金和最后一期信托收益。7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定 XXXXF托对A发放信 托贷款，“A”将所得资金用于XX&XXe置房建设项目。信托计划存续期内，由 A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。8、信托资金用途：按委托人指定向XXX於司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。9、还款来源：(1) 项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；(2) “A”主营业务收入；(3) “A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、 房屋资产100715.87平方米估价4.72

3、亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动 资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还 款。(4) 可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据 XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。10、保管银行及保管费：待定11、信托报酬：1.2%/年。12、预计融资人总成本约为：14%"。13、保障措施：(1)向委托人充分揭示风险，委托人接受免责条款；(2) 土地抵押：用

4、于抵押的国有出让土地使用权评估(我司认可的评估机 构)价值约在60000万元以上。(3)财政承诺:XXg财政局向XXX而托承诺对A的信托贷款如未获足额清 偿，财政局将按时、足额偿还，财政局愿承担所产生的一切连带责任。(4)政府承诺:XXg人民政府向XXXX!托承诺A将以其所有收入优先用于 按期足额归还信托贷款融资款项，如前述资金归还信托贷款存在缺口，则缺口资 金XX&财政统筹安排予以补足。如因上述融资款未获足额清偿，所产生的一切责 任由XX1政府承担。(5)人大决议：XX&人大委员会批复本次贷款如果未获足额清偿，同意纳 入当年的财政预算并优先偿还。二、交易结构如下：托管银行政府

5、承诺财政承诺人大决议三、A公司简介：企业名称：XXX公司。企业注册地址：公司注册资本：1亿元；法人代表：工商注册号：税务登记证号：组织机构代码：经营范围：主要从事国有资产经营管理及资本运作， 基础设施和公益设施的 开发建设，土地整理，基础设施和公益设施建设项目的融资投资。XXX松司成立于2009年11月，是经市人民政府批准、XX1人民政府出资组建 的具有独立法人资格的国有独资公司。公司设董事会和监事会，内设综合管理部、 项目融资部、成本控制部，下设资产管理公司、商贸公司、物业公司、车辆检测 公司4个子公司，现有职工40人，其中，大专以上文化程度20人，具有中级专业 技术职称5人。公司注册资本1

6、亿元，现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产 1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158 亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。发展思路：一是五年内注册资本增至 3亿元，资产总额达到50亿元，公司发 展成为投资集团。二是按照“担当、包容、协作、拼搏”的企业精神，采取“招、 引、聘”等多种形式，大力实施人才战略，组建资本运作团队、项目策划团队、 成本控制团队和风险投资控制团队，提升公司竞争能力。三是积极对接金融机构， 加强银企合作，争取信贷支持，并不断探索 BT、BOT信托等融资模式，拓宽融 资渠道，增强融资能力。四是拓展

7、经营业务，组建专业子公司，壮大公司实力， 发展成为投资集团。2、财务报表：(1)公司最近会计年度资产负债表(2)、最近会计月度资产负债表:四、项目发行地概况1. XX县基本情况：XX是一块投资兴业的红色沃土。 XX位于四川省东北部、米仓山南麓，全 县幅员2229平方公里，辖 43个乡镇、546个村(居)委会，总人口 107万， 其中农业人口 86.6万，耕地面积62.68万亩，森林覆盖率 52%县城常住人 口 23.8万，城镇化率 29.6%。XX是我党我军早期领导人之一、无产阶级革命 家刘伯坚烈士的故乡，系四川省首批扩权强县试点县。2012年，全县生产总值97.03亿元，增长14.7%;全社

8、会固定资产投资 110.5亿元，增长30.8%;城 镇居民人均可支配收入 16280元，农民人均纯收入 5430元，分别增长16.2%、 17% 2012年地方财政收入近 50亿元。XX经济社会正驶入发展“快车道”。近年来，全县上下按照两化互动、统 筹城乡、追赶跨越、加快发展的总体要求，致力招商引资做大经济规模，投资拉 动提升增长速度，“两化”互动做强产业基础，扶贫开发有效改善民生，创新体 制机制增强发展动力，全县经济社会正逐步驶入发展“快车道”。XX未来发展潜力无穷。XX处于成渝经济区与关天经济区的连接地带，资 金、人才、技术等生产要素的流动将对 XX起到重要的辐射带动作用，我们处于 承接产

