山西省xx公司经济适用住房建设项目可行性研究报告

目录第一章总论111项目的提出112项目概况113可研报告编制依据和范围214编制原则315建设地点及用地规划316项目建设的内容及规模417建设方案518投资估算及资金筹措519建设工期6110主要经济技术指标6110研究结论8第二章项目建设的意义及必要性921建设单位简介922单位住房现状情况923项目建设的意义及必要性10第三章建设地址及建设条件1631土地概况及周边环境情况1632建设条件18第四章项目建设目标及主要内容2541项目目标2542项目建设的主要内容25第五章工程建设方案2851土地性质2852设计原则2853总体规划设计理念及构思2954项目设计方案3354结构设计39第六章公用工程方案4261供电工程设计4262供水工程设计4463采暖通风设计46第七章环境保护4971环境现状4972编制依据4973主要污染物4974施工期环境影响分析5075施工期环保措施5276项目建成后环境影响分析5377环境影响评价结论54第八章节能5581设计依据5582节能规划和宏观节能政策措施5583项目节能措施57第九章项目实施计划59第十章投资估算与资金筹措61101编制依据及有关说明61102投资估算62103资金筹措方案62第十一章招标方案63附表1、XX路小区总投资估算表2、建设南路职工小区总投资估算表3、总投资估算表附件1、太原市规划局选址意见书2、土地使用证附图1、XX小区总平面图2、XX小区总平面图3、标准户型图第一章总论11项目的提出近年来，商品房价格的一路飙升。巨大的利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足占人口绝大多数的中低收入家庭的住房需要。在这种情况下，国家为了改变商品房价格居高不下的现状，有效解决中低收入家庭的住房问题，决定加大力度发展经济适用房。近年来太原市经济发展迅速，也带动了房地产价格的迅速提高。随着太原市近几年房屋价格不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。山西省XX公司虽然已经为职工解决了一部分住房问题，但职工住房难的问题依旧比较突出，公司领导想职工所想，急职工所急，为了缓解职工住房难的问题，同时也是为了让职工安心工作，增强公司内部凝聚力和外部竞争力，提出山西省XX公司经济适用房建设项目。12项目概况1、项目名称山西省XX公司经济适用住房建设项目2、项目性质单位自建，经济适用房3、建设单位山西省XX公司13可研报告编制依据和范围1、编制依据（1）太原市城市总体规划（19962010）（2）国家居住区规划设计规范（3）太原市城市规划管理技术规定（4）太原市规划局选址意见书（5）经济适用住房管理办法（6）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（7）国家计划委员会、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版（8）国家计委投资项目可行性研究指南（9）现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准国家有关住宅建筑设计规范（10）国家有关建筑节能的设计规范（11）项目单位提供的其它基础资料2、研究范围受项目承办单位委托，山西国阳投资咨询有限责任公司组织有关专业技术人员，在建设单位的积极配合下，对本项目进行了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下（1）项目建设的意义及必要性；（2）建设单位承建能力分析（3）投资环境条件分析（4）项目建设内容及规模（5）项目实施方案的确定（6）工程建设方案（7）投资估算与资金筹措。14编制原则1、经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。2、项目的建设力求功能完善，节约投资的原则，尽量做到简洁、大方。3、严格执行国家和地方有关建筑节能、环保、消防等规定、标准和规范。15建设地点及用地规划本项目分别在两个区域、三个地块实施1XX路职工住宅小区位于太原市东北地区，XX路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为XX公司现有住宅，与太原市XX路相接，南侧为XX公司现有住宅。东面为北同蒲铁路线。XX路小区北侧地块总占地7700平方米，拟建一栋21/12层高层建筑；XX路小区南侧地块总占地5700平方米，拟建两排层数为五层的多层建筑。2建设南路职工住宅小区位于太原市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。XX小区地块总占地14595平方米，拟建一栋28层高层建筑。16项目建设的内容及规模1、建设规模本项目拟在XX路小区和建设南路小区两个区域的三个地块分别建设，总建筑面积64376平方米，其中住宅部分55325平方米，防空层面积设于高层地下一层2402平方米，地下停车场6650平方米。2、建设内容主要建设内容包括新建住宅楼的土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、场地硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。17建设方案XX路小区在南北两个地块建设，北侧区块为一栋21/12层高层建筑，总建筑面积24580平方米，地下停车场面积3523平方米，项目容积率319，建筑密度1949，绿化率38，设计安置职工282户，980余人；南侧地块为两栋五层建筑，总建筑面积7000平方米，容积率123，建筑密度2568，绿化率38，设计安置职工110户，385人。XX小区设计一栋28层高层建筑，总建筑面积26146平方米，地下停车场面积3127平方米。项目区容积率18，建筑密度64，绿化率42，设计安置职工308户，1080人；根据国家经济适用住房管理办法规定，本着注重实际，统筹兼顾的原则，项目确定住宅建筑共计700套，其中90平方米以上户型128套，90平方米以下户型572套。18投资估算及资金筹措1、总投资项目建设总投资106848万元其中XX小区投资54086万元XX小区投资52762万元2、资金筹措本项目为经济适用房建设工程。项目建设资金全部由职工住房集资款解决。19建设工期全部项目建设工期确定为24个月，其中多层部分工期确定为15个月。110主要经济技术指标见表11表11主要经济技术指标表序号项目指标备注1规划总用地面积18671M2其中XX小区11290M2XX小区7381M22居住户数700户其中安置拆迁户638户，廉租户62户3居住人数2450人4总建筑面积64376M241住宅面积55325M242地下人防工程面积2402M243地下停车场面积6650M25容积率XX小区高层319XX小区多层123XX小区高层1806绿化率30XX小区高层38XX小区多层33XX小区高层427项目建设总投资106848万元XX小区54086万元1541元/平米XX小区52762万元1802元/平米110研究结论1、项目的建设符合我国经济适用房建设的有关规定和标准，符合太原市城市总体规划、城市改造修建性详细规划的要求。2、经济适用房建设项目将在很大程度上解决山西省XX公司现有职工及离退休人员的住房问题，同时对提升企业形象，深化企业文化都具有积极的意义。3、项目的建设有利于改善山西省XX公司住宅区危、旧、杂、乱的现状，有利于推进太原市城市化建设进程，改善人居环境。4、本项目经济适用房建设属于自筹资金建设，并进行物业托管，为社会带来了一些工作岗位，有助于缓解社会的就业压力，构建和谐社会。5、本项目已作了大量的前期准备工作，项目的建设无论在建筑功能、设施配套，还是建设标准上，都是客观的、必要的。综上所述，该项目符合国家相关产业政策，建设条件已具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。本项目是必要的、可行的，建议尽快组织实施。第二章项目建设的意义及必要性21建设单位简介山西省XX公司始建于1955年，是省属国家总承包一级施工企业，具备国家公路工程总承包一级，公路路基工程、公路路面工程、地基与基础、机场场道工程、土石方工程、桥梁工程专业承包一级、岩土工程勘察甲级、地质灾害治理乙级、资质能力，是通过国家质量、环境、职业健康安全三标一体认证的综合性施工企业。公司目前拥有职工1528人，各类专业技术人员486人，总资产31亿元，拥有600多台，总功率3万多千瓦性能优良的施工机械，具有丰富的施工经验和雄厚的技术力量。22单位住房现状情况山西省XX公司为五十年代成立的国有老企业，现在册职工1528人，离退休职工897人，无工作家属89人，由于多年遗留问题和原因，职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房，职工小区脏、乱、差得不到改善。XX路职工住宅小区现有八十年代至九十年代建设的旧楼房15栋，六十至七十年代平房26栋。建筑总面积为48380，现有总户数为877户。由于地质原因和建筑问题，在上世纪九十年代职工8号、9号楼住房出现裂缝和倾斜，多年来经多次加固也未阻止继续裂缝和倾斜。经鉴定机构鉴定，已不适合人居住。该拟建地块现有危险四层楼房2栋（住户84户），3层旧楼2栋（住户68户），旧平房窑洞15排（住户106户）。其他区域平房（居住的52户老职工及家属）。另外太原市胜利街改造工程已全面启动，根据市规划总体方案，此次道路改造需拆除公司18号职工住宅楼（55户）。建设南路职工住宅小区现有八十至九十年代楼房6栋，七十年代平房19栋。建筑总面积为18350，现有总户数为367户。该地块现为棚户区，现有危旧平房12栋（居住的79户老职工及家属）。其他楼间平房7栋（居住的42户老职工及家属）。23项目建设的意义及必要性231项目的建设符合国家发展经济适用房的相关政策近年来伴随住房制度的改革和经济的快速发展，全国房价呈现持续走高的态势。房价上涨让很多准备买房人特别是中低收入家庭的购房压力越来越大。而且，长期以来存在的高档住宅增长过快和经济适用房、普通商品房供应不足，富人阶层竞购豪宅越演越烈和工薪阶层、中低收入者望房兴叹的矛盾，也一直未见根本化解。中低收入家庭经济的增长远远落后于房地产价格的增长。据统计，居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭1520年的全部收入。住房问题已成当今社会热点之一。为了实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房就是其中之一。经济适用房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种新的房屋所有形式，是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房和经济适用房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代。在建设部等部门于2004年5月联合下发的经济适用住房管理办法中，明确规定“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。我国从1994年起开始启动经济适用房计划，十多年来它为众多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济实用房投入了大量补贴，在经济适用房的土地出让金、行政事业性收费等方面给予多项政策优惠，对有效解决中低收入家庭的住房问题、促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。我国正在建设和谐社会，其中居住和谐的宗旨和目标就是随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，逐步实现人人有住房的社会目标。2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，结合本省实际情况，山西省政府出台了一系列促进房地产发展的规定和办法，在一定程度上刺激了商品房市场，保证房地产开发市场健康发展。本项目建设经济适用房，其目标就是要解决本企业职工和太原市城市低收入家庭的住房问题。项目的建设符合我国政府关心民众生活和实现社会和谐发展的相关政策。232项目的建设有利于改善小区居住环境目前两个小区住房结构均为棚户区、平房、楼房混杂，设计规划布局不合理，胡乱搭建现象严重。由于住宅多建于上世纪六、七十年代，房屋破旧，水、电、暖等配套设施不完备，小区内污水、垃圾肆意倾倒，造成环境的脏、乱、差，居民怨气冲天，管理难于奏效。因此，亟需对两小区进行改造。233项目的建设可以有效解决职工的住房问题自2000年年底，太原市政府取消福利分房制度，个人购房数量剧增。同时，随着农村城镇化，城镇和部分农村居民收入水平不断提高以及消费观念的转变，消费者对商品房的需求迅猛扩大。但由于近年来商品房价格也不断上扬，买房已经成为老百姓一生中最大的一笔投资。统计表明，2004年太原市商品房均价涨幅在45左右；2005年，商品房均价进一步升高，比年初增长629，个别小区涨幅超过100，而全国的平均涨幅在119之间，其平均涨幅高出全国51，远远高于上海、厦门和青岛等发达城市。2004年底，太原市商品房最高价为每平方米2300多元，而2005年底，商品房最高价已突破3000元大关。到2006年底，每平方米4500元的价格也成为市中心地段的平均价格。高昂的房价让市民望房兴叹。据测算，太原市目前居民购买一套商品房要花费一个普通收入家庭近20年的全部收入。项目建设经济适用房，不仅在数量上可以满足约700户职工家庭的住房问题，而且价格较低，住宅销售每平米均价为1802元建设南路小区高层，远远低于同类地段商品房每平米3000元的均价，仅为商品房价的60。由于经济适用房以中小户型为主，单套住宅价格仅约15万元左右，资金数额较小，职工容易接受，真正成为老百姓买得起的房子。因此，项目所建经济适用房适合普通职工的消费能力。由于多年遗留问题和原因，山西省XX公司职工住房满足不了需求，许多老职工仍居住在老平房及窑洞，近年来分配的大、中专学生无法解决住房。项目建设经济适用房共计55000余平方米，700套，可以很大程度上满足职工的住房需要，对有效解决本单位职工住房问题起到非常重要的作用。234项目的建设有利于推进太原市城市化建设进程太原市是山西省中心城市，国家历史文化名城。根据太原市城市建设总体规划（2006年2020年），城市规划区将进一步扩大，城中村和城市中的一些不和谐建筑将进一步改造，使太原市成为环境整洁、布局合理、景色优美的宜居城市。城市的改造和拆迁必须以人为本，大量的拆迁安置问题成为城市化进程的难题。项目建设经济适用房55000余平方米，在满足中职工住房需求的同时，可以配合城市化建设，作为拆迁户安置的一个重要组成部分安置拆迁户，可以有效化解城市化建设中的拆迁问题和矛盾，促进和加快太原市城市化建设进程。234项目的建设有助于缓解社会就业压力山西省XX公司经济适用房建成后，将采用物业托管的方式，聘请物业公司进行物业管理，届时势必会增加社会的工作岗位，缓解社会的就业压力，缓和社会矛盾，有助于实现构建和谐社会的发展目标。本项目完成后，山西省XX公司职工的居住条件将得到明显的改善，对提高企业外部形象及竞争力都大有裨益。所以本项目的建设是必要的，应尽快组织实施。第三章建设地址及建设条件31土地概况及周边环境情况311XX路职工住宅小区以下称XX小区XX路小区位于太原市东北地区，XX路以东，用地北侧为中元玻璃厂在施底商住宅搂，西面为XX公司现有住宅，与太原市XX路相接，南侧为XX公司现有住宅。东面为北同蒲铁路线。小区净用地面积为41932公顷。本用地距离太原火车站42公里，距离武宿机场156公里，西侧与XX路紧临，交通非常便捷。山西省长城医院二院位于小区东北，距离约为04公里，本小区与即将建成的超市，距离本组团300米，购物方便；在小区附近分布着粮店、菜市场；小区南侧为建北小学，与本小区仅一墙之隔，教育环境比较优越。本小区现状用地为山西省XX公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为81180左右。小区内2、4、5、10、11、12、13、14、15、16、19、20、23号住宅楼以及社区服务站均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为48380，现有总户数为877户。此次拟建区域土地地号为20805013，为划拨住宅用地。此次用地申请范围北侧地块8330平方米，南侧地块2960平方米。四至范围东边为北同蒲铁路，北边为中元玻璃厂，南边为公司职工楼，西边为公司职工楼。综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施可解决拆迁住户360户，廉租户32户。312建设南路职工住宅小区以下称XX小区建设南路职工小区位于太原市东南地区，建设南路以西，北临红线宽度为20米的规划路。用地北侧规划路以北为太原市家具总厂，太铁一中位于其西北侧，西面与太原市东景花园小区相接，西南侧为太原市市建二公司，南侧为XX公司第一工程处道桥工程分公司。东面建设南路以东分别为省图书音像批发中心、省出版局宿舍、省印刷物资总公司宿舍、省电影公司修理厂和太原市建筑轻钢结构厂。小区净用地面积为14595公顷。本用地距离太原火车站05公里，距离武宿机场114公里，东侧与建设南路、北侧与城市规划道路紧临，南侧与城市双塔东街道路紧临。交通非常便捷。山西省人民医院位于小区东南，距离约为15公里，本小区与建设路的入口北侧坐落着长城医院；五一商厦位和朝阳街服装城在本用地的东北侧，建设路以东，距离本组团05公里，购物方便；在建设路的南08公里是山姆士大超市；小区西北侧为太铁一中，与本小区仅一路之隔，教育环境比较优越。本小区现状用地为山西省XX公司宿舍，场地内的地形较为平坦，高程约为81650左右。小区地块现为棚户区，现有危旧平房12栋，其他平房7栋。地块内3、4、5、6号住宅楼以及沿街公司一栋四层住宅楼均保留，其余建筑均考虑拆除。现有建筑总面积为18350，现有总户数为367户。此次拟建区域土地地号为104120251，为划拨住宅用地。此次用地申请范围约7670平方米，四至范围东边为建设南路，北边为规划道路，南边为公司职工楼，西边为东景花园。综上所述，本组团将融于周围大环境中，建设成为一个交通便利、配套设施齐全、环境优美的居住小区。通过项目实施可解决拆迁住户278户，廉租户30户。32建设条件321气象条件太原属暖温带大陆性气候，四季分明，春季干旱少雨，日照充足，蒸发量大；夏季高温炎热，雨量集中；秋季多雨，天高气爽；冬季寒冷、干燥、少雪，其主要气象指标如下冬季采暖室外计算单位温度L2最冷月一月平均温度7最热月七月平均温度237夏季通风室外计算温度276绝对最高温度394绝对最低温度255平均降雨量4666MM日最大降雨量1835MM全年主导风向北向全年平均相对湿度60平均气压9268MBAR全年无霜期188天最大积雪深度160MM冻土深度80CM基本雪压035KN/基本风压040KN/平均风速25MS全年日照时间2576H地震设防烈度8度322地质条件参照两地块现有建筑的地质勘探报告，初步判断场地水文地质情况如下XX小区拟建建筑物所处的场地，地形基本平坦，勘察期间各勘探点的地面绝对标高介于8103481192M。拟建场地所处地貌单元为汾河级阶地。勘察深度范围内地基土主要由第四系全新统冲洪积地层（Q4ALPL）构成，岩性以粉土、粉质粘土为主。勘察深度范围内揭露的首层地下水类型为上层滞水，勘察期间实测静止水位埋深介于1130M，地下水位标高介于8087480971M。勘察期间属平水期，地下水位季节性变幅约在10M左右。地下水对混凝土结构、对钢筋混凝土结构中的钢筋、对钢结构均不具有腐蚀性。拟建场地类别为类，场地土类型为中软场地土，地基为不均匀地基。太原市抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为020G，设计地震分组为第一组。地基土具有液化的可能，液化等级为中等，地基土可不考虑震陷影响。拟建场地为建筑抗震一般地段。拟建场地可视为稳定场地，经地基处理后，适宜本工程建设。太原市标准冻土深度为08M。XX小区1地形、地貌场地地形平坦，地貌上系晋中盆地洪积平原区。2场地岩土时代及成因类型自然地面下48M以上系全新统上部的黄土类粉土，为洪积成因，划为1层；48M以下系全新统下部湖相成因的粉土，间有洪积成因的粉土层，划为2、3、4层137M以下系冲积成因之细砂层划为5层3地基岩土构成及岩性特证在地表下L5M深度内，将地基土划为5大层其中第1层分为两个亚层自上而下叙述如下第11层黄土类粉土，褐黄色，稍湿，稍密，中高压缩性轻弱湿陷性普遍含有灰渣煤块，砖瓦片等杂物，顶部局部为杂填土。中下部颜色趋红，粘性增大。局部为粉质粘土。层底埋深2028M，平均埋深24M。第12层粉土，褐黄色，稍湿，中密，中压缩性。较11层，杂物含量减少，粘性变小，甚至局部为粉砂，层底埋深4061M，平均埋深48M，平均层厚24M。第2层粉土，褐灰色，湿，中密，中压缩性。土质较均匀，偶含砖屑，瓦片，夹粉质粘土薄层，有臭味。地下水位埋藏于该层中下部，标贯击数最小值为18击，较为软弱，为第1层软弱下卧层。层底埋深7388M，平均埋深79M，平均层厚31M。第3层粉土，褐黄色，中密状态，中低压缩性。本层顶部局部为粉砂，中下部含粉质粘土透镜体。层底埋深91113M，层底埋深平均值100M，层厚平均值21M第4层粉土，褐灰色，灰褐色，中密状态，中压缩性。由上而下颜色趋浅，粘性增大，底部局部夹粉质粘土薄层。层底埋深133145M，平均埋深137M，层厚平均值37M第5层细砂，黄褐色，饱和，中密状态。自上而下由粉细砂过渡至中砂，根据筛分结果，颗粒组成统计值定名为细砂，层底未揭穿。4地基土承载力标准值地基土承载力标准值系根据土的类型，相应的物理力学性质指标。标贯击数等采用查表法综合确定。第11层黄土类粉土FK130KPA第12层粉土FK130KPA第2层粉土FK110KPA第3层粉土FK150KPA第4层粉土FK170KPA第5层粉土FK160KPA5地下水场地北部地下水位平均埋深66M，标高为76970M，而南部水位埋深71M，标高为7688M，水力坡度480，坡向南。地下水埋藏类型为潜水本场地与原勘察场地属同一地貌单元，且相连，附近无另外污染水流经，水化学性质应为一致，故可采用原结论地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。6地震效应地震烈度场地地震烈度为八度，属近震区。建筑场地类别及地脉动卓越周期根据原勘察资料实测剪切波速值，判定本场地土类型为中软场地上建筑场地类别为111类；场地地脉动卓越周期值有2个，第一卓越周期值03306S第二卓越周期值为044049S地基液化势钻孔量测最高水位埋深56M，据此按抗震规范公式（3323判定，当基础埋深小于26M时，采用天然地基的建筑可不考虑液化影响。而拟建建筑的基础埋深为1SM，故就目前最高水位而言拟建建筑可不考虑液化影响。但是今年年初勘察时，地下水位埋深455OM，北高南低，进而判别4562M段为液化地层，场地的液化指数小于4，液化等级为轻微。综上所述，考虑到地下水位的波动因素，我们认为对于本次勘察的住宅建筑应按液化场地考虑，液化等级为轻微。7湿陷性评价自重湿陷系数均小于0015，表明本场地为非自重湿陷性场地地基的湿陷等级为级。8结论和建议场地及其周围未发现不良地质现象，适宜建筑；地下水埋藏类为潜水，水位北高南低，北部平均埋深66M，南部71M，水力坡度48,，地下水对混凝土及钢筋均无腐蚀性。场地地震烈度为八度；场地土类型为中软场地土，建筑场地类别为III类；综合考虑拟建建筑宜按液化场地考虑，液化等级为轻微。可按非湿陷性黄土地基进行设计。场区冻土深度08M。考虑到二层为湖相沉积地层，相对软弱，沉降历时长一些，沉降量也要大一些，宜适当提高室内设计标高一一约15CM,同时为避免不均匀沉降对建筑物的影响，设计时长高比不宜过大。一层土相对软弱，采用天然地基时，为1层的软弱下卧层，按荷载120KPA验算其强度满足要求，但其它建筑物荷载基础形式等确定后应作相应验算。注由于两地块现有建筑均建于上世纪六、七十年代，地块的地质资料保存不完整，且该项目建设高层建筑，对地质勘测深度有较高要求，因此建议在设计前进一步做地质勘探，以确定地基处理方案和基础形式，保证工程质量。323公用配套条件本项目建设地址位于太原市城区，用电由各小区附近高压线路引来。本项目均采用集中供热。根据供热规划，项目区由太原市集中供热系统统一供给，小区内设换热站；本项目供水引自太原市市政给水管网；本项目雨水经本区域内雨水系统排入市政排水管网。第四章项目建设目标及主要内容41项目目标通过本项目的建设，改善山西省XX公司职工住房难的局面，改善职工居住环境，增强企业凝聚力，提升企业形象。42项目建设的主要内容1、建设规模本项目拟在XX路小区和建设南路小区两个区域分别建设，总建筑面积64376平方米，其中住宅部分55325平方米，地下停车场6650平方米，防空层面积设于高层地下一层2402平方米。XX小区分别建一栋高层住宅21F/12F和两栋多层5F住宅，总建筑面积31580平方米，其中住宅部分30080平方米，防空层面积设于高层建筑地下一层1500平方米。室外建地下停车场设于地块东北角3523平方米，可设地下停车场位100个；地面高层区设停车位38个，多层区设停车位48个。XX小区新建一栋高层住宅，总建筑面积26147平方米，其中住宅部分25245平方米，防空层面积设于高层地下一层902平方米。室外建地下停车场设于高层住宅北绿地下3127平方米，设地下停车位100个；地面设停车位50个。2、建设内容主要建设内容包括新建经济适用房的土建工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、通风工程、消防工程、综合布线工程以及该区域范围内的给水管网、排水管网、雨水管网、周边道路、场地硬化、场地绿化及电力线敷设等室外工程。项目主要建设内容及规模见表41表41项目建设方案表建筑面积（平方米）解决总户数户序号项目占地面积（平方米）合计住宅面积地下防空层地下停车场容积率建筑密度绿化率合计拆迁户廉租户总高度M一XX路职工小区11290351033008015003523392360321高层833024580230801500319194938028228274482多层296070007000123256833011078323地下停车场35233523二建设南路职工小区738129273252459023127308278301高层738126146252459021864420308278308582地下停车场31273127总计1867164376553252402665070000638006200第五章工程建设方案51土地性质XX小区北侧地块拟建设高层住宅位于中元玻璃厂以南、北同蒲铁路线以西，XX小区北侧，总净用地8330平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地；XX小区南侧地块拟建设多层地块位于北同蒲铁路以西，现状4层住宅楼以北，XX小区东南侧，总净用地约2960平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地。