物业公司工程部工作手册

工程部工作手册编制日期审核日期批准日期声明工程部工作手册未经许可，不得翻印。责任部门工程部目录工程部组织架构工程部经理职责工程部主管职责工程部领班职责维修工职责弱电工职责给排水工职责土建工（泥工）职责配电工职责设备保养与维修制度工程管理交接班制度机电设备的中修、大修管理制度设备巡视检查制度配电室工作制度电梯安全管理制度电梯机房管理制度工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序入户维修操作程序用户报修工作流程强电突发事件应急方案电梯系统突发事件应急方案机械管道系统突发事件应急处理方案维修服务规程作业指导书供配电设备维修保养规程作业指导书给排水设备维修保养规程作业指导书机电及其它设施维修保养规程作业指导书水箱管理规程作业指导书中控室设备维修保养规程作业指导书消防栓的保养规程作业指导书外管网维修保养操作规程作业指导书工程部工作考核评分细则工程工作范围及细则工程部组织架构图工程部经理工程主管给排水工配电工弱电工维修工土建工工程部经理岗位职责1、在总经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、公共设施、机电设备的技术管理工作，制定本部门的各项制度及应急措施。2、对管理处工程维修部工作的检查指导，对发生重大事故组织调查分析及处理工作。3、负责制定年度维修保养计划及三电节能计划。4、负责参与楼宇工程验收交接工作，组织新接物业的机电设备调试运行。5、负责管理处提交的分、包合同的制定、审核、采购、监督，工程维修物品申购的审核。6、负责本部门招聘的新员工面试工作及本部门员工培训考核计划制定。7、负责根据实际情况，组织调配各管理处工程人员、工程设施设备和维修工具。8、完成领导交待的其它工作。工程部主管职责1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、负责本部门物品采购计划的汇总。5、负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、负责外委维修的联系工作。7、负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。10、组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、负责对工程维修部员工的检查、考评。13、负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、负责组织对申购物品的检查。15、负责指导对分包方的监管。16、负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。18、完成管理处主任交待的其它工作。工程部领班职责1、带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。2、组织员工技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。3、以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。4、制定物品采购计划，报主管汇总。5、配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。6、参加并带领工程维修人员参与设备大、中修，及时处理突发事件。7、配合主管做好员工的思想工作。8、督促员工按时抄水、电表，及时通知用户交纳水、电费，杜绝偷电、漏电行为。9、牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作。10、安排班内每天工作，同主管一起按规定检查、落实。11、完成主管交办的其它工作任务。维修工职责1、负责小区供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时完成维修任务。3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。4、供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6、每月按时抄表，及时督促用电单位、业主按时缴纳电费。7、牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。8、经常检查有无偷、漏电及违章线路架设，发现问题及时处理或向领导报告。9、负责责任区域内的清洁卫生工作。10、负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。11、负责本岗位用电设备的监护管理。弱电工职责1、负责电梯、水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理，及时、准确地完成维修任务。3、负责督促、协助专业维修单位做好维修保养。4、负责申请购买维修所需的材料及元件报主管后上报公司。5、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整，根据运行状况做维护保养，并作好记录。6、认真做好工程维修部主管或班长安排的其它工作任务。给排水工职责1、负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。2、负责水池箱的管理对水池箱的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向业主（住户）供应卫生合格的用水。3、熟练掌握辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。4、确保给排水设备设施处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。5、负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时缴纳水费。6、负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品、备用件计划。7、开展节约用水宣传。8、负责责任区域内的清洁卫生工作。9、每月至少一次疏通地下排污管网。10、认真完成管理处安排的其他有关工作。