某房地产开发项目可行性研究报告

XX市XX房产XX园项目可行性研究报告XXXX设计院有限公司第一章总论项目由来（一）XX市概况（二）XX市经济情况（三）项目由来为了适应城市发展的需要,现在XX市政府以构建现代化大XX为目标，按照“东提南进，西拓北聚，长望融城，浏宁扩容”的构想。城北是XX市各区发展较慢的区域，但在随后2008年从市委、市政府“拓南兴北”的战略规划中可以看出，将会有多个省、市重点工程放在XX区。如火车货运北站的搬迁、新河三角洲棚户区的拆迁和滨江文化园两馆一厅的修建，必将引发大量的高端物业上市，城北滨江板块将在2008年创造楼市新的价格的标杆，是XX市又一个极具有潜力的区域，众多知名房地产开发商都对其表示了浓厚的兴趣，纷纷在此大规模圈地，北京城建、北辰集团、世纪金源、中铁集团、万科集团、创远集团、顺天集团、杭州三江集团、珠江地产等地产大鳄相继落户北城，即将掀起城北板块房地产的新高潮，本项目的开发借势而发、运用而生。项目概况项目名称XX园建设单位XX市XX房地产开发有限公司项目建设地点XX区经济开发区XX组团项目规划1、区位与环境项目位于XX北路与二环线交汇处的东南角，西临XX北路，南靠XX市海事局，与XX市鹅阳山公园、捞刀河、湘江三角洲相望，周围有金源世纪城、新河三角洲、珠江花城、山汝城、湘江北尚、顺天黄金海岸、湘江1号等大型楼盘。项目所处地段交通十分方便，XX路上来往公交车比较多。通往火车站、飞机场、汽车北站、京珠高速、环线等交通路线极为便利和顺畅。目前项目周围有成熟开发的楼盘，有功能齐全的社区、银行、学校、公司、XX市海事局机关。随着XX市北城板块扩边和周围大楼盘的开发，各种各样城市配套设施将日益完善。项目毗邻鹅、秀两大公园和捞刀河、湘江西大水域，近看山、远看水，风景十分优美。滨江文化园两馆一厅，百年名校周南中学，浓厚的文化氛围将随着整体环境的成熟而成熟。XX园住宅小区总用地面积14555,净用地面积为1072622,总建筑面积3826865其中住宅面积3235437,商业面积75875,物业用房17661,架空层19417,地下车库面积478475,建筑占地面积25546,容积率310,建筑密度238,绿化率400,停车位198个,由一栋17层和一栋18层建筑组成，地下为人防车库和设备用房。目标客户群通过调查，其目标客户名以居家为主，兼顾临XX路120米长的商业门面，看中项目所在区域未来发展潜力，看中项目升值空间的客户群，主要为城市创业阶层白领阶层，自由职业阶层、公务员、区域周边居民。、从年龄上划分、从客户收入、从职业性质划分目标客户以白领阶层和自由职业阶层为主，主要为1、个体工商户小业主、小型公司创业者、企业从业人员，其主要消费特征是参加工作时间短或创业初级阶段，现金积蓄不多，但月收入中等偏高。2、外来打工族，其主要消费特征是来XX打工多年，有一定的积蓄，渴望在城市拥有一席之地，成为城市居民。3、从事设计、证券、金融、保险、公务员等职员，其主要消费特征是收入稳定、偏高，有积蓄，看中项目升值潜力，作为投资购买物业。、从区域上划分目标客户以项目周边区域为主，主要伍家岭商务圈，沿XX北路、部分其它区域和外地户。、从置业目的上划分本项目的目标客户购买本项目当前用于居家，待自己经济实力涨大到一定程度，项目区域商务氛围成熟后转为投资。、从用途上划分当前以居家为主，未来用于商住两用，出租投资。市场定位本项目处于日益成熟的城北板块中的鹅秀组团，地块具有巨大的升值潜力，区域可吸引诸多城市精英一族，本项目的首要策略是锁定中低端、高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化、独特性，与国标消费者产生共鸣，促进项目整体营销推广进度和效果，挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。项目形象定位1、从市场来看项目处于一个尚未成熟的新城区、商业氛味不够浓，商务价值还需3年左右的时间才能体现，决定本项目必须以住宅为主，商业为辅，建两栋住宅楼，临街考虑一些商业铺面。2、从产品特点来看本项目户型面积以8090为主的二房一厅，和120130的三房二厅为辅，紧凑地结合起来，临街铺面，采用独立单个的小铺面，每个铺面的面积控制在4050。3、从项目形象来看本项目体量不大，两栋楼应高低错落，做到“小而精”、“小而全”、“短小精悍”。4、从项目环境来看本项目在XX北路边，要尽可能减少马路上的噪声，将两栋楼之间的中心花园提高4M左右，有机地与临街铺面屋顶连成一片，使整个小区环境“优”、“雅”、“静”。5、从交通组织来看交通组织要做到人、车分流，住宅与商业分开，人的主入口应设在西南角，由大厅入小区，使业主刚进小区，就有回到温馨的家的感觉。第二节项目建设单位基本情况开发单位XX市宏图房地产开发有限公司成立时间1996年5月30日注册资金人民币1118万元。注册号4300100000000647法定代表人熊志家公司地址XX市XX区远大路136号5楼企业类型其他有限责任公司经营范围三级房地产开发、经营；五金交电建筑装饰材料、水暖器材的销售及建筑材料的加工服务。