项目投资建议书模板(住宅项目)

1附件项目投资建议书模板（住宅项目）模板适用范围适用于商业比例小于15，且集中商业不超过3万M2的项目。2目录摘要项目概况及宗地分析市场分析项目定位规划设计预案项目开发建设计划投资收益分析风险分析项目投资建议3项目投资建议书一、摘要（简述项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（35年），在公司发展中的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营和本项目投资收益等角度描述项目获取的必要性。）二、项目概况及宗地分析21宗地位置在城市中地理位置（可兼作城市格局简介、以地图加分析方式表述）与城市中心的地理位置关系在板块中位置及关联区域（以地图加分析方式表述）历史和文化沿革附图1宗地城市位置图（所在城市位置）说明表达宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置附图2宗地区域位置图（所在城区位置）说明标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。22规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积用地性质住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他4附图3宗地红线图说明表达宗地四至范围及相关数据（角点定位、红线尺寸、面积、标高）；宗地完整性（有否各类代征用地、名胜古迹、保留保护建筑、江河湖泊等因素分割土地，及其范围）23宗地现况附图4地形地貌现况图（GOOGLE，主要反映宗内地地面建筑、河流、沟壑、高压线等，含地上现况照片）附图5宗地地下状况图（表达宗地内现有地下管线、暗渠、电缆、光缆、建构筑物等）附图6区域现状图（表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征，含照片）24项目周边的社区配套现况附图7区域交通状况分析图（表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线；表达宗地周边现有道路名称、级别、尺寸及拟建道路、拟建时间等）附图8周边公共设施图（表达宗地周边对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施广场、公园、城市雕塑、高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其他造成噪音和污染的设施。表达近期或规划中周边环境主要的变化（工厂搬迁，大型医院、学校、购物中心、超市建设等）25大市政配套现况项目周边市政配套情况接入点、走向、容量是否满足项目要求。26土地价值分析（对土地价值进行分析,对宗地现状条件进行梳理，确定宗地内可建设用地的范围及面积、分析有利因素和不利因素对项目的影响，与相关部门一起对不同价值的地段进行排序和初步划定，形成土地价值分析图。）附图9土地价值分析图5三、市场分析31区域市场分析311典型竞品概况典型竞品项目基本信息（选择35个与本案定位类似，产品具有竞争性和可比性的项目进行分析，需填写住宅市调分析表）附表市场调查分析表312市场概况包括区域市场近年来的总供应量、成交量、销售速度、成交均价、成交套数、市场存量、潜在供应量等填写下表，对区域市场竞争情况进行分析32竞品项目分析321竞品项目概述分析竞品项目的过往的成交面积、套数、均价；总结竞争项目销售亮点与可借鉴之处竞品选择三最楼盘最好的发展商的楼盘、售价最高的楼盘、销售速度最快的楼盘。6三同楼盘同区位的楼盘、同总价的楼盘、同产品的楼盘。主力产品信息分析竞品名称户型面积单价销售情况项目优势项目劣势楼盘A楼盘B322竞品项目分析竞品项目当年市场分类供给分析请结合项目规划报批及已推售实际情况，对竞品项目可售货值进行预估，分产品明确竞品项目的潜在供应量，下表请根据各项目具体情况的不同，调整总价和面积细分区间总价细分市场的容量180平米以上150180平米120150平米四居90120平米150180平米120150平米90120平米三居7090平米120150平米90120平米7090平米二居70平米以下90120平米7090平米一居70平米以下7090平米零居70平米以下户型面积3550万5070万70100万100150万150180万180万以上面积细分市场的容量户型总价33客户调研分析区域客户的基本特征年龄7家庭结构文化程度职业类型客户工作及居住区域家庭年收入目前居住状况主要出行方式置业次数及目的等；34市场分析结论区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力四、项目定位41项目定位（1）项目总体定位（明确开发主题、开发理念及项目档次）（2）客户定位（明确买房的客群的社会阶层与典型特征）描述目标客户的关键性特征和主要价值偏好；以典型客户为例，具象化的描述客户的主要生活习性。