四星级国际大酒店商业计划书

内容概要XX国际大酒店项目位于XXXX省XX县内，根据XX县城市规划，在XX县的中央商务区（CBDCENTRALBUSINESSDISTRICT），是XX县极具潜力的商业重地。XX国际大酒店项目包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等，酒店按国家四星级标准建造，将打造成XX县最有特色、方便、舒适的E化酒店。XX实业公司于XXXX年X月取得本项目的土地使用权。整个项目土地面积共约4600平方米，规划建筑面积19000平方米，其中包括酒店、购物广场、公共绿地和停车场等。整个项目计划分二期滚动开发，工期约为两年。建成后，将成为XX县城市中心最具水准最有特色的国际四星级酒店。本酒店项目的投资回报率大约在25左右，依经营时段有所不同。XXXX实业公司愿意在以下方面寻求与投资者合作债权性融资针对酒店项目，以固定利率为主进行债权性融资，XX实业公司将提供充分的项目风险抵御机制；权益性融资针对酒店项目，以部分股权的形式进行融资。或其他可行的融资方式。一、城市基本情况XX，地处XX东北部，东距XX150公里，南距XX150公里，西距XX80公里，北距XX120公里，是镶嵌在XX三省交界处的一颗绿色明珠。县域面积2947平方公里，人口33万，辖26个乡镇。“XX文化与生态旅游区”目前已形成了“一区四线”20个景区（点）的旅游产品格局，被许多海内外媒体誉为“XX最美的乡村”。XX是XX省一个具有悠久历史的古县，历史上属XX管辖。是XX州一府六县之一，这里民风纯朴，文风鼎盛，名胜古迹遍布全县。有保持完美的明清古建筑，有田园牧歌式的氛围和景色。XX县是国家级文化与生态旅游示范县，这里古祠堂、古民居、古桥、古亭等古建筑遍布乡野，有国家级历史文化村镇2个，省级历史文化村镇6个，省级文物保护单位9处，4A级景区2处。古村落资源与生态资源融为一体，成为XX独具特色、底蕴深厚的旅游资源。其中，该县的理坑作为理学名村、汪口作为商埠名村，是具有鲜明特色和风格的文化乡村典范，是研究地域文化“徽文化”不可或缺的活化石。XX旅游交通图二、XX基础建设状况城镇建设日新月异。该县按照“城市经营企业化，市政资源货币化，资金筹措市场化，建设投入社会化”的经营思路，加快城镇建设步伐。全县建制镇发展到11个，县城建成面积扩大到94平方公里，人口增加到6万人，拓宽、改造城市主干道177万M2，“一江两岸三中心，五纵六横七片区”的山水文化旅游城市初具规模。基础建设明显改善。目前全县广播、电视、通讯等设施逐步完善，移动通讯在上饶市率先实现“乡乡通”，城乡电网改造2061公里，县乡公路改造240公里，XX黄、XX常高速公路将于2006年10月峻工通车。XX（XX铁路列入国家十一五计划，XX将成为华东地区连接京九、皖赣、浙赣三大铁路干线的重要枢纽。进出XX交通图三、XX县经济状况生态经济发展势态良好，近年来，XX将县域经济定位为生态经济，2004年，全县财政收入首年突破亿元大关。2005年完成财政收入14亿元，同比增长26。旅游业发展迅猛，2001年被评为国家首批AAA级旅游区，成为国家级文化与生态旅游县，2003年，接待游客138万人次，旅游综合收入187亿元。2004年接待游客189万人次，旅游综合收入达28亿元，2005年接待游客243万人次，旅游综合收入339亿元，生态农业建设居全国先进行列，农业产业化进程加快，年产值100万元以上的县级龙头企业发展到41家。生态工业发展方向明确，工业经济稳步增长，80的国有工业企业进行了机制创新，93的国有、集体企业完成改制。全省首家生态工业园区落户XX，32家企业入园投产。XX为了抢占经济“制高点”，在文化与生态旅游业方面大做文章。近年来，XX先后开发了江湾、鸳鸯湖等27个风景名胜景点（区），开辟了东、西、北三条精品线路。旅游从业人员达14万人，全县宾馆、酒店一次性可接待游客万余人。XX正在申报“世界自然文化遗产”和“XX历史文化名城”为抓手，XX黄、XX常两条高速公路和九景（婺）衢铁路相继即将建成，XX以此为契机，建精品、创品牌，争创AAAA景区和国家级风景名胜区。XX为了持续发展，大力夯实“立足点”，生态农业大放异彩。XX从开发有机绿色食品着手，先后培育出AA级绿色食品大鄣山茶等5个绿标产品，经欧盟BCS有机食品机构论证颁发的有机食品有大鄣山茶、黑芝麻、银杏叶、食用菌和35种中药材。建立了生态农业基地50万亩、有机食品基地5万亩和5个生态农业主题公园。东北生态林茶、中部生态茶果、西南生态粮、牧、渔三大生态农业区结构日臻完善。一个以有机茶为龙头，林、渔、畜、药材、蔬菜等齐头并进的生态农业产业链正逐步形成。XX为了增强经济动力，着力主攻“突破点”，生态工业日渐壮大。XX发展工业不以破坏生态为代价。近年来，该县依托山水资源优势，以推进企业为核心的工业化进程，重点培植了大鄣山绿色食品有限公司、电力公司、清华酒业有限公司、天佑药业有限公司等一批规模较大的生态工业企业。目前，全县又以全新的思路和举措，依托园区办工业，不断形成规模效益和集聚效应；依托支柱强工业，迅速增大工业经济总量，逐步走上一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到合理利用的新型工业化道路。四、XX旅游业发展状况“XX最美的农村”XX，是XX故里，自古享有“书乡”之美誉，拥有高达815的森林覆盖率，是全国首批生态旅游示范区，国家3A级旅游区。