沈阳房地产项目可行性研究报告

目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大2001年实现国内生产总值12380亿元，比上年增长101。第一产业实现增加值766亿元，增长45；第二产业实现增加值5420亿元，增长95；第三产业实现增加值6194亿元，增长113。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为62、438和500。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入808亿元，比上年增长343。其中各项税收收入687亿元，增长238。全年地方财政支出达1035亿元，增长177。2002年前5个月国内生产总值达44175亿元，比上年同期增长111，增幅提高44个百分点。第一产业实现增加值1352亿元，第二产业实现增加值18785亿元，第三产业实现增加值24038亿元，分别增长83、90和129，增幅比上年同期提高51、18和45个百分点。（二）工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值4820亿元，增长95。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值1985亿元，增长95。全年规模以上轻工业企业实现增加值606亿元，增长93；重工业企业实现增加值1379亿元，增长96。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为969，比上年下降02个百分点。工业企业实现利税总额558亿元，比上年下降80。全市工业经济效益综合指数为8934，比上年下降393个百分点。2002年前5个月工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值657亿元，比上年同月增长108；15月累计完成工业总产值2864亿元，比上年同期增长104，增速比上月末加快01个百分点。工业产品销售率进一步提高，15月累计为968,同比提高23个百分点，比前4个月累计提高02个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值46亿元，比上年同月增长266；累计实现出口交货值264亿元，比上年同期增长107。工业经济效益水平趋于好转。14月份，规模以上工业累计实现利润36亿元，同比下降223；实现利税152亿元，同比下降04。两项指标的降幅分别比一季度缩小了98个、51个百分点。亏损企业亏损额68亿元，增长5，增幅比一季度缩小了62个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金116亿元，同比增长9，增幅比一季度提高了57个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值600亿元，比上年增长100。房屋建筑施工面积21604万平方米，增长12；竣工面积10161万平方米，增长11。2002年前5个月随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为105亿元，增长165，增幅比上年同期提高84个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资3028亿元，比上年增长155。其中国有经济投资1261亿元，增长85；非国有经济投资1767亿元，增长210。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达2836亿元，比上年增长145。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达706亿元，增长356；基本建设投资1225亿元，增长36；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资781亿元，比上年增长22。房地产施工面积8889万平方米，增长73，其中住宅7082万平方米，增长115。全年销售商品房1925万平方米建筑面积，下降86。2002年前5个月5月份，全市完成固定资产投资586亿元，同比增长409。从产业划分看，第一产业完成投资04亿元，下降484；第二产业完成投资182亿元，增长246；第三产业完成投资400亿元，增长529。从投资管理渠道看，基本建设完成投资202亿元，增长786；更新改造完成投资178亿元，增长208；房地产开发投资197亿元，增长371。住宅建设和销售市场繁荣。15月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长367和29倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长443和464。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的704提高到814。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长38。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额6235亿元，增长102。2002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现2761亿元，同比增长109,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为1000，其中，服务项目价格指数1057，消费品价格指数985。在消费品价格指数中，食品1021，烟酒及用品959，衣着988，家庭设备用品及维修服务943，医疗保健和个人用品879，交通和通讯970，娱乐教育文化用品及服务1042，居住1068。2002年前5个月由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为1010，与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为995。其中，服务项目价格指数为1125，消费品价格指数为962。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为640，比上年下降197个千分点；死亡率为555，下降122个千分点；人口自然增长率为085，下降075个千分点。