南京国际商城项目投资价值分析报告

1、目录 一、南京国际商城项目概况 2 1 发展商简介 2 2项目参与方 3 3项目概况 3 （1）选址分析4 （2）南京国际商城总体规划介绍5 （3）南京国际商城首期工程介绍6 二、项目投资收益分析 7 1 项目建设进度情况分析 7 2项目资金投入情况分析7 3项目首期工程市值及收益预测9 三、项目敏感性分析 12 四、项目投资价值分析 14 1 南京国际商城项目投资收益指标分析 14 2项目投资价值判断15 备 注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据， 最终须以的项目施工图设计数据为准。 一、 南京国际商城项目概况 1发展商简介 南京国际集团股份有限公司（以

2、下简称公司）于 1993年 6月发起设立。目前公司总股 本 27123 万股，每股净资产 2.48 元，资产负责率 25.6%。 在 NET系统上定向募集法人股为 4027.5 万股，后10送 5，最新定向募集法人股 6086.25 万股，由华夏证券包销。 公司主要股东单位 南京国际商城建设有限公司 武汉钢铁（集团）公司 中国石化集团扬子石油化工有限责任公司 恒通集团股份有限公司 中国石化集团金陵石油化工有限责任公司 南京南华北方实业有限责任公司 中国人民保险公司江苏省分公司 中国城乡建设发展总公司 中国农房公司 安徽省国际信托投资公司 公司发展目标 公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心

3、区域综合性超大型商用建筑群为主 要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有 优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众 公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。 近期发展计划 （从 2001年11月始 36个月的时间）： 建成首期工程（ 21 万）并开业；与工程建设同步实现公司发行 社会公众股并申请上市的目标。 中期发展计划 （从 2005年2月始 30个月的时间）： 建成二期工程（约 16 万）并开业。 长期发展计划： 拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收 益回报和资产增值。 2项目参与

4、方 建 筑 师： 美国洛翰建筑师事务所 （美国，芝加哥） 上海华东建筑设计研究院 （中国， 上 海） 物业管理： 第一太平戴维斯牧业顾问有限公司 （中国， 香 港） 酒店管理： 雅高国际酒店管理集团 （法国， 巴 黎） 物业代理： 美联物业（香港联交所上市公司） （中国， 上 海） 法律顾问： 方和吴正和律师行 （中国， 香 港） 发 展 商： 南京国际集团股份有限公司 南京国际商城建设有限公司（中外合资） 3项目概况 ，Nanjing ），是位于南京市城区 南京国际商城（ World Trade & Exhibition Center 中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为 37

5、万平米。 （ 1）选址分析 南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。鼓楼区因建于明洪武十五年 （1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府 参议院旧址等文物古迹 52处，其中市级以上文物保护单位 9 处，区域内的古林公园、国际 园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带” ，其中最 着名的是石头城，公元 212 年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。蜿蜒雄峙的 石头城遗址，现为国家级文物保护单位。 辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一， 其中湖南路精品一条街是南 京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街

6、之一，是“全国创建文明城市活动百家示 范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧， 东起中央路，西至山西路广场，全长 1100米，沿街共有大小商店 174家，总营业面积 56360 平米，其中商场 5 家、名牌专卖店 25 家、特色商店 40家、金融网点 9 家，湖南路东端将 规划建成全国规模最大的江苏省书城。湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功 能于一体，以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。 鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校 28 所，有五台山体育中心 和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。文化气息浓、体育锻炼热情高

7、，每两年举办一次鼓楼金 秋艺术节，文体活动丰富多彩。八十年代以来，改革开放使鼓楼区充满了生机和活力。 南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段， 与华东地区经贸活动中 心江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一的国家级商业示范街湖 南路毗邻。近邻南京国际商城项目的还有南京最大的城市公园玄武湖，直线距离仅 300 余 米。南京国际商城项目、南京市政府、江苏省政府所在地构成南京城金三角区域，是南京 商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中心区。 基地现状 南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地 32477 平方米，基地北侧为马家街，东侧 为中央路，南侧是童家巷。东望玄武湖及紫金

8、山，向北可达宁沪高速巴士总站、南京火车 站和长江二桥； 往南直抵南京传统商贸中心新街口。 北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道， 可直达新庄南京国际会展中心；在建的南京地铁一期工程（ 2005 年竣工通车）玄武门站与 项目紧邻。 项目具有南京新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地铁 构筑成的立体交通优势。地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、CBD位置使项目其 独占鳌头的市场优势显而易见。 （2）南京国际商城总体规划介绍 南京国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积 37 万平米。总体 布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主

