第五章 房地产投资风险分析

1、 第三章、房地产置业投资项目分析第三章、房地产置业投资项目分析 第一节、房地产置业投资简述第一节、房地产置业投资简述 一、一、 二、房地产置业投资的利弊 利： 可以为投资者提供较为稳定和可观的收益 有一定的安全性和保值增值性 能抵消通货膨胀的影响 易于获得金融机构的支持 提高置业投资者的资金信用等级 弊： 投资数额巨大 专业性较强 投资的回收期长，风险大 三、房地产置业投资的原则三、房地产置业投资的原则 熟知国家和各地政府的房地产开发政策和了解市熟知国家和各地政府的房地产开发政策和了解市 场场 把握最佳时机把握最佳时机 寻找最佳位置寻找最佳位置 查清核实楼龄查清核实楼龄 注重使用面积注重使用面

2、积 重视房地产质量重视房地产质量 选择的投资方式与投资对象选择的投资方式与投资对象 查清房地产用途查清房地产用途 选择适当的付款方式选择适当的付款方式 注意难辨的僭建物注意难辨的僭建物 考查房地产管理水平考查房地产管理水平 四、置业投资方式 直接购房 以旧翻新 以租养租 以房换房 合建分成 以租代购 到拍卖会上淘房 先租后售保守保险 高端租赁 楼花 五、房地产置业投资分析的基本指标 1、 2.投资回收期投资回收期 投资回收期(主要适用于出租和自营的房地 产项目)是指房地产项目的净收益抵偿总投资所 需要的时间。 投 资 利 润 率 = 年 平 均 利 润 总 额 总 投 资 100% 资本金利润

3、率=年平均利润总额资本金 100% 资本金利润率=年平均所得税后利润总额资 本金 100% 1.计算相应指标计算相应指标 二、房地产置业消费投资分析二、房地产置业消费投资分析 某先生一家某先生一家4口，包括口，包括1个老人，家有存款个老人，家有存款12万元，家万元，家 庭月收入庭月收入6000元，日常开销约为元，日常开销约为3 000元。在购房时，元。在购房时， 有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择，见有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择，见 表表2： 其他条件如下：其他条件如下： (1)抵押贷款付款方式：抵押贷款付款方式： 首期付首期付3成，贷款成，贷款7成成15年，每万元月

4、还款额为年，每万元月还款额为83.09 元；元； 首期付首期付2成，贷款成，贷款8成成20年，每万元月还款额为年，每万元月还款额为66.22 元。元。 (2)预计办理购房各类手续费和税费共计约预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元。万元。 (3)室内装修每平方米约室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约元，家居装饰每平方米约 200元。元。 1、购楼后各种款项如下： (1)总价： 3500100=350000(元) (2)首期支付： 35000020%=70000(元) ( 3 ) 抵 押 贷 款 总 额 ： 3 5 0 0 0 0 - 70000=280000(元) (4)每月还本付

5、息额：2866.22=1854.16(元) (5)本息总额： 1854.162012=444998(元) (6)家居装饰： 200100=20000(元) (7)各种手续费、税费： 10000元 2、其中费用合计=70000+20000+10000=10万元 3、全部投资=10+44.5=54.5万元 4、同类房月租金：1800元/套 1800*30=54 简要分析如下： 1.相应指标计算： 整改装修费用 80万元 押金： 10万元 年经营成本： (1)租赁推广费用： 3万元 (2)租赁经营、管理费用：6万元 (3)维修费用： 3万元 (4)物业管理： 6万元 (5)支付固定租金： 120万元

6、 租金收入：1810000(1-20%)12=1728000(元) 有关税费： (1)营业税： 17280005%=86400(元) (2)城市建设维护税：864001%=864(元) (3)教育费附加： 17280000.5%=864(元) (4)房屋租赁管理费：17280002%=34560(元) 本项合计： 125280元=12.5万元 投资收益指标： (1)投资回收期：4年 (2)投资经营总收益：133+10(退回押金)=143(万元) (3)年投资收益率： 14310(90+1810)100%=5.3% (4)资本金利润率： 1431090=15.9% 写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 2 7 0 0 0 1 6 0 1 2 6 5 % ( 1 - 28%)=2426.11(万元) 第2年净经营收入： 2 7 0 0 0 1 6 0 1 2 7 5 % ( 1 - 28%)=2799.36(万元) 第3年净经营收入： 2700016012x85%x(1-28%)：3172.61(万 元) 第4年及以后各年净经营收入： 2 7 0 0 0 1 6 0 1 2 9 5 % ( 1 -