土建工（泥工）岗位职责7、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及保养。8、服从工程维修部主管及班长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工作。9、负责管理处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。10、负责房屋天面隔热保温层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。11、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。12、负责土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修、小补应及时修完。13、配合水工确保辖区内地上、地下排污管（沟）、雨水管（沟）道的畅通。14、认真完成工程维修部交给的其它任务。15、遵守公司的各项规章制度。配电工岗位职责一、掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程。二、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录。三、发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即断开有关设备的电源，以进行抢救。四、认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化。五、做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真经常巡视设备并做好记录。六、发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障，执行工作票制度、操作票制度，正确停、送电。七、按时上、下班，不脱岗。紧急事故未排除严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，且及时汇报。八、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生工作。九、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及部门分配安排。十、严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌。十一、管理好安全用具和设备，认真做好环境卫生工作。十二、配电工应不断加强业务学习，提高专业技术水平设备保养与维修制度10目的维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员的安全及设备性能完好。20适用范围对管理区域的设备、设施维修保养30职责预防为主。坚持日常保养与计划维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。40管理制度41工程部各专业技术人员要求对设备做到“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。42工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。43由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。44修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。工程交接班制度10目的为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。20适用范围设备机房30管理规定31值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。32值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。33接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。34接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。35除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。40相关记录和表格交接班表工程设备交接班表序号设备运行情况交班人签字交班时间接班人签字接班时间备注备注交接班时应严格填报交接班表，并详细填写设备在当班运行的状况，如设备在运行中出现问题，须将处理结果清楚的填写在备注中，以备下一班人员及时了解设备的运行情况。填写时需用正楷字体。机电设备的大、中修管理制度10目的保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。20适用范围所有正在运行的设备。30管理制度31中修规定中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在1030。32大修制度大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。更换率一般不超过30。附机电设备大、中修计划表。40相关记录和表格零部件更换及大、中修记录零部件更换及设备大、中修计划设备名称产地单位、台、吨数量造价合计完成日期负责人备注设备巡视检查制度10目的为了确保设备安全正常运行，保证用户、业主生活的正常进行。20适用范围设备机房30管理规定31设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入“各设备房检查记录表”中。32巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味。33巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。34巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。35巡视检查环境卫生及照明等情况。36巡视检查消防设施是否完备。