9、塔南 京国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。平面布置的重点是在中央路 开辟中心广场， 以与城市主干道形成良好的空间尺度关系。 此面积达 8000 平米的弧形柱廊 广场，将成为进入商城裙楼超大型“ Shopping Mall ”的主入口。 南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能 开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公众停车场融汇于统 一规划的建筑群体。南京国际商城的建成大大提升南京城市商业基础设施的档次、水准， 因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标志性建筑，南京市 2002 年固定资产投资城建 重大项目。 （3）南京国

10、际商城首期工程介绍 南京国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计 21.3 万平米； 第二期为主楼，约 16 万平米。 首期工程融汇以下四个建筑功能： 裙楼 位于八层裙楼（约 8.4 万平米）的“名店世界” ，是按北美标准设计的大型复合商业 设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务 业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站式”的完善服务。名店世界采 光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达 9 米，休闲空间设施充裕。在这里，购物不再 是唯一目的，“逛 Mall “将成为都市人热衷的生活方式。裙楼第八层世界贸易展览中心， 展览大厅面

11、积逾万平米，透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普通 展馆封闭、压抑的传统印象。在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更具魅 力。 南塔楼 南塔楼 35 层，高度 146米。 南塔楼上部（ 23层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级） ，约 300个房间（含北塔 楼部分酒店式服务公寓） ，由法国雅高（ Accor）国际酒店管理集团管理。 南塔楼下部（ 11-22 层）为面积约 2.6 万平米高科技商务办公楼，按照国际公认的智 能化建筑标准 BACnet（建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位；建筑并采用大跨度的 框架结构，可任意改变间隔。 北塔楼 北塔楼 38 层，高度

12、149米。 北塔楼自 11 层-38 层为面积约 4.2 万平米的高档公寓，共有 130 套建筑面积在 240 平米 -370 平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别墅。 裙 楼的天台花园和双塔的 9-10 层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐部会所。 首期工程含 4 万多平米的两层地库，容纳 625 个汽车车位。 、项目投资收益分析 1项目建设进度情况分析 南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为 5.5 年，合计 66 个月， 工期从 2001年 11月开始，至 2007年 5月底结束。其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设， 总建筑面积为 213，617平方米，工期预计为 3

13、6个月， 2001年 11月动工至 2004年 10月 结束；二期工程为 60 层主塔以及裙楼建设，总建筑面积 158，025 平方米，工期预计为 30 个月。 2项目资金投入情况分析 依据南京国际商城项目可行性研究报告 ，项目静态总投资为 242882 万元，其中一 期工程静态投资为 119046万元，二期工程静态投资为 123836 万元。一期工程投资情况如 下： D不可预见费（ 5%）： 5669 万元 总投资： 119046 万元（折合单位成本 5573元/ ) A土地费用： 16800 万元 B工程费用： 79569 万元 C其他费用： 17008 万元 需要说明的是，在预计南京国际

14、商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投 入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 南京国际集团的资金投入计划： 一期工程： 1.5 公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约 亿元； 以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约 2 亿元； 工程进度至 0时开始预售， 以建设期销售回笼资金 （依据美联物业销售计 划及综合市场各种潜在因素）约为 6 亿元； 资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹 措资金。 二期工程： 以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二期工程的 建设； 资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。 3项目首期

15、工程市值及收益预测 （1） 一期工程市值预测 预测依据 南京市目前同类相似物业的售价水准 表 1 各建筑功能销售单位和总价 建筑功能 可售面积 销售价格 销售总价 （） （元 / ） （万元） 北塔楼公寓 42044 8000 33635 南塔楼办公 26598 10000 26598 南塔楼酒店 22140 13000 28782 裙楼商场 84229 20000 168454 北塔楼会所 5722 9800 5608 地库车位 625 （个） 25 （万元/ 个） 156625 总计 278702 项目首期工程市值总价及净现金收入 首期工程物业总资产市值 278702 万元 （2）一期工程

16、建成后收益预测 南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着 项目启动后便会有现金流入。 实施销售依据： 南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出 售、出租水准而定； 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以 70-80%的比例，正常经营年按 90% 的比例取定； 出售率的取定： 商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售 50%、第三年预售 30%、 经营期第一年销售 20%的比例，而住宅分别按照 30%、50%、20%的比例出售； 各种税费按国家标准计取； 折旧年限取土地费用为 50 年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不 可预见费及

