2009年5月重庆房地产市场月报

重庆楼市09年5月月报（集团内部交流营销中心编辑）目录1、政策解读市政动态2、地产事件数字楼市3、楼市供求成交分析正文一、政策解读市政动态国务院调整固定投资项目资本金比例4月30日召开的国务院常务会议，作出了调整12类固定投资项目资本金比例的决定。5月25日，国务院正式发布了调整后的比例，其中钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40；水泥项目，最低资本金比例为35；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30；铁路、公路、城市轨道交通、化肥钾肥除外项目，最低资本金比例为25；普通商品住房项目的最低资本金比例由原来的35降低到20，和保障性住房的要求一样，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30。【政策解读】此次调整在提供信贷支持和服务的同时,切实防范金融风险。调整体现的是一个有保有压结构调整的思路，我国在扩大内需的一些大型基础设施，大的行业的投资里面，有些行业是要继续保，是要继续扩张的，有些行业是需要进行压缩的。10分钟与20分钟观音桥将建两条路一座立交新修观鸿大道、观黄路一期、华唐立交，小苑路改为三车道，观音桥环道西段由5车道改为两车道江北区计划在今年启动五大工程。观鸿大道5月动工据江北区建委主任蒲丽娟介绍，观鸿大道计划本月开工，整个工程共分两期，国庆前完成一期工程，力争春节前全面完工。“该工程建成以后，从渝澳大道进出观音桥商圈更加快捷。”观黄路一期7月开建据了解，观黄路一期起于建新南路三钢路口，经煌华国际商城、春森彼岸、平安摩卡项目至建新东路，“项目建成后，将对与商圈无关交通实施分流。”蒲主任称，工程计划于7月开工，2010年6月30日完工通车。华唐立交8月奠基华唐立交起点接观黄路一期，经煌华国际商城南侧高架桥，平接建新南路，通过新建定向匝道接建新南路下穿道至华新分流路。蒲主任介绍，工程计划于8月开工，2010年6月30日完工通车。小苑路将改成三车道据介绍，由于要分流观音桥环道车流，小苑路也将由目前的两车道改为三车道。其路段位于观音桥商圈西半环道以西，北起建北二支路（飞扬世纪路口），南接观音桥商圈现有西半环道路（金观音路口），计划6月底完工。商圈西半环部分建步行街观音桥商圈西半环单向5车道，将改为单向两车道，车辆可通过改造后的小苑路绕行朗晴广场后面进出。据介绍，西环步行街工程计划于7月开工，9月底完工。石子山立交可上内环高速除了商圈内外的交通，江北区还将在今年修建石子山立交，该立交位于盘溪路与内环高速相交处。江北城建公司曾祥琴副总经理介绍，整个工程预计在年内动工，“力争在2010年底建成，届时，从石子山立交就可直接上到内环高速。”除此之外，江北区还将打通红鼎国际、绿云尚都等商圈内外临近地下车库。未来5年100亿建城市道路据介绍，江北区计划到2012年，实现“10分钟周边，20分钟对外”，达到国家A类一等畅通城市道路硬件水平。“10分钟周边”即江北行政辖区内任意一点到周边行政区的通行时间控制在10分钟之内；“20分钟对外”即江北行政辖区内任意一点到机场、铁路重庆北站、绕城高速公路、主要港口的通行时间控制在20分钟之内。为达到这一目标，未来5年，该区将通过市区两级投入100亿元用于城市道路、跨江大桥和节点立交等83个项目的建设。国庆前后重庆将斥资15亿同时动工修建两座大桥据了解国庆节前后重庆将会投资15亿元会同时开建两座大桥，一座是东水门长江大桥大桥，初步拟定北桥头从渝中区湖广会馆北侧穿越与打铜街相接，南桥头从南岸区龙门浩南岸供电局线路所附近穿越与涂山路相接，并有通过桥头匝道延伸接内环高速公路。另一座则是千厮门嘉陵江大桥。两座大桥实际上是一对姊妹桥，担负连接解放碑、江北城、弹子石“金三角”交通的重要功能，建设周期不超过33个月。2009年5月4日，东水门长江大桥已经有3台挖掘机开始水下施工作业。主要是挖出长40米、宽40米、深4米的大坑，以安装隔水装置，然后建造东水门大桥桥墩。前期准备工程将在今年6月30日汛期到来前结束。二、地产事件数字楼市1、地产事件回放重庆今年土地拍卖第一槌敲响4月29日，在重庆市国土房管局拍卖大厅，敲响了今年重庆市土地拍卖第一槌。经过43轮激烈竞价，重庆悦顺实业有限公司以3320万元成功竞得一宗土地使用权。该宗地系重庆市城市建设投资公司储备的国有土地，规划建设用地面积12588平方米，土地用途为商业金融业、二类居住用地，最大建筑规模66176平方米。该宗地挂牌综合价金2069万元，成交价3320万元，高出起拍价1251万元，增幅60。