37每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。38巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。39工程部主管负责此项工作的检查监督工作。40相关记录和表格设备维修记录表设备巡查记录表巡查项目时间位置负责人巡查记录备注填表人填表时间配电室工作制度10目的为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全20适用范围各管辖的配电室30管理制度31值班工要树立高度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式，状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。32定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。33严格保持各开关和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。34在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。35值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任。36任何人非因工作不得进入配电室，更不得逗留。40相关记录和表格小区低压配电房巡查记录表小区变压器房巡查记录表变压器房巡查记录表时间变压器温度变压器房名称编号时分室内温度ABC室内照明室内通风室内清洁年月日运行记事交班人接班人交班时间运行记事交班人接班人交班时间运行记事交班人接班人交班时间注表示正常X表示需维修、整改表示没有此内容O表示已调整、清扫低压配电房巡查记录表电压（V）电流（A）电房名称编号光/力柜室内温度ABBCCAABC功率因数COS有功电度表读数（KWH）通风情况照明情况设备清洁年月日星期操作记录异常情况（事故）记录巡检人时间备注O已调整、清扫；X不正常需维修、整改；表示无此内容；正确、正常；电梯安全管理制度10目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。20适用范围适用于所有电梯的运行管理。30管理制度31电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。32电梯维修工每周对各电梯安全巡视一次，发现问题及时处理。工程部每月组织人员对电梯进行一次检查，发现安全隐患，立即组织整修。33工程部经理组织人员对电梯大、中修的分包进行评审，评审合格后方可承担电梯的大、中修的工作。34保持报警系统的完好，每周检查一次，保证电梯发生故障时能接到报警。35在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程电梯发生困人故障时，严格按规程执行。36质量技术监督局检测不合格，未取得准运证的电梯严禁投入使用。电梯机房管理制度10目的保障电梯机房设备安全、人员安全，电梯正常使用。20适用范围管理辖区电梯机房。30管理制度31每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。32保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40摄氏度。32保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显位置。33比邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。34机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。35电梯困人救援规程和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。36按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。37每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。4相关支持文件电梯困人救援规程电梯困人救援程序10目的正确、安全处理电梯故障或停电困人操作。20适用范围辖区内垂直电梯。30职责电梯工程技术人员负责操作，异常情况报告。40作业内容电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的，持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。41把电梯主电源拉断、防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。42设法弄清电梯轿厢的位置。43当电梯停在距某平层位置约60公分范围的位置时，维修人员可在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。44当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下441轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿厢内，不要乱动此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之。442在曵引电动机轴尾装上盘车装置。443两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一人采用机械的方法松抱开，注意仅当要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。444按正确方向使轿厢断续地缓慢地移动到平层的150MM位置上。445使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外用机械匙打开厅门，拉开轿门，协助乘客撤出轿厢。446注意当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应即停止救援，并及时通知具有电梯维修资格的单位作出处理。