（3）产品定位（明确产品档次、建筑类型的组合方式、户型比例等）产品类别选型及排序（请将独栋、联排、洋房、板楼、塔楼根据偏好进行排序，确定本案中希望出现的23种品类，尽量提供层数需求）户型配比（见下表）商业形式（如独立、底商）、面积、层数建议。会所的经营模式、位置、规模建议。车位配比，停车方式及地上/地下车位比。8其他特殊配套要求户型配比表户型面积区间套数比例42价格定位物业类型套数面积区间均价（元/M2）单套总价（万元）43产品竞争策略五、规划设计预案51宗地现状分析图标明用地红线、各类代征用地及其他占地（如军缆、高压线、保留建筑等）的具体范围及外轮廓尺寸，分别注明总用地、代征用地、实际可建设用地面积。标明用地周边已有及拟建道路名称、宽度、级别、拟建成时间。52景观资源分析图标明宗地内、外的现状景观资源，及宗地内可利用的景观资源，分析最佳景观面和景观视线范围。53排布方案及指标以方案草图形式反映不同产品、不同户型的组合方式，及其对应的不同规划结构与空间形态。建筑排布应保证满足自身与周边建筑的日照要求。9分析周边道路交通条件和主要人车流方向，确定主要出入口位置。示意性表达路网结构。必要时可采用方案草模（实体模型或三维电子模型）来反映项目的整体空间关系。54预案比较分析与建议541方案分析分析各方案在规划布局上的优、缺点。（规划结构、产品分析、日照、间距、朝向、景观等）542指标分析比较各方案的关键技术指标。（容积率、配套面积、地下室面积、人防面积、产品配比、户型配比等）543方案建议结合设计相关规定与项目具体情况，对户型面积及组合、配套设施及设备规划提出方案建议。（如注意不同人口规模对应的配套要求，通过合理控制总人数来降低对配套设施的投入。）55产品户型图反映产品类型、户型种类、面积区间、功能配置的要求，与营销部共同确认符合要求的单体意向平面图。56产品分布图反映不同产品、不同户型在宗地内的分布情况。57分期开发分析图当项目需分期开发时，由项目公司投资发展部牵头汇同运营部、营销部、研发设计部、成本部、财务部根据宗地情况、方案格局、实施条件，初步划分项目分期开发范围与次序。58经济技术指标附表经济技术指标表10六、项目开发建设计划开发建设进度计划表期别启动时间营销定位完成时间概念性规划设计完成方案设计完成扩初设计完成基础设计完成时间施工图设计完成基础开工主体开工开盘竣工验收入住一期二期三期七、投资收益分析71成本估算项目投资总费用如下表总面积单方成本总成本楼面单价序号成本项目计费面积元/万元元/备注一土地获得价款1土地出让金2相关税费二开发前期准备费1顾问策划咨询费2勘察设计费3报批报建费4市政接驳费5三通一平费6临时设施费三主体建安工程费用四地下建安工程费用五园林环境费六配套设施费七开发间接费八期间费用111管理费用2销售费用九财务费用十不可预见费十一项目总投资72各产品业态建安成本物业类型建安成本（元/M2）备注高层住宅小高层住宅多层住宅独栋别墅联排别墅商业会所车库73销售计划物业类型建筑面积（平米）套数销售起止时间销售均价（元/平米）销售收入（万元）一期高层住宅小高层住宅多层住宅独栋别墅联排别墅商业车库二期12销售收入及回款计划详见表（附表项目销售收入估算表）序号物业类型科目年年年合计备注单价（元/）面积（）1高层住宅收入（万元）单价（元/）面积（）2小高层住宅收入（万元）单价（元/）面积（）3多层住宅收入（万元）单价（元/）面积（）4独栋别墅收入（万元）单价（元/）面积（）5联排别墅收入（万元）单价（元/）面积（）6商业收入（万元）单价（万元/个）车位数（个）7停车位收入（万元）签约销售收入合计（万元）住宅回款（含车位）别墅回款商业回款预售收入及按揭回款预测（万元）74经济效益分析项目经济效益分析表序号指标名称指标数值备注1总投资额2销售收入3税金4税前利润5税前利润率136税后净利润7净利润率8年投资利润率9投资回收期（现金流为正）10内部收益率75项目现金流751资金使用计划按照项目的开发计划，各年的投资计划如下表所示项目资金使用计划表名称