年末全市总人口达6893万人（户籍人口），比上年增加42万人。在总人口中，市区人口4877万人；县市人口2016万人。农业人口2536万人，非农业人口4357万人。（八）居民收入和储蓄2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长168。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长92。农民人均纯收入达到3230元，增长3。城市居民人均消费性支出5515元，增长81。农村居民人均生活消费支出1944元，下降26。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长98。2002年前5个月截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长243。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市居民人均可支配收入累计为29818元，比上年同期增长161；城市居民人均消费支出累计为22814元，增长128。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善2001年全年住宅建设投资721亿元，比上年增长196；竣工住宅面积4442万平方米，增长50。城镇人均居住面积由上年的837平方米增至879平方米；农民人均住房面积达228平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析一房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资781亿元，同比增加141亿元，增长220；占全市固定资产投资的比重达258，同比提高了14个百分点。房屋施工面积8889平方米,同比增长73，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资599亿元，同比增长306，增幅高于房地产开发总投资86个百分点，占房地产开发投资的比重由717上升到767；完成商品住宅施工面积7082万平方米，同比增长115，占房屋施工面积的比重由上年的767提高到797；商品住宅竣工面积3024万平方米，占商品房竣工面积的867，较上年提高了38个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积5130万平方米，同比增长13倍。其中已完成开发土地面积1811万平方米，同比增长678，正在开发土地面积1971万平方米，同比增长37倍，待开发土地面积1347万平方米，同比增长904。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年，到位资金1166亿元,同比增长368。除上年结余资金外,当年到位资金953亿元。其中国内贷款占256，比上年提高了87个百分点,利用外资占15，开发企业自筹资金占299，其他资金占430同比分别下降了09个百分点、71个百分点和07个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例，它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活跃，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积558万平方米，比去年同期增长379，其中商品住宅销售面积为526万平方米，比去年同期增长443。2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积6595万平方米，成交额1772亿元；存量房成交面积6365万平方米，成交额1028亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显不足2001年，沈阳市人均居住面积达879平方米，比上年增加了042平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积1925万平方米。其中商品住宅165万平方米，同比分别下降85和103，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达2204万平方米，同比增长666万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房1489万平方米，同比增加702万平方米，增长891，占全部空置面积的比重由上年的512提高到676。（二）房地产市场发展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在23002800元的商品房成交比例占总量的70。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40。这表明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计表明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积2458万平方米，金额327亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。项目分析篇一、项目概况项目名称嘉盛园（暂定名）位置沈阳市和平区太原街地区，发展商沈阳房地产开发有限公司设计规划规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为46800，其中住宅面积为31400，商业网点为10200。二、项目主要经济技术指标总占地面积指标名称指标数量14000规划总建筑面积其中规划地上建筑面积其中住宅建筑面积商业配套建筑面积地下停车场建筑面积容积率覆盖率绿化率地下停车位468004160031400102005200322025100个三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；太原街老区域改造已成定局。判断本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。（二）项目周边客户层分析政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得项目的开发成功。（三）周边居住状况分析区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户型住宅，建筑面积多为5080平方米。