17、建设期利息折旧年限为 5 年，房屋建筑折旧年限为 30 年，设备、 安装为 10 年，均采用分大类直线折旧； 出租物业经营成本按租金收入的 10%计取； 一期工程物业租售模式：商场： 15%销售， 85%出租；办公楼： 100%出租；公寓 式酒店、北塔住宅均 100%销售。 销售收入： 一期工程可提供出售的物业包括住宅、公寓式酒店、裙楼商场的15%的物业。总计销 售收入为： 99208 万元（见表 2）。 表 2 一期工程物业销售收入汇总（详见附表二） 建筑功能 出售面积 销售基价 销售收入 （ ） （元 / ） （万元） 裙楼商场 12634 20000 27268 南塔公寓式酒店 2214

18、0 13000 31679 北塔楼住宅 42044 8000 40261 总 计 99208 备 注：表中销售收入中已含各功能所配车库的销售收入 出租收入： 总计年均出租收入为： 78838 万元 表 3 一期工程物业出租收入汇总（以 20 年经营期计） 建筑功能 出租面积 出租基价 租金总收入 年均租金收入 （） （元/ / 日） （万元） （万元） 裙楼商场 71595 20 1342953 67148 南塔办公楼 26598 8 183507 9175 会所 5722 10 50299 2515 总 计 1576759 78838 备 注：表中租金收入中已含各功能所配车库的出租收入 各经

19、营年度租金收入详见附表二 要说明的是：物业租金收入成为公司今后主要利润来源 一期工程牧业租售税利预测（详见附表二） 根据附表二可知：首期工程以 20 年经营期计可实现税后利润 716445 万元人民币，年 均税后利润为 32566 万元人民币。 根据一期工程全投资现金流量分析： （详见附表三） 投资回收期： 6.66 年（含建设期） 内部收益率： 23.19% 净 现 值： 178818 万元 表 4 本报告中租售模式与可研报告中的租售模式对比汇总 投资回收期 内部收益率 净现值 租售模式 出租：商场 70% 可研报告测算 出售：商场 30% 3.49 29.66% 81991 出售：办公、

20、酒店、 住宅办公楼 出租：商场 85% 本报告测算 办公 100% 6.64 23.19% 178818 出售：商场 15% 出售：酒店、 住宅 年） 万元） 四、项目敏感性分析 为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本分析报告以物业销售 价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子，对南 京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。上述有关敏感性因子，价格因 子的变化相对是敏感的，尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发 生较大幅度的变动， 从而影响南京国际商场的总体销售收入、 内部收益率以及投资回收期。 从南京国际商城项目

21、有关收益指标的敏感性测算结果看，该项目抗风险能力相对较强，各 影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。即使在 投资增加 10%的不利情形下，一期工程竣工后连续经营 20 年的税后利润总值有 709846 万元，内部收益率高达 21%，净现值为 165437万元。表 5 给出了南京国际商城项目一期工程 收益敏感性分析。 表 5 一期工程敏感性分析 测算指标 变化比率 净现值 投资回收期 （年） 利润总和 （万元） （万元） 内部收益率 一、售价 商场售价 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 80.00% 176168 22.73% 6.77

22、 713196 90.00% 177493 22.96% 6.71 714820 110.00% 180144 23.43% 6.58 718069 120.00% 181469 23.67% 6.51 719694 公寓式酒店售价 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 177309 22.93% 6.72 714595 95.00% 178064 23.06% 6.68 715520 105.00% 179573 23.33% 6.60 717370 110.00% 180328 23.46% 6.57 718295 住宅（单层）售价 基准值 178818

23、 23.19% 6.64 716445 90.00% 178751 23.18% 6.65 716362 95.00% 178785 23.19% 6.64 716403 105.00% 178852 23.20% 6.64 716487 110.00% 178886 23.21% 6.64 716528 住宅（ 跃层） 售价 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 176998 22.88% 6.73 714188 95.00% 177903 23.04% 6.69 715316 105.00% 179728 23.35% 6.60 717574 110.0

24、0% 180638 23.51% 6.55 718702 二、出 租 价 商场出租价格 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 154180 21.33% 7.11 654213 95.00% 166499 22.26% 6.68 685329 105.00% 191138 24.11% 6.44 747561 110.00% 203457 25.02% 6.26 778677 办公楼台出租价 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 格 90.00% 175607 22.97% 6.69 708030 95.00% 177213 23.08