设备、设施维修维护保养修缮工作程序10目的确保设备的优良的性能，保证设备、设施的正常运行和使用。20适用范围各种设备、设施。30工作程序31定期对物业公司所管辖区的设备、设施进行维护保养，是设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。32工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查，对设施、设备经检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。33工程部工程主管负责维修质量，检查和跟踪。34工程部负责编制设施设备大、中修。设备维修记录表格年月日故障项目故障时间维修开始时间维修结束时间处理内容维修人确认人审核人设备卡名称型号功率电压折旧年限设备编号负责人使用日期出产厂出厂日期使用位置运行状况供配电设备检查保养表单位设备名称检查人年月日设备编号序号检查项目检查结论备注1配电房照明是否完好是否2柜面元件是否完好无损是否3线路全部是否紧固、无松动是否4电器动作是否正常、无异响是否5开关是否开闭灵活是否6开关是否标志清晰是否7指示灯是否完好指示正确是否8柜体接地是否良好是否9表计是否完好有指示是否10按钮操作是否正确是否11带电安全距离是否符合要求是否12柜内是否清洁无异味、无异声、无杂物是否备注检查项目符合要求则在“是”后打“”不符合要求则在“否”后打“X”年度工程设备维修保养费用计划表表一制表日期年月日计算依据序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）设备（台/套）月费用（元）工作内容小计编制管理中心经理审核年度工程设备维修保养费用计划表表二制表日期年月日计算依据序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）设备（台/套）月费用（元）工作内容小计编制管理分部经理审核年度工程设备维修保养费用计划表表三制表日期年月日计算依据序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）设备（台/套）月费用（元）工作内容小计编制管理分部经理审核入户维修操作程序10目的为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈，确保服务满足规定要求。20适用范围管理辖区维修工作30工作程序31维修前的准备工作311维修人员在接受任务时，应详细了解工作内容，作好维修准备工作。312按公司规定统一着装，工作服整洁干净。检查胸牌是否带好。313检查是否带了抹布和鞋套。314检查维修工具和常用备件是否带齐全。315维修人员在10分钟内完成准备工作，紧急事故在接到电话后15分钟内到达。若遇非紧急情况，与业主约定时间，准时到达。32入户321维修服务人员到达业主门外，正对门镜后退一步，按响门铃，若没人反应，过5秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲三次，每次一组，两组间隔5秒，力度适中，切勿用脚或异物敲门。322业主听到铃声后询问时，应回答“您好，我是赛诺联行物业公司的，约好来给您维修XXX的”。323业主开门后，维修工应出示有关维修单据，并将维修项目和内容向业主说明。324经业主同意后，换成鞋套再随业主进入室内。33维修服务331进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响，维修工应向业主说明，并争得业主同意，方可进行挪动维修。332维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修的项目，应向业主说明大概所需的工时，物料及收费标准等。征得业主同意后，再进入下一步骤。若业主不认可，则婉言谢绝此次维修任务。333准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包上，尽量不弄脏地面、墙面等。334维修过程中，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向业主解释清楚，再回去取。335维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需业主配合，应礼貌地与业主协商。336维修结束后，维修工应收拾工具，将现场整理干净，并用抹布檫干净。337请业主检查修维修质量，并示范使用功能，业主验收合格后，请其在维修单据上签字，同时请其现场缴费。338维修人员维修完毕后，应礼貌的向业主道再见后离开。339维修结束回来，应及时将收取的费用交至收费处。3310若业主索要发票，由收费处开出，并由维修工送回业主手中。40其他注意事项41在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间。42维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。43在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务。45维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的电话。46维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为50用户报修工作流程用户报修（电话或口头）值班人员填写“报修单”维修人员实施用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份强电系统突发事件应急方案10目的本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况时能迅速、果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最低程度。20适用范围辖区内强电系统30职责31工程部主管负责现场抢险指挥、督导。32工程人员负责抢险。33保安员负责安全防范。34其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。40工作程序41程序411当火灾发生时。412分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火；413母线段发生火灾时，母线段停电，然后进行灭火工作；414电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响的设备继续运行，若确定灾害不可避免，对设备有直接危害时，则应将设备电源切断，停止运行；415若10KV高压配电室发生不能控制的火灾，立即拔打“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；416区域发生火灾时，工程人员应立即切断该区域的动力照明电源，并配合灭火工作；42电缆孔（槽）大量渗水时421通知上级领导部门及各用电单位，做好停电的准备工作；422当值人员立刻协助做好断水、堵水、引水、排水抢险工作。423如水患无法控制时，立即联系“所在地供电局”请求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。待水患处理后，烘干设备并进行检测后再联系“供电局”恢复送电。43“供电局”供电中断时431应急柴油发电机自动启动（如不能自动则手动开启）并网送电；432发电机值班人员，监视发电机的负荷情况，避免超负荷运行；433联系“供电局”了解停电原因和复电时间，并协助他们处理事故；434变压器运行中高压侧或低压侧开关跳闸时435变压器运行中如果是保护跳闸，需查明原因后，方可送电。如果是误跳，查系统无明显故障后，可强送一次；436当拉合跳闸的开关时，如果高压侧或低压侧开关合不上，首先应检查开关的控制回路是否有故障，然后再检查开关的机构部分，在排除故障后，应马上恢复送电；437如开关机构故障维修有困难或开关问题短时间内不能解决，可将同类型的备用开关拉出，替代故障的开关工作（只限于抽屉式或小车式开关柜）。电梯系统突发应急方案10目的本方案旨在发生突发事件或异常情况，能迅速正确处理电梯系统。20适用范围辖区内垂直电梯30职责电梯工程技术人员负责操作。40操作规程41应急方案411火灾所有垂直电梯降至基站。火灾过后，组织有关人员（电梯公司专业人员及工程部）对电梯进行检查，在确认其安全性后，才可重新投入使用。42地震421在确认电梯内没有任何乘客后，切断电源，停止所有电梯的运行。422四级以上地震发生过后，电梯必须经电梯公司和劳动安全部门检查合格后方可使用。四级以下的地震可由电梯公司专业人员以低速运行全面检查，确认没有任何异常情况，即可投入使用。43停电/电梯困人431利用轿厢内紧急对讲装置或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并加以安慰，使其安心等待救援，以免擅自逃生发生危险。432按电梯困人救援程序的方法，把轿厢内的乘客救出，送至安全地方。433若确认停电时间将很长或电梯有故障，在轿厢里的乘客离开后，将电梯厢门锁好，挂出“电梯检修”的标识牌，进行维修。444如确认停电，应立即启用后备电源，以确保电梯最短时间内运行。50电梯进水51在电梯进水时将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的楼层以上并关闭电梯及总电源。52电梯湿水后，立即通知电梯公司并配合其进行专业处理，在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。相关支持文件见电梯困人救援程序机械管道系统突发事件应急处理方案10目的本方案旨在确保机械管道系统发生突发事件时，能迅速正确进行处理。20适用范围机械管道系统突发事件30职责31工程部主管负责抢险现场指挥及督导。32当值人员应严守岗位。33保安员负责安全防范，工程技工负责工程技术抢修。34其他员工应服从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。40管道系统泄漏41接到报警通知后，须以最快的速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类。（消防栓、消防喷淋、温泉热水、冷给水、污水、雨水等管道系统）42迅速对管道发生泄漏的原因作出正确判断，立即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司管理处。50一般处理方法51堵漏和控制水情。漏点小，堵漏可用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找到控制的阀门，将之关闭后再作处理。52关闭阀门的顺序是支管阀门立管阀门主管阀门分区阀总阀门停泵或泄水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀门，直至漏点没水为止。53迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和控制。对重要的设备（设施）和机房，如强、弱电间、电梯井道、地插座、仓库等部位，应用沙袋围挡在门口，并用塑料布作必要的遮盖。54通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待检测正常后再投入使用。55修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格。56总结分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，对漏点附近的区域或相同构造的设施作一次全面的检查，以求及时发现隐患，尽早处理。60市政管网停水61工程部报告物业管理处恢复供水后，先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别混浊，应把水放掉，直至清澈为止。70水池水质污染71值班人员发现水池水质受污染后，应立即关闭供水阀门和进水阀门，并报告工程主管，经确认后报管理处经理，并由管理处经理作出相应处理措施。72组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒。73重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送检合格后，恢复正常供水。80水泵出现故障81当水泵起动不起来，运行过程中水泵或电机有杂音，盘根漏水严重，恒定扬程压力表读数大于或小于调定值，自动控制失灵时，都可视为水泵故障。