XX以田园牧歌式的优美风光和保存完好的古文化、古建筑、古树、古洞而被人称为“最后的香格里拉”。目前已形成“一区四线”20个景区（点）的旅游产品格局。XX温和湿润，四季分明，雾日较多，一年四季都可以在此旅游。春天是XX旅游最好的季节，尤其是在、月份，漫山的红杜鹃，满坡的绿茶，金黄的油菜花，加上白墙黛瓦，五颜六色，和谐搭配，胜过世上一切图画。在这里，你可以春赏五色芳菲，夏探清幽奇洞，秋赏漫山红叶，冬访平湖鸳鸯。XX是理学大师XX和中华铁路之父詹天佑的故里，曾出过550名进士。在这里，你可以欣赏到“京剧的老祖宗”徽剧的典雅韵味，你可以在“舞蹈活化石”傩舞的原始粗犷中惊讶，在清纯迷人的茶道姑娘的表演中陶醉。XX有着一座座保存良好的古村落，是生态文明的绿宝石，是建筑艺术的博览园，是宗族制度的活化石。鳞次栉比的徽式古建筑，粉墙黛瓦，飞檐戗角，或隐现翠青山间，或倒映清溪湖面。直可让人领略小桥流水人家那天人合一、返朴归真的意境。给人一种“五岳归来不看山，XX归来不看村”感慨。在这些村落中，至今仍然留有一些当年的古驿道，宛如飘带一般蜿蜒在村庄与村庄之间。那些规模较大的村落更有江南风光田园诗般的意境，高高低低的树，曲曲弯弯的河，零零落落的村，好一种国画般的韵味。错落有致的古民居中有众多的巷道，在那铺着硕大的青石板的巷道中漫步，两边是高大的风火墙壁和重重叠叠的马头墙，脚下是青石板的古道，令人不由产生时光不再的慨叹淡淡炊烟笼罩的马头墙、山间梯田抽象的线条、暮色中骑在牛背上的村童、幽静的孤舟野渡、倒映在清澈山涧里的火红的枫叶等，不由让人陡然间心静如水，恍若隔世这里是“乌托邦”式的理想家园。近年来，XX县巧打“生态”、“名人”、“文化”三张牌，大力发展旅游业，并取得显著成效。先后开辟三条精品线路，开发出江湾等27个景区（点）。全县有大小宾馆130多家，床位6000张，旅行社近10家。2003年，全县接待游客138万人次，旅游综合收入187亿元。2004年，全县接待游客189万人次，综合收入28亿元。2005年，XX接待旅游人次达240多万人次，旅游综合收入达339亿元，约相当于全县GDP的16。五、XX酒店业发展状况酒店概况XX酒店业是随着XX生态乡村旅游的开展而发展起来的，从开始一般性的接待，到后来的高档接待，XX的酒店接待能力有了很大提高。到2005年，全县的大小酒店为130多家，床位约6000多张。其中挂牌三星两家，分别为明珠大酒店，江湾大酒店；准三星三家，分别为文博宾馆、锦江宾馆、天马大酒店；二星级7家。客房规模最大的是江湾大酒店，房间数145间，其他酒店的房间数在5085之间。星级酒店的房间总数大约为400多间，床位数约在900张。XX星级酒店一览表酒店名称星级地址明珠大酒店三星紫阳镇文公南路2号江湾大酒店三星文博路西侧文博宾馆准三星文博路锦江宾馆准三星紫阳镇文公北路天马大酒店准三星文公北路JFO编制XX重点酒店调查明珠大酒店明珠大酒店是XX省首家县级三星级酒店，位于XX县紫阳镇文公南路2号，距大型停车场北站仅500米，交通非常便利。明珠大酒店装修豪华，客房80间，配套设施有餐饮、桑拿、娱乐等。酒店餐饮规模较大，有大餐厅和各式包房，可供500人同时就餐，主要经营赣、川、粤菜。酒店还设有大、中、小型会议室及贵宾接待室，大型会议中心投资约百万元，可接待国内外各类会议。江湾大酒店江湾大酒店为三星级旅游涉外酒店，位于XX城区文博路西侧，背枕青山，面临绿水，交通畅达，环境优雅，是XX县规模最大档次最高的酒店。酒店集旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐服务为一体，采用先进的电脑管理系统管理，设有各式客房（总统套房、豪华套房、豪华标准房）145间（套），配套设施有茶艺厅，棋牌室，保健中心，桑拿中心，歌舞厅，豪华KTV，美容美发厅等，是上饶市首家提供蒸气式宫廷足浴服务的酒店。酒店大小会议室俱全，具有同时接待400人会议的能力。2004年7月20日酒店被三清山旅游集团成功收购，2005年4月酒店按照4星级标准和要求完成了重新装修改造工程，酒店可提供免费宽带上网，免费拨打长途电话服务。XX酒店业发展评价XX酒店业最近几年发展较快，但档次及接待能力和XX旅游发展还很不平衡，XX到现在，挂牌三星只有两家，加上准三星XX的星级酒店只有9家，房间约为400间，在旅游季节，这些酒店间间爆满，应接不暇。XX名气越来越大，生态乡村旅游越来越火，旅游人次逐年上升，按XX的统计年报，其旅游人次每年约按35的增长率增长。按预测，2006年，XX的旅游人次将可达到340万。按照旅游景区酒店发展经验，XX高档酒店还有45间的空间，高档酒店将有极好的市场前景。六、XX经济发展对XX大酒店项目开发的影响XX以生态经济立县，生态旅游成为XX经济的重要组成部分，2005年XX旅游综合收入达到339亿元，约为XXGDP的16，而且还在不断增长。XX被誉为“XX最美的乡村”，正在利用自身的资源优势申报“世界自然文化遗产”和“XX历史文化名城”，利用“生态”、“名人”、“文化”三张牌，先后开辟出三条精品线路，并开发出江湾等27个景区（点）。随着XX旅游的发展，县政府不断加大旅游宣传力度，改善旅游投资环境，出台多种投资优惠政策，吸引投资商纷纷进入XX，抢占旅游投资先机，投资各种旅游项目和旅游房地产项目，甚至有的投资商直接购买旅游物业，改造经营，如江湾大酒店就是被三清山旅游集团收购后改造经营的成功案例。