房龄在15年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济发展极不相衬。极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向购买。1998年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅项目，但由于产品形态单一（多数为130190平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。判断区域内的产品形态单一及供需矛盾，加之潜在目标客户资源丰厚，为本项目的成功提供了不可多得的市场机会。因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。（四）竞争楼盘分析城中花园发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语虹彩房地产开发有限公司南五马路250号清水房80300二室五室5300元/7成30年按揭首三期售完企业家、政府官员豪宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。豪隆世家发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语正大豪隆房产开发有限公司南八马路与同泽街交汇处清水房二室999；三室1536；五室185224300元/；4180元/起价7成30年按揭销售40生意人、市民中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当部分房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广概念准确，推广手法落后，从业人员素质低，不专业。南园康居楼发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语沈阳顺翔房屋开发有限公司南五马路金都酒店对面清水房二室723；四室25544380元/；4080元/起价首付一万，余款30年按揭一期90，二期50生意人、市民、小公司户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。无明确推广概念。孔雀花园发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语玛丽蓝七纬路清水房二室126；三室152；四室1805300元/7成30年按揭仅余几套企业家、政府官员豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广概念准确，从业人员较专业。嘉盛园发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语沈阳铁西房屋开发公司民主路与同泽街交汇年清水房及精装房一室60；二室80100；三室1001203850元/；3400元/起价7成30年按揭企业家、生意人、政府官员、市民、公务员中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业管理。先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。中润世纪花园发展商位置装修标准户型及面积均价最惠付款方式销售业绩客户来源优劣势分析推广评语和平区南京街78号清水房二室二厅169；三室二厅183；四室以上22333843806280元/7成20年按揭销售70企业家、生意人、官员、娱乐圈人士豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广概念一般，销售人员少，热情不高。（五）项目周边商业市场分析1、项目潜在的商业价值地域价值本案位于太原商圈，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限的商业价值潜力。政府因素太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。外资的涌入包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。（附表一）项目周边主要干道及经营类别商业街名称太原街中华路民主路胜利南街南五马路东同泽南街南二马路南京南街和平北大街主要经营品种服装、眼镜、乐器、通信、医药、银行、证券、机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料机电配件、水泵、轴承、药房等药房、诊所、医疗器械汽车配件五金、汽车修理业体育用品银行、写字楼、酒店、旅行社等店铺数量1371285941150402520家左右店铺规模以小型门面居多，520左右多为分支机构，中等规模全部为小型门市，20左右小型店铺为主中等门市100左右小型门市1530左右小型门市，20左右中等门市50150左右中等规模，写字楼档次较高（附表二）本区域内的主要经营品种及经营状况行业名称乐器行汽车零配件彩印喷绘快餐类医药业家电业（代理）钟表眼镜行业服装类一般经营面积200左右301202020010030050200201505020020200现网点使用方式租用（太原南街）租用（原居民楼一楼）租用（原居民楼）租用租用租用租用租用业主收入状况年纯收入10万左右年纯收入60万元左右经营大户年毛收入500万元年纯收入10万元左右中型药店年纯收入30万元左右年纯收入5万元左右年纯收入在210万元之间价格（购/租）18万315万218万1025万315万110万418万18万18万（附表三）项目周边主要公交车及长途站点提示项目周边道路名称南二马路民主路公交车站点601、604、523、246、环路长途站点沈阳辽阳、沈阳鞍山路况说明道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂2、19982001年项目周边的网点投入量及消化量（附表四）近年来区域内大型网点的投入量与价格网点名称南园康居楼网点美龙家园中润世纪家园（一、二期）鸿源大厦和平商场四层楼豪隆世家方迪大厦地理位置南五马路南京南街（中润世纪家园南）南京南街中山公园西门南50米本案正北新华广场西500米和平区西塔街层数13层14层13层13层14层13层13层投入时间2000年2001年1998年/2001年2000年2000年2001年2001年销售价格6000元/均价6000元/6500元/1000元/年整体招商6500元/6500元/单位面积100027007004000300200030010005000左右3006703002000出售比率仅余1栋，主要以抵债方式出售销售率70一期销售100，二期整体销售出租率500出售率40出售率不足30综上所述，本案周边地区的网点销售（出租）率为60。