房地产估价第1章 比较法

1、2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 房地产估价（第二版）房地产估价（第二版） 曲卫东曲卫东 叶剑平叶剑平 编著编著 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 第一章第一章比较法比较法 v学习指导学习指导 重点掌握比较法的基本概念、原理以及应用过程，重点掌握比较法的基本概念、原理以及应用过程， 比较法在应用时选取比较案例的注意事项。掌握比较法在应用时选取比较案例的注意事项。掌握 统计学基本知识在比较法上的应用。根据本章理统计学基本知识在比较法上的应用。根据本章理 论内容理解比较法应用的具体评估实例。论内容理解比较法应用的具体评估实例。 房地

2、产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.11.1基本概念及应用范围基本概念及应用范围 v比较法（比较法（comparison method）是用于评估房地产）是用于评估房地产 价值的基本方法，又称市场法或市场比较法。价值的基本方法，又称市场法或市场比较法。 根据开发根据开发 状况对房状况对房 地产分类地产分类 尚未开发建设的土地（荒地、毛地、素地）尚未开发建设的土地（荒地、毛地、素地） 已开发建设的土地（即通常意义上的房地产）已开发建设的土地（即通常意义上的房地产） 评估界评估界 三大经典三大经典 评估方法评估方法 比较法（最具说服力）比较法（最

3、具说服力） 收益法收益法 成本法成本法 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.21.2比较法的基本原则比较法的基本原则 v1.2.1概述概述 比较法的基本思想是，一件商品的价值相当于它在正常比较法的基本思想是，一件商品的价值相当于它在正常 的市场条件下可以实现的价格。以市场上可以比较的商的市场条件下可以实现的价格。以市场上可以比较的商 品的价格为导向，这也符合房地产市场交易的习惯。市品的价格为导向，这也符合房地产市场交易的习惯。市 场交易习惯也是选择估价方法重要的、必须要考虑的因场交易习惯也是选择估价方法重要的、必须要考虑的因 素。素。 直

4、接比较法直接比较法: :市场价值被直接从比较价格中推导出来。这市场价值被直接从比较价格中推导出来。这 些比较价格在时间上与评估案例的评估基准日接近，而些比较价格在时间上与评估案例的评估基准日接近，而 且这些比较案例与评估标的物的主要特征是一致的。且这些比较案例与评估标的物的主要特征是一致的。 间接比较法间接比较法: :运用这种方法首先必须对比较案例的价格进运用这种方法首先必须对比较案例的价格进 行修正，或者（并且）将其调整成与评估案例的特征值行修正，或者（并且）将其调整成与评估案例的特征值 相一致。相一致。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材

5、 1.2.21.2.2比较法流程比较法流程 1状况评定和一般性价值关系状况评定和一般性价值关系 2引用比较价格或基准地价引用比较价格或基准地价 3换算换算 4非比较案例的确定和剔除非比较案例的确定和剔除 5评估比较价值评估比较价值 6评估市场价值评估市场价值 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.31.2.3比较价格比较价格 v 选取标准选取标准 (1)(1)比较案例与待评估房地产应该尽可能在所有影响价比较案例与待评估房地产应该尽可能在所有影响价 格格/ /价值的特征上一致；价值的特征上一致； (2)(2)比较价格在时间上应该尽量与评估

6、基准日接近，也比较价格在时间上应该尽量与评估基准日接近，也 就是说，比较交易案例应该尽量与待评估房地产的评就是说，比较交易案例应该尽量与待评估房地产的评 估基准日接近；估基准日接近； (3)(3)为了确保有足够的比较房地产案例，在必要的情况为了确保有足够的比较房地产案例，在必要的情况 下可以引用与待评估房地产相距较远的比较房地产下可以引用与待评估房地产相距较远的比较房地产 （可以采取合适的数学方法，例如模糊聚类分析）。（可以采取合适的数学方法，例如模糊聚类分析）。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.31.2.3比较价格比较价格 v

7、足够的、一致的状态特征足够的、一致的状态特征 (1)(1)位置位置; ; (2)(2)房地产用途和建筑指标房地产用途和建筑指标; ; (3)(3)土壤及土地特性土壤及土地特性; ; (4)(4)大小（土地面积、建筑大小）大小（土地面积、建筑大小）; ; (5)(5)土地形状土地形状; ; (6)(6)土地开发状况（五通一平或者七通一平）土地开发状况（五通一平或者七通一平）; ; (7)(7)建筑年代建筑年代; ; (8)(8)建筑状况建筑状况; ; (9)(9)房地产权益。房地产权益。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.31.2.3

8、比较价格比较价格 v 接近估价基准日的比较价格接近估价基准日的比较价格 究竟可以引用过去多久的房地产交易案例取决于这些究竟可以引用过去多久的房地产交易案例取决于这些 房地产的个别情况以及其他可以利用的房地产交易案房地产的个别情况以及其他可以利用的房地产交易案 例情况。一般而言，在评估实践上允许将最近四年内例情况。一般而言，在评估实践上允许将最近四年内 的房地产交易案例作为比较案例应用。的房地产交易案例作为比较案例应用。 有时，引用过去的房地产交易案例作为比较案例比利有时，引用过去的房地产交易案例作为比较案例比利 用接近评估基准日的案例要好。用接近评估基准日的案例要好。 因为：因为：1、最近的房

9、地产市场可能受到特殊原因的影、最近的房地产市场可能受到特殊原因的影 响而不正常；响而不正常； 2、为了特定目的而进行的评估，要求利用过、为了特定目的而进行的评估，要求利用过 去特定时间段发生的房地产交易案例。去特定时间段发生的房地产交易案例。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.31.2.3比较价格比较价格 v 足够数量的比较房地产足够数量的比较房地产 (1)应该在待评估房地产所在区域选择比较房地产；应该在待评估房地产所在区域选择比较房地产； (2)如果在待评估房地产所在区域选择的比较房地产数如果在待评估房地产所在区域选择的比较房地产

10、数 量不够，可以在与该区域类似的区域选择比较房地产。量不够，可以在与该区域类似的区域选择比较房地产。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.41.2.4基准地价基准地价 v基准地价：常常在比较法中被用来评估土地价值基准地价：常常在比较法中被用来评估土地价值 反映了一定区域的平均地价水平反映了一定区域的平均地价水平 我国：我国： 1 1、基准地价无法保证现势性、基准地价无法保证现势性 2 2、基准地价修正体系和相应参数不能被很好地把握，、基准地价修正体系和相应参数不能被很好地把握， 会降低评估结果的准确性和可信性会降低评估结果的准确性和可

11、信性 对基准地价进行调整和修正的最关键因素对基准地价进行调整和修正的最关键因素 是土地面积和容积率是土地面积和容积率 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.51.2.5时间上和质量上比较时间上和质量上比较 v 由于以下原因比较价值不能直接从比较价格或基准地价中由于以下原因比较价值不能直接从比较价格或基准地价中 推导出来：推导出来： (1)比较房地产或者代表基准地价的房地产的特征与待评比较房地产或者代表基准地价的房地产的特征与待评 估房地产的特征存在偏差；估房地产的特征存在偏差； (2)与比较价格相关的市场条件与评估基准日的房地产市与比较

12、价格相关的市场条件与评估基准日的房地产市 场条件不一致，基准地价评估日期与评估基准日存在偏场条件不一致，基准地价评估日期与评估基准日存在偏 差。差。 v 因此，在运用比较法时必须注意以下事项：因此，在运用比较法时必须注意以下事项： (1)考虑比较房地产与评估房地产在特征上的区别（质量考虑比较房地产与评估房地产在特征上的区别（质量 上比较）；上比较）； (2)考虑经济景气和比较房地产相关的市场状况与评估基考虑经济景气和比较房地产相关的市场状况与评估基 准日的经济景气和房地产市场一般状况之间的区别（时准日的经济景气和房地产市场一般状况之间的区别（时 间上比较）。间上比较）。 房地产估价房地产估价

13、（第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.2.61.2.6非比较案例的确定和剔除非比较案例的确定和剔除 v 如果个别房地产的交易价格严重偏离其他比较价格，这就显示如果个别房地产的交易价格严重偏离其他比较价格，这就显示 了该房地产交易价格受到了非正常的市场因素或者人为因素的了该房地产交易价格受到了非正常的市场因素或者人为因素的 影响，这样的房地产交易案例称为非比较案例。影响，这样的房地产交易案例称为非比较案例。 v 识别非比较案例的标准仍然是个别比较案例交易价格与所有引识别非比较案例的标准仍然是个别比较案例交易价格与所有引 用比较案例交易价格平均值之间显著的偏差。具体

14、的偏差数量用比较案例交易价格平均值之间显著的偏差。具体的偏差数量 标准是偏离平均值标准是偏离平均值30%30%。在数学上广泛用于识别非正常统计样。在数学上广泛用于识别非正常统计样 本的标准是所谓的本的标准是所谓的“33准则准则”。 v 剔除非比较案例之后，在剩下的分散的比较价格中并非最小的剔除非比较案例之后，在剩下的分散的比较价格中并非最小的 或者最大的交易价格就可以作为评估的标准，而是必须根据数或者最大的交易价格就可以作为评估的标准，而是必须根据数 理统计分析的基本原则，对适当的比较交易价格进行统计计算。理统计分析的基本原则，对适当的比较交易价格进行统计计算。 一般来说，平均值（加权平均值）

15、被认为是最能够代表在正常一般来说，平均值（加权平均值）被认为是最能够代表在正常 的房地产市场条件下可以实现的待评估房地产的交易价格，因的房地产市场条件下可以实现的待评估房地产的交易价格，因 此也最适宜作为市场价值。此也最适宜作为市场价值。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.31.3从比较价值推导市场价值从比较价值推导市场价值 v不应该简单地把比较价值当做市场价值，从比较不应该简单地把比较价值当做市场价值，从比较 价值到市场价值还应该存在一个不可缺少的市场价值到市场价值还应该存在一个不可缺少的市场 调节步骤。调节步骤。 v一个负责的估价师

16、应该审慎地对待比较价值，不一个负责的估价师应该审慎地对待比较价值，不 应该忽视从比较价值到市场价值的必要调节过程。应该忽视从比较价值到市场价值的必要调节过程。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.41.4比较法举例比较法举例 v 【例例1111】估价对象为一块写字楼用地，总面积为估价对象为一块写字楼用地，总面积为1 000m1 000m2 2，于，于20012001年年 9 9月底获得月底获得5050年使用权。写字楼总建筑面积为年使用权。写字楼总建筑面积为4 500m4 500m2 2，建成于，建成于20042004年年9 9 月底，为钢

17、筋混凝土结构，建筑层高月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5 5米，没有电梯。米，没有电梯。 搜集有关资料如下：搜集有关资料如下： (1)(1)搜集了三宗出让年限为搜集了三宗出让年限为5050年的土地交易实例作为可比实例，有关资年的土地交易实例作为可比实例，有关资 料如表所示：料如表所示： 实例实例交易价格交易价格 （元（元/m/m2 2） 交易情况交易情况交易日期交易日期房地产状况房地产状况 A A22002200正常正常20062006年年3 3月月3030日日比估价对象劣比估价对象劣3%3% B B20502050正常正常20052005年年1212月月3030日日比估价对象劣比估价对象劣8

18、%8% C C23802380比正常价格高比正常价格高3%3%20062006年年5 5月月3030日日比估价对象优比估价对象优5%5% 经过测算发现，经过测算发现，20052005年年1111月至月至20062006年年1010月地价逐月上升月地价逐月上升0.5%0.5%。 房地产估价房地产估价 （第二版）（第二版）2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材 1.41.4比较法举例比较法举例 (2)(2)当地征收农地的费用等资料如下：当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.3257.32万元的征地补偿和安万元的征地补偿和安 置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150150元元/m/m2 2，土地开发费，土地开发费 用、税金和利润等为用、税金和利润等为120120元元/m/m2 2，以上合计为城市边缘土地使用权年限，以上合计为城市边缘土地使用权年限 为为5050年的熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第年的熟地的价格。该城市土地分为