某地块住宅项目可行性分析报告

XXXX路1号地块住宅项目可行性分析报告XXXX置业有限公司目录一、项目总论4二、XX房产市场分析81、板块市场分析82、竞争个案分析123、价格分析144、重点个案简介155、土地市场情况296、本地块分析387、总结39三、项目定位411、SWOT分析412、项目整体定位423、项目客源定位424、面积配比定位435、总结46四、规划设计471、设计依据472、工程内容及规模概况473、设计指导思想474、总体设计485、建筑单体设计506、主要经济技术指标50五、销售开发计划521、蓄水期策略522、公开期策略523、价格推进策略554、销售计划565、开发计划56六、财务分析及资金回收支出计划571、项目财务分析572、项目资金回笼状况583、项目资金支出状况594、项目资金计划605、项目敏感性分析60七、可行性研究报告结论61一、项目总论为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。本项目于XX市经济开发区XX路一号地块，具体位置如图规划为住宅小区，东侧临规划XX路，南临XX东路，西侧是环城河，北侧是XX古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。具体规划技术指标如下经济技术指标总用地面积58087平米土地性质居住容积率1377总建筑面积80000平米建筑限高50米另一方面，XX市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。2009年一季度，XX住宅类房源共成交491套，成交金额44亿余元，均价每平方米7343元。其中，一季度市区存量房交易受理1633件，创近5年来新高，是20052008年第一季度存量房平均受理件数的167倍。2009年1月份，XX的商品房空置面积达7541万平方米，而到了3月份减少为4586万平方米，这意味着前三月，XX商品房被消化了近30万平方米。2009年一季度全市房地产业企业家信心指数快速回升，达到10084，比上季大幅增加2611个百分点，高于去年同期1277个百分点。5月，XX将接连有9块土地走上拍卖台，其中7块是商住地块。对XX经济界人士来说，这些数字足以让他们感到欣喜，因为房地产业的火暴绝不意味着仅仅一个产业的崛起。业内普遍比较认同的数据是房地产上下游共涉及50多个行业，每投入100元的资金可以创造相关产业170220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130150元的其他消费，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业；换一种算法则是，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，就会减少钢材需求2万吨、门窗需求8万套、卫生洁具需求2万套左右。房地产的带动效应很像水里的波纹，会不断扩散，最终影响到社会生活的各个层面。2009年，XX楼市销售呈现持续回暖之势。以市区为例，在相继迎来销售“小阳春”和“红五月”后，6月份，市区住宅类商品房成交呈现井喷之势，当月成交673套，日均224套。其中，6月30日当天，成交98套，成为2009年以来单日销售最多的一天。据市房地产信息网官方信息，1至6月，XX市区商品房成交2159套，成交金额243亿元，成交均价8543元/平方米，其中，住宅类商品房成交1819套，成交金额1816亿元，成交均价7926元/平方米。XX楼市价格稳中有升。3月末和4月末，市区住宅类商品房成交均价7300元/平方米左右，而到了5月末，均价为7500元/平方米左右，6月末为7900元/平方米左右。全市房地产开发投资呈现持续升温之态。1至3月全市房地产开发投资378413万元，同比增长02。1至4月累计投资556735万元，同比增长17。1至5月累计投资591107万元，同比增长39。随着楼市成交量回暖，XX土地市场也步入理性复苏的轨道。5月14日，市区举行今年首场土地拍卖，两地块均以高出起拍价60的价格成功拍卖，从而拉开了土地市场复苏的帷幕。较之于2008年土地市场的冷清局面，2009年的几场拍卖更让人增添了对楼市回暖的信心，可以说是楼市回归理性的一个风向标。2009年的土地投资将在未来的一年半到两年构成市场供给，因此，楼市在盘整的过程中也在为下一轮的发展做好准备。近年来本市委、市XX政府给房地产商创造更为优越的投资环境，加快辖区经济及城建发展，依据当地实际，制定了系列优惠政策，采取多种形式让房产商放心投资、大胆经营。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，“品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。本项目预计在2011年9月开始销售、2013年交房，正好处在XX房产高速、稳步发展的阶段，结合本项目的规划技术指标以及XX房产市场的分析数据，我们有理由相信，这是个十分有前景的项目，具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行二、XX房产市场分析1、板块市场分析1城南板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率阳明华都1010联排叠加20079800012500联排24026012792724南岸花城157高层200868200878913414073343359水墨澜庭9494联排200851100022730317418050539979怡兰轩公寓1515高层20095820078899388946阳明华都润和南岸花城怡兰轩公寓水墨澜庭2、城东板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率中亚东郡90多层高层联排09年11月多层480082127260280374107285绿城玉园1143独栋联排20099200003000036010005442777稽山一品8独栋联排200911000020000359623217195898稽山一品紫金华庭涂山家园宝业四季园中亚东郡绿城宝业玉园东泽博园3、大滩板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积在售套数已售套数去化率联排135002402882020100山水名家2253高层200961100015616118025418617091XX天下3015联排高层200910130001100014317812010184高层200931000013017220028674359480白鹭金滩3720联排2007611000237385185185100绍兴天下白鹭金滩坤和山水名家4、迪荡板块楼盘名称量体已推量体建筑形态开盘日期价格主力面积总套数已售套数去化率水岸香提117高层20081198001081381478155世茂盛世名苑二期186高层2009511000138142171195344322936联排158002402501515100大地香樟园2915花园洋房200891380012017015070466世茂盛世名苑戢山岑草园大地香樟园水岸香堤项目2、竞争个案分析区域楼盘名称量体（万方）已推量体（万方）建筑形态开盘日期价格（元/）主力面积（）主力总价（万元/套）已推套数已售套数去化率（）水岸香提117高层2008119500元起1381281401478155迪荡板块盛世名苑二期186高层200959000138144171177124160344322936山水名家2253高层200961100018025317026018615081XX天下3015高层200861100012414316518011013015018037632286大滩板块白鹭金滩3720高层200931000013017519123111015015023074359480涂山家园22高层200956500120135708516115093中亚东郡90多层、高层2009124800821273762374107285城东板块紫金华庭2828高层20093760013314616320310112324819980阳明华都二期/联排20097130002402603123401278265南岸花城157高层20086820087911341407311573342259城南板块怡兰轩公寓1515高层200958000788965709388946根据市场调研，就高层产品而言，XX市区在售楼盘主要集中在大滩板块以及迪荡板块。目前，楼盘处于强销期的楼盘有七个，分别是大滩板块的山水名家、白鹭金滩、XX天下三个项目；迪荡板块有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板块有南岸花城；城东板块的紫金华庭。高层产品市场分析将围绕这七个楼盘进行。对项目而言，大滩板块及迪荡板块的四个个案项目品质较高，对其有较大的参考意义。3、价格分析销售均价分析迪荡板块目前盛世名苑剩余产品和楼层主要是低楼层或22层以上，销售价格也有所提高，近期成交最高达到11000元/平米；大地香樟园的销售平均价格也在13000元/平米。大滩板块具备江景资源，均价约11000元/，但目前已没有什么好的房源，主要销售重点楼盘以XX天下为主。城东板块距离较远，配套档次不高，最近开盘的中亚东郡其销售均价在4800元/左右。城南板块目前均价在82008500元/左右。4、重点个案简介星星港湾项目概况周边国际摩尔城、汽车西站、塘南市场均在06KM内,城市广场14KM内,火车站17KM内,XX老城中心的区位，赋予星星港湾极其丰富的生活配套资源；“近城远尘”的区位特性，带来了四通八达、非常便捷的交通。恒联星星港湾位于XX市马臻路元培小学和元培中学中间，上承千年古越的厚重文脉，下启新城市人文的蓬勃朝气，大隐于寸土寸金的老城区中心区位，总建筑面积约17000，以“电梯多层奢派学区公馆”的清晰定位，成就尊者的智慧未来。项目周边学校云集，赋予星星港湾浓郁的人文气息；极其丰富的生活配套设施，优美的景观，舒适的户型，构成一个集居住、休闲为一体的古越中心典藏级精品学区住宅。产品营造5幢6层多层电梯公寓，面积75133，另有专层专用，一梯一户，户型面积178左右经典户型销售去化小区虽然规模很小，但多层产品在市场的稀缺性，令楼盘的在销售预购中，一房难求。在房展会后正式开盘，价格在13000元/平米，最高单价达到22000元/平米出头。目前销售已过50，剩余主要是170以上的户型。开盘期间优惠幅度按揭99，一次性98。最近上调单价200500元左右。水岸香堤项目概况星源水岸香堤傲踞XX运河与古水道交汇之地,三面环水北依XX运河,南靠卧龙路,千年古道贯穿其中,规划中魅力四射的XX公园近在咫尺。项目总建筑面积近11万平方米,整个小区环境优美,品位高尚,是目前迪荡新城仅有的纯水岸高层花园美宅。近50亩地共8幢房子,超大楼间距，108160平方米户型面积,部分跃层设计一条景观大道,两个超大中央花园,三面环水,超长水岸线,四重景观,超高绿化率。整个小区分南北两大区块，北块位于XX运河以南，南块位于城东卧龙路以北，南北两区块中有河道相连。整个小区分为三大组团。其中第一组团为两幢1000套的人才公寓，套型面积为3545平方米，提供给来绍工作的优秀人才。除两幢人才楼外，其余6幢高楼全部为点式布局，套型主力户型面积为108160平方米。有XX市便民中心，距在建的XXCBD仅一路之隔，离在建的迪荡新城商业中心仅2000米，目前已经入住商业中心的国际知名品牌包括法国的欧尚超市，英国的百安居，美国的星巴克和麦当劳等产品营造8幢1826层；一期147套；二期137套经典户型销售去化目前销售已基本达到55以上，目前剩余房源的销售单价已上调到9500以上。中亚东郡项目概况中亚东郡3、4地块总占地面积约661405，总建筑面积约89840，社区配备了7702沿街商业，并设计了地下集中汽车位239个、地上机动车位288个，地下室设计了部分自行车库。天然生态林树种繁多，林木茂密，林间花草芬芳、道路蜿蜒，上百种林木花草，采几束野花装点居室，惬意生活，由此而始。地理位置XX路以东，距离市中心7公里毗邻农业生态园，自然特色生态风貌，享受悠然休闲的离尘不离城的天然度假生活。左靠城市，右依自然；东为吼山，西邻东湖；距市中心7公里距离，XX路双向大道东西纵横。北距329国道12公里，杭甬高速公路16公里，杭州萧山国际机场36公里；近邻XX到诸暨的高速入口。157、147、137等数条公交线路直达繁华市中心，班车、TAXI，私家车，7公里瞬间切换。位处生态园区核心位置，规划中以公共建筑和居住建筑为主，行政中心、商贸中心、文化娱乐及体育中心都将集结于此。随着生态园区规划和建设日益完善，周边风景名胜、商业街、学校、银行、农贸市场、超市、药店、等生活配套日渐成熟。沿街商业，将为业主提供更为完善、细致的生活保障，以舒适、从容生活尺度营造出便利的城市生活。百亩农场春赏油菜花烂漫，秋享果实累累。天然的绿色生态农产品，是您健康的保证。悠闲垂钓在原生态河基础上，因地就材地设计出河畔垂钓台，充分享受悠然垂钓的生活乐趣。社区物业管理将实行“724”不间断服务。产品营造多层、联排、高层相结合的社区。经典户型销售去化12月初开盘推出六幢多层公寓；主力户型80100平方米，多层均价4800元/平方米。开盘之日至2009年11月26日下单可享受95折优惠，一次性付款者在其基础上享受多层减20元/平方米。XX天下项目概况XX天下位于XX大滩区块东南面，四面碧水环绕，东至长大江，南望文笔塔，西北至梅山江，与著名的镜湖湿地公园紧密相连，园区总占地265亩，总建筑面积30余万平方米，规划高层江景公寓，空中别墅与臻品排屋，共2000余户，园内配有主题会所，高尚幼儿园，江滨公园，网球场，泳池等高尚设施。