XX正在成为旅游投资的热土，成为投资商旅游掘金的乐园。XXXX大酒店位于XX县紫阳镇中心黄金地段，地理环境优越，交通方便，是政府重点关注项目。现在开发本项目正逢其时。七、XX大酒店项目情况介绍项目原为度假型的三星酒店，由于投资商资金原因，项目被迫停工。政府为了XX经济发展，变废为宝，将该项目拍卖给XXXX实业公司，将项目改造成四星级酒店，以提升XX城市接待水平和XX整体形象。项目原建筑面积926376M2，土地使用面积382354M2，改造后项目建筑面积将增加到1926376M2，酒店客房数将达到240间，配套设施主要有餐饮、娱乐、康体、会议、商业等，建成后将成为XX县最有档次、最有特色的四星级酒店。根据XX旅游经济的发展，XXXX大酒店将获得极好的发展商机。根据XX专业机构评估，XXXX大酒店项目现有物业及土地评估值为17434878万元。可以预料，按照XX经济的迅速发展，此项目将获得理想的目标。八、有关土地的法律及政策按照XX法律规定，土地属全民所有或集体所有。本项目的土地所有权归全民所有。同时按照法律规定，土地使用权可以依法有偿转让。XX实业公司依据法律，在2005年12月由市政府公开挂牌转让，合法拥有XX国际大酒店项目的使用权，并可以依法转让、作为出资合作。土地证书和合同见附件。土地的用地性质是规定了该块土地上所建物业的形态，本项目包括的土地的用地性质有商业、住宅、酒店、办公、酒店式公寓、公寓式办公、体育、绿化等。根据2005年7月向社会公布的物权法（草案）内容规定“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”。虽然物权法要等到2006年才能实行，且其关于土地使用权的具体操作细则还未明确，但可以确定物权法将严格保护属于个人所有的财产的安全，例如不动产的所有权。而不动产的所有权是与土地的使用权是密不可分的。可以合理的预测，未来的物权法关于不动产土地使用权的操作细则是有利于现有不动产所有人继续持有自己的不动产的。政府及政策支持条件XX国际大酒店项目是XX县政府的重点工程，在项目进行的整个过程中得到了XX县政府及各有关职能部门的大力支持和鼓励，政府为本项目还开辟了专用“绿色通道”，成立了政府领导协调小组，为整个项目建设的顺利进行提供及时帮助。九、项目的整体规划与目标定位在充分尊重控制性规划设计要点的基础上，结合市场需求，充分利用周边自然景观，协调周边建筑形态及风格，营造区内人性化、智能化的精品环境，体现人性化、均好性的设计理念，合理配置，竭力营造浓厚的高雅舒适的酒店及高尚的商业环境。以国家设计规范为依据，从设计理念、经营和环境、建设体系等各方面入手，高起点规划，高水准建设，努力建设成XX具有鲜明特色、深远影响的高档次的四星级酒店。根据XX县城市总体规划的有关文件，本项目完全符合XX县的最新整体规划。XXXX大酒店立面图十、发展商介绍XXXX实业公司XXXX实业公司组建于1985年，注册地在XX省XX县，注册资金1000万元，是一个包括房地产、XX大酒店、大XX家电公司、大XX眼镜公司实业开发公司，其发展已有20年历史。XX实业公司法定代表人为董XX先生。董XX先生十一、XX大酒店财务投资分析项目投资估算项目总投资人民币5,08138万元，具体估算见表1XXXX大酒店项目投资估算表。XXXX大酒店项目投资估算表（表1）单位万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值1投资总额2345675,081382工程费用2122232,6884221建筑工程费用60555211地基平整及护坡工程按建筑面积算3,974000002795212建筑及外装饰1按建筑面积算10,00000003535000213建筑及外装饰2按建筑面积算9,26400002523160214停车场及广场建设按建筑面积算2,000000008160022装饰工程费用98725221客房装饰60000房间、走廊及电梯间按建筑面积算12,000004554000大堂及其配套按实际面积算5000126000222餐饮装饰19750中餐及宴会厅按建筑面积算1,80000009517100大堂吧按建筑面积算1500000951425餐厅灯饰按餐台计算台7000005350厨房装饰按实际面积算350000025875223会议室装饰按建筑面积算8000000554400224康乐装饰按建筑面积算3500000451575225游泳池宗100323200XXXX大酒店项目投资估算表（表1续1）单位万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值226后勤装饰按建筑面积算900000054500227行政办公室按建筑面积算300000051500228园林绿化含喷水池宗100181800229景观制安含楼层景观灯宗10020200023设备制安费用1,09562231配电系统1587照明工程按建筑面积算19,26400000254816综合布线工程按建筑面积算19,26400000152890防雷工程按建筑面积算19,2640000002385变配设备安装按建筑面积算19,2640000035779发电机系统450KW组100202000232