从近年重庆市巴南区土地成交情况看，大多以挂牌形式出让，拍卖不多，仅在2007年有2宗土地拍卖。此次拍卖会成交地块改写了全区土地拍卖起拍价增幅和地面单价记录。市土地和矿业权交易中心相关负责人表示，从第一季度全市房屋销售情况看，房地产市场正开始复苏，而这次土地拍卖会的热烈场面，正是重庆市土地市场开始回暖的具体写照。楼市回暖点燃开发商“抢地”冲动从4月底起至5月上旬，短短8天内，重庆等四地上演了4出抢地大戏。而开发商买地冲动背后，还有政府强烈的推地积极性。“抢地”在这场新一轮楼市资本游戏中，关键词是“抢地”。“五一”节前两天，重庆“抢地”一幕再现，观音桥一块地起价3424万元，经过19轮竞价，以4900万元成交，溢价43以上。这距离重庆上一次疯狂“抢地”，已经过去497天。同一天，在深圳和上海出现同样的一幕。深圳土地拍卖会推出龙岗区的两块土地，底价定在53亿元，最终将价格抬至8亿元，溢价50以上。同样是4月29日，上海市青浦区徐泾镇一地块受到10余家开发商的强烈追捧，最终金地集团以56亿元的价格获得该住宅用地，溢价82。5月6日，经过45轮激烈竞拍，福州市工业路原保温瓶厂和玻璃厂两块商居用地以564亿元的高价拍出，高出起始价192亿元。破冰重庆土地市场破冰如此惊心动魄，与去年冷清的土地市场如同天壤之别。根统计，2008年重庆土地出让面积达到259万亩，出让金额超过360亿元，全年拍卖产生的居住用地寥寥无几，惟一一块高价地系鹏润地产以挂牌形式获得。幸福总是来得很突然，经过一年的沉闷后，进入5月以来，重庆国土资源局官方网站上，土地招拍挂的信息骤然密集，仅仅4月就新产生两起居住用地。重庆大学房地产学院院长任宏认为，“2008年，土地储备某种意义上成了开发商的沉重负担，但如今楼市形势又好转起来，随着商品房存货获得消化，土地储备又一次实现角色转变，从此前的麻烦、负担变为开发商赖以生存和进一步发展的重要财富。”推地一方面是强烈的抢地欲望，一方面则是推地需求。5月16日，包括重庆地产集团、城市建设投资公司、渝富、江北嘴中央商务区开发投资有限公司等四大土地储备集团首次联手向全国推销土地。重庆政府将土地出让的节点选择在了今年5月前后。截至5月11日，重庆土地市场上又推出3块居住、商业用地，其中两块属于中心地块。据市国土房管局副局长董建国介绍，从今年5月起到12月，我市将向市场推出2600公顷土地，其中主城1600公顷，区县约1000公顷，而其中有部分属于开发商追捧的中心地段土地。中国指数研究院的最新监测报告显示，“五一”后的第一周，20个重点城市共推出土地宗数环比增长73；推出土地面积环比增长48；成交土地宗数环比增加13；成交面积环比增加34。任宏认为，土地市场的回暖肯定会慢于楼市，只有当楼市的库存量消化到一定程度之后，开发商才会考虑去拿地。如果楼市在二季度依然能保持一季度的成交量和市场热度，土地市场的回暖会进一步加快，届时，或许地方政府将加大土地推出量。2、数字楼市二季度推出443套经济适用房2009年5月10日，从市建委获悉，二季度推出了443套经济适用房。这443套经济适用房为同一楼盘，总计49592平方米，位于九龙坡区华岩镇华庆路9号。其中一室一厅54套，二室一厅271套，三室一厅118套。经济危机带暖意我市房价上月环比涨了117销售面积大增统计表明，今年1月至4月，全市商品房销售面积95773万平方米，同比增长276，环比增长138，增长速度连续两月以13个百分点以上的水平递增。市统计局称，我市商品房强劲的市场需求，得益于今年初“十七条房市新政”和4月份进行的春季房交会，集中释放了去年下半年以来浓厚观望氛围下积聚的大量刚性需求。成交均价上扬统计表明，今年1月至4月，我市主城九区商品房销售面积56014万平方米，同比增长468，占全市比重达585，较去年同期比重提高77个百分点，其中，住宅销售面积54715万平方米，增长561，占比595。市统计局称，销售状况的好转同时影响了房价回升，国土房屋交易中心数据显示，主城区商品房成交均价3月环比上涨36，4月环比上涨了117。房市恐再次调整，在市统计局看来，房市经历两个月的放量以后，后期将面临至少两大隐忧“开发商投资信心仍显不足，恐导致供需失衡。”市统计局称，今年1月至4月，全市房地产开发投资同比增长100，增速比上月回落70个百分点。房地产开发投资走低，主要原因有两个一是土地购置费减少；二是新开工项目减少。“需求集中释放导致均价快速上扬，市场恐再度调整。”这是房市面临的又一隐忧。市统计局称，今年三四月主城区商品房均价连续上扬，短短两月上涨159。