9、业转移、发展集群经济的“桥头堡”。随着西部大开发的深入实施，秦巴 山片区区域发展与扶贫攻坚启动， 渠江流域综合治理、 加快革命老区发展等一系列规划出台，在城市建设、产业发展、金融支持、用地保障等方面将得到 巨大的政策支持，到十二五末，全县生产总值翻一番，达到 138亿元；固定资产投资达到 239亿元；工业生产总值翻两番，达到 90亿元；奋力建设西部绿色经济示范区和全国扶贫开发示范区，川东北经济强县和开放强县！2. XX县财政概况：XX县财政近三年收入情况表和预测表附表1XX县近三年财政基本情况表单位：万元年度项目2010 年2011 年2012 年一、全县财政总收入26685442378649

10、6519其中：上划中央8143947912865上划省4904733311193一般预算收入143302301836688（一）预算内收支1、一般预算收入1433023018366882、一般预算支出205771328358381063（一）预算外收支1、预算外收入49697996123792、预算外支出303848906725二、全县财政的上级转移收入184555301978344831二、土地出让收入6300098700115000四、全县年终财政净结余32123676五、全县年终财政滚存结余32123676附表2XX县未来三年全县财政基本情况预测表单位：万元年度项目2013 年2014

11、年2015 年一、全县财政总收入529000588000660000（一）预算内收支1、一般预算收入56000750001000002、一般预算支出420000480000510000（一）预算外收支1、预算外收入1580017000180002、预算外支出86000950010000二、土地出让收入137500196000240000三、全县财政的上级转380000420000460000移收入四、全县年终财政净结余480520380五、全县年终财政滚存结余480520380附表3XX县近三年土地经营情况总表单位：万元、亩度项目2010 年2011 年2012 年、土地出让总收入630009

12、8700115000一、土地出让总数量350亩470亩500亩三、土地出让每亩平均价格180万元/亩210万元/亩230万元/亩四、现有土地储备的存量450亩700亩3000 亩附表4未来三年（2013-2015年）XX县土地生让预测表（单位：亩、万元）年 度项目2013 年2014 年2015 年出让土地总用预测550亩700亩800亩出让土地平均价预测250万元/亩280万元/亩300万元/亩出让土地总收入预测137500万元196000万元240000万元五、投资项目可行性分析（一）项目概况本建设项目共设四个安置点，具体分布见下表:工程名称地块名及位置XX安一号安置点JB-C-02-20

13、 （严家河）置房一R女置点；JB-C-01-02 （朱家湾）二号安置占JB-C-02-03 （庙耳梁）四号安置点JB-C-02-15 （变电站）该项目建设是平发改审2012306号文批准，是为了保证 XX县高速路互 通口和县城过境路A段建设、达巴铁路和XX县五一火车站建设、五一火车站物 流园建设、XX建设的顺利实施，保证“三溪”人民的生命财产安全，按照规划 建安置房4030套；为城市低收入家庭提供住房保障。该项目建设地点主要在XX,当前XX城市发展方向就在XX,建成后的“ XX' 将是宜居宜业的新城。未来的XX必将成为具有区域影响力的开放型经济开发区、 “两化”互动示范区、现代产业集聚

14、区、生态宜居都市区。项目地位于XX县城市规划区域内的XX属城市规划范围，项目地均为二类居住用地。在XX新建安置房4030套，总用地面积116583平方米，总建筑面积587445平方米，完善相 关配套设施，估算投资135112.35万元。（二）项目经济效益分析：1 、项目建设投资成本分析：XX安置房建设投资估算表（概算法）：金宝片区安置房建设投资估算表（概算法）单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计1工程费用106885.3515009000117385.351.1安置房建设（含公租房）106885.3515009000117385.352工程建设其他费用7727

15、77272.1建设单位管理费7537532.2勘察设计费310031002.3建设单位临时设施费7507502.4项目申请报告编制费1101102.5图纸审查费70702.6施工图预算编制2752752.7招标代理79792.8工程监理150015002.9劳动安全卫生评价费40402.1 0工程保险费5005002.11环评费50503预备费10000100003.1基本预备费10000100003.2涨价预备费4建设投资合计116885.35150090007727135112.35比例(为86.5%1.1%6.7%5.7%100.00%(1) 项目投资预算项目建设总投资135112.35

16、万元，其中：融资60000万元，自筹资金75112.35 万元，自有资金投资大于30%(2) 项目融资利息该建设项目融资60000万元(以实际到账为准)，年利率按14刈算，期限2 年，每年利息8400万元，到期还本。融资利息共计16800万元。分二次到账， 第一次计划2013年11月份到账30000万元，第二次计划2014年3月份到账30000 万元，(3) 销售费用及税金安置房中2030套安置房、51784平方米的商业用房和3588个车位的销售收 入共计218288万元，按销售收入的10刈算销售费用及税金为21828.8万元。(4) 补缴土地出让金安置房现在为划拨用土地，出售安置房中 203

17、0套安置房、51784平方米的 商业用房和3588个车位的销售收入共计218288万元，按销售收入的15刈算补 缴土地出让金为32743.2万元。(5) 安置房总投入成本安置房建设总成本135112.35万元，融资60000万元利息支出16800万元， 销售费用及税金21828.8万元，补缴土地出让金32743.2万元，共计206484.35 万元。2、项目建设投资收益分析：（1）安置房共4030套，根据XX管委会提供的实际安置套数为2000套，还剩 2030套，按平均每套100平方米计算建筑面积为203000平方米，按每平方米3000 元进行处置，销售收入为60900万元。（2）商业用房按2

18、0000元/平方米销售，51784平方米商业用房销售收入 103568 万元。（3）地下停车位按150000元/个销售，3588个地下车库销售收入 53820万 元。合计回收建设资金218288万元（安置房销售收入60900万元+商业用房收入 103568万元+车位销售收入53820万元）如下表：项目 名称商业用房住宅用房车库面积（叫单价（元/ m2）价值（万元）面积（付）单价（元/ m2）价值（万元）套数数量 （个）单价（元/个）价值（力兀）金宝1号 安置房12460200002492075000300025500750159015000023850金宝2号 安置房2180420000436

19、0890000300027000900158815000023820金宝3号 安置房8500200001700023000300069002302881500004320金宝4号 安置房9020200001804015000300045001501221500001830合计517841035682030006090020303588538203、项目建设可行性分析：（1）项目建设经济测算：XX安置房项目总投入206484.35万元，销售收入218288万元，实现净禾润 11803.65 万元。（2）安置房项目每年产生的现金流 5577.72万元。XX安置房竣工后配套的51784平方米的商业用

20、房和3588个车位每年可对外 出租，按现在的市场价值计算，商铺按 800元/平方米每年对外出租，出租收入 为4142.72万元，车位按4000元/个每年对外出租，出租收入为1435万元。共 计5577.72万元作为稳定的收入来源，为每年付息提供的保障。(3)结论：可以看出该项目不但能直接体现其经济效益，同时，为了保障“XX县XX'建设的顺利实施，保障“三溪”人民生命财产安全，该项目建设是必须的。项目建成后，可以提供 4000多套安置房，安置“ XX建设” 拆迁户及 “三溪”避险拆迁户，同时为城市低收入家庭提供256套公租房，让他们能安心地去创业发展，从而为XX发展带来更大更直接的经济效

21、益。六、项目还款来源分析(1)项目总投入206484.35万元，销售收入218288万元，实现净利润 11803.65万元。自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障(6) “A”主营业务收入(7) “A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13 亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75 亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本 息的正常还款。(4)可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目 建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据 XX 县

22、“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破 100亿元。每年可增加 财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。七、抵(质)押担保物概况(项目涉及到物权担保的)1、抵押资产情况：评估价值、性质抵押物清单编制单位：XXXX公司编号宗地号座落地址地类(用途)土地性质面积平方米1pc-2013c017黄滩坝商住出让82753.072pc-2013c018黄滩坝商住出让106569.883pc-2013c019黄滩坝商住出让46520.134pc-2013c020黄滩坝商住出让97651.15合计333494.23土地类型（用途）为商住用地，使用权类型为出让，预估价值达

23、6亿元。八、风险分析及其对策措施（一）项目可能存在的风险及控制措施：1、信用风险：本计划成立后，不排除XX&财政局到期无法按时、足额偿还信托贷款，从 而影响信托计划财产的安全及收益性。对策：我司已要求；（1） XX1政府和财政局出具承诺函；（2）我司还会办 理国有土地使用权抵押法定手续，切实建立信用风险控制体系。如果XX&财政局 无法按时、足额偿还应收账款时，我司将有权并及时处置抵押土地， 从而保证融 资本息的按期收回，保护受益人的利益。2、政策风险：本计划期限内，国家的相关法律法规和金融政策的调整有可能会对XX&财政局、融资方的经营运作产生各种决定性影响， 从而影响本计划财产的安全性及 收益。对策：受托人将随时了解和掌握国家的法律、法规、政策变化措施、以及 市场变化走向，对未来政策做出科学的判断，及时向 XX&财政局、融资方通报， 尽可能地降低政策风险所带来的损失。3、操作风险:在信托本计划的管理运作过程中，受托人的