企业简介XX市宏图房地产开发有限公司原为XX马王堆建筑工程有限公司下属的房地产开发企业，2007年4月16日，公司整体转让给熊志家、徐建军、黎松林，原注册资金818万，经公司第二次股东会决议和修改后的章程规定，公司增加注册资金300万，其个股东各自出资和股份情况如下表第三节可行性研究的依据和范围一、可行性研究依据1、XX市城市总体规划2、地形现状图1/10003、设计委托书及开发单位的有关要求4、中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分5、中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市规划部分6、中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市建设部分7、城市规划管理技术规定土地使用、建筑管理8、民用建筑设计通则（GB503522005）股东名称出资金额出自形式所占股份熊志家424840000现金38徐建军410000000现金367黎松林283160000现金2539、住宅建筑规范GB50368200510、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）11、城市居住区规划设计规范12、城市道路交通规划设计规范13、开发单位提供的地块周围道路界线综合图14、XX座项目修建性详规15、国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数16、现行的财税制度二、编制原则1、从实际出发的原则XX园的开发要充分结合项目的地质实际情况，充分发挥其优质的基础条件，降低成本，中央花园部分可以建立中央平台，让住户有一种亲临其境感觉，体验绿色氧吧。2、坚持综合效益的原则XX园项目的开发既体现经济利益原则，又要兼顾环境效益和社会效益，确保开发的科学性、合理性，以取得最佳的社会综合效益。3、布局合理的原则“充分利用中央花园，使之与住宅区充分融合”是本案总体规划布局的首要出发点。本案不但注重以人为本，更以自然为本，尽可能多的保留后面原有绿化，保持原生态，以体现现代高尚居住、休闲理念，努力创造阳光、空气、水面、绿化等自然景观，整体建筑布局舒展蜿蜒，以独到之匠心，塑造出居者诗意的栖居情境。三、可行性研究的范围依据国家有关政策、法规、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建议方案，内外部条件、专业技术方案、实施进度、组织管理、投资及经济效益等方面进行研究，为上级机关审查并列入房地产年度计划、业主决策、项目立项及银行开发贷款提供参考。第四节主要技术经济指标主要技术经济指标如下序号项目单位指标备注1总用地面积145552净用地面积10726223总建筑面积3826865含地下室面积住宅3235437商业75875管理用房及架空层37078其中地下室4784754容积率3105建筑密度2386绿地率407开发总投资万元6732含管理费、财务费、营销税费等8总销售收入万元1289610税前利润万元454211所得税万元1136税率为2512税后利润万元340713总投资利润率595114总投资净利润率4464第五节可行性研究结论与建议1、项目紧邻XX北路，地段十分优越，是房地产开发理想场所，从投资分析来看，项目经济效益和社会效益都十分明显，该项目完全可行。2、项目所处的北城板块区域随着XX区政府的北迁，在城市道路的修建与改建的拉动下，房地产价格也不断上涨，其开发前景十分乐观，其抗风险能力较强。3、项目总建筑面积3826865平方米，其规模小，是一个短、频、快的好项目。4、建议公司做好税务筹划和成本控制工作，将成本降低，提高经济效益；5、建议公司时刻关注国家房地产政策，尤其是国际经济环境对我国房地产的影响，合理规避其风险。6、建议公司做好融资工作，确保现金流的顺畅，同时，充分利用现有的生态资源，一鼓作气，将项目开发成为北区健康生态社区。第二章项目建设的必要性和市场预测第一节项目建设的必要性一、区域发展的需要二、城市发展的需要三、城市规划的需要第二节项目建设的有利条件1、项目地段优势项目位于XX市XX区金霞大道涝刀河组团地块，邻近汽车北站，西临XX北路，北侧为XX北路立交桥，南靠XX海事局。其地段优势十分明显，周边房价将全面拉升，周边医院、学校、生活配套、交通设施等配套设施也比较完善，这是房地产开发的有利条件。2、项目规模优势项目总建筑面积3826865平方米，其规模合适，是一个典型的短、频、快项目。3、项目外部环境景观优势项目的东面紧邻自然山体，其植被保持十分的好，是一个纯天然氧吧。可以因势利用，充分发挥其环境景观优势，打造健康居家理念。4、控制成本的优势公司以建筑起家，其人力资源强大，项目要充分发挥公司的控制成本的优势，将项目的开发成本控制在同行平均水平之下。第三节市场预测一、XX市房地产市场情况1XX房地产行业快速增长2、商品房供应量分析3、商品房销售量分析4、商品住宅供销对比2007年上半年我市纯商品住宅供销比为0701（期间商品住宅批准预售面积期间商品住宅销售面积），供销差距进一步拉大，这一方面体现了我市商品房销售的持续火爆态势，另一方面，也表明了我市商品房供应有所脱节。从各区情况来看，岳麓区、XX区供应量仅为销售量的一半，供应量的严重不足，使此二区成为我市价格上涨速度较快的区域。从单月供销比来看，供销比在去年十月达到近一年来最高点229，此后十一、十二月比例回落，十二月达到2006年最低点048；今年以来，除一月份供销比超过1达到137以外，其余各月供销比均徘徊在087以下，供应量的持续低迷，可能会加快我市房价上涨速度。5、纯商品房成交均价分析2007年上半年，全市商品房均价为3278元/，同比上涨1435；其中，商品住宅平均售价为3054元/，同比上涨1907；商品房非住宅平均售价为5113元/，同比下跌749。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3159元/，同比上涨2017；其中，商品住宅平均售价为2939元/，同比上涨2424。）从各月走势来看，今年以来，XX商品房基本处于上升趋势六月商品房均价相对于一月上涨223元/，涨幅约705；住宅均价上涨了399元/，涨幅约1414，商品房住宅涨幅相对更大。