3、区域内网点需求调查区域内的主要经营企业明细表（附表六）企业类别大型合资（私营）企业写字楼银行、证券政府机关、企事业单位企业名称洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦约20家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、主要分布地段南京南街及南五马路南五马路、和平北大街中华路、南京南街、和平北大街、南五马路区域内部分经营种类的未来发展规划及需求（附表七）行业名称彩印喷绘餐饮业（快餐业）家电代理业洗浴业钟表眼镜店银行及证券公司影楼娱乐城（健身中心）超级市场大型主题市场现经营面积2020010050020150200100010020020010002004001000以下500左右4000左右经营场地变迁因素有动迁可能新品种的引入或连锁经营连锁经营连锁经营或新办企业开设分理处或分支机构连锁经营或新办连锁经营未来发展规划买或租网点租用网点买或租网点买网点，个人经营租用网点买网点（固定资产投入）租用网点租用网点租用网点联合投资经营网点需求面积200400100500100左右3008002003005002000500以下100020001000左右整体购买网点需求格局大开间、大进深格局方正格局方正，适于经营格局方正室内易于规划室内易于规划单层空间足够大设室内电梯、楼梯间等四、物业发展规划1、项目定位沈阳首座小面积完全产权公寓（公寓主定位）沈阳首座顶尖地段精品小户型（住宅主定位）2、功能定位商住两用公寓小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套服务小户型精品住宅根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。定向商业网点为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。3、目标客户群定位商住两用公寓单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（STUDIO）、外来驻沈工作者及公司、投资客精品小户型住宅周边生意人（生意之便）、周边政府机关、企事业单位购房者（回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力）也有相当的商住需求客户定向商业网点配合公寓未来生活的娱乐性、服务性经营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、项目优势资源整合充分利用片区的商业氛围资源，打造都市人文社区形象。树立一个独具特色的都市经典家园形象5、物业总体规划建筑风格现代主义风格，要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风。围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安适、令住户真正能够感受到阔中取静的居家氛围。小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。园内中庭广场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，避免空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可避免入室查表对住户滋扰及不便。赠送可视对讲门禁系统终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，体现档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计户型设计应体现人性化、功能化、时尚化。按本项目的目标客户定位，面积在40120之间，主力户型以70110的二室两厅和三室两厅为主。实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。（1）户型面积及配比完全产权公寓（26层点式高层）建议户型面积为2060平方米其中2030平方米253040平方米354050平方米255060平方米1522精品小户型住宅（两座板式住宅）建议户型面积为70120平方米其中7080平方米二室一厅一卫308090平方米小二室二厅一卫3090100平方米标准二室二厅一卫10100110平方米小三室二厅一卫20110120平方米标准三室二厅二卫10板式住宅户型配比二室户型70三室户型30（2）整个项目的不同产品份额完全产权公寓30精品小户型住宅70（3）户型设计要点根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在42米之内；尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；适当提高层高，建议达到3米；室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性服务设施。建议应解决的个性配套服务配备专业化系统化科学化的物业管理公司相当数量的车位或地下停车场服务部门相对合理的收费标准智能化居家及办公的基本配套（高速宽带网络、卫星电视等）先进、管理完善的共享空间（商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、多部高速电梯等）各种服务配套设施（中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等）专有的各种个性化服务（24小时送餐、上门洗衣服务、家庭清洁、的士服务、房屋代租、24小时循环生活热水等）8、本案的网点设计网点规划建议的出发点本案特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本项目网点的发展机会本案周边的经营产业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用网点规划网点为两层，单位面积在250平方米左右网点销售应具有相当的定向性，避免破坏住宅的居住环境及未来的小区管理网点应注意设计室内格局应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能网点周围一定要预留车位网点的价格建议设定在65007000元/平方米之间依据本案前期的网点市场调查及2002年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划设计为网点设置为两层，面积份额控制在200300平方米网点面宽78米，足够各种娱乐、服务行业的门脸设计要求网点的定向销售至关重要，因此是否可以考虑统一风格的局部装饰应规划网点门前的停车场网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求最大限度优化网点结构经营项目应尽量回避万达商业广场的主营业务（太平洋百货、沃尔玛超市、欧倍德建材超市）网点售价可控制在6000元7000元/平方米判断综上所述，本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园（产品形态类似）及万达商业广场（品牌效应）的竞争。