暖通工程按建筑面积算KW2,4000000256000233消防系统6742消防水系统按建筑面积算19,26400000254816消防电系统按建筑面积算19,2640000011926234给排水系统13870给水系统含热水系统19,2640000035779排水系统按建筑面积算19,2640000035779污水处理按建筑面积算19,26400000122312235其他公共设备15150电梯制安费中外合资品牌部300206000电话系统工程实际分机容量计算门350000031050闭路监控系统按实际监控点计点5000052500有线电视系统安装费及卫星接收系统宗100202000XXXX大酒店项目投资估算表（表1续2）单位万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值热水锅炉系统专供客房热水台300123600236经营性音响设备3850中餐厅音响设备套30000351050KTV包厢音响设备按包厢数计间1000151500演艺厅音响设备中档配置组1005500会议室专业音响含同声传译系统一套间8001800237经营性家私设备39500客房家私电器按客房数计间24000124000客房布草按客房数计间240000153600中餐家私按包厢及大厅放置数量计套70000151050中餐厨房设备按建筑面积算350000155250中餐厅布草台布餐巾等宗1002200餐饮器具餐台数三倍计台10000005500KTV家私按包厢计间100011000演艺厅家私中档配置组1006600会议室家私按座位计位300000072100其他康乐设备设施宗100121200238后勤设备设施8440运输及辅助设备宗100151500员工食堂设备设施宗1008800清洁卫生用品宗100151500办公设备宗100202000员工宿舍设备设施按房间数计间12000011200员工制服按编制600人计套1,2000000121440239其他基础配套设施140XXXX大酒店项目投资估算表（表1续3）单位万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值广告牌按营业项目各1块块40003120户外灯光楼层景观灯宗100020203其他费用1,4271531土地费用评估价1,0000032建设单位管理费29402321建设项目筹建管理费按建设部规定费率计算3500322前期咨询费见注15000323报建费按建筑及装饰工程1计1593324施工报建费按建筑及装饰工程45计7168325规划验收费按建筑面积48元/计19,264925326消防验收费按建筑面积30元/计19,264578327建筑税费按建筑及装饰工程58计9238328其他费用按总管理费用5计140033勘察设计费根据建设部规定相关标准取定936734联合试运转费见注228336工程监理费按监理工程造价23计36634预备费5608141基本预备费按总造价10计，不含土地费用3115642涨价预备费按总造价8计，不含土地费用249255借款利息融资2,000万,综合利率99000XXXX大酒店项目投资估算表（表1续4）单位万元人民币序号项目估算方法及说明单位数量指标估算值6开办费用1150061广告及宣传媒体推广、宣传资料等400062开业典礼费用开业典礼、宾客宴请等150063筹建期经营准备费员工培训费及行政管理费500064筹建期其他费用10007流动资金物资备货、备用金等20000注1前期咨询费包含编制项目评估报告、编制设计概算、编制施工图预算、设计招标全过程代理、施工监理招标全过程代理、施工招标全过程代理等费用。注2热力工程按热力设备安装工程和设备总值的15计算，给排水工程按设备总值的1计算。投资回报分析1投资11投资估算XXXX大酒店的总投资为5,08138万元，如表1所示。12资金筹措自有资金3,08138万元筹集资金2,00000万元，综合利率为9。2经营预测21经营预测指标取定依据原则根据XX酒店市场的客观状况，结合酒店业的发展规律，采取保守性、稳健性原则取定。22营业收入基础指标取定XXXX大酒店经营收入结构见图1所示，预测基础指标见表2所示。XXXX大酒店经营收入结构图（图1）餐饮2898康乐582其他906客房5615XXXX大酒店经营收入预测基础指标一览表（表2）客房项目豪华套房豪华标房普通标房餐饮康乐其他容量1010013070010翻开房率75808080150均价（元）42825818840300日收入（万元）03220619622404507日收入合计（万元）773第一个五年年递增3第二个五年不变营业收入变化情况第三个五年在第十年基础上年递减10指标说明（1）容量根据酒店功能定位各营业部门容量计算。（2）翻（开）房率根据XX市场高星级酒店的平均翻（开）房率计算，结合本项目实际情况计算。（3）平均消费水平参考XX市场高星级酒店的平均消费，结合本酒店的经营定位计算。（4）其他收入包括商场租金收入，会议收入、杂费收入等，按客房、餐饮、康乐总收入10计，合7,000元/天。（5）营业收入增长指标通常酒店营业收入变动分为三个阶段，即增长期、平稳期、衰退期，每个阶段大约五年。第一个五年每年递增3包括价格上涨与消费人次提高的因素。考虑酒店客源增长、持续经营客源积累等综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则取定。第二个五年不增长酒店在第六年左右，设备设施已经没有开业时期新，经营也到了平稳阶段。考虑物价上涨、客源积累、客源分流等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。第三个五年每年递减10。酒店到了第三个五年，设备设施已经老化，经营已经开始滑坡，考虑竞争力下降、客源分流、物价上涨等正反面综合因素，参考酒店业营业收入变动规律，按照稳健性原则制定。23成本基础指标取定（1）客房成本率按照旅游行业会计制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。为了体现客房成本的清晰度，更科学地预算经营成本与费用，本报告的客房成本将同行业会计制度上的成本范畴有所不同，将真正属于客房成本的布草洗涤费、客人用品、书报费等费用列入客房成本核算。本项目的客房成本率取定为8。（2）餐饮成本率参考四星级酒店标准成本率，并结合团餐为主的特点，本酒店中餐成本率取定为40。（3）康乐成本率参照按照四星级酒店标准成本率，结合本项目实际情况，按20计算。（4）其他成本率其他成本相对应收入项目为其他收入，按照行业会计制度，没有其对应的成本，其支出部分在费用中一并核算。24费用基础指标取定（1）固定费用与变动费用的划分由于服务行业的特殊性，酒店严格意义上的固定费用只有折旧、摊销费用，其余的费用如行政管理费、能源费用、工资即福利费、维修保养费等属于混和成本，分为变动部分与固定部分。变动费用则包括宣传推广费和其他费用。（2）税金营业税金及附加按照营业收入的55核算。（3）行政管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、保险费、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合XX实际情况取定。固定行政管理费为150万/年；变动行政管理费为营业收入的2。（4）工资及福利费包括员工工资、社会保险、员工餐、员工宿舍费等其他福利费。员工餐费平均100元/月/人，工资及福利标准6,00元平均工资100元员工餐50元保险7,50元/人/月XX大酒店员工人数约为600人。基期工资的计算固定工资及福利费用为150万/年，变动工资部分为营业额的4。酒店在第二年左右，已经有一定的管理基础，各部门磨合期已经结束，酒店在这个时候，将会较大幅度裁员，裁员比例保守定为10，工资总额相应调低10。（5）能源费用包括水电费、天然气费、柴油费等酒店固定水电能源费用为100万/年变动能源费用为营业额的5。（6）维修保养费包括设备维修费、保养费，及预提部分二次装修费用及大修理费用等。固定部分，为设备基本的维修保养费。基期保养费为10万/年，随着设备的不断老化，固定维修保养费每年递增5。基期变动维修保养费为营业额的05，加上每年预提的中小装修费用、设备大修理基金等，比率为营业收入的05，维修保养费比率共为1变动维修费部分，随着营业额的变动而变动，每年的变动比率按15的速度递增。（7）宣传推广费包括广告费等其他推广费用，根据酒店惯例，结合本项目实际情况编制。宣传推广费用变动由于酒店在经营前期投入的广告费会较多，12年为3，在第三年的时候将广告费比率调低至2。（8）其他费用其他费用为1，为不可预见费用等。（9）固定资产折旧按照可行性研究报告的惯例，折旧计算方法与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。本报告将固定资产折旧按照直线法计提，预留10残值，折旧年限统一为15年，其中土地摊销不考虑残值。（10）开办费摊销根据新会计制度规定开办费为开业后一次性摊销完。（11）固定费用增长比率除折旧及摊销、管理公司管理费外，所有固定费用考虑消费价格指数的变化，在保持原有变动比率的基础上，每年递增3。3财务基础数据估算31营业收入估算XXXX大酒店15年营业收入预测（表3）金额单位万元人民币年份/部门客房餐饮康乐其他合计11,584178176016425255502,8215221,631708421316918263172,9061731,680658673917425271062,9933541,731078934117948279193,0831551,783009202218486287573,1756561,783009202218486287573,1756571,783009202218486287573,1756581,783009202218486287573,1756591,783009202218486287573,17565101,783009202218486287573,17565111,604708281916638258812,85808121,444237453714974232932,57228131,299816708413477209642,31505141,169836037512129188672,08354151,052845433810916169811,87519合计23,8970012,333372,477693,8541842,56223平均1,593138222216518256952,8374832营业成本预测XXXX大酒店