2009年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）

2009年房地产估价师考试真题及答案详解（全4科）2009年房地产估价师考试基本制度与政策真题及答案一、单项选择题共40题，每题05分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号第1题廉租住房租金由构成。A维修费和管理费B维修费和利润C维修费、管理费和利润D维修费、利润和税金【正确答案】A第2题房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。A发现地下文物B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货D更改建筑设计【正确答案】A第3题甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年A38B40C68D70【正确答案】B第4题拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。A房地产行政主管部门B房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D房屋登记机构【正确答案】C第5题房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和。A住宅使用说明书B住宅验收说明书C住宅保修说明书D住宅保修保证书【正确答案】A第6题房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。A竣工B竣工验收C入住D交付【正确答案】D第7题建设工程竣工验收由单位组织实施。A施工B建设C监理D工程质量监督管理【正确答案】B第8题在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。A城市蓝线B城市绿线C城市紫线D城市黄线【正确答案】A第9题在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。A拖欠的建筑工程材料费B拖欠的建筑工人工资C抵押担保债权D出租房屋租金【正确答案】D第10题下列行为中，不属于房地产有偿转让的是。A房地产抵债B房地产作价入股C房地产买卖D房地产继承【正确答案】D第11题房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。A估价时点B估价委托日C估价报告出具日D估价开始作业日【正确答案】C第12题在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。A用作公共休憩的架空层B本幢公共使用的电梯井C本幢的公共门厅D本幢的公共过道【正确答案】A第13题根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按收取。A面积B套C成交价格D件【正确答案】D第14题房屋登记机构受理异议登记后，应于个工作日内完成登记。A1B10C15D30【正确答案】A第15题某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为万元。A192B360C457D600【正确答案】C第16题某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。A50B100C150D200【正确答案】C第17题对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予等处罚。A罚款B吊销估价资质证书C吊销营业执照D没收违法所得【正确答案】A第18题甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。A经市县人民政府批准B经委托人书面同意C经房地产行政主管部门批准D经省自治区、直辖市人民政府批准【正确答案】B第19题实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A物业服务成本B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润【正确答案】C第20题2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。A80B160C200D240【正确答案】A第21题甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A1000B5000C7000D10000【正确答案】B第22题土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100、未超过200的部分，税率为。A30B40C50D60【正确答案】C第23题耕地占用税实行。A比例税率B累进税率C比例税率和定额税率D定额税率【正确答案】D第24题我国住房公积金制度实行的利率政策是。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷【正确答案】A第25题在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。A用地控制指标B环境容量控制指标C建筑形态控制指标D城市设计引导及控制指标【正确答案】B第26题查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。A墙体承重材料B竹质的家具C装修装饰材料D家用电器【正确答案】C第27题跨度36M以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A砖混结构B钢筋混凝土结构C砌体结构D钢结构【正确答案】D第28题下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。A定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【正确答案】D第29题能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。A地籍图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图【正确答案】B第30题某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。A完全无弹性B为单一弹性C富有弹性D缺乏弹性【正确答案】D第31题下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是。A增加税收B降低存款准备金率C增加政府支出D减少转移支付【正确答案】C第32题由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。A汇票B本票C支票D银行券【正确答案】B第33题根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。A先上升后下降的抛物线B先下降后上升的“U”形曲线C一直上升的直线D不受容积率的影响【正确答案】B第34题若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是。A股票债券B股票投资基金C债券投资基金D股票投资基金债券【正确答案】B第35题甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。A甲公司非法占用了财产B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的财产D甲公司未经规划许可建造的房屋【正确答案】C第36题某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/、3300元/、3500元/，则该城市2006年至2008年房价年平均增长。A904B1386C10904D11386【正确答案】B第37题在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量【正确答案】B第38题下列属于要约邀请行为的是。A竞买人举牌报价B投标人将标书寄给招标单位C采购单位向生产单位寄送采购合同D拍卖机构发出拍卖公告【正确答案】D第39题王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。A75B120C135D150【正确答案】C第40题对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。A标的非自有性B主体的特定性C目的的利他性D权利义务的对等性【正确答案】D二、多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得05分第41题廉租住房保障资金的来源有等。A地方财政预算安排B中央财政专项补助C住房公积金增值收益D土地出让净收益E住宅专项维修资金【正确答案】A,B,C,D第42题对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。A国有土地出让B国有土地转让C国有土地租赁D国有土地作价出资入股E保留划拨土地使用权【正确答案】A,C,D,E第43题在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。A改建B买卖C赠与D租赁E扩建【正确答案】A,D,E第44题在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。A对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B对估价对象进行实地查看C了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片【正确答案】B,C,D,E第45题最高额抵押权确定的情形有。A最高额抵押权已转让B新的债权不可能发生C抵押人破产D约定的债权确定期限届满E抵押财产被查封【正确答案】B,C,D,E第46题根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有。A房屋的自然状况B房屋权利限制状况C与诉讼案件直接相关的原始登记凭证D与产权登记相关的原始登记凭证E与公证事项直接相关的原始登记凭证、【正确答案】A,B第47题中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。A查验申请人提供的权属证明B审查申请人提供的评估报告C就登记有关事项询问当事人D必要时对被登记房屋进行实地查看E及时登记有关事项【正确答案】A,C,D,E第48题下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销【正确答案】A,B,D第49题下列关于房产税税率的表述中，正确的有。A按房产余值计征的为12B按房产余值计征的为24C按房屋租金计征的为3D2008年3月1日起，个人出租房屋按4的税率征收E按房屋租金计征的为12【正确答案】A,D,E第50题为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。A城市的发展布局B功能分区C禁止、限止和适宜建设的地域范围D建筑形态控制指标E城市性质【正确答案】A,B,C第51题下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。A施工定额B预算定额C概算定额D概算指标E投资估算指标【正确答案】A,B,C,D第52题在地籍图中，属于地籍要素的有。A土地的编号B土地的利用类别C地理名称D房屋、道路、水系E土地的面积【正确答案】A,B,E第53题影响债券利率高低的因素主要有。A发行者的信用级别B资本市场资金供求关系C债券偿还期限D利率计算方式E债券发行方式【正确答案】A,B,C,D第54题下列会计科目中，属于资产类的有。A短期投资B累计折旧C实收资本D委托加工材料E坏账准备【正确答案】A,B,D,E第55题下列属于承担民事责任的方式有。A罚款B吊销证照C赔偿损失D赔礼道歉E停止侵害【正确答案】C,D,E三、判断题共40题，每题05分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣05分，本题总分最多扣至零分。第56题国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。【正确答案】第57题经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。【正确答案】第58题依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。【正确答案】第59题凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。【正确答案】第60题自拆自建行为，不属于城市房屋拆迁管理条例调整的行为。【正确答案】第61题城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。【正确答案】第62题无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。【正确答案】第63题因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。【正确答案】第64题以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。【正确答案】第65题经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。【正确答案】第66题房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。【正确答案】第67题房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。【正确答案】第68题预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。【正确答案】第69题申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。【正确答案】第70题异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。【正确答案】第71题房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。【正确答案】第72题三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。【正确答案】第73题房地产估价师注销注册可由当事人申请。【正确答案】第74题业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。【正确答案】第75题偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。【正确答案】第76题以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，应按规定征收土地增值税。【正确答案】第77题税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。【正确答案】第78题住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。【正确答案】第79题个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。【正确答案】第80题根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。【正确答案】第81题居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以115万人为宜。【正确答案】第82题为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。【正确答案】第83题建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。【正确答案】第84题变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。【正确答案】第85题在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。【正确答案】第86题房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。【正确答案】第87题任何商品的替代效应总为负值。【正确答案】第88题不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。【正确答案】第89题持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。【正确答案】第90题债券的流动性越强，收益率越高。【正确答案】第91题在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。【正确答案】第92题预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10。【正确答案】第93题甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。【正确答案】第94题已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。【正确答案】第95题相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。【正确答案】四、综合分析题共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得05分一甲房地产开发公司以下简称甲公司开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同李某为首次购房。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。第96题下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。A商品房预售合同未经备案，合同无效B在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。【正确答案】B,D第97题李某所购房屋的建筑面积为。A70B76C83D92【正确答案】C【参考解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积701383。第98题签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案【正确答案】A第99题按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为。A李某按成交价1缴纳契税B房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税C李某抵押该房，减半征收印花税D李某出租该房，免征个人所得税【正确答案】A,B二2005年，甲房地产开发公司以下简称甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。第100题该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为万元。A0B6000C6475D8000【正确答案】B【参考解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元2000万元6000万元。第101题人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由参照评估确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D开发商【正确答案】A第102题首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于万元。A4352B4800C5120D5440【正确答案】C【参考解析】人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20。8000万元801205120万元。第103题如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。A无效应价B有效应价C可以成交的价格D不确定【正确答案】B,C【参考解析】最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。第104题如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为年。A355B455C500D655【正确答案】B【参考解析】综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计45年。5045455年。三甲房地产开发公司以下简称甲公司以2500万元依法取得了1H综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼14层为建筑面积相同的商业用房，516层为建筑面积相同的住宅办公楼总建筑面积5000，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30，销售税费率为6。