但针对市场供需状况及市政改造力度的加大，本案网点的销售形势应较为乐观。五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析1绝佳的地理位置本项目位于沈阳市最主要的商业区和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅50米，此地为沈阳市发展之非常成熟地带。富贾云集，商业氛围浓郁，为沈阳市商业“黄金三角地”之中央，地理位置极为优越。2方便迅捷的交通本项目20米之距离即为长途客运站，300米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来，四通八达，方便迅捷。3成熟完善的社区配套太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业氛围。南京一小、铁路五小、东北育才中学、铁路实验中学、134中学、20中学，均属于省市重点学府，使本项目依偎学区，亲子无限。医大附属医院、二0二医院、和平区中心医院保证了本地业主寻医问药，为生活提供有效保障。商贸饭店、新世界酒店、金都饭店、金杯大厦、上海梅陇镇酒家、杭帮菜、麦当劳、肯德基及都市快车等各种风味餐厅使本项目所在地成为沈城餐饮美食的绝佳处所。中华剧场、东北电影院、市文化宫、保龄宫、市游泳馆、中山公园及正在建设中的沈城第一家也是最大的一家大众体育休闲健身广场，皆为沈城娱乐休闲健身之首选。（二）项目的劣势分析1地块局限传统观念的局限，对地域内经营品种及经营环境有偏见。原周边地域居住状况较差，居民素质相应不高，影响了地域发展速度。2周围环境因素车辆站点集中，本、外地流动人口量大，人员素质混杂。道路状况较差，路面较窄，损坏严重，且人车共行。3历史因素历史遗留的脏、乱、吵环境印象较难改变。区域内外来人口较多，不利于区域的规范化发展。（三）项目的机会点分析1以陈政高为首的新一届市政府领导为沈阳带来了“经营城市”的新概念，限将城市建设做为一项重要的资产予以经营，在改善城市环境、提升城市档次的同时，通过政府政策上的优惠，吸引更多的外资进入沈阳，建造沈阳，进而改善就业环境，提高居民居住水准。此举从整体上提高城市价值。也使本项目所在地的片区价值得到相应提升。2继沈阳市及和平区政府投资改造太原街地区后不久，大连万达集团又准备斥资12亿，在太原街打造沈阳首家SHOPPINGMALL（大型商业广场）。将太原街建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、观光旅游及综合服务为一体的一站式消费场所。使人们购物、休闲或漫步时，尤如在林荫道上散步一样舒适和惬意。此次万达集团进军太原街也正是看中太原街地区对沈阳人来说与北京的王府井、上海的南京路、美国的曼哈顿、巴黎的香榭丽舍一样是一个城市商业的LOGO（标志）。是向外地人引以炫耀的骄傲所在。而万达以此项目为沈阳引进了沃尔玛、太平洋百货等居世界500强的多家国际知名品牌店的开业也会带动项目周边商铺的价值。而这一切最大的受益者无疑是本项目。政府及大型企业集团斥巨资改造太原街，既完善沈阳的商业功能也提高了太原街地区的片区价值。从而大大增加太原街的人气与商气。而本项目也因此面受益非浅，在商业价值获得大幅提升的同时也因太原街大型商业广场的产生，衍生了相当一部分有强烈安家欲望的中、高收入的白领或外来的年青资本家及大量的流动人口，从而使本项目的潜在消费群体扩容，销售前景看好。因此，价值有望获得提升。3、营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素。本项目将凭借深、沪地产的新理念及新手法，通过对本项目土地位置、人文景观、商业概念、学府概念、太原街改造、户型设计、中庭广场、人车分流等卖点的提示与浓缩和推广，使物业价值提升。（四）项目的威胁点分析主要来自周边的竞争楼盘的潜在威胁。政府改造速度及力度的把控与实施，同样关系着本区域未来的发展。经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本1、土地费用2、前期工程费3、基础设施建设费4、建筑安装工程费5、不可预见费编号项目名称金额（万元）备注1土地出让金5822征地、折迁安置补偿金175021陆军侦察局130022沈空司令部30023沈阳铁路局1503市房产局直属房产残值费3124现地动迁补偿费2240每户10万元计算，共224户。合计4884编号项目名称金额（万元）备注1土地勘测、规划设计费1802、三通一平210按总占地面积150元/平方米计算。合计390编号项目名称金额（万元）备注1基础设施建设费582按规划地上建筑面积140元/平方米计算合计582编号项目名称金额（万元）备注1建筑安装工程费4914按规划总建筑面积1050元/计算2电梯315共9部电梯，每部电梯按35万元计算合计5229编号项目名称金额（万元）备注1不可预见费332按上述1、2、3、4项之和3计算合计3326、开发期税费及其他费用项目开发成本为以上六项之和，共计为12324万元。（二）开发费用1、管理费用2、财务费用贷款额初步按开发成本的50计算，约6000万元。贷款利率按558计算。为简化计算，对项目财务测算影响不大的前提下，贷款利息初步按单利计算。贷款期限初步确定为1年。3、销售费用项目开发费用为以上三项之和，共计为1312万元。