15年营业成本预测（表4）金额单位万元人民币年份/部门客房中餐西餐合计1126733270432854866221305433685338450122313445346963485516264138493573735905317551426436809369754770614264368093697547707142643680936975477081426436809369754770914264368093697547701014264368093697547701112838331283328492931211554298152995443641310398268332695399271493592415024263593515842321735218332341合计1,911764,93335495547,34064平均127453288933044893833固定营业费用预测XXXX大酒店15年固定营业费用预测（表5）金额单位万元人民币年份/部门行政管理费工资及福利水电能源费维修保养费折旧及摊销财务费用合计11500015000100001000407651800099765215450139051030010822926510586805883159141432210609117029265305474333416391147521092712652926572600516883151941125513682926573965617389156501159314802926575377717911161201194116002926576836818448166031229917312926578346919002171011266818722926579907101957217614130482024292658152311201591814313439218929265831951220764186871384223682926584926132138619248142582560292658671714220281982514685276929265885731522689204201512629952926490494合计2,789842,525851,85989274714,504743164012,27143平均185991683912399183130032105478181034变动费用预测XXXX大酒店15年变动营业费用预测（表6）金额单位万元人民币年份/部门行政管理费工资及福利水电能源费维修保养费广告费其他合计15643112861410828228465282245144259871197314967344289802993483433635112703158784200635131764865946738134761684551246738336952291571481429717871625171483574562906736314726184077405736336815894577584151681895987717584379261857878111562319528103897811390665068980461609120114123068046402368625108287165742071814576828741447258511768215364192051553976823841693131271211424317803165657121356166414136601132031650417660660133016386914612012239152991882661203060616631556731134614182200695673283659779合计1,041552,083102,603881,639451,09970520788,98847平均6944138871735910930733134725992335营业利润利润预测根据测算，XXXX大酒店在15年的经营期内可创造11,62077万元利润，平均利润率为2730。经营期内各年的利润及分配等详见表7所示。XXXX大酒店15年营业利润预测表（表7）金额单位万元人民币序号项目12345101营业收入2,821522,906172,993353,0831519,053892销售税金及附加155181598416463169571,047963总成本费用1,935721,790531,746181,7806511,779454利润总额73062955801,082541,132936,226485所得税（33）241113154135724373872,054746税后利润489526403972530759064,171747可供分配利润489526403972530759064,1717471盈余公积金157343960610880113866257572应付利润27723645203,5459873未分配利润4160954433339288累计未分配利润960421,299701,299701,29970注总成本费用营业成本固定费用变动费用XXXX大酒店15年变动营业费用预测（表7续1）金额单位万元人民币序号项目1112131415合计1营业收入2,858082,572282,315052,083541,8751942,562232销售税金及附加15719