三、楼市供求成交分析1市场综述4月楼市余热力挺5月成交，楼市逐渐进入冷静期要用一个字形容4月的楼市，那就是“热”，5月的楼市的状态准确的说是4月的余热，刚性需求在4月得到最大限度的释放，释放需要一个时间过程，以至于延续到5月，所以本月的成交体量虽较上月有明显下降，但194854万方的体量仍然保持较为强劲的态势，连续几月的大好形势，让价格得到有力的稳定，甚至小有催涨，但“疯狂”只能是历史的代名词，刚性需求不会永久的释放，眼前的繁盛景象即将逐渐转淡，眼下的当务之急是如何刺激并抓住下一波市场需求，市场需要的是可持续性发展，而非“暴饮暴食”，楼市即将迎来充满思考的“冷静期”。5月，重庆市新增批准预售项目29个，预售面积113897万平方米，其中住宅面积6141万平方米；非住宅面积52487万平方米，环比上月下降492，同比去年下降3432。重庆市商品房总成交21431套商品房，成交建筑面积194854万平方米，环比上月下降2892，同比08年5月上升4886，总成交金额为8421亿元，建面成交均价为432170元/平方米，环比上月上升215，同比08年5月上升098。2批准预售212009年5月重庆市主城区预售量统计5月，重庆市新增批准预售项目29个，预售面积113897万平方米，其中住宅面积6141万平方米；非住宅面积52487万平方米，环比上月下降492，同比去年下降3432。2008年5月2009年5月重庆市主城区批准预售量2009年5月重庆市主城区新增批准预售项目29个，预售面积113897万平方米，环比上月下降492，同比去年下降3432。4月春季房交会的召开，使得重庆房地产市场异常的火爆，4月有大量的项目都赶在房交会前取得预售许可，使得供应量有较大的上升。而5月由于累计供应量较大，开发商相应地减少了批准预售量，以寻求市场供需的平衡。222009年5月重庆市主城各区商品房预售量分布从09年5月重庆市主城各区新增批准量来看，南岸区取得55032万平方米的预售量首次排名各区之首，本月南岸区共有11个项目取得新增批准预售量，这是由于朝天门大桥的通车提升了该区域的价值，开发商则以此为契机推出大量房源。而北部高新区获新增批准预售项目2个预售面积19852万平方米排名第二，其中非住宅面积为18256万平方米。232009年5月主城商品房预售量和新开盘/加推放量对比分析2009年5月主城批准预售量113897万方，而5月新开盘/加推放量61215万方（建面），还有52682万方未供应出市场，累计未供应量达到1265559万方。各开发商经过房交会的热销后纷纷减少供应量，以消耗较大的市场存量，使得市场处于供需关系的调整期。3供求关系5月，重庆市新增批准预售项目29个，预售面积113897万平方米，其中住宅面积6141万平方米；非住宅面积52487万平方米，环比上月下降492，同比去年下降3432。5月,重庆市商品房总成交21431套商品房，成交建筑面积194854万平方米，环比上月下降2892，同比08年5月上升4886，总成交金额为8421亿元，建面成交均价为432170元/平方米，环比上月上升215，同比08年5月上升098。5月，供求比为0581，总体表现为供小于求。本月的新增供应体量大幅萎缩，需求受4月余热影响继续坚挺，但明显转弱。主要是春季房交会过后，需求在房交会集中释放后，将迎来一段时间的冷淡期，房地产市场将逐渐进入传统淡季，各项目也应市场变化调整房源入市节点，避免出现有房无市的尴尬局面，但不排除再一波刚需的突然抬头，再次掀起市场供销热潮。4新开盘/加推供应分析2009年5月重庆市商品房市场37个项目推出新的商品房6674套，新增建筑面积为61215万平方米，环比09年4月下降4466，同比08年5月下降4005。2008年5月2009年5月重庆市商品住宅新开盘/加推供应走势情况2009年5月重庆市商品房市场37个项目推出新的商品房6674套，新增建筑面积为61215万平方米，环比09年4月下降4466，同比08年5月下降4005。房交会后是房地产市场的传统淡季，市场供应应需求萎缩而下降，属正常的市场反映。2009年5月重庆市主城各区商品房新开盘/加推放量体量情况2009年5月重庆市商品房市场37个项目推出新的商品房6674套，入市建筑面积为61215万平方米。本月巴南区成为供应新星，首次位居重庆主城供应首位，供应体量为10107万方；第二位是江北区，供应体量为8466万方，第三是南岸区，供应体量为8362。5成交量分析5月,重庆市商品房总成交21431套商品房，成交建筑面积194854万平方米，环比上月下降2892，同比08年5月上升4886，总成交金额为8421亿元，建面成交均价为432170元/平方米，环比上月上升215，同比08年5月上升098。512008年5月2009年5月重庆商品房成交情况5月，市场成交依然保持较为强劲的势头，但跌势也是明显的。集中爆发的市场需求得到有效释放，成交也随之从巅峰下滑，但由于重庆刚