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。第105题该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按条形基础砌筑【正确答案】A,B第106题该综合楼住宅部分每层的建筑面积为。A291667B325000C343750D350000【正确答案】B【参考解析】1H15亩10000。该地块总建筑面积10000660000。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积10000505000。该商住综合楼基底占地面积5000500054000。该综合楼住宅部分每层的建筑面积60000500040004123250M。第107题乙公司筹集建房资金利用的信用形式为。A银行信用B商业信用C民间信用D国家信用【正确答案】A,C第108题甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为。A典型合同B双务合同C主合同D从合同【正确答案】A,B,C第109题甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为元/。A322873B326886C334691D338226【正确答案】B【参考解析】根据正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。经济成本会计成本显成本隐成本本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1H综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积10000660000。商住综合楼建筑面积60000500055000。商住综合楼地价2500万元500万元2000万元。商住综合楼每平方米地价2000万元5500036364元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30，销售税费率为6”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格200036364元/。第110题乙公司签订保险合同的当事人为。A丙商业银行B丁财产保险公司C甲公司D乙公司【正确答案】B,D2009年房地产估价师考试理论与实务真题及答案一、单项选择题共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。第1题一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A估价机构B估价师C估价报告使用者D估价委托人的估价需要【正确答案】D第2题一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。A估价委托人B估价师C估价目的D估价对象【正确答案】C第3题下列关于价值类型的表述中，错误的是。A在用价值为市场价值B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是继续使用D同一估价对象可能有不同类型的价值【正确答案】A第4题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15。若月报酬率为05，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为元。A5000B12574C12650D13911【正确答案】B第5题下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A了解某宗房地产的出租益价值B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C了解某地区地震后房地产价值的变化D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【正确答案】D第6题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A易受限制B相互影响C独一无二D不可移动【正确答案】D第7题下列房地产中，变现能力相对较强的是。A用途专业的房地产B价值较大的房地产C独立使用的房地产D不可分割的房地产【正确答案】C第8题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A户型B楼层C层高D装修【正确答案】B第9题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。A谨慎价值B市场价值C残余价值D快速变现价值【正确答案】B第10题某套200、单价4000元/的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。A7184B7447C7523D8000【正确答案】B第11题下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。A土地总价B土地单价C楼面地价D商品房价格【正确答案】C第12题设立地役权通常会使。A供役地的价值下降B需役地的价值下降C供役地与需役地的价值都下降D供役地与需役地的价值都上升【正确答案】A第13题下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【正确答案】A第14题在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。A谨慎原则B替代原则C合法原则D最高最佳利用原则【正确答案】A第15题近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A在建工程抵押估价B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估D房地产估价的复核估价【正确答案】D第16题在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。A统一房地产范围B统一付款方式C统一价格单位D统一市场状况【正确答案】C第17题估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A7500B7560C8360D8600【正确答案】B第18题某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。A3500B5629C8629D18000【正确答案】C第19题某房地产2009年4月的价格为6500元/，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008均以上个月为基数100，该房地产2009年10月的价格为元/。A511051B530726C554995D563813【正确答案】A第20题报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。A投资率是投资回收与投入资本的比率B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【正确答案】D第21题对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【正确答案】B第22题某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A245B275C315D345【正确答案】D第23题某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。A48999B49553C69553D80000【正确答案】D第24题某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2，销售税费为销售价格的55，开发期为15年，年利率为10。该幢写字楼的销售利润率为。A790B1108C1183D1373【正确答案】B第25题某成片荒地面积1K，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元/A31061B32160C47787D49477【正确答案】C第26题某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元/，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。A6760B81124C162248D243372【正确答案】D第27题在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A取得待开发房地产的时间B开发期间的某个时间C开发完成后的时间D开发完成之后的某个时间【正确答案】B第28题现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15，则在估价时点的续建费用为元/。A48652B52174C55950D139876【正确答案】B第29题直线趋势法YABX中的常数A、B，是由决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产的现实价格资料D估价师选取的现时和未来的价格资料【正确答案】A第30题某类商品房20042008年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元/。A797400B802300C805625D807800【正确答案】C第31题威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式PCTNPCCKCT中，表示。A单位面积土地上农产品的产量B市场上每单位农产品的价格C生产每单位农产品的成本D向市场运输每单位农产品的成本【正确答案】A第32题某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为万元。A500B525C600D1650【正确答案】D第33题某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。A空置率偏小B运营费用偏大C收益期限偏短D报酬率偏高【正确答案】D第34题某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【正确答案】D第35题在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。A假定建筑结构是安全的B肯定建筑物是安全的C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D说明建筑结构安全难以确定【正确答案】A二、多项选择题共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得05分。