建设南路地块位于市家俱总厂宿舍以南，建设南路以西，建设南路小区北侧，总用地约7381平方米，现状为划拨的住宅用地，规划为居住用地。以上三个区块地理位置优越，交通便利，不占耕地，均为企业自有土地，不用竞价交易，土地性质为居住用地，因此适合建设该项目。52设计原则通过富于艺术与哲理的表现手法，充分体现以人为本、奋发向上的形象风貌。力求分区自然、技术先进、经济合理。1、以人为本的原则强调人的行为心理及其活动规律及模式，为居民提供优美的环境，满足人们的物质和精神需求。2、持续性原则结合居住区的整体布局，合理安排各项建设，形成一个有利于滚动开发的可持续发展的布局结构。3、特色性原则特色城市的特色居住区，是设计者和使用者的追求，是提高社区意识、文化品位、场所认同感的重要途径。4、城市化设计原则区域景观创造要纳入城市设计的范畴，从城市设计的角度去规划建设居住小区，创造一个空间丰富、景观迷人的理想场所。5、贯彻可持续发展的原则，加强环境意识，力求建筑空间、环境高品位。6、节约用地，各种配套设施完善，贯彻社会效益、环境效益相统一的原则。53总体规划设计理念及构思（1）充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注重人文和环境的可持续发展，创造既融入文化旅游景区，又能适应居住的环境。建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与附近已建成的住宅小区相呼应，融合为一个有机的整体，与现有建筑共享阳光、绿色、空气。立面造型上特有的建筑形态又与周边建筑产生差异，在和谐中寻求差异正是该项目建筑的外在表现手法。（2）考虑到由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念，设立了地下存、停车库。单位建筑间距保持规定系数以上，使每个建筑均具有较多绿地、阳光和较好通风，高层建筑底层设地下人防工程和设备间，附近设置服务区另行考虑，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。（3）本项目参照城市总体规划和城市改造修建详细规划总体确定土地使用程度，XX路小区高层区块容积率319，低层区块容积率123，建设南路小区容积率18。绿化率均不小于30。（4）项目在总平面布置上体现以人为本的设计思路，优先考虑了人居安全和舒适的宜居环境，同时以可持续发展的设计理念充分考虑土地的优化利用。在道路的设计上主要考虑了环行设置，满足消防车通行的要求。每一单体楼前将空出一片区域，既作为绿化用地，也将作为应对紧急事件的集散用地。5项目采用最适宜北方人居住的板式多层结构，整个建筑布局坐北向南，平面设计使得每栋楼都具有良好的采光性能而且具有良好的通风性能，符合国家提倡的节能、环保建筑要求。平面设计采用了增大住户开间的方式，在保证不增大建筑面积及减小建筑物抗震能力的同时，最大限度的增加住户的采光面，可以给人一种良好、舒适的心情和宽阔的空间感。（6）建筑单体设计根据国家对经济适用房建设的有关标准，项目新建小区住宅定位于中小户型，且由不同户型组成。高层分A、B、C、D、E、F六种户型，其中中小户型为A、B、C三种户型，单套面积分别为825、7948、6478，占到总套数816；多层全部为中小户型，单套建筑面积分别为6458、509、7987。小区兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地，存车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑，布局合理，功能分区科学、外表亲和不张扬的特点，顶层均设阁楼，建筑外形突出现代住宅的特色，使小区具有浓郁的地域风情，充分体现“城市最佳人居”的特色。坚持“以人为本”，确定整齐划一，布局严谨的住宅形态，构筑有生命力的生活空间。7交通设计水平交通建筑的主要水平交通是由楼梯间内走道来实现，住户到防烟楼梯间或门口的最短距离应控制在30米以内，保证紧急事件疏散距离，同时采用单元间连接的内走道，充分体现了安全为本的设计原则。住户及防烟楼梯间门的开启方向均为遇到紧急突发事件时人员的逃生方向，同时主要出入口外有较为广阔的空间，避免紧急事件下交通出现阻塞的情况。小区以城市主干道、小区主干道（宽7M，两旁人行道各为2M），小区道路为网络组织交通。楼前及干道两旁均绿化，整个小区地形呈梯形状，为保证消防，各小区均开设两个大门，以形成环形消防通道。竖向交通高层建筑竖向交通采用电梯，每单元设置电梯两部；多层住宅楼每个单元设置楼梯1部，均为单跑楼梯，每跑梯段的净宽为18米，充分满足住户遇到突发紧急事件的疏散需求，梯井宽度为200MM，采用不锈钢楼梯扶手，楼梯休息平台的宽度不小于2米，且不小于梯段净宽，符合消防的要求。楼梯采用防烟楼梯间，均设置消防前室。电梯的布置考虑与楼梯相临，遵循结构设计原则，不将电梯和楼梯布置在建筑物的四角。8地下室设计地下室主要用做设备用房及人防工程，并遵循防火规范，合理的确定人防面积及人防方案，停车场将考虑防火分区的设置，并合理设置消防水池。54项目设计方案1、XX小区1总体规划方案基于保留建筑的局限，在有限的用地内新规划了一栋高层建筑，两栋五层混合建筑。沿北侧中元玻璃厂在施底商住宅楼南47米处，现有10号住宅楼以东25米处，规划一栋高层住宅楼。为不对北侧中元玻璃厂在施底商住宅搂其造成遮挡，本楼西侧部分设计为12层,建筑高度为48米。东侧部分设计为21层，建筑高度为74米，以上均为单元式住宅。小区新建高层建筑北面距中元玻璃厂在施底商住宅楼退后47米，东面距北同蒲铁路线30米，南面距离社区服务站17米，西面距现有职工住宅楼25米，以上退距均满足有关规定的要求。沿11、12、13楼东侧，14号楼北侧，19号楼南侧，新建二栋五层回迁安置楼，北退19号楼230米，西退1113楼8米，南退14号楼20米，东退铁路线25米，二楼间距20米。以上退距均满足有关规定的要求。2出入口及停车场设计在高层住宅楼西，19号楼以东，通向XX路设置了主要出入口。小区内住宅楼的汽车停放主要由地下解决，利用新建住宅楼之间的绿地设置了地下停车库，地下停车数量为100辆；在地面留了约1/3的停车位，主要设在小区内住宅楼间道路一侧。小区的停车率达到4855。小区的道路成环状布置，为4米单行线，能够保证消防车、救护车及搬家车的应急使用。小区内自行车的停放主要依靠各住宅楼的地下室来解决。3住宅设计小区内新建住宅楼由12层住宅楼和21层住宅楼组成一栋高中层住宅，十二层住宅楼为单元式住宅楼，共一个单元，单元为一梯六户，共72户。二十一层住宅楼为单元式住宅楼，共2单元，二单元为一梯五户，一层部分为物业办公室，共210户。小区回迁楼由二栋五层住宅楼组成，北面一栋为一梯二户，南面为一梯三户，共110户。小区现有住宅楼均为5080的小户型。根据国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的要求，小区套型建筑面积平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上，新建住宅楼除少部分为120左右的户型外，其余均为5080左右的户型。所占比例达80新建住宅楼均为南北向一字型布局，通风采光良好，环境亦非常优美，户户有景。其立面均与原有建筑协调，局部采用坡屋顶，力求整个小区形成统一、和谐、独具特色的风貌。4绿地系统规划小区内利用新建住宅楼的间距形成了一片较大的绿地，作为小区的集中绿地，为整个小区注入了活力。该绿地位于中央地带，与现有庭院绿地、路边绿地共同组成整个小区的绿地系统，将各庭院不同风格的绿化空间有机地串联在一起，实现绿色资源的流动和共享。5景观设计本小区的景观规划主要考虑两方面内容，一是小区内部的居住景观，二是沿城市道路的城市景观。小区内部的景观规划主要是想创造一种特有的居住景观环境，规划充分利用小高层、高层和大面积的绿化，形成高低对比强烈、空间层次丰富的建筑空间，通过精心设计小区的绿化加以衬托，形成良好的环境效果。沿城市道路规划的这高层住宅楼，提升了城市品质，形成了统一而有韵律感的城市景观，通过楼座的高低错落形成了变化丰富的城市天际线。6公用设施规划小区的商业、餐饮等服务设施在统一规划下另行建设。在高层住宅底层布置了小区的物业管理用房以及会所等配套用房，小区的供电由现有10KV/4KV箱式变配电间（在小区内）供给距离建筑物仅30米、热力管网由城市热力站（在小区内）供给。距离建筑物40米。自来水由供水管网（在小区内）供给，距离建筑物40米、在建筑物20米处有一煤气加压站（在小区内）。其自来水、暖气、供电、煤气均能满足小区需要。在次入口处设置了垃圾收集站。小区其他市政设施结合综合管网规划统一考虑。3、XX小区1总体规划方案新规划建筑应与现有建筑融合为一个有机的整体，与现有建筑共享阳光、绿色、空气。基于保留建筑的局限，在有限的用地内规划一栋高层建筑。沿北侧20米为城市规划路，东侧沿建设路预留商业楼位置，作为二期建设工程，以最大地发挥沿街的经济效益。在现有3号住宅楼以北15米处，规划了一栋高层住宅楼，本楼为28层，建筑高度为858米，底部一层由于受南侧3号住宅楼的遮挡，采光受影响，因此规划为物业办公室。二层以上均为单元式住宅。小区新建建筑北面退后20米规划道路红线10米，东面距现有城市道路红线28米，南面距离原有3号住宅楼15米，西面退后用地界线6米。以上退距均满足有关规定的要求。2出入口及停车场设计在北面20米宽规划城市道路上，在宿舍楼以西，开设了一个小区主入口，在宿舍楼以南，通向建设南路设置了次要出入口。小区内住宅楼的汽车停放主要由地下解决，利用新建住宅楼之间的绿地设置了地下停车库，地下停车数量为153辆；在地面留了约1/3的停车位，主要设在小区内住宅楼间道路一侧。小区的停车率达到5043。小区的道路成环状布置，为4米单行线，能够保证消防车、救护车及搬家车的应急使用。小区内自行车的停放应按规划新建行车棚来解决。3住宅设计本次建设住宅楼共28层，。南侧住宅楼由于现有3号住宅楼的遮挡，一层为物业办公室，上部二十七层为单元式住宅，共三个单元，东侧单元为一梯两户，西侧二个单元均为一梯三户，共308户。本项目设计住宅楼除4号住宅楼为大于90的大户型外，其余均为5080的小户型。根据国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的要求，小区套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上，新XX侧住宅楼东侧单元为120左右的户型外，其余均为5080的户型。新建一栋住宅楼均为南北向一字型布局，通风采光良好，环境亦非常优美，户户有景。其立面均与原有建筑协调，局部采造型屋顶，力求整个小区形成统一、和谐、独具特色的风貌。4绿地系统规划小区内利用新建住宅楼的间距形成了一片较大的绿地，做为小区的集中绿地，为整个小区注入了活力。该绿地位于中央地带，与现有庭院绿地、路边绿地共同组成整个小区的绿地系统，将各庭院不同风格的绿化空间有机地串联在一起，实现绿色资源的流动和共享。5景观设计本小区的景观规划主要考虑两方面内容，一是小区内部的居住景观，二是沿城市道路的城市景观。小区内部的景观规划主要是想创造一种特有的居住景观环境，规划充分利用高层和大面积的绿化，形成高低对比强烈、空间层次丰富的建筑空间，通过精心设计小区的绿化加以衬托，形成良好的环境效果。沿城市道路规划的这一栋高层住宅楼，与其他高层相呼应，提升了城市品质，形成了统一而有韵律感的城市景观，通过楼座的高低错落形成了变化丰富的城市天际线。6公用设施设计在小区沿街商场内设置了小区的商业、餐饮等服务设施。在高层住宅底层布置了小区的物业管理用房以及会所等配套用房，小区的供电由现有10KV/4KV箱式变配电间（在小区内）供给距离建筑物仅80米、热力管网由城市热力站（在小区内）供给。距离建筑物70米。自来水由供水管网（在小区内）供给，距离建筑物50米、在建筑物40米处有一煤气接头（在小区内）。其自来水、暖气、供电、煤气均能满足小区需要。小区的在次入口处设置了垃圾收集站。小区其他市政设施结合综合管网规划统一考虑。54结构设计1、自然条件基本风压045KN/基本雪压025KN/抗震设防烈度为8度设计，基本地震加速度值为020G/M2冻土深度086M2、采用的规范、规程（1）建筑结构荷载规范（GB500092001）（2）砼结构设计规范（GB500102002）（3）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（4）建筑抗震设计规范（GB500112001）（5）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（6）砌体结构设计规范（GB500032001）（7）建筑抗震设防分类标准（GB5002395）3、活荷载取值住宅活荷载标准值30KN/M2楼梯间、走道活荷载标准25KN/M2卫生间活荷载标准值20KN/M2不上人屋面活荷载标准值05KN/M2上人屋面活荷载标准值20KN/M24、结构形式考虑到经济适用房的高度要求、抗震设防的需要以及节约造价的原则，综合比较各种结构形式，确定多层和12层住宅采用框架结构，12层以上高层住宅楼全部采用框架剪力墙结构。5、地基基础根据地基基础设计规范确定本工程多层住宅楼建筑的地基基础采用梁板式基础，高层建筑采用钢筋混凝土箱形基础。6、上部结构设计（1）根据混凝土结构设计规范，高层住宅结构安全等级为二级。（2）根据建筑抗震设计规范，高层住宅抗震设防类别确定该建筑为乙类建筑，抗震设防烈度为8度。（3）框架结构填充墙材料采用加气混凝土砌块，重量不超过75KN/M3，M5混合砂浆砌筑。（4）墙与柱相交处，均按建筑物抗震构造详图97J329要求设计。（5）门窗过梁采用93G322标准图，荷载等级为二级。（6）所有现浇柱，梁混凝土强度等级不低于C30，板混凝土强度等级不低于C30。第六章公用工程方案61供电工程设计1、设计规范（1）10KV及以下变电所设计规范GB5005394；（2）供配电系统设计规范GB5005295；（3）低压配电设计规范GB5005495；（4）建筑物防雷设计规范GB50057942000年版；（5）民用建筑电气设计标准JGJ/T1692（6）民用建筑照明设计标准GBJ13390；（7）建筑设计防火规范GBJ16872001年版；（8）火灾自动报警系统设计规范GB5011698；（9）有线电视工程技术规范GB5020094；（10）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/TSO03112000。2、设计范围包括建筑照明、电力供配电系统、建筑物内防雷接地系统、智能化系统等。3、负荷估算及负荷性质估算本工程消防用电负荷为二级负荷，用电容量高层按每平米综合用电30W估算，低层按每平米25W估算，地下停车库每平米按15W估算，用电容量分别为XX小区高层2308030W/6924KWXX小区多层700025W/175KWXX小区地下停车库352315W/528KWXX小区高层2614630W/7844KWXX小区地下停车库312715W/469KW4、供配电系统XX小区现有800KVA箱式变压器，可可项目新增用电需求。配电均为三相四线380V/220V，配电方式为三相五线。多层住宅利用区域现有配电设施供电。消防电力均为双回路配电，末端设多电源切换箱，导线均采用阻燃型。5、照明配电系统接入的电源经箱式变压器变配电后，呈树干式、放射式向各个用电点进行配电。每层均设置一个总配电箱，而后呈放射状向各个房间配电，各功能分区内事故应急照明系统采用双电源供电，设双电源切换箱，导线采用阻燃型；应急灯、疏散指示灯均选用自带自充电源装置灯具。6、防雷接地保护（1）根据建筑物防雷类别（三级），相应做防雷保护。在屋顶易受雷击处装设避雷带，在屋面上组成不大于2020M的网格，引下线间距不大于2米，并利用基础内钢筋及桩基作接地装置。（2）建筑物内做总等电位联结，防雷接地装置与总等电位联结接地装置共用基础钢筋网作为接地极，采用联合接地方式。7、智能化系统包括职工住宅楼内电话、门禁、信息网络系统等。在住宅内设置信息出口，并在主要出入口设置监视器。62供水工程设计1、设