82水泵出现故障应立即停止运行，将备用水泵启动供水。90消防紧急情况的处理方法91当消防泵或消防喷淋泵自动启动后，应马上与中控室联系，确定火警是否准确，如是误报将水泵立刻关闭，如确定真实火警，值班人员一个留守消防泵房观察水泵运行情况，并根据水力警铃的动作，确定火警区域，水量不足立即向消防中控室或消防总指挥汇报。如消防车需接驳水源加压送水，值班人员应将消防车输水管引至消防接合器，然后返回水泵房将接合器下的泄水阀关闭，注意观察压力表读数及火情区的用水变化，直至火警解除。维修服务工作指导书目的规范管辖区内的维修管理工作，保障住户利益，确保维修工作的及时、准确、到位。20适用范围适用于规范工程部的维修、安装服务。工程部负责满足业户的维修、安装服务的要求。30办法和过程控制31维修/安装需求信息的接收和确认32应向使用人/住户书面提供本管理处维修/安装服务的指南，维修/服务指南应明确A）服务热线电话号码；B）维修/安装的服务项目；C）收费标准。33管理处物业助理负责接收辖区各类使用人/住户的维修/安装需求（包括电话提出或来访提出的需求），物业部人员在接到使用人/住户需求时，应与使用人/住户确认以下信息A）使用人/住户姓名；B）使用人/住户地址及联系电话；C）维修和安装项目；D）电话或来访时间；E）使用人/住户要求上门服务的时间。34管理处物业助理对所确认的信息应登记在有关记录表格中，并签字确认，对在与使用人/住户确认过程中管理处不能满足的要求（时间要求，维修/安装要求），物业助理应和使用人/住户协商，达成一致意见。35物业助理应根据与使用人/住户确认的信息，填写使用人/住户维修单在委托单中明确以下内容，并通知维修人员取单维修。A）使用人/住户姓名；B）使用人/住户地址及联系电话；C）维修和安装项目；D）下单时间；E）使用人/住户要求上门服务时间；F）收费标准。36维修/安装服务定价。37一般性维修/安装服务按公开定价标准进行收费，特殊维修/安装服务，由工程部进行报价后，获得使用人/业户确认，确定服务收费标准。38材料准备。39业主自备材料应在预约服务时间之前备齐维修/安装所用物料。310提供材料按服务工程量办理材料领用手续，确保预约维修时间之前准备到位。311领料程序及材料申购。312维修人员接获使用人/住户维修单到仓库办理材料领用，特殊材料应即时办理材料申购单，并注明需要使用日期，不能在预约维修时间前采购回来的材料，仓管员必须将信息反馈到接获使用人/住户维修单的物业助理，及时通知使用人/业户更改维修时间。313现场维修和安装实施。314工程组接到维修/安装通知后，应进行人员安排，并取使用人/住户维修单按约定的时间到使用人/住户处进行维修/安装服务。315维修安装人员到现场后，应与用户确认以下信息A）胸前佩带工卡，以示其身份；B）确认住户为使用人/住户维修单中注明的住户；C）确认使用人/住户的维修/安装项目。316维修安装人员在进行维修安装前，应进行下述工作A）检查确认使用人/住户提出的维修要求；B）对安装服务，维修安装人员应在安装前检查确认使用人/住户自备的设备或设施是否有相应的合格证明；C）申明收费标准。317维修/安装人员在进行上述工作后，经使用人/住户同意进行维修安装操作。318维修/安装人员应具备相应的操作资格证。319维修/安装结果的确认。320维修安装结束后，维修安装人员应进行下述工作A）对安装设备进行试运行，确保运行正常；B）对维修项目检查确认故障已排除；C）整理维修/安装现场；D）在使用人/住户维修单中注明维修安装消耗材料、完成时间、签字；E）要求住户在使用人/住户维修单中签字确认服务结果；321维修/安装结果反馈322维修安装人员完成维修安装服务后，应将使用人/住户维修单交管理处物业助理，物业助理应在住户维修/安装服务登记表中注明完成时间。323维修意见调查。324维修意见调查按照使用人/住户意见调查和分析程序进行。支持性文件及记录使用人/住户维修单维修单编号报修时间年月日住址业主姓名联系电话管理分部制单人维修跟踪、回访人维修队接单人接单人联系电话要求完成时间月日时交接钥匙时间或预约进场时间月日时要求维修内容（管理分部填写）已维修内容检查及部理结果（维修队填写）施工单位自检施工员维修人员服务态度维修质量完成日期业主签名满意好一般差满意好一般差业主意见及完成时间管理分部验收人签名项目公司签名备注回访情况回访人签名月日注此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。第一联管理分部存使用人/住户维修单维修单编号报修时间年月日住址业主姓名联系电话管理分部制单人维修跟踪、回访人维修队接单人接单人联系电话要求完成时间月日时交接钥匙时间或预约进场时间月日时要求维修内容（管理分部填写）已维修内容检查及部理结果（维修队填写）施工单位自检施工员维修人员服务态度维修质量完成日期业主签名满意好一般差满意好一般差业主意见及完成时间管理分部验收人签名项目公司签名备注回访情况回访人签名月日注此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。第二联施工队存使用人/住户维修领料单维修单编号报修时间年月日住址业主姓名联系电话管理分部制单人维修跟踪、回访人维修队接单人接单人联系电话要求完成时间月日时交接钥匙时间或预约进场时间月日时要求维修内容（管理分部填写）施工所用材料（维修队填写）序号用料名称单位数量领料签名队长签名施工员签名仓管员签名注此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。第三联仓管存供配电设备维修保养指导书10目的及时处理故障，确保供配电设备性能良好。20适用范围21强电工程人员负责设备的维修、保养工作。22工程主管对维修保养工作进行指导，检查、监督及设备外委维修的联络。30办法和过程控制31低压配电柜设备、高压配电柜、变压器由工程技术高、低压值班人员（持有高压操作及进网证人员）负责维修保养，电房以外的各层配电间、输送电母线和其他机电设备由工程技工负责维修保养；32工程主管每年12月制订下年度供配电设备检查保养计划表，并按运行情况制订中修、大修计划；33维修保养过程中应遵守装设接地线安全规程和停电管理工作程序等规章制度；34维修人员按供配电设备检查保养表、设备维修记录表要求进行维修保养，并将零部件更换及大修情况应同时记录于机电设备台帐内；35供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间等书面上报工程部，限期解决；36凡是夜间发生的，不影响辖区正常运作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班当值人员进行维修；37在变压器及其它设备进行卫生清洁等保养工作时，必须完成停电、验电确认程序，在可能突然来电的设备上挂接地线及挂“有人工作、严禁合闸”的警示牌后方允许进行工作。