141481273311459103142,340923总成本费用2,018011,957031,905141,861701,8261428,600554利润总额68288473772825810725540811,620775所得税（33）2253515634932535393,852706税后利润45753317421893371867,822157可供分配利润457533174218933718654087,7680771盈余公积金1568634761284010781,1733272应付利润3889026981282581072554085,4628773未分配利润1,299708累计未分配利润1,299701,299701,299701,299701,299701,29970营业收入和营业利润的变化趋势如图2所示。营业收入和利润变化趋势（图2）5000500100015002000250030003500123456789101112131415营业收入利润总额4财务效益分析41现金流分析（1）XXXX大酒店全部投资现金流量表（见表8）全部投资现金流量表以全部投资作为计算基础，不分资金来源，不考虑借款利息，其主要目的是考核项目的盈利能力。XXXX大酒店全部投资现金流量表（表8）金额单位万元人民币序号项目建设期12341现金流入2,821522,906172,993353,0831511营业收入2,821522,906172,993353,0831512回收固定资产余值13回收流动资金2现金流出5,081381,744361,867271,944862,0314421建设投资4,7663822流动资金2000023经营成本115001,348071,392011,422991,4880024营业税金及附加1551815984164631695725所得税241113154135724373873净现金流量5,081381,077171,038901,048491,051714累计净现金流量5,081384,004212,965311,91682865115净现值（IC6）5,081381,016199246288033833056累计净现值5,081384,065193,140572,260241,42719XXXX大酒店全部投资现金流量表（表8续1）金额单位万元人民币序号项目56789101现金流入3,175653,175653,175653,175653,175653,1756511营业收入3,175653,175653,175653,175653,175653,1756512回收固定资产余值13回收流动资金2现金流出2,112012,139252,168542,200172,234462,2718221建设投资22流动资金23经营成本（注）1,557611,598271,641981,689191,740381,7961324营业税金及附加17466174661746617466174661746625所得税3797436632351903363231943301033净现金流量1,063641,036401,007119754894119903834累计净现金流量198531,234932,242043,217524,158705,062535净现值（IC6）7948173062669786120355709504696累计净现值632389824768021380051937142,44183注经营成本总成本费用折旧费摊销费借款利息XXXX大酒店全部投资现金流量表（表8续2）金额单位万元人民币序号项目1112131415合计1现金流入2,858082,572282,315052,083542,4518343,1388711营业收入2,858082,572282,315052,083541,8751942,5622312回收固定资产余值376643766413回收流动资金20000200002现金流出2,107911,962201,739821,683641,6366334,9257621建设投资4,7663822流动资金2000023经营成本（注）1,725361,664381,612491,569051,5335023,8944124营业税金及附加15719141481273311459103142,3409225所得税2253515634932535393,852703净现金流量75018610074819836451815208,084464累计净现金流量5,812716,422786,904767,269278,084468,084465净现值（IC6）39518303192259716122340153,867546累计净现值2,837013,140203,366173,527393,867543,86754（2）XXXX大酒店自筹资金现金流量表（见表9）自筹资金现金流量表以投资者的出资额作为计算基础，从自筹资金的角度出发，把借款本金偿还和利息支出作为现金流出，考核项目自筹资金的盈利能力和向外部借款对项目是否有利。