安徽芜湖镜湖新城建设项目可行性研究报告

安徽芜湖镜湖新城建设项目可行性研究报告安徽芜湖镜湖新城项目可行性研究报告项目概括项目背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施的一项重点城市发展项目。镜湖区是芜湖本土文化的发祥地，过去一直是芜湖经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，镜湖区的发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足；建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的发展。面临镜湖区城市发展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广大市民提供高品质的居住社区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年镜湖区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了3745公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区镜湖新城。镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜湖、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。镜湖新城项目系芜湖市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地143171亩。项目区位及现状项目区位镜湖新城项目地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地143171亩。总体定位镜湖新城作为加强新城区与主城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步发展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成芜湖的居住示范新城，整体结构布局为“一中心、两轴、三区、四点”的大型城市开放式住区。一中心以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。两轴贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。三区利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。四点商业中心弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场西洋湖公园利用西洋湖形成开放性景观公园。浴牛塘公园利用浴牛塘形成开放性景观公园。社区购物中心在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。区域现状1、基地现状11用地使用现状现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青弋江边有条防洪堤。现状村庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧（现已规划整治，部分地区形成居住小区）。其中第三人民医院和镜湖环卫队相临，位于基地西南侧。12道路交通现状基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设发展情况，北部赭山东路（红线宽度60米）只延伸到浴牛塘区域。弋江中路（红线宽度60米）和北赭山东路（也称芜屯路）于基地西北角相交（环形立体交叉）。同时规划建设中的黄山东路（红线宽度50米）东西向深入基地，完整路段与三环路相交（分离式立交）。另有一铁路于基地西南部相交。13现状水系基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖汇合后注入青弋江。14其他在基地北部有生态景观公园神山公园。2、现状分析21有利条件1位于市中心，与政务新区相临，交通便利。2基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。3南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。22现状不利条件1基地内基础设施不完善。2基地内居住与工业混杂。周边情况项目地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为镜湖新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划；地块往东频临三环路。项目地块规划设计条件及出让要求（一）、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求编号土地位置土地面积（M2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始价（万元）竞买保证金（万元）备注容积率建筑密度绿地率0714镜湖区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西约133667335,其中出让面积约90208045具体面积以实测为准居住23234070179949（出让单价133万元/亩）40000毛地挂牌、净地交付（出让面积中约119200暂不出让）商业、办公3540（二）、本次国有土地使用权挂牌地点为芜湖市招标采购中心,地块挂牌时间定于2007年9月16日800时至2007年9月28日1700时。（三）、其他事项成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。报价（不低于底价）最高者为竞得人。加价幅度为100万元整数倍。建设内容代建房（代建房包干价3000元/平方米）不少于765万平方米；住宅商品房应设置相应的公建商业配套和5个布局合理单体建筑面积不少于1500平方米的社区服务中心；城市配套综合商业设施（大型服务型公建）包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等。住宅执行90以下占住宅比例不少于70的要求。居住汽车停车位不少于70，地面停车位不少于10。16、8、9号地块面积838641为居住（含配套学校78400）；71、72号地块面积194245为商业、办公、酒店用地。综合容积率为23（按实际出让面积计算），其中住宅建筑密度为23以下，公建建筑密度为35以下；建筑限高为120米以下。竞买人负责按照出让方审定的规划方案和图纸要求在规定时间段内完成下列基础公建配套建设A、不少于25万平方米区域社区服务中心（室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化服务中心、藏书阅览等）；B、建筑面积3万平方米51个班的高级中学及建筑面积22万平方米48个班的九年一贯制学校；C、建筑面积095万平方米的两层菜场（按出让方提供的施工图纸建设）；D、占地155万平方米及建筑面积不少于2000平方米配套管理房的公交调度站；E、约33万平方米的九条道路及地下管网建设、约61万平方米的绿化工程（含绿带小型室外活动场地建设）、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。以上基础设施、公建配套的规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于4亿元。（四）项目投资和建设工期项目总投资约80亿元,年均投资额约15亿元以上。整个项目建设周期5年内基本完成。其中，城市配套综合商业设施5年内全面竣工投入使用、代建房2年内竣工交付、住宅商品房（含相应的公建商业配套）4年内全面竣工交付使用、基础设施及公建配套2年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后12个月内完工。（五）付款方式竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金；2008年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式、代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。（六）保证金处置方式竞买保证金4亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处置竞买保证金的50计2亿元转作首期土地出让金，剩余50计2亿元转作履行合同定金并可冲抵最后一期土地出让金。（冲抵前不计息）。投资环境分析城市总体概况芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位置为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。有“长江巨埠，皖之中坚”之称的江城芜湖，兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之一，长江流域经济中心之一。建国以后，芜湖一度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市的区位、自然资源、交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之一。东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件的城市区域，芜湖与长三角一衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好的产业链接关系，芜湖的电子电器、汽车、纺织、服装、机械、船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城市间的对接更加紧密。借助长三角地区资金、技术、人才、物资、信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济发展。城市规模芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。2006年年末，市区建成区面积扩大到11661平方公里。全市公交运营线路网长度1330公里，车辆955辆；拥有出租车3130辆，其中市区2530辆。城市日供水综合能力7637万吨。城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用；朱家桥污水处理厂建成运营；全年管道燃气供气总量7846万立方米，用气人口3573万人；液化气家庭用量376万吨，用气人口7605万人，城市气化率954。全年居民用电量556亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到3775平方公里，建成区绿化覆盖率301，人均公共绿地面积856平方米。城市人口截止2006年年末，全市户籍人口22903万人，比上年增加215万人其中市区10432万人。全市人口中，男性人口11849万人，女性人口11054万人。全年人口出生率为84，死亡率为45，自然增长率为39。区域经济发展概括区域经济发展水平主要国民经济指标据初步核算，芜湖市2006年全年实现地区生产总值47972亿元，比上年增长154，增速为近9年来新高，比上年提高23个百分点。其中，第一产业增加值3034亿元，增长28；第二产业增加值27039亿元，增长210；第三产业增加值17899亿元，增长101。人均生产总值21045元，比上年增长142，按当年年末汇率折算为2695美元。三次产业增加值比例由上年的75530395调整为63564373。财政收入近年来芜湖市各级财政收入快速增长。2006年全年实现财政收入8260亿元，比上年增长223，其中，地方财政收入3415亿元，增长227。在地方财政收入中，增值税679亿元，增长237；营业税871亿元，增长172；企业所得税279亿元，增长381；城市建设维护税306亿元，增长175。全年完成财政支出5202亿元，比上年增长381。经济结构产业结构安徽芜湖以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。其中，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础。随着国家促进中部崛起战略的一系列政策的落实，芜湖支柱产业和新兴产业迎来发展新机遇。芜湖市坚持大企业、大集团、大项目、大品牌战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。在继续壮大原有支柱产业的同时，芜湖注重发展新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业。芜湖正致力建设具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造芜湖制造的工业品牌。同时，培育和壮大文化产业，建设区域文化中心。目前，芜湖产业结构特点鲜明，已形成一批具有较强竞争优势的龙头企业，汽车及零部件、电子电器、新材料等三个支柱产业对经济增长的贡献率达80。芜湖已先后建立或家特种显示工程技术研究中心、或家节能环保汽车工程研究中心等5个国家和省级工程技术研究中心。芜湖产业结构中第一产业增加值283亿元，增长31；第二产业增加值20182亿元，增长185；第三产业增加值11495亿元，增长110。三次产业结构比例由上年的85577338调整为82585333，工业化实现程度进一步提高，一产比重继续下降。固定资产投资2006年芜湖市全年完成全社会固定资产投资28722亿元，比上年增长300。其中，城镇投资27069亿元，增长349。全年新增固定资产15515亿元，本年项目建成投产率为565，固定资产交付使用率为540。固定资产投资中，第一产业投资182亿元，比上年下降129；第二产业投资12439亿元，比上年增长359，其中，工业投资12356亿元，增长359；第三产业投资16101亿元，比上年增长265，其中，房地产开发投资5934亿元，增长357。全年销售商品房14644万平方米，比上年增长204；商品房销售额4249亿元，比上年增长370。招商引资和对外贸易2006年，芜湖新批外商投资企业78家。实际利用外资金额342亿美元，比上年增长329。实际利用内资金额1867亿元，比上年增长298。引进了台达电子、沃特新材料和宝成鞋业3个投资逾亿美元的外资项目，有美国江森自控公司、德尔福沙基诺公司等世界500强企业落户芜湖，来芜投资的世界500强企业累计已达27家；引进亿元以上内资项目40个。2006年，实现进出口总额870亿美元，比上年增长371。其中，进口总额222亿美元，增长290；出口总额648亿美元，增长401。从出口产品类别看，机电产品出口额450亿美元，占出口总额的694。从出口产品地区看，对亚洲出口267亿美元，对欧洲出口222亿美元，分别占出口总额的412和343。居民收入与消费据抽样调查，2006年全年城市居民人均可支配收入10841元，比上年增长126；人均消费支出7900元，比上年增长53；人均住房使用面积1749平方米，比上年增加012平方米。农村居民人均纯收入4512元，比上年增长130；人均生活费支出3208元，比上年增长92；人均生活用房面积3301平方米，比上年增加109平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为412和466。在岗职工年平均工资18970元，比上年增长153。2006年芜湖城乡实现社会消费品零售总额13972亿元，比上年增长157。分城乡看，城市消费品零售额10132亿元，增长159；县及县以下消费品零售额3840亿元，增长152。分行业看，批发和零售业零售额12332亿元，增长164；住宿和餐饮业零售额1558亿元，增长174其他行业零售额083亿元。城市规划概况根据芜湖市中心城区近期建设规划（20062010年），芜湖市中心城区将形成“一心四组团”空间结构。“十一五”期间，中心城区的居住建设以新区开发为主，旧区改造为辅。1、城中区市区的核心区，也是芜湖市的居住中心。近期重点改造大砻坊地区、东郊路、三山里、大官山、花园路、棠梅地区和神山口等地区；重点开发新建大桥开发区居住区、商务文化中心周边居住区、鸠江开发区组团和棠梅地区的镜湖新城。其中，镜湖新城项目为城中重点开发区域。2、城北区芜湖经济技术开发区所在地，先进制造业基地。近期主要改造四褐山旧区和裕溪口地区，重点开发新建天门新城。3、城南区芜湖高新区和高教园所在地。近期主要改造青弋江南岸旧区，重点完善长江居住片区和弋江居住片区的开发建设，启动开发火龙岗、石硊和白马居住组团。4、城东区近期内主要依托清水镇区，开发建设居住用地；同时开发扁担东岸居住用地。5、三山区依托三山镇和峨桥镇区进行居住区开发。附图芜湖市城市总体规划图芜湖远期城市发展构想三方案在芜湖城市总体规划（20062020）中提出了芜湖城市中远期城市发展构想的三种方案，其中构想一是立足市域，构建“一主两副”的组团型城市；构想二是沿江北联，组成马（马鞍山）芜城市联合体；构想三是跨江发展，打造“拥江入城”的大都市。镜湖区分区规划芜湖市住房规划根据芜湖市中心城区住房建设规划（20062010）显示，“十一五”（20062010年）期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位、中小套型商品住房的建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，建设节地、节水、节能、节材住宅，完善住房保障体系，使住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。到2010年，城市人口人均住房建筑面积达27平方米左右（2006年末为17平方米左右），实现常住人口户均拥有或租住一套住房，充分解决双困家庭的住房问题。人口规模预测及其分布规划近期至2010年，芜湖中心城区总人口150万人，其中户籍人口122万人，一年以上暂住人口28万人。近期至2010年，芜湖中心城区总人口预计增加344万人，其中户籍人口增加2447万人，暂住人口增加993万人。芜湖中心城区人口分布为城市核心区（城中区）总人口约72万人；城北区总人口约16万人；城南区为约36万人；城东区约10万人；三山区约16万人。房地产市场分析整体市场分析芜湖市商品房市场自2001年开始起步，目前已逐步开始步入正规。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历2007年一季度的快速上涨后受芜湖市四三新政的影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场的价格趋势来看，市场的上升空间刚爱国能够打开，结合芜湖市2007年上半年的房地产市场情况分析如下1、房地产开发投资情况2007年16月份，芜湖市城镇固定资产投资总额为17401亿元，同比增长5430；芜湖市房地产开发投资额为4090亿元，同比增长2432，其中住宅开发投资额为2791亿元，同比增长2493。从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加的发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在一定程度上表明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显不足。2、房地产信贷情况截至2007年6月底，芜湖市房地产开发贷款余额为2042亿元，比年初增加280亿元；芜湖市个人住宅贷款余额为3858亿元，比年初增加694亿元。芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情况随着芜湖城市行政区划的调整以及良好的总体经济发展趋势的引导，众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。与此相适应的是，在今年四月的“六大新政”后，芜湖市土地部门储备了数量相当可观的地块准备出让，并于前不久向外推出了其中的两块用于住宅建设的经营性用地，分别位于城北区和城南区，并一举出让成功，芜湖市房地产市场仍然保持着较强的吸纳力。4、房地产市场供应情况2007年16月份，芜湖市市区共计批准商品房预售3777万平方米，其中住宅3223万平方米，同比分别下降2687和3320。从市场供应结构来看，在今年上半年市区批准预售的商品住房中，单套建筑面积超过90M2的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别达到894和838；预售备案均价超过3500元/平方米的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例则分别达到656和65。短期内市区中小户型、中低价位的普通住房市场供应量仍然呈现不足。今年上半年，芜湖市房屋施工面积为54377万平方米，其中市区为43411万平方米，同比分别增长3559和2821；全市房屋新开工面积为17768万平方米，其中市区为13087万平方米，同比分别增长2066和1683；全市房屋竣工面积为7798万平方米，其中市区为4806万平方米，同比分别增长5106和7761。今年上半年，芜湖市住宅施工面积为46162万平方米，其中市区为36408万平方米，同比分别增长3733和2991；全市住宅新开工面积为15218万平方米，其中市区为11307万平方米，同比分别增长2173和1674；全市住宅竣工面积为5850万平方米，其中市区为3321万平方米，同比分别增长5525和3689。短期内芜湖市房地产市场现实供应量略显不足，但中长期的市场潜在供应量却较为充足。5、房地产市场需求情况2007年16月份，芜湖市市区商品房实际登记销售累计完成4650万平方米，其中住宅完成4324万平方米，同比分别增长2441和5210；市区新建商品房预售成交4274万平方米，其中住宅4138万平方米，同比分别增长3365和6073。从整体上看，虽然新建商品住房市场需求依然呈现较快增长的发展态势，但增长幅度与今年一季度相比已经有了较大程度的回落，芜湖市居民购房需求仍然保持着较为旺盛的发展态势。从市场需求结构来看，在今年上半年实际登记销售的商品住房中，单套建筑面积超过90M2的商品住房的总面积和总套数占整个销售面积及套数的比例分别达到8975和8433，中小户型的普通住房市场成交量较少。2007年16月份，芜湖市市区二手房交易完成3331万平方米，其中住宅完成2136万平方米，同比分别下降749和2164。从整体上看，芜湖市存量房市场交易仍在一定程度上受到国家宏观调控政策中的税收杠杆的影响，短期内二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的发展态势。6、房地产市场价格情况今年上半年，芜湖市市区商品住宅预售成交均价为367572元/平方米，与今年一季度的均价369933元/平方米相比微降066，而今年一季度的均价与2006年全年均价相比则增长1227。从整体上看，在国家及市政府宏观调控政策逐步显现的情况下，市场机制使得我市房价稳步运行在合理轨道上，住宅价格在经历了今年一季度的快速上涨后趋于稳定。7、总体印象从上述分析结果来看，芜湖市房地产市场已经自发走出宏观调控的影响，在全国特别是长三角地区市场的波动影响下，整体上出现了一波不可改变的上升势头，市场供应量与成交量都有所放大，供应趋紧，价格上升势头较为明显。全市的开发在几年的积累后，也得到了进一步的规范，特别是全国性品牌企业的进入（上海绿地、世贸滨江、广东碧桂园等），将进一步加剧芜湖房地产市场的繁荣。芜湖市历年房地产开发数据芜湖住宅市场板块分析芜湖市区商品住宅小区开发建设情况公示表二七年七月止发布单位市规范房地产市场领导小组办公室面积单位万平方米区域序号开发项目名称开发企业名称土地出让面积可供开发总建筑面积出让时间可供开发住宅建筑面积住宅开发建设情况备注经批准预售建筑面积已销售建筑面积未销售建筑面积已开发建筑面积未开发建筑面积代码101201301401501901100110021003100410051101镜湖区11利华锦绣家园利华房地产公司5428652006313727124090034585142拆迁主体为市国土收储中心12月桂花园天泰置业4881022200562820000623197拆迁主体为市国土收储中心13融汇锦江融汇置业9403244200511172962892644248133316291、分栏数据依出让地块而定；2、未分栏数据为汇总数据765200571914平湖秋月伟星置业775154420048181494784780004829665拆迁主体为市建投公司15圣地雅哥伟星置业1965270620066623980004771921拆迁主体为市国土收储中心16金山国际公寓金山集团有限公司0512792003731220000139081开发企业自拆17天和苑锦天公司38715822003128142211159381771115307拆迁主体为市建投公司18蓝山逸居金鼎集团3615762005929511177158019370141开发企业自拆19华亭阳光绿洲华亿房地产公司413101720031206985345340534164开发企业自拆110巨龙城市花园巨龙房地产公司546120320048301061728335393755306开发企业自拆111左岸生活伟星房地产公司206868622003117539614311431017763620112暂未定中房公司1742262006122022000002201、地块名称为赤铸山西路北侧。2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。113鹰都花园中鹰投资集团公司33169919988206146143952196140114春江花园鸿达房地产4681101200312810746316310984090115金海龙韵金海投资公司070198200412281741740820921740代码为601的一栏所填的为要求竣工时间116艺江南水景别墅新利房产公司53034994年2712362120242710代码为601的一栏所填的为要求竣工时间117侨鸿国际凤凰花园芜湖侨鸿国际实业公司4347042004122464443143106440118天泰大厦天泰花园大富房地产公司15082695年2430002430表中两个楼盘皆为此公司开发119泰华家园二期泰华置业股份有限公司2935312005321495057038019062433开发企业自拆120暂未定芜湖万丰置业有限公司815348020055231797000017971、地块名称吉和街西侧地块2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。3、代码为601的一栏所填的为住宅竣工时间121香榭大院首信房地产公司1231602006811600001600122风华园风华房地产14454199年4764763790974760代码为601的一栏所填的为要求竣工时间123建工新村8号楼杨子房地产开发公司06004194年0260000260代码为601的一栏所填的为要求竣工时间小计1289329756239038404707813261219011713弋江区21长江长现代城长江长置业有限公司15223833200183033292366236603329022奥韵康城明远爱法置业发展公司182341312003820323410249310931781145323江城国际永捷房地产开发公司38925842200452157671358135804759100824江岸明珠大鑫房产开发公司122924822004122323131239800439201030325富贵园马塘公司平安公司2845762005321567567325242567026中央城安兴杰成房产公司4823964720051114860026125700415007100拆迁主体为弋江区重点办27汇成名郡汇成置业公司16622991200611082754000027541、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。2、代码为601的一栏所填的为要求竣工时间3、地块名称会展中心东侧地块28万豪白领新马投资公司648156620037306352772770277358土地面积为1、2、3、4期汇总数据；其他皆为2、3、4期汇总数据29暂未定江城房地产公司02504497年03000003001、地块名称为禹王宫地块。2、会议纪要要求竣工时间为2006年12月10日小计159083111227229709263147781425312976鸠江区31香江碧水城升辉置业（芜湖）有限公司5499532006710420000042032暂未定芜湖联合置业有限公司1647217720051111932000019321、地块名称东四大道1地块2、代码为801的一栏存在道路、杆线迁移未完毕问题小计21963130235200002352经济技术开发区41奇瑞BOBO城祥瑞实业有限公司864452662003122897852339176957025337252代码为401的一栏所填为一期工程的相应数据42凤鸣湖凤凰城凤鸣湖房地产公司573968832005615988151414620522084390443银湖波尔卡海泰置业公司313828822004123027362121790338201916开发企业自拆44北城水岸宇润实业有限公司533106820041130954915811104954045银湖春天别墅和顺置业公司52841820041227412402203199412046雍锦园芜湖腾越房地产公司20028020064122802761601162800地块名称珠江路西侧47春苑楼春城房地产公司0340522005340520000520地块名称金安公司南侧地块小计188161684920207565845841074713513072大桥开发区51景江东方宇华房地产公司6129052002111983663860902963819852香榭丽舍金恒发置业11117320051230071071055016071053醇美华城华强旅游城公司3319229800200412302680000002426776代码为802的一栏所填为一期工程的相应数据54雅园宝文置业37652720048254712822820282189代码为802的一栏所填为两相邻地块的汇总数据55紫苑花园洋房怡富发展置业公司337530200482546000009037056云龙阳光地带云龙房地产公司31042593年35027127103500代码为601的一栏所填的为要求竣工时间57香格里拉伟星置业有限公司248030452001123130453045299105430450代码为401和901的两栏依调整后的规划数据填写小计37418354053203343074208099450027533总计8721163/105725522233381676注1、可供开发总建筑面积代码为401一栏的数据指标分解以土地出让公告中规划设计任务书为准。2、对未拆迁建筑面积（代码为802）一栏数据不为0的地块，若备注栏中未注明拆迁主体，则均为地块所在的各区政府或各开发区管委会。3、本表代码为701、702、703、801、802、1001、1002、1003、1004、1005的栏目数据未加“下划线”的均与上月数据无变化。4、三山区，清水、火龙岗片楼盘未列入。5、本表逻辑审查关系301701702703；90110041005；100110021003。6、本表解释权归市规范房地产市场领导小组办公室。住宅板块代表性楼盘分析芜湖市各重点版块代表楼盘开发建设销售情况区域序号楼盘名称开发企业名称经批准预售建筑面积已销售建筑面积未销售建筑面积销售比例最新售价元/平方米已开发建筑面积未开发建筑面积代码1012011001100210031004100510061007镜湖区11融汇锦江融汇置业892644248904776/0791333162912平湖秋月伟星置业784780004993965/06682966513天和苑锦天公司111593817762884155/0611111530714阳光绿洲华亿房产53453401004188/061153416415左岸生活伟星房产公14311431093494152/06101776362016凤凰花园侨鸿国际431431097235005/06066440弋江区21长江长现代城长江长置业有限公司23662366096554731/07043329022奥韵康城明远爱法置业102493109393283897/07031781145323江城国际永捷房产13581358099033223/07034759100824江岸明珠大鑫房产123980043990154945/0709201030325中央城安兴杰成2612570041003672/07091500710026汇成名郡汇成置业00003300/071002754经济技术开发区41凤凰城凤鸣湖房产151414620528843300/07082084390442银湖波尔卡海泰置业2121790338233486/0709820191643北城水岸宇润实业91581110488793366/0704954044春天别墅和顺置业4022031995823INCLUDEPICTURE/WHHOUSEHOUSE3654/IMAGES/NUM/8GIFMERGEFORMATINETINCLUDEPICTURE/WHHOUSEHOUSE365/IMAGES/NUM/3GIFMERGEFORMATINETINCLUDEPICTURE/WHHOUSEHOUSE365/IMAGES/NUM/2GIFMERGEFORMATINET/074120大桥开发区51醇美华城华强旅游00003860/07100242677652雅园宝文置业282282090833583/070128218953香格里拉伟星置业30452991054984663/0708304502007年芜湖市楼盘开盘及销售情况项目开盘时间建筑类型主力面积预售均价元/成交均价元/容积率成交套数可售套数销售率锦江家园200711多层931601829189814516480奥韵康城2007113高层8317530773322198132129167融汇锦江2007114小高88143391239601819195雅园2007118多层8716035888688/358837687045/35831411/4018/0100江城国际2007126多层8813231863177148350100金鑫花园2007126多层9024017903880182114873466134长江长现代城2007226高层50180421943442573280100银湖波尔卡2007324多层8696278831591413269565银湖波尔卡200748多层86963263370714520100长江长2007410高层98155475347312571520100富贵园2007412多层12014343564376152400100凤凰城2007412别墅10830054165057119948177385泰华家园2007421小高12618141103556186440100北城水岸2007524小高3365186088824富贵园2007525小高1404408中央城2007610小高90185348319916269643雍锦园2007622多层863400348514206867054香格里拉2007728多层82140477346071251730100江岸明珠200788高层881434685453720263169427奇瑞BOBO2007815多层25172634凤凰城2007817多层、别墅3237/84713234148109367中央城2007818小高90184308030681992470100融汇锦江200793小高4769/10543云龙阳光2007964747江岸明珠200799高层4913芜湖商业市场分析作为皖江城市带的龙头，融入长三角的先锋，芜湖近年来经济形势的发展，令人惊喜。然而纵观芜湖商业地产市场，虽然近年来在市区核心商圈内的出现了众多商业地产项目，但其运营状态一直并不令人满意，这对芜湖市商业地产的后续发展、芜湖第三产业的升级都带来了负面影响。一边是存量的商业项目难有作为，招商困难；另一边却是新的一批商业项目纷纷抢滩芜湖东西南北。随着芜湖在皖南经济地位的抬升，受芜湖城市经济蓬勃发展的形势所吸引，区内外大批的商业企业来芜湖考察，特别是新型业态商业企业，进入芜湖发展的意愿非常强烈，联盛国际、小九华商业街、华强旅游城等商业项目迅速增加，投资额、规划建筑面积直线上升。2006年，芜湖市社会消费品零售总额140亿左右，其增幅在20左右，并且这种增长势头有望继续得以保持。近年来，芜湖市的GDP增长速度连续保持着15左右的增幅，2006年，芜湖市国民生产总值为480亿元，按此速度发展，到2010年，芜湖全市GDP可望步入千亿，成为长三角地区又一个千亿俱乐部成员。在宏观经济层面，以奇瑞汽车为代表的一批现代化的产业集群正在初步形成，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础，新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业正在快速形成规模，芜湖正致力建设具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造芜湖制造的工业品牌。同时，随着芜湖市行政区划的调整，城市的区域面积以及人口数量也在随之逐步增长，城市“东进、南扩”的整体发展战略已然形成。在这样一串利好的城市与经济快速发展数据的支撑下，芜湖现有商业却出现令人难以接受的滞后，给芜湖的第三产业的发展带来不错的机会，商业地产在此其中，也充满着商机和成长空间。人口的增长，城市规模的扩大，宏观经济基本面的长期向好，尤其面对着与目前芜湖城市发展和经济发展水平所不相适应的芜湖商业市场，相信其未来的增长空间一定会更广阔。当然，竞争也会更加激烈商业物业代表性楼盘分析芜湖商业存量市场现状中山路商业步行街中山路步行街位于芜湖市市中心镜湖西侧，北至北京西路，南至下二街，全长697米，宽3040米，东西纵深160180米，是集购物、娱乐、休闲、文化、餐饮等综合功能为以体的商业步行街。（中山路步行街规划图）中山路步行街多以56层多层建筑为主，一、二层为沿街商业，沿街商业上部为银行办公、企业办公、经营用房（诸如网吧、健身房）等，整个商业街由华艺购物中心、华艺购物中心南楼、中山大厦、银座大厦、伟基商业中心、三泰国际大厦、新百大厦等组成。（具体分布见下图）中山路步行街是目前芜湖市唯一的专业商业街，也是商业最为集中，人流最为集中的聚集地，截止目前，已有诸如麦当劳、肯德基、必胜客、耐克、阿迪达斯、世纪联华等品牌商家的入驻，已成为芜湖市民购物休闲的首选场所。商业业态整条步行街沿街商业以经营品牌服饰、金器首饰、快速餐饮、鞋类箱包为主，以银行营业点、眼镜店为辅。华艺购物中心大型商场，主营男女服饰、家居用品、化妆品、家电；银座大厦沿街商业五星电器、美特斯邦威、肯德基、世纪联华；（华艺购物中心）（银座大厦沿街商业）中山大厦沿街商业老凤祥银楼、安踏体育用品、三福百货；三泰国际大厦沿街商业阿迪达斯专卖、万里鞋庄、耐克专卖；（中山大厦沿街商业）（三泰国际大厦）新百大厦沿街商业苹果品牌专卖、自然美钻、达芙妮女鞋、宝岛眼睛、新华电器；伟基商业中心沿街商业婚纱影楼、金苹果品牌专卖、梦特娇专卖、班尼路、浪潮美发、康龙休闲鞋、水明月旗舰店、百利女鞋、傻子瓜子专卖。（新百大厦）（伟基商业中心沿街商业）周边商业介绍依托中山路商业街商业氛围，中山路西边临近道路中和路商业氛围也相对较好，其中以融汇中江广场最具代表性。融汇中江广场为五层建筑，其中一楼定位为男装，二楼定位为女装，三楼定位为童装，四楼定位为大型餐饮，五楼定位为娱乐场所。目前，中江广场一、二、三层已正式对外营业，入驻的主要品牌有男装（太子龙、九牧王、西域威龙、柒牌服饰），女装（伊人在线、美伊恋、ANGEL、1025），童装（西瓜太郎、木木的小屋、私服小铺），四层餐饮、五楼娱乐场所正在装修中。中江广场一、二、三层以内街商铺形式（类似于杭州涌金广场），每间商铺实用面积约为80100平方米（面宽10米，进深810米），据在营业主介绍，商业租金按位置不同，租金价位在2845元/平方米天不等，而经营状况比较不理想。（内街式商铺）11金鼎广场位于中山路步行街黄金地段的金鼎广场目前不仅是芜湖市的地标性建筑，所处地段更是财富的聚集之地。金鼎广场自开盘销售至今，其低层商业主体部分，一直没有商家入驻。它的长期空置，对于芜湖的商业整体格局也好对于芜湖商业步行街的整体形象也好，都让人觉得有点可惜和遗憾获悉，开发商金鼎集团一直在寻求大型品牌商家的协作，但迟迟无果。12南京新百大厦主楼与金鼎类似的还有芜湖商业龙头南京新百大厦主楼部分的开发建设。多年来，由于市场因素等方面的限制，芜湖南京新百大厦一直没有完成其建设，给各方面都留下了缺憾。今年，在芜湖、南京两地政府及有关部门的大力支持下，从1995年芜湖南京新百大厦落户芜湖之日起，12年来一直没有彻底完工的南京新百大厦主楼续建工程终于如期启动。据悉，芜湖南京新百方面预计将投资2个亿，将新百主楼改建成一座现代化的准五星级酒店。目前，改建总体方案正在紧张完善中，2008年9月，整个改建工程有望顺利结束。届时，芜湖南京新百大厦将以崭新的面貌展现在芜湖人的面前。13中茗大厦位于中山北路的中茗大厦自建成以来虽地处商业核心圈，但却一直没有来年搞好经营。据悉，目前，汉庭酒店经多轮考察，已与中茗大厦和中山北路大鹏车业达成合作意向，项目已正式签约。汉庭也是芜湖市区第一家成规模的连锁酒店物业。14锦嘉百货商场芜湖锦嘉百货商场位于中和路，紧临芜湖商业步行街，系阳光置业底层商铺，商场面积3700平方米。自开业以来，因商场定位不准，经营不善，曾经两次开业，2007年春节之夜，锦嘉百货商场业主董某等终于神秘失踪，原告以及有关方面曾经多次寻找也无果。该百货商场至今停业。15和平国际、融汇中江广场位于中山路步行街附近的融汇中江广场（东区）与和平国际两大商业地产项目，均属于新建项目，目前它们各自的销售基本完毕，部分主力商家业已进驻经营。但是由于刚刚进入前期运营期，其发展前景仍然值得观察。从地段角度来看，这两大商业地产项目已经占据了有利的地理优势。目前，融汇中江广场东区已经完成主力店的招商，“麦当劳”、“东方帝豪”、“遥之川日本料理”等主力品牌店已经入驻，西区销售、招商正在进行中，融汇中江广场东区铺位销售状态尚好，从对商业地产项目的销售标准来评估，甚至可以说芜湖融汇置业公司的对此项目的操作是相当成功的，但是目前或许是因为商业定位的调整的原因，融汇中江广场东区仍然有一定的空置率，相对于东区，西区的销售和运营还有待观察。与融汇中江广场不同的是，和平国际项目的销售已经基本完成，诸如“宏图三胞”、“宝丽金”等主力商家也已入驻，据了解，同处步行街商圈的和平国际大厦的4层以上部分楼层的主体部分的招商又获得突破性进展，一家国内知名快捷式酒店也与开发企业签定了合作协议。2、银湖中路市场商业街区银湖中路是芜湖市区连接长江大桥开发区和芜湖经济开发区的主要通道，目前银湖中路聚集了芜湖最主要的市场类商业物业，沿线分别有光大家具城、百年灯具城、福海国际家具博览中心、方特娱乐商城（华强旅游城）、巨龙超级市场、吉和大市场等芜湖最主要的市场商业，该区域内除方特娱乐商城（华强旅游城）尚在建设尚未销售以外，其余均为经营性市场物业，大部分由开发商持有，少部分出售。21吉和大市场共三层单层2万多平方，共6万多平方，商户一千多户租金1F085元/天（最后一排）4MX25M102F075元/天（倒数第二排）4MX4M163F正在招商中（租金较低，面积较大）底层外围业态比较杂，有银行、移动营业厅、其他房产售楼处等。经营1F服装2F鞋帽、箱包、童装3F品牌招商中其他批发兼另售，中低档市场；房产开发商将部分1F、2F摊位出售，价格1015万一个；折合单方售价约600