工作完成后，需恢复供电时，应由专人（领班或主管）确认工作完善和拆离接地线后，方可送电。支持性文件及记录1）装设接地线安全规程2）设备台帐供配电设备装设接地线安全规程10目的保障人身、设备安全。20范围适用于供配电设备停电检修工作30权责强电系统维修人员负责操作和记录40作业内容41装设接地线时应先停电,必须把各方面的电源完全断开,使来电方向至少有一个明显的断开点,绝对不能以信号灯或仪表指示作为停电依据。停电后,应挂上“禁止合闸,有人工作”的指示牌。42停电后应执行三相分别验电工作程序43检查验电器的电压等级和检测合格证明是否符合44验电前,先在带电设备上试验，以证实验电器的性能良好45对停电设备进出线两侧各相分别进行验电46高压验电时应戴绝缘手套,穿绝缘鞋,站在绝缘垫上操作。47验电合格后,立即装设接地线,不能间断。48装设接地线时,地线组必须先接接地端,后接导体端,先装中相,后装边相,并保证接地良好,拆除接地线的顺序与此相反,接地线与带电部分应符合安全距离的规定要求。49装设接地线应用专用接地线装置,其截面不得小于25平方毫米,接地线每次使用前应检验是否完好,严禁使用不符合规格的导线及用缠绕法作为接地或短路之用。410设接地线必须由两人进行,若为单人值班,只允许使用接地刀闸或使用绝缘棒合接地刀闸。411高压回路上的工作,如需要拆除全部或一部分接地线后始能进行时,须经特别许可并由值班人员执行412拆除一相接地线413拆除接地线,保留短路线414将接地线全部拆除或拉开接地刀闸415工作完毕后,立即恢复原来接地状态。416每组接地线均应编号,并存放在固定地点,存放位置亦应编号,接地线号码与存放位置号码必须一致。417装拆接地线，应做好记录，交接班时应交代清楚。机电设备台帐设备的基本情况NO栋号设备房号所属系统设备名称设备型号设备编号安装位置产地出厂日期使用日期设备价格出厂序号规格安装日期使用日期设备使用寿命设备折旧率折旧年限设备本体主要参数附属件设及备其、参主数要零部件及备注填表人填表时间给排水设备维修保养规程10目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备性能。20适用范围21给排水设备设施的维修保养工作。22给排水维修人员负责给排水设备设施的维修保养。23工程主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理。24给排水系统设备的巡检工作30方法和过程控制31值班人员必须每班两次到地下层水泵房对给水泵、消防喷淋泵、稳压泵、消防泵等进行检查，了解其工作状况，做好运行记录。A压力表读数是否正常；B轴承温度是否正常；C机体有无震动及异常情况；D联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象。E阀门开关位置是否正常；F润滑油是否足够，油封是否完好。32工程技术值班人员必须每4小时按照巡回路线检查地下层水池、集水井以及顶层水箱一次，了解其工作状况，并按表做好记录。A润滑油是否足够，油封是否完好。B水池自动注水装置是否正常C集水井、水箱浮球液位控制器动作可靠，水位在正常限度内；D集水井潜水泵运行有无异常情况；E阀门开关位置是否正常；32日班人员必须每天对水池、水箱的水质情况作一次检查，发现问题及时通知有关部门处理；33值班人员必须经常注意管道系统运行情况，特别要注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于常开或常关位置，发现管道漏水通知班组及时处理。40给排水设备维修保养工作41工程维修技工按给排水设备维修保养规程要求，给排水设备进行维修、保养并将维修保养情况记录于给排水设备维修保养记录及水泵季度保养记录表，零部件更换及大修同时记录于设备维修记录表内。42给排水设备故障处理一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部，限期解决。43凡是夜间发生的，不影响用户营业、生产的，不会产生严重后果的给排水设备故障，可以由日班进行维修。44需要停水才能进行的维修保养工作，必须遵守停水管理工作程序执行。45给排水设备故障一般处理方法A）供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通知机管系统其他人员及时维修。B）集水井潜水排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果是控制回路出现问题，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。C）供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水时，机管系统值班人员应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并上报工程组和物业组，做好受影响用户的解释工作。D）污集水井因堵塞造成下水不畅、浸水等故障时，机管系统值班人员发现后，首先进行围闭，防止浸水漫延，同时组织人员抢修。水泵房巡查记录表序号巡检时间巡检项目1储水池水位2集水井水位3水池浮球阀4各阀门运行方式5生活泵运行泵号6出水压力（MPA）A相B相7水泵电机电流（A）C相ABBC8电压（V）CA运行方式9消防泵运行泵号运行方式10潜污泵运行泵号11电气控制柜12潜污泵手动起动（试验）13潜污泵自动起动（试验）14超高位报警器（试验）15巡检人员16运行记事工程主管日期年月日说明1、每班巡检二次。需“试验”的项目每班做一次。2、巡检项目中，水位按实际刻度或按高、中、低填写，其余项目正常或能立即调整至正常的打“”。不正常的X“，并作出说明，”“为一项保养，”“为两项保养。3、如有不止一个水泵房的，应每个水泵房分别填报。