XXXX大酒店自筹资金现金流量表（表9）金额单位万元人民币序号项目建设期123451现金流入2,821522,906172,993353,083153,1756511营业收入2,821522,906172,993353,083153,1756512回收固定资产余值13回收流动资金2现金流出3,081382,748102,810112,314682,031442,1120121自筹资金3,0813822借款本金偿还82374836983392823借款利息支出1800010586305424经营成本1,348071,392011,422991,488001,5576125营业税金及附加155181598416463169571746626所得税24111315413572437387379743净现金流量3,0813873439606678671,051711,063644累计净现金流量3,081383,007952,911892,233221,1815111787XXXX大酒店自筹资金现金流量表（表9续1）金额单位万元人民币序号项目678910111现金流入3,175653,175653,175653,175653,175652,8580811营业收入3,175653,175653,175653,175653,175652,8580812回收固定资产余值13回收流动资金2现金流出2,139252,168542,200172,234462,271822,1079121自筹资金22借款本金偿还23借款利息支出24经营成本1,598271,641981,689191,740381,796131,7253625营业税金及附加17466174661746617466174661571926所得税3663235190336323194330103225353净现金流量1,036401,00711975489411990383750184累计净现金流量918531,925642,901123,842304,746135,49631XXXX大酒店自筹资金现金流量表（表9续2）金额单位万元人民币序号项目12131415合计1现金流入2,572282,315052,083542,4518343,1388711营业收入2,572282,315052,083541,8751942,5622312回收固定资产余值376643766413回收流动资金20000200002现金流出1,962201,833071,719041,6366335,3708121自筹资金3,0813822借款本金偿还2,0000023借款利息支出3164024经营成本1,664381,612491,569051,5335023,7794125营业税金及附加141481273311459103142,3409226所得税15634932535393,852703净现金流量610074819836451815207,768074累计净现金流量6,106386,588366,952877,7680734,7119042借款偿还能力分析假设建设期内偿还借款利息，贷款本息在项目经营期内根据实际偿还能力偿还。则酒店在经营期的第3年，即可归还全部贷款，并开始向投资者分配利润。借款偿还期为233年，即2年零4个月（不含建设期）。详见表10XXXX大酒店借款还本付息计算表XXXX大酒店借款还本付息计算表（表10）金额单位万元人民币序号项目利率建设期1231借款及还本付息90011年初借款本息累计2,000001,1762633928111本金112建设期利息12本年借款2,0000013本年应付利息90001800010586305414本年还本82374836983392815本年付息9000180001058630542偿还借款本金的资金来源82374836983392821利润41609544333392822折旧与摊销407652926543盈利能力分析财务投资评价决策基础指标取定假设经营期限为15年。假设建设期为1年，项目资金在1年内均匀投入。假设在经营期结束回收固定资产残值、土地余值和流动资金年折现率为6。详见表11XXXX大酒店财务决策评价指标分析表。XXXX大酒店财务决策评价指标分析表（表11）序号指标项目全部资金自筹资金参考范围1盈利能力11净现值（IC6）3,86754万元3,77101万元大于零12内部收益率18271927大于613静态投资回收期481年511年10年以内不含建设期14动态投资回收期587年600年15盈利能力系数176222大于1计算依据详见表8和表92其他指标21平均利润率273022投资利润率152523投资利税率1832由表11可见，财务投资评价决策的主要指标净现值及其他辅助指标均在合理范围内。44资金来源与运用分析根据预测，项目在经营期内可盈余资金5,33250万元，详见表12XXXX大酒店资金来源与运用表。XXXX大酒店资金来源与运用表（表12）金额单位万元人民币序号项目建设期123451资金来源5,081381,138271,248451,375191,425581,4433811利润总额73062955801,082541,132931,1507312折旧和摊销407652926529265292652926513长期借款2,0000014自筹资金3,0813815回收固定资产余值16回收流动资金2资金运用5,081381,064841019071,0350821建设投资4,7913822建设期利息900023流动资金2000024所得税241113154135724373873797425应付利润27723645