第36题下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产【正确答案】A,B,C,D第37题下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。A中华人民共和国物权法B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见【正确答案】A,B,D,E第38题下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本【正确答案】B,D第39题在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A拖欠建设工程价款B已抵押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款【正确答案】A,B,E第40题下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。A完全产权价值B出租益价值C快速变现值D承租益价值E残余价值【正确答案】C,E第41题下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级【正确答案】A,D,E第42题下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大【正确答案】A,B,C,D第43题根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。A土地所有权B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用权D固有汽车加油站E乡镇企业用房【正确答案】A,C第44题下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A标准厂房B房地产开发用地C行政办公楼D写字楼E在建工程【正确答案】A,B,D第45题就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A较乐观的估计值B较保守的估计值C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值【正确答案】A,B,E第46题成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用E销售税费【正确答案】A,B,C,D第47题某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D建设期为2009年10月18日至2011年10月18日E销售期为2011年4月18日至2012年4月18日【正确答案】A,D,E第48题针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A理论上适用的估价方法，都必须选用B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法【正确答案】A,C,E第49题甲地块临街深度为100FT，临街宽度为15FT，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15FT的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。A若乙地块临街深度为25FT，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50FT，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75FT，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100FT，则其总价为110万元E若乙地块临街深度为150FT，则其总价为117万元【正确答案】C,E第50题在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。A拟买卖的房地产市场价值B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价【正确答案】A,C,D三、判断题共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分第51题在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。【正确答案】第52题在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。【正确答案】第53题对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。【正确答案】第54题在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。【正确答案】第55题周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。【正确答案】第56题不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。【正确答案】第57题当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是房地产价格带债权债务的房地产价格债务一债权。【正确答案】第58题房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【正确答案】第59题某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18。【正确答案】第60题成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。【正确答案】第61题在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。【正确答案】第62题一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。【正确答案】第63题运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。【正确答案】第64题某城市路线标准深度为24M，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50、30、20，则临街16M的矩形土地的平均深度价格修正率为120。【正确答案】第65题一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。【正确答案】四、计算题共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。第66题王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月1813，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5和3，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。第二年运营费用63490万元210181814万元2570685万元第三年运营费用63490万元23908521018万元2570716万元第四年运营费用63490万元268121239085万元2570749万元第一年净收益117910万元第二年净收益139495万元第三年净收益168369万元第四年净收益197372万元收益期限为40年2年38年2009年房地产估价师考试经营与管理真题及答案一、单项选择题共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。第1题对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。A设计寿命B经济寿命C法定寿命D自然寿命【正确答案】B第2题地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。A变现性差B易受政策影响C依赖专业管理D效益外溢和转移【正确答案】D第3题甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50。甲、乙物业投资风险比较的结果是。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】B第4题如果整个投资市场的平均收益率为15，国债收益率为9，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。A1038B1107C1245D1362【正确答案】A【参考解析】90231591038第5题2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万IN2，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。A7111B8889C9167D9333【正确答案】C第6题某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A半个月B2个月C半年D2年【正确答案】D第7题房地产市场供给垄断性的原因不包括。A房地产市场需求的广泛性B房地产市场供给的异质性C土地所有权的排他性D土地的有限性【正确答案】A第8题房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率【正确答案】C第9题横道图法用于项目建设阶段的。A质量控制B进度控制C成本控制D合同管理【正确答案】B第10题在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。A开发商B承包商C监理工程师D使用单位【正确答案】C第11题需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法【正确答案】A第12题在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。A市场需求上限B市场有效需求C市场现实需求D市场最低需求【正确答案】A第13题某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为075，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。A5000B5375C6125D6500【正确答案】C第14题某开发商率先向市场推出