水泵季度保养记录表设备名称型号编号年月保养项目保养情况及处理维修保养单位确认审核润滑油检查盘根检查盘年松紧接地情况电缆头紧固电机外观整洁、铭牌清晰电路主触点检查接触器响声泵体外观检查阀门开闭灵活、无长阴、无漏水阀门手柄完好，阀杆润滑好单向阀动作灵活、指示准确电机绝缘电阻A、B、C电机运转电流A、B、C手动开泵检查自动开泵检查备注用文字填写机电及其它设施维修保养作业指导书10目的机电及其它设施的一般性修缮和非一般性修缮工作，操作正确、安全，能保持或迅速恢复其使用功能。20适用范围辖区维修技工30职责31工程维修人员负责维修32工程主管检查维修质量33管理处经理负责监督40工作程序41更换水表1）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去。2）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致。3）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常。4）维修人员做好用户新启用水表底数记录。42更换电表1）在供电部门的审批同意下，断开电源拆下电表，并确认电表已经失灵后，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。2）安装结束后合闸供电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常。3）维修人员做好用户新启用电表底数记录。43维修开关1）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。2）如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。3）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。4）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。44灯管、白炽灯的维修1）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。2）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。3）其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见第513点，第515点进行处理。45线路检测1）线路停电检修应及时通知使用人/用户。2）使用人/用户开关烧坏负载过大应加大开关额载量进行处理。3）电表损坏需换电表进行处理。4）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。5）线路短路可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。6）当确认故障排除后方可送电。46门铃维修1）无电情况时可更换新电池。2）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；3）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。47插座无电1）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。2）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接头后重新安装，检查试电情况。3）线路短路造成的停电参见第5点进行处理。48水龙头漏水1）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。2）根据使用人/用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。3）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。49马桶不通1）检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。2）洗脸（菜）盆堵塞、漏水。3）浴缸堵塞、漏水。4）疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。5）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。49部分楼层停水1）查明停水的楼层后先关总阀，并将滤网清洗后重新装上。2）造成的停水应通知用户，并作解释。3）疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。4）修门窗,查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装。5）对门合页和窗轨道注油。6）防止玻璃碎片跌下伤人。410换锁1）拆下坏锁后先检查是何处损坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。411非一般性的维修委托专业维修公司进行。4111时间要求1）接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因。2）功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象。3）修时应尽量满足用户的合理要求。412维修工作的检查1）工程主管每周将维修单整理一次，以检查服务的及时性和使用人/用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。2）管理处根据维修单对用户进行回访，收集使用人/用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。水箱管理规程指导书10目的本规程为确保业主饮用水的质量，保证生活用水的需要。20适用范围生活用储水箱的管理30方法和过程控制31为保证水箱间的卫生良好，保证饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定，特制定以下卫生制度32水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。33水箱保温完好