地产管理制度——房地产开发流程及实施细则

地产管理制度房地产开发流程及实施细则目录一、目的1二、范围1三、地产管理21、项目发展管理211地产投资管理212征地管理313项目实施前管理314市场调查管理52、营销管理521营销策划管理522销售管理623销售人员守则724销售合同管理83、资料文件管理831人员安排832文件收发基本要求833资料文件保管要求834资料查询9一、目的1、规范公司地产发展项目管理，实行目标管理，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作密切，达到提高工作效率的目的。二、范围适用于广州市房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理。三、地产管理1、项目发展管理地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得较好收益。11地产投资管理地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。A、地产发展项目的立项地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询项目的情况，并做初步调查，对所得信息归纳整理归档。对接触到的项目，根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算，向部门经理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。B、地产项目的投资论证经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下项目产权及有关法律文件（包括建设用地规划许可证、建设用地通知书、红线图、征地许可证、规划设计要点、国有土地出让金合同、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料）。现场情况（现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等）。项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等）。项目所在区域内的物业情况（包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。合营/转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等情况）及介绍人情况。合营/转让单位的期望要求。C、地产投资项目的报批在上述调查的基础上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。D、地产投资项目的签约项目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜，同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶段。12征地管理在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。B、办理建设用地规划许可证和建设用地通知书。C、申请规划设计要点。D、办理拆迁有关手续。E、向区和市国土局办理用地结案手续。F、向市房地局办理土地估价，签定土地出让合同。G、向市房地局办理建设用地批准书。13项目实施前管理项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。A、项目规划设计管理规划设计是项目实施阶段的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设计将起着决定性的作用，设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。设计单位的选定，一般通过招标来确定。项目规划设计的招标与评选根据公司的发展计划，由地产部编写设计任务书及设计招标文件，报公司总经理和主管副总经理审批。地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。召开设计方案的评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。项目规划设计方案的确定地产部就入选方案征求各方面意见，指导设计公司修改方案，直至符合公司对该项目的发展设想，并通过政府有关部门的审批。督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计，直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集有关部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。按照发展计划，对设计进行必要的修改，重大修改须经主管副总及总经理审批，所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的建筑工程设计文件编制的深度规定执行，并严格遵守国家有关设计规范及广州市城市规划条例与广州市城市规划条例实施细则等有关文件。内外装修与设备选型根据公司制定的项目发展计划，从使用功能及建筑美观的角度，参与内外装饰材料及有关设备的选择。装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下，首先考虑选用国产与合资产品，不能满足要求时再选用进口产品，并做到货比三家，主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。样板房的设计、施工管理通过样板房的设计、施工的管理，为今后大面积的项目开展，提供必要的保证，减少不必要的浪费，应遵循下列准则地产部根据售楼的对象需求编制装修标准，报公司总经理及主管副总经理审批。联系有实力的装修公司参加室内设计投标，在确定设计中标单位后，完成室内装修施工图设计。在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间，样板房的施工管理由地盘负责，地产部确定所有的装修标准、材料及颜色等。会同工程部对样板房的造价进行结算。样板房的验收应由工程部牵头，地产部、物资部、地盘参加，以上部门联合发出整改意见供地盘参考。B、项目报建管理在做好项目投资决策、规划设计的基础上，地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续，取得省、市委对拟建项目的批文。办理建设用地规划许可证。申请规划设计要点。送审总平面方案。送审四图一书（道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书）。送审单体建筑设计方案。送审初步设计方案。各专业部门报建（包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等）。施工图报建。办理市政配套设施费、档案合同、报建费。办理建设工程报建审核书。办理放线册、余泥排放证。办理建设工程规划许可证。14市场调查管理A、地产部应成立市场调研小组，多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息，特别是广州市的。在科学统计基础上，准确分析广州市房地产市场行情、消费取向，建立地产信息数据库，为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。B、市场调研的主要方式及内容通过各种调研方式，对房地产市场进行日常调查，如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等，并对已调查项目进行跟踪对比研究。收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方日报、南方都市报等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版，收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息，以及对房地产市场有影响的各类统计数据。采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会，力求全面了解楼盘信息，包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等，并对该物业做出综合评价。对于特定的任务进行专题调查研究或针对某一物业进行专门的调查研究。C、市场调研信息的处理对于接触过的每一个地块项目要做详细记录，并整理归档，建立广州市地价信息库。以此为基础，分析相邻地块的经济收益。对于收集到的资料、信息进行分类、汇总、分析、提炼、整理、归档，建立各类物业的信息库。在科学的统计基础上，分析房地产市场中各类物业的走势及消费者的市场取向。将所有的信息、资料进行整理，建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。2、营销管理21营销策划管理营销策划是市场经济条件下的（物业）营销策略及计划，是物业营销成功的关键，是企业拓展市场、实现预期效益的重要手续。营销策划管理是地产部的重要工作内容。A、营销策划工作由公司主管地产的副总经理直接主管，地产部具体负责，由分别负责市场调研、销售策划、地产估价工作的管理人员组成地产部营销策划队伍。B、市场调研人员应结合专题调研，经常性地收集广州市土地批租、房地产开发与销售的市场信息，力求透彻了解广州市房地产市场动态、整体及区域发展规划，汇编有关房地产方面的政策法规，及时整理楼盘价格、市场走向等有商业价值的房地产信息，定期向主管副总经理、地产部经理，供营销策划时参考。C、在项目开工后，负责地产估价的管理人员着手制定楼宇销售报告书，确定楼价系数方案，报请总经理、主管副总经理审批。D、在预售前三个月委托并督促房地产管理部门认可的测绘所，进行可销售面积测算，办理商品房（车位）预售许可证。E、销售报告书批准后，即制定销售价目表、付款方式、购房须知，编写合同文件及起草其它有关销售文件，报总经理、主管副总经理审批后实施。F、选择和管理好广告公司，把项目的包装做好。地产部拟定合适的广告公司参加招标，通过评审，报总经理、主管副总经理批准后确定广告公司。地产部对广告公司关于项目的包装要严格把关，力求达到公司的项目的销售目标。22销售管理楼宇销售是实现地产发展项目预期收益的最终环节。其管理的核心在于按既定的销售计划，采取一切行之有效的措施，最大限度、最快速度地推动楼宇销售工作的展开和完成。A、楼宇销售职能由地产部具体履行，财务部负责做好楼款的结算工作，工程部、地盘及物业公司协助地产部及时解决客户提出的合理的工程改建、整修方面的要求。B、销售方式。楼宇销售业务以公司售楼处直销为主，委托代理商为辅。C、销售程序咨询洽谈填写认购书收款签订契约催交楼款收楼办证D、培训、考核与奖励定期组织销售人员学习政策法规和业务知识，全面了解和熟悉公司发展项目情况和现行政策法规。根据工作业绩对销售人员及销售管理人员实施奖励，逐步建立一套既能体现按劳分配，又能促进公司楼盘销售的奖励机制。每半年进行一次销售人员业务知识培训，并进行应知应会考核，建立考核档案，作为年终奖励参考依据之一。E、分工负责销售人员应认真对等每笔业务，及时掌握客户线索，跟踪老客户，不断挖掘新客户。对销售客户实行一人负责制，谁负责登记，谁负责跟踪，一跟到底。实行对客户从洽谈签订认购书签订预售契约收款交楼，由一人负责服务，以方便与客户联系。指定专人负责楼宇销售统计工作，按时、准确填报各项销售统计资料，真实反映公司的经营业绩和存在的问题，为公司领导经营决策提供可靠依据。指定专人负责销售合同管理工作，做到合同填写清楚，签署程序合法化，并及时将合同整理归档，建立电脑客户资料系统。F、常规要求对来访客户建立登记制度并进行跟踪服务。销售人员每周递交一份销售书面报告，及时反映销售情况。销售人员必须每天记录工作日志，对当日来电、来访客户情况建立登记制度，掌握原始资料。23销售人员守则A、基本素质要求积极主动、尽职尽责、自觉奉献、忠于职守。销售人员必须以公司利益和声誉为第一生命，秉公办事，不得有任何损害公司利益的言行。销售人员应熟悉销售资料，掌握销售技巧，严格按照有关政策、法规办事。自觉遵守公司各项规章制度，在工作时间内不做任何私事。服从领导安排，做好本职工作，完成领导交办的各项工作。B、基本操作要求对待客户要态度诚恳、以礼相待、热情大方，保持与客户的良好关系。接听客户电话要礼貌，逐步摸清客户需求心理，掌握交谈技巧，吸引对方前来现场洽谈。在与客户接触过程中，销售人员必须有整体观念、团结和睦、相互配合、沟通协作，不得争抢客户。售楼处应保持整洁、干净，备齐资料夹、计算器、签字笔等销售工具，每日工作结束后将桌面和环境收拾干净。C、服装仪容要求销售人员必须仪表端庄、精神饱满。男士必须着衬衫、领带、西服；女士必须化淡妆，穿统一制服。挂牌上岗，微笑服务，诚恳亲切，以博得客户信赖。售楼处不得大声喧哗嬉闹，不得相互聊天、闲谈，不得擅自离岗。D、禁止事项未经公司许可，严禁私自为已购客户转让楼盘。未经公司许可，严禁对外泄露公司客户任何资料，包括姓名、电话、地址、购买或拟购买之物业名称。严禁收受或索取客户或与公司业务有关的任何人士之打赏或利益。未经授权之事，不得擅自书面或口头答应客户要求。未经公司许可，不得私自接受他人委托代管、代租楼盘。不允许在工作时间内看报纸和打私人电话。24销售合同管理A、指定专人负责楼宇销售合同管理工作。B、销售合同管理人员职责范围填写合同的基本要求字迹清楚，用字、句规范，签署程序合法。办理销售合同的公证、房管局交易所的临鉴证、登记所登记；协同有关人员办理房产证领、取、发放事宜。配合财务部协助客户办理银行按揭，直至楼款拔付到我公司财务帐号为止。合同签定后，协同财务部做好楼款收取和催收工作。C、销售合同的整理与归档将销售合同、临时合约按合同编号登记，并将有关楼盘资料输入电脑进行管理。3、资料文件管理31人员安排指定专人负责资料文件管理工作，负责公司下达的文件命令、指示，并督促经办人员执行。32文件收发基本要求A、建立收发文登记簿，收发文时填写“文件日期”、“文件编号”、“文件内容”、“收发文单位”。B、发文必须及时准确，并要求收文人签收。C、发出文件必须留底，分类存档。D、收到文件后，要做好登记，并及时转发有关人员。需要传阅的，采用发给甲收回再发给乙的方法，并要求阅后签名。E、所有收到的文件均须归档保管，如属传真件要以复印件存档。33资料文件保管要求做到资料齐全，便于查询。A、文件的分类资料分类的目的是为了便于使用。不同时期不同的工作重点，相应文件的分类也会有所变化。基本分类原则如下公司内部公司文件；地产部内部文件；公司各部门往来文件；往来文件与物业公司往来文件；与业主或客户往来文件；其他往来文件。楼宇资料基础数据文件；有关设计文件；报建批文文件；销售有关文件；市场调查文件；其他文件。B、根据以上分类标准将文件分门别类，随时编制目录。C、按时间分类将资料文件装订成册，统一制作封面、目录，进行妥善保管。34资料查询A、非本部门人员要查阅有关资料，必须获得本部门经理许可后方可查阅。B、查阅人仅限查阅许可的资料。C、借阅文件资料时，需经部门经理批准，登记后方可借阅，时间不得超过7天。D、如需复印，应经部门经理许可，并由资料管理人员复印并进行登记。（正文止）工程管理制度目录一、目的1二、范围2三、工程施工管理21、工程管理211工程开工前准备工作212工程协调管理313工程质量管理314工程测量管理415工程安全管理416文明施工准则化规定517地盘施工日记制度62、计划管理621施工生产计划管理制度622工程审批制度73、技术管理831施工技术管理832施工技术资料管理833工程竣工验收程序934施工图纸、技术核定管理规定94、招标分判管理1041总则1042分判商管理1043分判方案制定1144投标单位选择1145发标、回标及开标1146评标及定标1147分判合约签订12一、目的加强工程管理，以规范、有序、科学、高效地运作来保证把项目建成建筑精品，树立公司形象，提高企业经济效益和社会效益。二、范围适用于公司所属各地盘。三、工程施工管理1、工程管理11工程开工前准备工作拟建工程的施工准备是工程正式开工的必要条件。A、项目管理人员架构及施工队伍的确定公司工程部牵头，会同行政人事部，根据工程规模、结构特点、复杂程度、工期要求，推选项目管理机构的人选，供公司领导参考。工程部会同地盘通过招标形式选择分包商，并对投标的分包商进行资格审查及考察，优先选用报价合理、施工质量优良、工期合理及社会信誉好的分包商。分包商的考察工作由工程部牵头，地盘参加，由工程部写出考察报告供主管领导决策。B、技术准备工作工程部组织各专业工程师及地盘技术负责人熟悉和审查拟建工程施工图，准备图纸会审。施工图的审核。对施工图上的说明及内容进行审核，包括建筑图与结构图的尺寸、坐标及标高等方面。对水、电、煤气、排水、电讯及设备安装等图纸与其相配合的土建图纸进行布局、尺寸、标高上的复核。地盘组织地产部、工程部、设计单位、监理召开设计交底和图纸会审会议。由设计单位作设计和技术细节交底及答疑，地盘指定专人做好会议记录，经地盘经理签发后分发至与会单位及部门，并列入竣工资料存档。地盘根据现场的实际条件、工程规模、结构特点和公司要求，编制详细的施工组织设计，经工程部审核，报主管副总经理批准后，作为工程施工指导性文件。工程部按照施工图及制定的施工方案编制建设项目施工预算。C、物资准备地盘根据预算的材料分析和施工进度计划要求，编制材料需要量计划；根据预算提供的构（配）件和成品、半成品需要量，结合地盘进度计划作出加工计划，报工程部及物资部审核，由物资部统一采购，地盘材料管理员验收调拔。地盘根据施工现场的实际情况，作出地盘行政办公用品用量计划，报请总经理审定，由行政人事部统一采购。D、施工现场准备工程部指导地盘对拟建项目现场的场地条件、工程地质、水文地质、地上及地下障碍物、市政管线分布、周围建筑物的坚固情况、基础形式等具体情况进行调查，为工程的“三通一平”施工保护及施工污染控制提供依据，为施工总平面布置提供参考。由工程部测量工程师会同地盘相关技术人员对施工现场给定的永久性坐标和高程进行复测。误差超限时，应及时报告主管领导及有关顾问公司；复测无误后，及时办理测量交桩手册，并按照建筑总平面图要求，进行施工场地控制网测量，设置场区永久性控制测量标桩。由地盘负责施工现场水、电、道路及电讯畅通和平整场地，并按消防要求设置足够数量的消防栓。地盘根据施工总平面图安排施工现场临时设施建设，为正式开工准备好用房。E、由工程部负责办理工程施工许可证、夜间施工许可证等手续，并负责办理银行保函及保险公司保险事宜。F、施工场外协调由工程部配合地盘对建设项目涉及的部门或单位进行协调，如供水、供电、电讯、公安及当地政府部门，通过业务上的沟通，加强彼此间的协调关系。12工程协调管理房地产开发项目必须加强工程各方面的协调管理工作。除了在计划安排上做到合理，减少矛盾外，在日常工作中，各级管理人员要深入现场，了解情况，发现问题，主动疏通，及时解决。一般两个星期召开调度会一次，根据各工程项目工程进展情况，定出召开调度会议例会制度，检查计划执行情况，研究工程建设中存在的问题，明确解决问题的措施、期限和责任者。会后，由地产部及时整理出调度会议纪要，印发至有关单位和部门，分工负责，促其实现。项目的工程协调管理，均由地产部牵头，工程部、物资部及地盘应积极做好配合工作。13工程质量管理工程质量管理必须认真执行和贯彻国家、地区及上级主管部门有关工程质量监管工作的规范、法规及管理制度。A、工程质量管理体制工程质量管理工作实行地盘经理负责制。地盘各专业工程师负责各自职责范围内的日常检查工作；由公司工程部牵头，针对工程不同内容（结构、安装、装饰、竣工）不定期组织各专业检查考核。建立地盘质量管理组织架构系统。按照公司对项目目标和规范要求，制定质量目标管理办法，分解各级管理人员和施工工序，一级抓一级，把质量管理工作贯穿到施工全过程中去。B、工程质量管理制度建立设计图纸会审制度。在工程部的指导下，工程开工前和不同专业工程开工前（结构、安装、装饰），由地盘组织有关技术管理人员熟悉施工图纸，进行图纸会审。建立质量“三检制”制度。地盘应将工程质量管理纳入到各施工组织设计中，严格按照设计图纸及验收规范进行每一分项工程的质量检查评定工作。严格把好建材构配件及有关物资的质量关，严格按照有关规定对建材及有关物资进行检验，对证件不齐全，检验不合格的有关材料严禁使用。竣工资料的管理。根据广州市城建档案馆关于工程竣工资料编制的要求。由工程部指定专人进行工程质量检查验收和隐蔽工程验收资料的收集、整理，以备工程竣工查验。地盘质量施工日记制度。施工日记要求内容要齐全，施工部位填写完整，质量情况如实记录。C、工程部应组织有关部门指导地盘做好质量管理，并充分发挥监督作用。根据施工的实际情况，工程部不定期地参加工程例会，检查工地的质量管理情况和工程质量控制方案，指导地盘做好质量控制工作。组织工程项目的分部工程验收、总验收及工程质量等级初评，对于工程验收中存在的质量问题签发整改通知书，并严格监督整改。保证施工工程达到优良标准。D、施工质量问题的处理对于监理和政府质监部门提出的整改意见，一般情况下，由地盘或组织分包商查出问题出现的原因，积极组织整改，复查合格后，由地盘以书面的形式报公司工程部；对重大质量问题或质量事故，由工程部组织地盘和分包商整改或停工整改，复查合格后，以书面形式报公司主管副总经理。施工或发生质量事故，应按事故性质、损失金额大小填写一般或重大质量事故报告，并以书面形式报公司工程部，重大质量事故还要抄送公司主管副总经理和总经理。对于多次说服教育无效，施工质量确实低劣的施工队伍，可勒令其停工整顿，作出经济制裁，直至取消其分包或施工资格。14工程测量管理A、由工程部测量工程师会同地盘相关技术人员对规划部门提供的测量控制点进行接收、复测及引测保护工作。B、在测量控制点规划部门的认可后，由工程部会同地盘相关技术人员对控制网及建筑物主要轴线交点进行测量和检测；保护控制桩。15工程安全管理A、总则工程施工的前提条件是安全、健康的工作环境，为使工程施工能够安全有效地进行，防止违章作业，杜绝伤亡事故的发生，制定以下安全管理原则。遵守政府及有关部门颁布的安全法规、规范及标准。组织经培训合格、经验丰富的安全管理人员进行安全监督管理。加强员工安全意识教育，做好员工安全培训和监督。制定有效控制参与工程的各有关施工队伍的施工安全措施，确保施工机械、设施及作业场所施工安全，保证施工环境的安全与健康。B、安全管理体制公司的安全组织机构为主管副总经理负责的安全委员会。由工程部组织有关人员负责安全委员会的日常管理工作，负责各类伤亡事故的分析和调查工作，为公司领导处理伤亡事故的决策起到参谋作用。各地盘设置专职安全督导，负责现场文明施工安全管理工作。C、安全委员会的职责受公司总经理委托，全面统筹公司有关安全工作事宜。向公司领导呈交有关安全工作报告及提出改进建议。向有关部门传达公司最新安全管理办法及达标要求。审订、批核重大工程项目的安全施工方案及安全工作计划。监督地盘安全工作，每季度组织一次地盘安全大检查。研讨有关安全工作和劳动保护之建议。研究意外事故的统计数据及趋势，分析危险及损害工人健康原因，作出纠正方案。对意外事故进行调查分析，并督促防范、整改措施的落实。D、会议制度公司安全会议由公司主管副总经理主持，工程部和各地盘经理参加，每半年召开一次。地盘安全会议地盘经理主持，地盘全体管理人员、分包商及各班组的负责人参加，每周一次。临时安全会议如遇特殊情况，可紧急召开临时公司、地盘安全会议。16文明施工准则化规定A、地盘应自觉遵守国家、地区及公司有关环境卫生的规定，将工地环境卫生措施纳入施工组织设计中，实行“条包块管”责任制，地盘负责日常管理工作，公司每月组织进行检查考核。B、各地盘的环境卫生工作由地盘全面负责，并将环境卫生保洁责任落实到各分包商和施工班组。C、建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾应及时清运，防止因施工影响市容环境卫生。凡无法及时清运的，应在场地布置图中设定临时堆放点，并在施工中按图堆放。工程竣工后，应在一个月内将工地多余的建材和垃圾全部清运干净，做到工完场清。D、地盘区域内办公、生活区的文明卫生管理地盘区域内的办公、生活区应经常性地清扫，室内物品应放置整齐；工地茶水桶必须有盖加锁。地盘的食堂管理。严格按照中华人民共和国食品卫生法的规定，做好保洁卫生工作。食堂工作人员应定期作身体检查，杜绝传染病源进入食堂。食堂的位置应远离厕所、垃圾堆场等污染源。地盘必须设置职工用厕设施，并定期做好清运工作。地盘应按照政府有关规定，落实各项除害措施；自觉做好蚊、蝇、鼠、蟑螂的灭杀和预防工作。凡委托专业部门承包除害任务的，应与之签订协议，明确双方职责和违约责任。17地盘施工日记制度A、专人负责记录地盘施工日记，从地盘进入现场作施工准备工作起，就必须指定专人做好施工日记。B、施工日记要如实做好记录，作为工程质量或安全的备查依据。C、施工现场如有晚班作业施工，安排值班人员做好施工日记的夜间记录。2、计划管理21施工生产计划管理制度A、工程进度计划根据公司地产发展计划，由地盘编制各工程总进度计划，工程部审核后，报请公司主管副总经理批准后实施。根据批准实施的工程总进度计划，由地盘编制年度工程进度计划，工程部审核后报请公司主管副总经理批准后实施。工程月进度计划由地盘根据工程总进度表编制，并于每月28日上报工程部，作为对地盘完成情况考核的依据。由工程部组织和主持召开公司月度生产计划会议，检查月度计划完成情况，并布置下达次月生产计划。为确保月度工程计划的实现，地盘必须建立月、旬（或周）生产会议制度，编制和检查旬（周）进度计划，必要时可不定期召开各种协调会甚至日碰头会。工程完成后，由地盘根据施工的实际进度计划编制实际施工进度表。B、工程统计由地盘编制项目月度工程形象进度及实物量完成统计报表和工程月报，并于当月25日上报工程部。工程部汇总编制各项目月度工程形象进度完成情况表和工程月报，报公司领导。C、计划的控制和保证由工程部统筹管理施工设计图纸、指令和各项指导施工的技术文件，按发展计划下达到地盘。材料设备由物资部统筹安排，按工程物资、机具采购供应计划按质、按时、按量供应到现场。地盘应根据施工组织设计要求，经常检查和督促分包商对施工机械设备的配备检修、劳动力安排、材料供应和施工技术措施等实施到位。工程部每周视察地盘至少一次，深入现场了解施工实际情况，特殊情况可不定期召开现场碰头会，及时发现问题，及时解决问题，督促地盘全面完成生产计划。22工程审批制度A、物资采购计划物资采购计划包括的内容序号、物资名称、规格、型号、数量、进场日期、质量标准或对质量的要求。物资采购计划由物资部上报主管副总经理审批后，即进行订货，由工程部、地产部配合作好物资的质量、价格把关工作，杜绝不良现象发生。物资采购动作程序。地盘根据施工进度计划要求提出材料采购计划地盘造价工程师对规格、品种、数量等进行复核工程部、物资部审核物资部市场调研，订购样板工程部作技术、质量把关经建筑师或主管批准主管副总经理批准物资部签订采购合同送有关部门材料供应到现场物资部、地盘验收入库或进入施工现场使用结余材料清点地盘材料清点地盘材料管理人员上报处理方案物资部报批结余材料处理。B、工程款工程款支付的基本原则支付工程款应控制承判合约总额，根据进度执行情况，不能提前或超额支付；及时掌握加款项目和减款项目的动态变化情况。工程款的支付程序分包商提出申请负责管理该分包商所负责施工项目的主管审批地盘经理审批预结算审批工程部经理审批财务部经理审批主管副总经理审批到出纳处收款。C、对保修期满的项目，由工程部牵头，了解物业公司以及小业主的使用情况，将遗留问题处理完毕后，经主管副总经理批准后，通知财务部付清余款。D、大临设施审批制度工程开工前，地盘根据施工大纲和施工组织总设计计划，在施工总平面中具体确定各项临时设施的位置、平面尺寸、朝向开间尺寸等。大临设施的总平面布置的要求。总平面布置要求紧凑、合理、节约。道路要环通；水电、煤气、通讯等各种管线（明管或暗管）均要排列整齐；管道、线路走向最短、最安全、最经济；不影响永久建筑的施工。列表逐项说明大临设施的各项要求。包括序号、名称、建筑面积、结构形式、预算单价、完成时间及具体负责人等。大临设施规划的审核程序。地盘做出大临设施规划送工程部审核主管副总经理审批报政府消防部门审批返回地盘执行送工程部、物资部备案。3、技术管理31施工技术管理A、施工技术管理的主要任务正确贯彻国家的各项技术政策、国家的有关部门规定、规范、规程；依靠技术进步，科学地组织各项技术工作，建立良好的技术秩序，确保按质如期完成工程管理和施工管理任务，确保安全施工、文明施工，不断提高经济效益和社会效益，使技术与经济达到辩证统一。B、技术交底制度工程项目开工前，由工程部组织设计部门、地产部、物资部及相关单位对地盘进行技术交底。地盘在工程开工前，地盘经理或技术副总经理组织各专业工程师向地盘有关技术人员及主要分包单位技术人员进行技术交底。各个分项工程施工前，地盘应做好相应的技术交底工作。技术交底须由专人负责记录，并作为文件资料存档保存。32施工技术资料管理A、文件资料的管理施工图纸、技术文件、合同文件、与分包商签署的安全协议均由工程部保管。工程部指定专人负责收发文件、资料、设计图等文件。往来函件须类别分明、编号统一，按工程项目与类别进行整理归档，列清目录。对于地盘的请求、报告，处理应及时，批复应明确。严格文件资料的借阅制度，各类资料的借阅必须征得部门经理同意，并办理借阅登记手续，预定归还日期。B、设计图纸的管理房产发展项目设计施工图归口管理部门为工程部。工程部接到地产部发来的施工图后，盖收文章，编号登记后，按规定的分类分发给地盘和有关部门，及时组织图纸会审。凡尚未进场施工单位（包括委托外加工单位），其施工图（包括设计修改文件）由工程部分发；凡已进场的施工单位（包括委托外加工单位），其施工图（包括设计修改文件）由工程部发到地盘，由地盘发给施工单位。工程部收到地产部确认后发来的设计变更、设计修改等技术文件后，经部门经理或专业工程师阅批后按施工图份数分发到地盘，由地盘分发到各分包单位。施工图纸、设计修改等技术文件的签收，分发工作要及时到位，并注明收发时间。技术核定单经设计单位设计人员签证后有效。C、竣工资料的管理建设工程竣工资料的编制和报送，遵照广东省（市）建筑管理部门和广州市城建档案管理的有关规定。竣工档案必须真实地反映建设过程和工程竣工后的实际情况，要求做到完整、准确、签证完备。33工程竣工验收程序A、分包单位自验。B、地盘组织各分包单位初验，请工程监理参加。C、按照竣工档案规定，准备完整的竣工资料。D、由工程部组织地盘、监理和相关的分包单位，申请政府有关部门分别对消防、卫生、环保等专业进行竣工验收，并写出竣工鉴定书。E、对初验中存在的问题，由地盘督促施工单位抓紧认真进行处理整改。F、监理、工程部、地盘、相关分包单位一起进行整改后的复验。G、工程部、监理写出评估报告。H、工程部提交验收申请报告。I、工程部和地盘组织正式验收，监理、设计、质监、各分包施工单位参加，并写出验收评估意见，质监部门提出质量评定等级。34施工图纸、技术核定管理规定对施工图纸、设计变更、技术核定的管理作如下规定，有关部门、地盘按此规定执行。A、施工图纸、设计变更设计单位设计的施工图纸、设计变更，一律经由地产部签收（不直接发至工程部或地盘）。施工图纸、设计变更，必须符合广州市出图有关规定。地产部收到设计单位的施工图纸、设计变更，应先行审核，地产部盖章后，按规定转发工程部。工程部收到地产部转发的施工图纸、设计变更后，按业务职能分发（包括地盘），并督办。工程部收到施工图纸后，应组织有关工程人员熟悉图纸，会同地产部商定会审图纸的时间、地点、出席人员。图纸会审记录由工程部负责整理，并报送设计单位，交地产部盖章确定，作为施工图的有效文件之一。B、技术核定及特殊情况工程部及其它部门（包括地盘）提出要求变更设计文件，可主送设计单位，抄送地产部。工程部及其它部门（包括地盘）提出的使用功能重大改变、增加费用的变更设计建议性文件，应报地产部，由地产部组织论证，确定是否接纳。地产部一般不应干预施工程序，但确定必须修改正在施工的工序、材料时，可先用口头形式指令地盘暂停或修改，并知会工程部后，尽快补发变更通知单。凡属结构修改的技术核定，不论任何部门提出，均须由设计单位确认。4、招标分判管理41总则A、招标分判工作由公司主管副总经理主持，工程部牵头负责，物资部、地盘共同协作完成。B、招标分判期间，所有工作人员须遵守招标工作纪律，不得泄露招标的有关事项。42分判商管理A、分判商提名已参与过公司项目施工的分判商可直接由工程部提名参与分判商评估。未参与过公司项目施工的分判商，须由工程部调查通过后方可参与分判商评估。分判商经提名后可列入公司分判商名册。B、分判商评估分判商名册所列的分判商经评估合格后，列入公司认可分判商名册，作为公司招标或议标分判候选单位。必要的情况下，通过公司工程部、物资部及地盘等部门共同对提名分判商进行考察。由工程部分判主管人员填写考核意见表（I），参与考察的人员应于考核意见表（I）上书面表示接受或提出反对意见，在四分之三以上考核人员同意提名该分判商的前提下，工程部经理向主管副总经理汇报有关考核情况，在得到主管副总经理同意的情况下，提名分判商方可认为考核合格。C、认可分判商名册的动态管理对本年度参与过公司工程施工的分判商，在其工程竣工后，地盘经理、工程部经理共同填写分判商工程考核意见表（），公司主管副总经理根据以上考核意见，决定是否继续保留其认可分判商资格。对于认可分判商名册中本年度未参加公司工程施工的分判商，由工程部于年终进行汇总，并组织物资部、地盘召开会议对其进行讨论，工程部经理向主管副总经理汇报会议结果后，由主管副总经理决定是否保留其认可分判商资格。每年年终，工程部应及时根据以下情况更新认可分判商名册，抄报公司主管副总经理，抄送物资部及地盘。43分判方案制定A、分判方案大纲由工程部分判主管人员在征询工程部经理、物资部、地盘意见后起草，报主管副总经理审批后正式定案，分判方案大纲一般包括以下内容分判架构及承包关系。各分判合同包含的工程内容。各分判工作计划发标时间。其他。B、施工进行期间，工程部分判主管人员应根据上述分判大纲，并结合工程实际情况，编写各分判工程的分判方案，并报主管副总经理和总经理审批。44投标单位选择A、招标单位的选择应根据项目的具体情况，从公司认可分判商名册中选择。B、工程部在征求公司物资部、地盘及有关部门的具体意见后，列出推荐名单，经主管副经理审批后作为邀请招标单位，工程部据此发出正式招标邀请书。45发标、回标及开标A、分判主管人员按规定时间向邀请招标单位发出标书，发标之后，分判主管人员可视情况，协同地盘工作人员，接待招标单位进行现场考察。B、招标期间，投标单位须以书面形式质疑。C、在规定的回标日期，工程部组织物资部、地盘及其他单位共同开标，工程部分判主管人员记录开标结果，并向公司主管副总经理汇报。46评标及定标A、工程部会同地盘共同进行评标工作，所有评定均须提出书面意见。B、视回标、评标情况，由工程部经理主持议标答疑，答疑会议应邀请招标单位、公司工程部、地盘、物资部及其他有关单位参加。C、根据评标情况及投标人回标的最后结果，由公司主管副总经理主持工程部、地盘、物资部等部门召开定标会议。D、工程部分判主管人员根据定标会议结果，写出评标总结报告，评标总结报告须经定标会议各部门代表签名共同确认，并报总经理认可。47分判合约签订A、定标后二日内，工程部向中标单位发出中标通知书。B、工程部分判主管人员应于中标通知书发出之日起七天内，汇集有关来往函件制作合同文件，完成合同签署。（正文止）地盘管理制度目录一、目的1二、范围2三、管理制度21、地盘计划管理211工程进度计划212工程统计213物资、机具设计22、地盘工程质量管理33、安全文明施工管理34、地盘材料及物资管理45、地盘文秘及资料管理551文件资料的分类和收发552资料管理责任制553文件资料的归档654文件资料的借阅66、地盘会议制度661工程协调会议662工程例会763安全会议764质量会议765地盘内部会议77、地盘图表上墙制度88、地盘请示、报告制度881经营管理情况882工程管理情况89、地盘总务8一、目的加强地盘管理，以规范、有序、科学、高效地运作来保证把施工项目建成建筑精品，树立公司形象，提高企业经济效益和社会效益。二、范围适用于公司自己发展和对外承担施工的地盘。三、管理制度1、地盘计划管理地盘计划统计管理，作为地盘管理工作的控制目标，既要有科学性，又要结合工程施工的具体情况，起到计划领先的作用。11工程进度计划A、根据工程合约或公司地产部发展计划，由地盘经理组织各专业工程师、计划人员编制工程总进度计划，报请公司工程部批准后实施。B、地盘根据工程总进度编制工程月进度计划，经地盘经理批准后，报工程部作为考核地盘计划完成的根据，并报公司地产部备案。C、旬计划或工序节点计划，由地盘经理批准实施。D、工程进展过程中，有重大设计变更或因其他因素造成工程总进度不能执行时，工程总进度必须作出及时的修改，并报上级批准。E、各施工班组或分包商编制的工程进度表，必须与工程总进度吻合，地盘经理批准后实施。F、涉及到工期奖金的工程进度控制计划，须报主管副总经理审批。G、工程竣工后，应根据实际进度绘制工程实际进度表。12工程统计A、地盘编制工程月、季、年形象进度及实物量完成统计报表，并逐级上报。B、计划统计人员必须建立资料台帐，做好归档工作。未经地盘经理同意不得向外单位提供统计资料。13物资、机具设计A、工程开工前，地盘应及时编制工程物资、机具采购供应计划，并报工程部、物资部审批，属地盘权限内的物资、机具供应由地盘经理批准后采购。B、为保证工程正常进行，地盘材料员要及时向地盘经理提供有关物资、机具的统计资料。2、地盘工程质量管理认真贯彻执行国家、地区有关工程质量监管工作的规范、法规，具体做好以下工作21熟悉各类施工操作规程、工程验收规范及工程质量标准，严格按图纸施工，认真执行地盘质量目标计划。22掌握工程质量及质量监督情况，实行施工全过程的跟踪监控，预防为主。及时收集工程质量的原始数据和资料，对工程重点部位、重点工序要制定专项质量保证措施。23参与施工组织设计的编制、工程设计交底与图纸会审，对交底和会审纪要中有关质量部分应严格监督实施。24按时组织主体工程中间质量验收、分部工程质量评定及竣工工程质量等级初评。定期组织工程质量检查，坚持按质量标准要求签发质量整改通知书，并认真监督实施。各专业的施工管理人员都必须在各自的业务范围做好质量管理工作。25对公司、监理、政府质监部门提出的质量整改意见，要积极慎重做好整改工作，经复查合格后作书面回复。对工程低劣的施工单位或班组，经多次说服教育无效时，可下令停工整顿，或给予罚款处理。26组织并参与质量事故调查及处理方案的拟定，提供事故原因初步分析资料；对于重大事故，必须一日内报公司主管部门及主管领导，负责质量争端问题的协调仲裁。27对关键工序实行施工前质量把关A、混凝土浇灌前应检查技术复核及隐蔽工程资料，检查材质证明及复检资料，审查混凝土级配及浇灌措施、预埋件和插筋的位置。上述工作无误后，才能允许浇灌混凝土。砌筑工程严格控制砂浆配合比及密实度，严格按规范施工构造柱及圈梁。B、装修工程施工前要坚持先做样板的制度。粉刷装修前要检查结构墙体、门窗安装、预埋管线的质量、预留孔洞位置、轴线及标高是否正常。上述内容合格后方可施工。C、地面面层施工前要检查基层、预埋管线、预留洞处理的质量、设计标高与标高差等。上述内容合格后方可施工。D、防水施工前要检查基层质量、原材料合格证、转角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗质量等。上述内容合格后方可施工。28由专人负责资料管理工作，负责全面收集和整理质量保证资料。资料内容要求完整、真实可靠。资料整理要与工程进度同步，并按工程档案管理规定分类管理、归档。3、安全文明施工管理31地盘管理人员必须严格执行国家和地区有关安全生产的方针、政策、法令和安全技术规程，严格执行本公司的安全生产规定和制度，认真做好安全监控工作。32建立安全生产责任制，树立“生产、安全两手抓，两手硬”的思想。地盘全体员工应在各自的业务范围内正确对待安全管理工作，履行安全责任制规定内容。33建立安全管理网络，由地盘经理或副经理直接领导，并委派专职安全督导员负责安全管理工作，同时要督促各分包单位和班组健全安全生产管理网络。34施工组织设计或施工大纲中应包含生产安全保证措施。应根据季节特点编制相应的安全技术措施，确保安全生产。如遇特殊情况，针对性地制定专项安全措施。35定期进行安全大检查，不定期进行抽查；根据施工进程，确定安全重点；采用简报形式公布检查结果，限期整改不安全因素，并跟踪复查。36施工现场消防管理。严格执行施工现场防火有关规定，定点设置消防器材，成立消防抢险队；加强消防检查，严禁随意动火，必须动火时，应办理动火证；严禁使用电炉或灯具取暖。37组织并参与安全事故的调查及处理。事故发生后应及时上报，一般事故在24小时内上报，重大事故立即上报。做到安全活动有记录，安全检查有简报，安全事故有报告，安全情况写月报，并逐级上报，杜绝瞒报。38专人负责现场总平面的管理。地盘全体员工都必须在各自的职责范围管理好文明施工，做到场容场貌整洁，材料堆放整齐，道路和排水畅通，危险处设置有醒目警告标志。39协助、督促各分包施工单位和班组做好治安保卫、防盗工作。4、地盘材料及物资管理建材物资是建筑产品实体的主要部分，是建筑施工单位成本核算的中心环节；在保证工程质量的前提下，做好地盘材料及物资的管理工作，是降低工程成本的有效手段。41地盘设专职材料管理员，负责地盘材料及物资的管理工作。42材料、物资供应前准备工作A、在工程开工前，根据工程具体情况，尽快提出物资采购、供应、进场计划，按公司物资采购程序报送物资部和工程部。B、地盘材料管理员根据物资供应计划，制定材料物资送样审批计划表。C、地盘材料管理员根据材料送样计划表，提前四周向建筑师提交样板，直至建筑师认可。地盘物资自行采购管理A、地盘材料管理员根据施工进度计划及现场实际情况，分期分批采购，坚持“货比三家”、“就近采购”与“物美价廉”原则。B、对物资采购坚持实行严格的管理，杜绝不良现象发生。地盘材料管理员要遵纪守法、廉洁奉公；严禁假公济私、索贿受贿，严格按照公司和财务部的有关规定办理付款手续。44材料及物资进场管理A、品种、规格、数量及包装检查。地盘材料管理员要仔细核对物资的品种、数量以及合格证或品质保证书；对凭证不全、质量不符、数量短缺的物资另行堆放，做好“不能使用”标记，写好原始记录，及时通知有关单位处理。B、为把好质量关，地盘材料管理员还应开箱实测产品质量；如有疑问应及时请技术部门或直接送试验单位作理、化性能测试，并标明“暂不使用”，待测试结果出来后，再作处理。C、物资进场时，应按总平面图（或入库）分门别类进行堆放，做到整齐划一，标记分明。包装隐蔽的物资应设“品牌标记”，以免错用；对防潮、防晒物资必须采用妥善的保管措施。D、易燃、易爆物品必须另设堆放场地（或库房），并设“警告标志”；剧毒物品也应另设专放场地（或库房），并委派专人看管。上述物资出