25、% 6.67 712238 105.00% 180424 23.30% 6.62 720652 110.00% 182030 23.41% 6.60 724859 会所出租价格 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 177922 22.13% 6.66 714102 95.00% 178370 23.16% 6.65 715273 105.00% 179267 23.22% 6.64 717617 110.00% 179715 23.26% 6.63 718788 三、总 投 资 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 19

26、2140 25.79% 6.06 722957 95.00% 185487 24.44% 6.35 719712 105.00% 172135 22.05% 6.94 713156 110.00% 165437 21.00% 7.26 709846 四、出 租 率 商场出租率 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 154180 21.33% 7.11 654213 95.00% 166499 22.26% 6.86 685329 105.00% 191138 24.11% 6.44 747561 110.00% 203457 25.02% 6.26 7786

27、77 办公楼出租率 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 175607 22.97% 6.69 708030 95.00% 177213 23.08% 6.67 712238 105.00% 180424 23.30% 6.62 720652 110.00% 182030 23.41% 6.60 724859 会所出租率 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 90.00% 177922 23.13% 6.66 714102 95.00% 178370 23.16% 6.65 715273 105.00% 179267 23.22% 6.

28、64 717617 110.00% 179715 23.26% 6.63 718788 五、出租比例 裙楼商场出租比 基准值 178818 23.19% 6.64 716445 例 0% -4598 7.13% 3.13 180081 85% 29.41% 49345 14.54% 3.27 337826 0% 58.82% 103288 18.96% 3.39 495570 25% 88.23% 157230 22.14% 3.49 653315 50% 117.65% 211186 24.61% 4.35 811097 75% 100% 备注: 净现值以贴现率为 8%计算 五、项目投资价值

29、分析 1、南京国际商城项目投资收益指标分析 根据对一期工程项目开工后 23年内收支税利、 现金流量以及净现值的预测， 南京国际 商城项目一期工程未来财务指标的状况良好，具有较好的投资价值。一期工程从第二年开 始每年都有正的利润，除第 2 年税后利润不足 5000 万元外，第 3 年至第 23 年各年税后利 润均高于 2亿元，从变化趋势看， 一期工程税后利润从第 5年开始呈现出逐年增长的趋势； 项目净现金流量前 3 年由于处于投入建设期出现负净现金流外，其它各年度均有正的净现 金流，其中第 4 年始净现金流量从 2.3 亿元逐年递增。这些数据均反映出南京国际商城项 目较好的投资收益。 通过动态财

30、务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下： 投资回收期： 3.64 年（不含建设期 ） 内部收益率 :23.19% 净 现 值 :178818 万元 2、项目投资价值判断 通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面 的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城项目具有很好的投 资价值。同时，从该项目的机会效应看，已被南京市政府列为“十五”城建重点建设工程， 将作为南京市地标性建筑物，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形 象与地位，具有良好的品牌效应。 南京国际商城项目一期工程可租售面积及可产生效益单位汇总表 附表一 项目

31、 建筑功能 项 目 建 筑 面 积（ M2） 商场 办公 酒店式公寓 住宅 地库分摊 建筑面积（ m2） 79911 4318 建筑面积（ m2） 1822 1822 1822 256 建筑面积（ m2） 25214 1384 酒店 建筑面积（ m2） 20954 1186 单层 ） 建筑面积（ m2 ） 1440 164 跃层 ） 建筑面积（ m2 ） 39354 1086 车库 （辆） 294 100 75 156 一期工程物业租售税利预测 附表二 单位：万元 经营收入 1 商场 7159 出租面积 5 70.0 85.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.

32、0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90 .0 90 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 租金（元/ 20.0 20.6 21.2 21.9 22.5 23.2 23.9 24.6 25.3 26.1 26.9 27.7 28.5 29.4 30.3 31.2 32.1 33.1 34.0 35 .1 36 日.M2) 3658 4575 4990 5139 5294 5453 5616 5785 5958 6137 6321 6511

33、 6706 6907 7114 7328 7548 7774 8007 82 48 84 年租金收入 5 7 2 9 1 0 5 0 6 4 5 1 4 6 9 3 2 6 9 1 车位数 250 出租率 80.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90 .0 90 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 租金（元/月. 1000 1030 1061 1093 1126 1159 119

34、4 1230 1267 1305 1344 1384 1426 1469 1513 1558 1605 1653 17 02 17 车位） 车位年租金收 240 278 286 295 304 313 322 332 342 352 363 374 385 396 408 420 433 446 4 59 4 入 3658 4599 5018 5168 5323 5483 5647 5817 5991 6171 6356 6547 6743 6946 7154 7369 7590 7817 8052 82 94 85 小计 5 7 0 6 6 3 8 3 8 5 7 4 8 1 5 1 2 9

35、 5 0 1263 出售面积 4 50.0 30.0 20.0 预售率 0% 0% 0% 36.2 22.8 40.9 预收款率 1% 2% 7% 售价（元） 2000 0 2100 0 2205 0 销售收入 9476 5970 1072 0 出售车位数 44 预售率 50.0 0% 30.0 0% 20.0 0% 预收款单 37.5 0% 22.5 0% 40.0 0% 售价（元） 2000 00 2000 00 2000 00 车位销售收入 331 198 353 1107 小计 9807 6168 3 2 办公楼 2659 出租面积 8 75.0 80.0 85.0 85.0 85.0

36、 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85.0 85 .0 85 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 租金（元/ 8.2 8.4 8.7 9.0 9.2 9.5 9.8 10.1 10.4 10.7 11.0 11.4 11.7 12.0 12.4 12.8 13.2 13.6 14 .0 14 日.M2) 年租金收入 5971 6560 7179 7394 7616 7844 8080 8322 8572 8829 9094

37、 9367 9648 9937 1023 1054 1085 1118 11 52 11 5 2 9 4 0 车位数 100 80.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90 .0 90 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 第2 第3 第4 第5 第6 第7 第8 第9 第10 第11 第12 第13 第14 第15 第16 第17 第18 第19 第20 第21 第 22

38、第 起始年限建设期始 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 租金（元/ 1000 1030 1061 1093 1126 1159 1194 1230 1267 1305 1344 1384 1426 1496 1513 1558 1605 1653 17 02 17 日.M2) 车位年租金收 96 111 115 118 122 125 129 133 137 141 145 149 154 159 163 168 173 179 1 84 入 1009 1039 1071 1103 1136 11 70 12 小计 6067 6671 7293

39、 7512 7737 7970 8209 8455 8709 8970 9239 9516 9802 6 9 1 2 3 4 3 公寓式酒店 出售面积 2214 0 预售率 50.0 0% 30.0 0% 20.0 0% 预收款率 36.2 1% 22.8 2% 40.9 7% 售价（元） 1300 0 1365 0 1433 3 销售收入 1079 3 6800 1221 1 出售车位数 75 预售率 50.0 0% 30.0 0% 20.0 0% 预收款率 37.5 0% 22.5 0% 40.0 0% 售价（元） 1500 00 1500 00 1500 00 销售收入 422 253

40、450 小计 1121 5 7053 1266 1 4 住宅 单层出售面积 1604 预售率 30.0 0% 50.0 0% 20.0 0% 预收款单 21.5 2% 37.6 6% 40.8 2% 售价 8000 8400 8820 销售收入 289 505 548 跃层出售面积 4044 0 预售率 30.0 0% 50.0 0% 20.0 0% 预收款单 21.5 2% 37.6 6% 40.8 2% 售价 8600 9030 9482 销售收入 7825 1369 4 1484 2 出售车位数 156 预售率 30.0 0% 50.0 0% 20.0 0% 预收款率 22.5 37.5

41、 40.0 0% 0% 0% 2000 2000 2000 售价 00 00 00 销售收入 702 1170 1248 1486 1609 小计 8527 4 0 5 会所 出租面积 5722 80.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90.0 90 .0 9 出租率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 收益（元/ 日.M2） 10.0 10.3 10.6 10.9 11.3 11.6 1

42、1.9 12.3 12.7 13.0 13.4 13.8 14.3 14.7 15.1 15.6 16.0 16.5 17 .0 17 起始年限建设期始 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年 第7 年 第8 年 第9 年 第10 年 第11 年 第12 年 第13 年 第14 年 第15 年 第16 年 第17 年 第18 年 第19 年 第20 年 第21 年 第 22 年 第 收益收入 1671 1936 1994 2054 2116 2179 2244 2312 2381 2453 2526 2602 2680 2760 2843 2928 3016 3107 32 00 32 合计 2983 7 6517 5 9410 6 5878 7 6097 3 6280 2 6468 6 6662 7 6862 6 7068 5 7280 5 7498 9 7723 9 7955 6 8194 3 8440 1 8693 3 8954 1 9222 7 9499 4 97 84 4 10 营业税及附加 1660 3627 5237 3272 3393 3495 3600 3708 3819 3934 4052 4173 4298 4427 4560 4697 4838 4983 5132 5286 54 45 56 销售及管理费 8