编号项目名称金额（万元）备注1城市建设综合配套费750按规划总建筑面积160元/计算2工程质量监督费21按建筑安装工程费的04计算3工程监理费31按建筑安装工程费的06计算4其他105按建筑安装工程费的2计算合计907编号项目名称金额（万元）备注1管理费用370按开发成本的3计算合计370编号项目名称金额（万元）备注1财务费用335合计335编号项目名称金额（万元）备注1销售费用607按销售收入3计算合计607（三）投资成本费用估算汇总项目总建设投资为13636万元单位规划建筑面积投资成本13636万元468002194元/单位规划地上建筑面积投资成本13636万元416003278元/二、项目开发建设实施计划项目实施进度初步计划项目建设期从拆迁到项目竣工验收交付使用预计需要1年时间，以下为项目实施初步计划安排。项目实施进度初步计划表拆迁三通一平开挖基槽基础施工结构施工水电安装装修施工电梯安装基础设施配套建设样板房装修010203040506070809101112备注以上按月份进行分期。编号项目名称金额（万元）1开发成本1232411土地费用488412前期工程费39013基础设施建设费58214建筑安装工程费522915不可预见费33216开发期税费及其他费用9072开发费用131221管理费用37022财务费用33523销售费用607合计13636项目投资计划与资金筹措安排投资计划与资金筹措表备注以上按三个月为一季度进行分期。三、项目资金回收计划项目资金回收预计需要9个月，以下为项目的资金回收预期进度。资金回收预期进度表商品房备注以上按月份进行分期。四、项目销售收入及利润的测算价格策略根据竞争楼盘分析和本项目的自身特点，本项目商品房的销售价格定位于3400元/4300元/具有较强的竞争力，总体价格策略考虑以“低开高走”的方式入市。依据稳健性原则，本报告初步将该项目的具体销售价格定位于下，以此作为测算本项目销售收入的依据。商品房以均价3850元/销售商业网点以7200元/销售地下停车位按8万元/个进行销售序号项目合计12341项目总投资1363641026148271567111开发建设投资1330139905980266067112贷款利息335112168552资金筹措1363641026148271567121资本金5501199029804607122借贷资金（含利息）633521123168105523预售收入18001200600091011121314151617合计比例（）8101215151015105100面积（）25123140376847104710314047103140157031400商业网比例（）10152020151055100点面积（）10201530204020401530102051051010200车位个8101215151015105100项目销售收入与经营税金及附加测算销售收入与经营税金及附加估算表备注以上按月份进行分期。项目利润测算税前投资利润率536513636100393税后投资利润率359413636100264五、现金流量分析全部投资财务现金流量表备注以上按三个月为一季度进行分期。序号项目合计0910111213141516171销售收入202331766239130153402303520232301165664411商品房12089967120914511813181312091813120960412商业网点73447341102146914691102734367367013地下停车位8006480961201208012080402经营税金及附加12321081461842071851231401013921营业税101288120151170152101115833222城市维护建设税7168111211786223教育费附加5146898564224交易税99912151715101183序号项目金额（万元）1销售收入202332总成本费用136363经营税金及附加12324利润总额53655所得税17706税后利润3594序号项目合计1234561现金流入2023300176688087359230111销售收入2023317668808735923012现金流出166384102614828231207150585321开发建设投资1363641026148271567122经营税金及附加123210853644814023所得税177010577133净现金流量35954102614810577601585414474累计净现金流量41021025011307370621473595财务净现值基准收益率IC的大小取决于银行利率的高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般趋于选取“捎大于银行同期贷款利率”做为基准收益率。本项目贷款利率按558计算，则季度贷款利率为558414左右，故基准收益率可取3。由此可以得出财务净现值（FNPV）2270（万元）财务内部收益率根据上表可以计算得出财务内部收益率（FIRR）1065本项目全部投资财务内部收益率远远大于基准收益率。六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析固定成本本项目固定成本由以下相关成本组成土地费用4884万元前期工程费390万元基础设施建设费582万元财务费用335万元固定成本合计6191万元变动成本变动成本总成本固定成本1363661917445万元项目盈亏平衡点固定成本（销售收入变动成本）1006191（202338007445）10052备注此处销售收入扣除车位销售所得共计800万元。由此可见，项目自身抗风险能力较强。（二）敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。而开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建筑安装工程费。因而，本项目敏感性分析主要针对全部投资的评价指标财务内部收益率（FIRR），分别计算售价、建筑安装工程成本上下波动5、10时对财务评价指标的影响程度。计算结果见下表敏感性因素分析表15001000500000051销售单价建安工程费变动幅度从以上分析结果可以看出，售价相对建筑安装工程费的敏感程度大，但财务内部收益率均大于基准收益率。变动幅度1050510销售单价697882106512471428建安工程费1209113610659979310150GTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK89JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPR89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXG89AMUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEW