栾城寺下村项目定位思路

1、 PART 1.1 城市定位 栾城城市规划发展分析 p 地理位置：栾城县位于河北省西南部，省会石家庄4个 卫星城之一； p 交通区位：东与藁城市接壤，南与赵县为邻，西北连接 鹿泉市和元氏县，北边与石家庄市裕华区相邻； p 行政区划：县政府驻地栾城镇，位于县域中部。辖栾城 镇、楼底镇、冶河镇、窦妪镇4镇（郄马镇已划归石家庄 市管辖），3个乡（南高乡、柳林屯乡及西营乡），173 个行政村； p 面积、人口数量：县域面积325.6平方公里；据第六次 人口普查县域总人口32万人，城镇化率38.64%； 石家庄地铁2号线：北起正定新区，线路沿旅游路跨过滹沱河，连接滨 河新区。沿着胜利大街进入主城区，过北

2、二环后，线路改为沿建设大 街继续向南延伸，经建胜路，转至新客站，与东西向的3号线形成“T 型”换乘站。后沿胜利南街、107国道至南石环。并延伸至窦妪、栾城。 栾城交通发展情况 公交路线：市区乘公交30路、57路、 53路到南郊客运站，转乘公交202路 至栾城县城下车，全程共17站，约 一小时左右。 PART 1.2 城市经济 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 栾城地区2007-2011GDP参照表 从GDP增速与房地产发展关系来看，栾城GDP增速大于 8%,房地产市场处于高速发展阶段，产品变化较快； p 栾城经济发展情况：栾城增长率保

3、持在8%以上，高速发展，栾城GDP平均增长率保持在8%-10%，自2008年， 栾城经济飞速发展，GDP增速达8%以上。 研究来源：世界银行研究模型 栾城近年GDP分析（2007-2011） 发展阶 段 启动 阶段 快速发 展阶段 平稳发 展阶段 减缓发 展阶段 人均 GDP （美元） 800 3000 3000 4000 400 0 8000 8000 以上 需求特 征 生存 需求 生存、 改善需 求兼有 改善需 求为主 改善需 求为主 发展特 征 超速 发展 单纯 数量 型 快速发 展 以数量 为主， 数量与 质量并 重 平稳发 展，以 质量为 主，数 量与质 量并重 缓慢发 展 综合发

4、展型 栾城2007-2011年人均GDP 研究来源：世界银行研究模型 p 栾城人均GDP情况：随着GDP的增长，栾城人均GDP也进入了高速发展期，2011年人均GDP为5985美元； p 栾城人均GDP以超过4000美元，房地产市场将进入平稳发展阶段； 近年人均GDP分析（2007-2011） p栾城作为石家庄的卫星城，有公交及地铁等较为便利的交通环境，并 且石家庄装备基地的建成将形成产业聚集效应，将推动栾城国民经济 发展、推进产业结构优化升级； p栾城GDP增速较快，并且人均GDP发展水平处在房地产的平稳发展 阶段，本案需适度超前考虑市场需求变化； 良好的区位条件及经济条件，利好于栾城未来房

5、地产市场的发展！ PART 2.1 栾城房地产市场分析 城市规划性质：石家庄都市区南部增长极， 以装备制造与生物医药为主的产业新城。 发展方向和总体思路：栾城未来发展方向为 北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模 式统筹生活区和工业区的融合建设发展。 空间结构：县城规划形态呈“多心两带，组 团分布”。 多心是指：一个旧城中心，一个主中心，一 个产业服务中心，多个分中心； 两带是指：对接中心城向北发展，沿石栾大 街、太行大街形成城市发展主轴。 组团分布：在衡井公路以北形成北部新城组 团，南部形成旧城组团、行政教育组团、产 业组团、及产业服务组团。 p 发展方向和总体思路：栾城未来以融入中心城为主

6、，同时考虑生物医药园区承接市区产业、装备制造基地远景 联系的需要，及向东制约相对较少的因素，确定其发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统 筹生活区和工业区的融合建设发展。 整体建设目标 园林式、生态型、现代化 房地产市场分析 老城区： 成熟的居住区以城中村为主，开发 项目少均价在2800元/左右。 新城区： 以政府机关单位、学校、大型公园 建设为引导，地产开发密集区。整 体均价较高在40004500元/。 新城区： 以城市整体规划、政府驻地、学校、 大型公园等为契机，沿县城东、北 方面聚集；地产项目开发较多，属 于开发热点区；代表项目有天山公 爵、福城、福美国际、承翰世家等 整体