6、纯商品房成交均价分区分析分区来看，今年上半年XX区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3682元/、3353元/；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/、2736元/。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3300元/以上。7、纯商品房期、现房量、价分析2007年上半年商品房期房、现房成交量分别为32666万、7806万，同比增长8642、013，期房占总量的8071；商品住宅期房、现房成交量分别为30836万、5228万，同比增长8470、1393，期房占总量的8550。上半年商品房期房、现房均价分别为3343元/、3010元/，同比分别上涨1184、1608；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3169元/、2374元/，同比分别上涨1399、2051。二、XX市房地产市场发展趋势根据2007年上半年XX市房地产发展情况，以及全国房地产业发展环境，XX市房地产市场，特别是2007年下半年，将会有以下几个趋势。1房地产政策以落实为主，新一轮调控即将推出从06年5月国六条出台之后，国家出台了一系列的宏观调控政策。在调整户型结构方面，出台了“90、70”政策；在遏制炒房方面，出台了加息、禁止外资购房、二手房强征个税等一系列政策；在遏制高房价方面，出台了限价地、“竞房价、竞地价”的“双竞”政策；在土地供应方面，要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍，国家的宏观政策已经涉及到房地产行业的各个阶段，政策已经相当全面。然而，2007年上半年，全国70个大城市房地产市场价格仍然保持较快上涨，如何有效落实政策是07年下半年新一轮宏观调控的主要方向。2房地产金融环境相对宽松，加息压力依然存在2007年是中国金融全面开放的第一年，虽然“限外”政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制，但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加方便，房地产业融资渠道增加。但是，面对全国房价仍然较快的上涨速度，为了遏制炒房和投资，稳定房价上涨速度，央行在2007年下半年继续加息的可能性仍然很大。3土地供应审批将更加严格，地方土地审批权限将受到限制在06年年底结束的中央经济工作会议上，中央政府再次强调指出，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”没能真正把住，是投资增长过快的重要原因之一。因此，从2006年全国宏观经济运行和房地产业发展大的政策背景预测，2007年将是土地管理集中实行大规模“直辖”试点的一年。地方对土地的审批权限将会受到限制，审批权限将会缩小。4住房保障工作将全面开展中央经济工作会议再次把民生问题提到了政府工作的重中之重。保障全体人民的居住问题将成为2007年政府将要解决的重要问题之一。随着XX市住房保障局的成立，XX市住房保障工作将全面开展。每年70万平方米的经济适用房建设规模，全部为90以下的中小户型；配套2万平方米的廉租房，全部为50左右的小户型；再配上住房货币补贴，廉租对象租金补贴等一系列具体措施的到位。中低收入家庭住房环境将得到改善，市场供需矛盾将得到一定改善。5房地产市场秩序规范力度加强07年上半年XX市商品房价格快速上涨，在市场需求旺盛的背后，人为操纵的印记很明显。虚假广告、合同欺骗、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬物价等违规行为仍然存在。下半年，房地产管理部门势必会加大市场秩序规范力度，下大力气整治市场交易秩序。期、现房交易一体化网上签约；预售资金严格监管；二手房交易资金托管及网上签约；加强中介企业的规范管理；加强房屋租赁市场管理等一系列举措都将在下半年出台。房地产交易秩序将得到进一步规范，交易环境将得到改善。6供给有望恢复增长从上半年的施工面积总量来看，较去年同期增长40以上，预示着下半年的房地产市场供给将出现恢复性增长。下半年供应量增长幅度将会得到提升，我市商品房供应量充足，供需倒挂现象将会得到改善，将有效地抑制目前房价上涨过快的继续蔓延。7需求旺盛，价格将保持稳定上涨相对于全国其他大中城市，XX市房价较低，为XX市房地产市场价格的上涨预留了空间。较低的房价使价值洼地现象在一段时间内持续存在，XX市房地产市场需求市场将保持旺盛势态。建设成本上升，城市居民人均可支配收入持续增长，XX社会经济持续快速增长等这些导致房价持续上涨的基本面在一段时间内不会发生变化。在XX市房地产市场需求旺盛及相关因素的合力下，下半年价格上涨将是必然。07年XX市房地产市场价格涨幅接近15。8商品住宅供应结构更加合理随着“国六条”90/70政策的进一步深入实施，我市90平米以下商品住宅的供应量将进一步增加，所占比例日益增大。适合普通市民购买的中小户型将逐渐成为市场供应的主流，市民选择余地将大大增加。我市商品住宅供应结构将会更加合理。9二手房市场仍然难以有根本性改观受二手房政策影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，XX市二手房市场发展速度仍会较慢。短期内很难有根本性的改观。10受银行多次加息影响，房地产抵押增幅将会放缓由于受到房地产市场价格上涨压力，银行利息仍然存在上调可能。个人按揭购房的还贷压力将进一步增加，房地产抵押增幅将会放缓。三、结论无论房地产产业是支柱产业，还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向将是关系到国家健康稳定的重要因素。因此，政府对房地产业进行调控是必要的，而且是必须的。我们相信，在国家的宏观调控下，XX市房地产市场将在调控中规范，在规范中发展。第三章建设地点与建设条件第一节场地概况项目地块呈山地状，东面为自然山体，地势高差较大，地形较复杂，标高在359387米之间。场地较为方正，是不可多得的原生态地块。第二节自然水文条件市境属亚热带大陆性季风湿润气候，具有气温总体偏高、冬暖夏凉明显、降水年年偏丰、7月多雨成灾、日照普遍偏少，春寒阴雨突出等特征。年平均气温161169，日照1348小时1772小时，无霜期263天276天，降雨量1230毫米1700毫米，适合于农作物生长。第三节场地工程地质条件根据对项目区的工程地质勘探，建筑场地类别为类，建筑场地属抗震有利地段，场地内无液化土层等不良地质工程地质现象。适宜拟建建筑物。场地地层由新及老、由上及下划分描述如下根据钻孔揭露，原第四系覆盖层已被清除，目前场地底层主要由前震旦系泥质板岩组成，该层岩性特征如下微风化泥质板岩层黄灰色青灰色，干，有少量风化裂隙，见铁锰质氧化物，泥质结构，中厚层构造，可见层理，岩石质量指标较差，岩芯多呈短柱状，少量长柱状，属较软岩。承载力高，不具压缩性，埋藏浅，厚度稳定，无洞穴，临空面或软弱夹层。地基承载力特征值FAK3200KPA；粘结强度特征值400KPA，可建高层建筑。第四章建设规模及建设进度计划第一节建设规模建筑规模表序号项目名称单位规模备注1总用地面积145552总建筑面积382686521其中住宅面积323543722商业面积7587523管理用房及架空层3707824地下室面积4784753总户数户323第二节建筑进度计划项目工程整体一次性开发完毕，开发周期为18个月。项目计划于2007年底开工，2009年6月竣工。1、前期工作2007年12月2008年08月2、主体工程2008年09月2009年03月3、后续工作2009年04月2009年06月第五章主要专业技术方案第一节总平面规划一、设计依据1中华人民共和国建设部2003年4月颁布的建筑工程设计文件编制深度规定。2现行国家有关规范城市居住区规划设计规范GB5018093城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001住宅设计规范GB503682005高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）民用建筑设计通则GB503522005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797商店建筑设计规范JGJ4888其他相关的国家、地方法令法规。3工程设计有关文件XX座住宅小区详细规划设计XX市规划管理局建筑设计方案审查通知单（规审字2006年4月16日）XX市XX房产有限公司的方案同意书。甲方提供的市政规划资料设计委托书工程设计合同设字第0708S号二、场地概况及气象地质条件场地情况“XX园”项目位于XX市XX区金霞大道涝刀河组团地块，邻近汽车北站，西临XX北路，北侧为XX北路立交桥。总用地面积为14555平方米，地形起伏，交通便利。水文、气象、地质条件1场地条件小区场地较规整，地势高差较大，地形较复杂，标高在359387米之间。场地内有居民点、植被以灌木和小乔木为主。2气象条件1）气温月平均气温172最冷月平均气温47最热月平均气温330历年极端最高气温406历年极端最低气温113气温0以下年平均20天，气温35以上年平均30天，全年无霜期269274天。（2）湿度年平均湿度80最热月相对湿度84最冷月相对湿度75（3）降雨量年平均降雨量145506MM日最大降雨量1925MM小时最大降雨量825MM平均地表径流70016MM径流系数048（4）风速、风向、风荷载最大风速（离地面10米处）213M/S冬季平均风速28M/S夏季平均风速26M/S全年主导风向北偏西风常年夏季主导风向偏南风风荷载（离地面10米处）035KN/M2（5）降雪最大积雪深度200MM雪荷载035KN/M3、水文地质资料地震根据中国地震动参数区划图（GB183062001），XX市地震动峰值加速度分区（G005），与地震基本刻度对照为度。4、市政条件小区处于市区，市政设施齐备。小区北面江畔路设有DN600MM市政给水管，水压028MPA。1200MM和D1000MM雨污水合用排水管，均已预留供本小区排放的管线接口。电源由XX变电站取得，电话线由市政管线网引入。三、总平面布置根据规划要求用地北向退红线22米，西边退5米，南向退红线22米，东面退红线65米。本设计住宅布置采用板式与点式相结合的方式，由1栋17层住宅和1栋18层住宅组成，地下室做车库和设备用房。小区设置一个主要出入口和一个消防出入口与城市主干道相接。四、交通组织与竖向布置考虑到小区的地理位置及外部交通流线规划，小区沿XX北路设置2个出入口。其中靠近XX北路立交桥的为消防出入口，南向的为小区主出入口，同时也为消防出入口。内部道路平时仅供行人使用，紧急状况时，救护车、消防车可以进入。实现人车分流保证环境质量。宅间路及组团绿地周围的步行路宽25M，纵坡小于25。其他道路和组团绿地按城市道路和建筑无障碍设计规范相关要求进行设计防滑地面和盲道设施。为了本工程与周边市政道路顺畅连接，保证区内雨水的排除，建筑000标高根据现场地形情况而定，详见总图，均略高于市政道路。五、绿化小区绿化采用点面结合的布局方式，小区中部设中心集中绿地和绿化系统，各栋住宅均有出入口与之相连，安全、方便，不受外部车辆干扰。第二节建筑一、设计依据1、开发公司设计委托要求。2、XX省建筑工程设计招头标中标通知书。3、高层民用建筑设计防火规范GB5004520054、人民防空地下室设计规范GB5003820055、住宅建筑规范GB5036820056、屋面工程技术规范GB5020720047、XX省居住建筑节能设计标准8、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001、J1142001二、设计说明1本小区位于XX北路，共有2栋住宅单体建筑，住宅323套，一层部分为小商铺，地下室做车库和设备用房，住宅每单元设两部电梯及楼梯。2组团内建筑为二类高层建筑，耐火等级为一级，抗震设防烈度为六度。五级人防。屋面防水等级采用二级。3建筑项目主要特性分项目名称12耐火等级一级一级主要工程形式框架剪力墙框支剪力墙地上1817建筑层数地下11户数177161住宅面积17111951424242商业面积758754、地下一层设有平战兼用的乙类6级人防地下车库及设备用房5、本工程突出入口形象设计，住宅楼的主入口沿组团中心设在建筑物的南端调整楼梯位置，形成一个完整的大堂，为居住者创造一个良好的入口空间。6、组团内住宅楼梯间上层和地下室集中设置消防水箱。7、住宅层高均为29M，地下室层高为38M,商业门面北面最低层高145M29M（结合一层住宅做门面）,南面最高层高425M住宅层高均为29M。8、本工程严格按市有关住宅节能标准进行设计,详见节能计算书保证达到最佳的保温节能效果，给用户提供较好的居住条件。9、地下室的防水采用结构自防水与高分子涂膜防水相结合的方式，抗渗等级08MPA达到防水等级二级。10、在立面造型设计上，力图创造一个简捷、明快、具用较高文化内涵和强烈现代气息的建筑形象。建筑外观以暖色为基础，通过瓷砖及涂料墙面的对比，达到明快，清晰的效果。各栋的标志色见效果图。11、本工程外墙饰面采用瓷砖和涂料，首层大堂墙面地面采用石材，顶棚采用石膏板吊顶，标准层公共部分地面采用中档地砖，墙面，顶棚采用涂料，住宅内部作简单装修。12、住宅外窗设计，采用低窗台外凸窗，内部设栏杆，使起居室，卧室拥有开阔的视野，可以获得良好的景观效果，外窗均采用白色塑钢型材中空玻璃内推拉窗。13、塔式住宅电梯额定载重1吨，额定速度175M/S。14、门窗表门窗名称洞口宽度（MM）洞口高度（MM）数量（个）材料及类型备注M19002100858铝合金门M28002100658铝合金门M3150021008铝合金门FM19002100115乙级防火门FM212002100321乙级防火门TLM1800210084铝合金门TLM215002100101铝合金门TLM324002100200铝合金门TLM43000210068铝合金门TLM52100210078铝合金门FM36001500420丙级防火门C1210018001712厚玻璃C224001800912厚玻璃C31200180041112厚玻璃C4110018005312厚玻璃C5900150072铝合金窗C6700150087铝合金窗C7600150070铝合金窗C8180018004铝合金窗C915001800103铝合金窗15、地下室门窗表门窗名称洞口宽度（MM）洞口高度（MM）数量（个）材料及类型M1150024008铝合金门M2120024002铝合金门M3100021005铝合金门M480021002乙级防火门M5180024002乙级防火门FM1600150012铝合金门FM2150021004铝合金门FM3240021005乙级防火门FM4300021002甲级防火门FM5120021003甲级防火门FM6100021001甲级防火门GC121009001铝合金窗GC26009003铝合金窗C116001铝合金窗C216002铝合金窗HM10002HM12001HM15005HM6003第三节结构一、概述本工程为XX市XX房产有限公司开发的XX园住宅小区项目，建筑总用地面积145550，总建筑面积3826865。地上部分由两栋高层建筑组成,包括1号栋和2号栋住宅，其中1号栋住宅楼18层，2号栋住宅楼17层；地下设一层地下室,将两栋塔楼连成一体,为地下车库、设备用房和人防地下室。二、设计依据21各专业所提初步设计资料。22结构设计所采用的主要标准及法规建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设防分类标准GB502232004建筑抗震设计规范GB500112001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002砌体结构设计规范GB500032001多孔砖砌体结构技术规范JGJ1372001人民防空地下室技术规范GB500382005地下工程防水技术规范GB501082001中国地震动参数区划图GB1830620013、自然条件31基本风压W0035KN/M232基本雪压S0045KN/33地震参数抗震设防烈度为六度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度005G。4、工程地质勘察报告及主要内容41本工程依据中盐勘察院提供的XX座住宅小区岩土工程详细勘察报告进行初步设计。42本工程位于XX市XX区，北临二环线，西街XX北路。原始地貌为湘江高级阶地，目前场地平整。场地地基稳定，地震基本烈度为6度，建筑场地类别为类，建筑场地属抗震有利地段，场地内无液化土层等不良地质工程地质现象。适宜拟建建筑物。43场地地层由新及老、由上及下划分描述如下根据钻孔揭露，原第四系覆盖层已被清除，目前场地底层主要由前震旦系泥质板岩组成，该层岩性特征如下微风化泥质板岩层黄灰色青灰色，干，有少量风化裂隙，见铁锰质氧化物，泥质结构，中厚层构造，可见层理，岩石质量指标较差，岩芯多呈短柱状，少量长柱状，属较软岩。承载力高，不具压缩性，埋藏浅，厚度稳定，无洞穴，临空面或软弱夹层。地基承载力特征值FAK3200KPA；粘结强度特征值400KPA。44水文地质简况拟建场地无地下水，不用考虑地下水对砼钢结构腐蚀性影响。地下室无需做抗浮设计。45地下室开挖后所形成的基坑，应按105进行放坡处理，拟建场地东侧边坡按11进行放坡，坡面采用混凝土喷护。5、采用的设计荷载51恒载按实际取值。52楼、屋面活载（标准值）1）住宅客厅、卧室20KN/厨房、卫生间20KN/走道、门厅、楼梯20KN/阳台25KN/2）商场35KN/3）消防疏散楼梯35KN/4）地下车库40KN/5）电梯机房70KN/6）消防车通道20KN/7）上人屋面20KN/不上人屋面05KN/53楼面预留装修荷载15KN/（标准值）。6、建设方对设计提出的有关设计要求。7、批准的方案设计文件。三、设计说明31本工程建筑结构安全等级为二级；设计使用年限为50年；抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度005G，抗震设防类别为丙类。32基础设计本工程地基基础设计等级为乙级。根据工程地质情况，本工程采用浅基础，以微风化泥质板岩层为基础持力层。33上部结构选型1）抗侧力体系1、2栋住宅楼上部采用剪力墙结构，底部商场和车库剪力墙局部进行转换，故结构体系为部分框支剪力墙结构。2）剪力墙加强部位1、2栋住宅楼为地下一层3层。3）楼盖体系楼、屋面均采用现浇主次梁楼盖体系。34变形缝和后浇带的设置本工程基础为柱下独立基础和墙下条型基础，差异沉降小，不设沉降缝。1、2栋住宅楼均超长，且平面不规则，1栋住宅设两道伸缩缝兼抗震缝，将建筑物划分为三个独立的单元，2栋住宅设两道伸缩缝兼抗震缝，将建筑物划分为三个独立的单元。地下室双向均较长，为满足建筑要求和便于施工，不设伸缩缝，为防止混凝土的温度和干缩裂缝，纵向和横向各设置一道后浇带，后浇带区段内设置多道膨胀加强带，并采取在混凝土中添加膨胀剂和杜拉纤维、增设温度钢筋等措施。变形缝和后浇带的位置详见图纸部分。4地下室设计地下室防水等级为二级，顶板、侧壁和底板均采用抗渗砼，抗渗等级S6。因地下室超长，为减少水化热的影响，应采用低水化热水泥，如矿渣硅酸盐水泥等。因地下水位较低，地下室底板可不进行抗浮计算。5主要结构构件材料的选用混凝土强度等级基础垫层C10，其余C25C35。钢筋HPB235（）主要用于板中受力钢筋和梁柱箍筋及各种构造钢筋。HRB335（）主要用于基础受力钢筋。HRB400（）梁、柱、剪力墙的纵向受力钢筋。钢材Q235B主要用于各种预埋件。6高层建筑的主要结构特征参数和计算程序及计算模型61本工程采用的计算程序中国建筑科学研究院PKPM系列之多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件（墙元模型）SATWE（2005年7月版）。62上部结构主要计算参数结构类型住宅为剪力墙结构结构材料及特征高层混凝土结构1、2栋住宅楼抗震等级剪力墙四级框支部分抗震等级框架二级、剪力墙三级周期折减系数09计算振型个数18个1、18个（2）梁端弯矩调幅系数085梁跨中弯矩放大系数10梁刚度增大系数边梁15，中梁20连梁刚度折减系数07梁扭矩折减系数0463计算结果见右下表四、人防结构说明41设计依据人民防空地下室设计规范GB500382005；建筑条件图。42结构类型为框剪结构，顶板采用井字梁楼盖。43抗力等级乙类6级。44人防地下室结构各部位的等效静荷载标准值顶板QE140KN/M2外墙QE225KN/M2出入口临空墙110KN/M2门框墙200KN/M245人防材料强度各材料的强度综合调整系数如下钢筋HPB235（）15，HRB335（）135，HRB400（）12混凝土15。46人防构件尺寸顶板250MM,底板400MM,人防墙250MM。47构造要求人防地下室各构件配筋具有较强的方向性，在施工中应严格按有关图纸施工，不得错放，漏放。人防设备门在顶板处应预留安装钓钩。人防设备门应由国家定点专业厂家生产，在浇筑门框墙前应安装好门框及埋件，待验收合格后方可浇注混凝土。人防设备门平时应注意保养。所有人防门、洞口四角均须放置加强筋。双面配筋的人防墙、板须设置拉结筋，直径6，间距500，呈梅花状布置。第四节给排水一设计依据（一）建设方关于本工程的设计任务书、设计要求和该公司提供的有关资料。（二）建设方提供的本工程周围城市市政管道概况资料。（三）国家现行的设计规范、规程。1、建筑给水排水设计规范GB5001520032、住宅建筑规范GB5036820053、室外给水设计规范GB5001320062006年版4、室外排水设计规范GB5001420062006年版5、二次供水设施卫生规范GB1705119976、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）7、自动喷水灭火系统设计规范GB500842005（2005年版）8、建筑灭火器配置设计规范GB5014020052005年版）9、汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB500679710、人民放空地下室设计规范GB500382005（四）本项目建筑、结构、采暖空调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。二、工程概况（一）本工程位于XX市XX区金霞大道涝刀河组团地块，邻近汽车北站，西临XX北路，北侧为XX北路立交桥。总用地面积为14555，地形起伏，交通便利。（二）本工程由XX座住宅小区总用地面积14555,总建筑面积3826865，由一栋17层和一栋18层组成，地下为人防车库和设备用房。三、设计范围（一）本工程红线以内室外、室内给排水、自动喷水灭火系统、消火栓系统和固定灭火器配置等由本单位设计。（二）本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。四、室外给水排水工程（一）室外给水工程设计1水源1本工程水源为城市自来水，供水压力约025MPA。2本工程从XX路城市给水管道上接入一根DN150MM的引入管进入建筑红线内，在工程基地形成环状管网。2用水量1生活水量最高日35433M3，最大小时4854M3，平均小时2883M3。2主要用水项目及其用水量，详表5411。3消防用水量，详表5412。3给水管道系统1生活水量最高日35433M3，最大小时4854M3，平均小时2883M3。2本工程拟采用地下室生活水箱、地下室生活变频给水设备联合供水。3本工程消防为一路供水，给水引入管至红线内经水表后与本工程室外生活消防合用环状给水管相连接，且表后设“倒流防止器“。本工程各用水项目用水量汇总表表5411用水量M3用水项目名称使用人数或单位数单位用水量标准L小时变化系数K使用时间H平均时最大时最高日备注住宅1140人每人每日250252411882969285商场75875每面积313010037048372按建筑面积计绿化及道路洒水8500每每次210285851700按每日1次计汽车库地面冲洗4100每M2每次2103546546164按每日2次计小计2621441332212未预见水量按本表1至4项之和的10计2624413221合计2883485435433消防用水量标准及一次灭火用水量表5412序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/S2H144M3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/S1H108M3由消防水池供3室外消火栓系统15L/S2H108M3由消防水池供合计360M3（二）室外消防给水工程设计1室外消防水源采用城市自来水。2室外消防用水量为15L/S。3室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。共设有8套室外地下式消火栓，其间距不超过110M，距道路边不大于20M，距建筑物外墙不小于50M。管材采用HDPE管。4室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓或地下消防水池取水井取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。5本工程从XX路城市给水管道上分别接入一根DN150MM的引入管进入建筑红线内，在工程基地形成环状管网。6建筑物内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接合器设在相应的位置。（三）室外污水工程设计1城市污水管道情况位于本工程西侧的XX路有城市污水管道，允许本工程污水排入。2本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。3生活污水排水量各项用水排污均按给水量标准的90计。4本工程生活污水汇集并经化粪池处理后，排入西侧XX路上的城市污水管道。5本工程设4座钢筋混凝土化粪池（大小施工图阶段确定）。6室外排水管道DN小于等于500MM采用双壁波纹管，承插密封连接，其余采用承插式钢筋混凝土管，钢丝网水泥接口，并采用混凝土基础。7本工程采用砖砌检查井，位于行车道上者为重型井盖；位于非行车道上者为轻型井盖。（四）室外雨水工程设计1本工程西侧XX路设有城市雨水管道，允许本工程雨水排入。2雨水量1参照XX市暴雨强度公式Q215051041LGP/（T13275）06846进行雨水量计算。2设计重现期P1A3设计降雨历时TT1MT2，M24地面集水时间T110MIN5汇水面积F约为107266地面综合径流系数取0657雨水量Q19126L/S3室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4本工程范围内雨水管设一根排出管，排入XX路的城市雨水管道。5室外排水管道DN小于等于500MM采用双壁波纹管，承插密封连接，其余采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础6雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。五、建筑物内给水排水设计（一）生活给水系统1用水量本建筑各部分的生活饮用水量，详见本设计说明书表5411。2给水系统1系统设置市政管网和水泵联合供水。（在地下室设置生活水箱和一套变频给水设备）1本工程地下车库至地上四层采用市政压力直接供水。25F及5F以上住宅加压给水系统。2二次加压给水系统采用一套变频泵组供水，其供水流量不小于最大小时用水量。3住宅每户设一只户用水表，便于管理，水表设置在公共管道井内；4市政直接供水部分采用下行上给式管道系统，高区采用上行下给式管道系统。6管材采用PSP钢塑复合管，双热熔连接。（二）生活污水系统1室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。2生活污水排水量按给水量的09计算。3室内地面层（0000M）以上的生活污废水重力流排出；地面层（0000M）以下的污废水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排入室外污水或雨水管道。4为保证较好的室内环境，住宅污水管道系统设有专用通气立管。5排水管采用厚壁PVCU管。（三）屋面雨水排水系统1暴雨强度公式与室外雨水排水设计相同，详本说明书第545节。2设计参数1设计降雨历时T5MIN2设计重现期P5A；安全溢流口设计重现期P50A3屋面径流系数093屋面雨水采用内落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水管道排至裙房屋面和室外建筑散水。4室内雨水管采用厚壁PVCU管，粘接连接。（四）室内消防工程设计1本工程均为高层住宅建筑，按二类建筑进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统以地下车库为标准按中危险级级进行设计。2消防水源及消防用水量1消防水源为本建筑内地下层的消防贮水池。2火灾持续时间消火栓系统为2H，自动喷水灭火系统为1H。3消防用水量标准及一次灭火用水量，详见本说明书表5412。4地下一层设有有效容积为V360M3消防贮水池一座，不分格。完全满足室内一次灭火用水量360M3的要求。水池为钢筋混凝土水池。3室内消火栓灭火系统1消火栓系统采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在地下一层消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。2消防管道在竖向不进行分区。地下层至地上八层采用稳压减压型消火栓，阀后压力不大于050MPA。3本工程高层建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证同层同一防火分区内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为10M。4每个消火栓箱内均配置DN65MM消火栓两个、DN65MML25M麻质衬胶水带一条，DN6519MM直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只；消火栓箱內再配置自救消防卷盘一套。5消火栓系统按室内消防流量要求设有消防水泵接合器，设在建筑之外的消防通道旁。6在1楼顶层设有高位消防水箱，有效容积18M3，材质为镀锌钢板，安装高度满足最高处最不利点消火栓处的静水压7M水柱的要求。7系统控制1消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。2消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。3消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。9管材1室内消火栓给水管采用热镀锌钢管或内壁喷塑钢管，丝扣及沟槽式卡箍连接。工作压力为10MPA。4自动喷水灭火系统1保护范围1地下车库。2均采用湿式自动喷水灭火系统。2设计参数1商场和地下车库均按中危险级设计。2地下室及商场喷水强度8L/MIN；作用面积160；持续喷水时间1H；最不利点喷洒头工作压力01MPA。3系统设计用水量按28L/S计，设计取30L/S。3系统设计1本工程自动喷水灭火系统在竖向不分区。2本工程在水泵房内设1组湿式报警阀组，担负的喷洒头不超过800个。3喷洒头地下停车库采用DN15带保护网直立式玻璃球喷洒头，动作温度为68、K80。4自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。5自动喷水灭火系统设喷淋给水加压泵，贮水池与消火栓系统合建，位于地下一层水泵房内。二台泵为一用一备，互为备用。6自动喷水灭火系统共设二套消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓或消防水池取水向室内自动喷水灭火系统补水。7自动喷水灭火系统平时由屋顶消防水箱设专用水管至报警阀前供水管，并在屋顶设置增压设施，保证系统压力。发生火灾时由给水加压泵从水池取水加压供水。8为了保证系统安全可靠，每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25MM试水阀。4系统控制1湿式系统I火灾发生后喷头玻璃球爆碎，向外喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。II系统压力下降，报警阀组的压力开关动作，并自动开启自动喷水灭火给水加压泵。与此同时向消防控制中心报警。并敲响水力警铃向人们报警。给水加压泵在消防控制中心有运行状况信号显示。2自动喷水灭火系统给水加压泵，应在泵房的控制盘上和消防控制中心的屏幕上均设有运行状况显示装置。5管材1室内自动喷水灭火系统给水管采用热镀锌钢管。DN100MM者采用丝扣连接，DN100MM者采用沟槽式卡箍连接。2室外埋地管采用HDPE管，橡胶圈接口。3全部管道的工作压力均为10MPA。5消防排水1消防电梯坑底的侧面设有集水坑，坑内设2台消防潜水泵排除消防排水。集水坑有效容积36M3，潜水泵抽水量12L/S，均满足规范要求。2自动喷水灭火系统消防排水，利用地下一层其余废水潜水泵坑进行排水。6移动式灭火装置1变配电用房内按中危险级设推车式磷酸铵盐干粉灭火器。2其他部分均按国家相关规范设置相应数量手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。六、节水措施（一）节水措施1选用节水型卫