7、均价较高在40004500元/。 老城区： 以城中村为主，面临拆迁改造；成 熟的居住区，各项生活配套齐全； 在售项目少且多为单栋等小体量开 发，均价在2800元/左右。 西部发展区： 土地资源丰富，待发展区；生活配 套不完善；在售项目主要是花溪里， 均价在3000-3500元/左右。 PART 2.2 栾城房地产市场发展水平分析 p目前栾城全市共有12个项目处于在售或待售状态，其中华鼎孔雀城等五个项目处于待售阶段，花溪里，沸点名 邸等标黄的四个项目属于尾盘销售； p扣除华鼎孔雀城153万相关配套，预计目前栾城市住宅市场开发总体量为270万，以年均销售速度30万 计算，开发周期为9年； 序号 项

8、目名称 建筑面积 （） 占地面 积（） 建筑类别开盘时间销售情况 在售面积 （） 均价 （元/） 优惠信息 1卓达太阳城 450000 0 200000 0 高层、多层2005.9.145%左右 30、50、60 90、135-139 4000无 2旭东花园100000 43333高层2012.9.3092-1013200全款优惠300元/平 3盛景八方180000 57362高层2010.8.557-1213100 分期9.9折，一次性 9.7折 4花溪里3749020010 高层、多层2010.8.1尾盘销售 89.70156.543800无 5沸点名邸100000 36258 高层、多层

9、2010尾盘销售86-1204300无 6尚城6000014674 高层、多层2009.9只剩一套94.712500无 7福城100000 70035 高层、小高 层、多层 2011.9尾盘销售90-1024300无 8华鼎孔雀城 220000 0 733333 高层、多层未定内部认购3300 全款优惠200元/平， 并给与不低于房价 款12%的利息补贴 9花香畔3781020000 高层、多层未定内部认购 81、83、107、 117 未定无 10承翰世家8597318393高层2012.8内部认购78-2554500买房赠农场 11 建投福美国 际 900000 293333 高层、小高

10、层、多层 2012.9内部认购未定4000无 12 广厦财富中 心 242863 59427 高层、小高 层 未定内部认购未定未定无 建投福美国际 项目位置裕泰路与兴安街交口东南角 项目交通裕泰路迎宾大道 项目体量900000 容积率2.97 项目规划高层25层、小高层17层、花园洋房 主力户型88-120 均价4000元（高层） 主打亮点规模，种类齐全 亮点表现多种产品形式 产品结构：高层25层、小高层17层、花园 洋房 户型配比：88-138二至三室，主推户型， 二室占比43%，三室占比57%； 销售量：去化率100套/月左右； 客户人群：县城客户，少量周边村； 富凯城.欧景湾 项目位置新

11、开大街与鑫源路交口东北角 项目交通新开街主干道 项目体量76945 容积率3.10 项目规划4栋26层 主力户型90-140 均价4000元 户型配比：95-142二至三室，二室占比 43%，三室占比57%； 销售量：去化率30套/月左右； 客户人群：县城客户，少量周边村； 承翰世家 项目位置裕泰路与新开街交口西北角 项目交通新开街主干道、裕泰路迎宾大道 项目体量85973 容积率3.50 项目规划5栋18层 主力户型78-148 均价4500元 主打亮点户型 亮点表现小跃层、空中景观花园 营销方式县城内道旗 产品结构：5栋18层 户型配比：79-255二至四室，二室占 比49%，三室占比39

12、%，四室占比12%； 销售量：去化率34套/月； 客户人群：县城客户与周边村； 项目名称一室户型比例二室户型比例三室户型比例四室户型比例 建投福美国际-88-9643%104-13857%- 富凯城.欧景湾-95-10043%136-14257%- 承翰世家-79-9749%102-12339% 133、255 （跃） 12% p 客户对普通住宅户型面积段的需求在80-120平米最为集中； p 其中80-100平米的两室户型和100-120平米的三室户型较受欢迎； p 两室及三室的整体户型比例趋向于1:1； p 房地产市场比较成熟，整体规划注重项目本身内涵的打造； p 市场存在产品梯度，容积率基本为3.0，高端项目均有标杆性产品； p 产品规划注重景观品质（例如水景或名人雕塑的引入）； p 各项目均重视注重营销包装； PART 2.3 项目分析 p 新城区边缘地带，略微偏远； p 周边缺乏城市化配套； p 交通较为便利； p 周边以三苏博物馆及历史文化公 园为核心资源； p 项目占地约40亩，规模较小； p 容积率约为3，产品存在同质化； p 内部资源可打造难度较大； p 项目的商业可实现难度较大； PART 3.1 项目定位 Q1：注重品质开发，契合现有市场发展水平及客户需求，提高项目利益点； Q2：规避以低价格为核心竞争力的操作模式，损失项目利润，