XX天下所处区域是XX大滩水上公园为核心的高尚住区，是XX市中心真正的临水人居胜地，也将是大滩核心区规模宏伟的居住胜景。产品营造项目主力房型为140平方米左右高层，整个项目排屋面积为224285平方米以上，高层为88274平方米与150160平方米；其中一期高层6幢401户，排屋212套。经典户型销售去化一期124141项目于一期2008年6月开盘，目前整体去化在80以上，剩余房源以较高楼层的大面积户型为主。二期2009年10月13日开盘，共计推出2、3楼120余套房源，主力面积为140、170平米。目前去化已在80以上，剩余房源的销售均价11000元/平米。白鹭金滩项目概况白鹭金滩，位于XX镜湖新区的东南面，104国道北复线南侧，萧甬铁路北侧，南北向城市主干道、号称“XX第一路”的解放北路延伸段则穿过区块中部。该地块总用地面积225亩，总建筑面积32万平方米。大滩项目交通条件优越，市政配套完善，公路、铁路、水路畅通，车站、码头、学校、医院、市场齐全。规划中的大滩水上公园、休闲娱乐中心将在不久建成。产品营造白鹭金滩为金昌房产的鼎力巨作，涵盖稀缺的城市生态排屋、全景观高层、小高层，以其经典的建筑、优美的环境、高档的定位、顶级的会馆配套与系出名门的品质成为大滩最具代表性的建筑标杆，重新定义XX上层生活。项目主力户型为3房、4房88347平方米。经典户型销售去化项目共计1800余套房源已全部推出，别墅已全部售完，目前在售高层部分，整体去化率80左右。本项目160平米以上户型占据较大比例，目前所剩房源均为高楼层、大户型房源，其总价在150万元/套以上。山水名家项目概况坤和山水名家所在的大滩区块拥享千亩水域，前承XX古城紧邻镜湖国家湿地公园，蕺山、府山等千古名山大水，后接新城，环境区位极佳。项目占地98000平米，总建筑面积225万平米。产品营造坤和山水名家共计901套房源，由32层高层宽景大宅，15组合院排屋构成。项目借鉴台门空间布局之精髓，以二进三院、前庭后院的总体空间格局还原XX台门精神、台门生活。排屋通过合院、前庭、中庭、后院四重立体庭院的营造，以内敛、私密的手法演绎XX台门大宅生活。高层创造性的设立南向超大露台，北进入户花园及部分中庭院，让现代建筑散发出老台门的神韵和气质。经典户型销售去化项目一期于2009年6月推出，共计推出12，主力户型为140180平米，整体去化较好，去化率在80以上。2009年10月加推瑾园2，户型为140180平米，目前销售均价也达到11000元/平米。世茂盛世名苑项目概况XX世茂迪荡新城2006年，XX市政府启动CBD新区迪荡新城开发建设。迪荡新城，紧扼古城区东北门户，占地约572公顷，于内延展于胜利路城市发展中轴，于外拉近与上海、杭州、宁波等长183161三角核心城市间的距离，以XX前所未有的大手笔，打造国际级CBD。20万方商业旗舰、5A国际商务中心、国际会展中心、XX公园、超五星级酒店，成就XX新城市中心，实现XX经济、文化、影响力的全面升级。产品营造项目二期由E4、E5地块组成，E4地块共计299套房源，E5地块共计344套。经典户型171138销售去化项目E4地块于2009年4月推出，目前299套房源已去化253套，去化率为846；E5地块于2009年6月推出，目前344套房源已去化311套，去化率为90。目前剩余房源其位置均为4F以下或者23F以上，面积在170平米以上销售单价也提升到11000元/平米，总价在200万元/套左右。5、土地市场情况土地市场1、XX市区2009年土地出让统计表11、出让地块统计宗地名称土地坐落出让面积（M2）出让方式土地用途总成交价（万元）楼面价格竞得人成交日期镜湖新区外滩42号地块东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路、北至地块地限线。6395挂牌办公及商业4900XX北辰置业有限公司200973镜湖新区外滩411号地块东至一号路，南至溢香街、西至地块地限线、北至二号路。5504挂牌办公及商业3250浙江星源建设投资有限公司200973镜湖新区外滩1号地块东至梅山江绿化带，南至梅山江绿化带，西至解放大道，北至凤林西路111155拍卖住宅、商业、办公122000XX金绿泉置业有限公司2009817袍江新区F7地块东至寺东路，南至袍江工商分局，西至里直江，北至规划支路19869拍卖住商57002125XX恒联地产发展有限公司2009817原XX医院地块东至真神堂、新建北路及县前街部分现状建筑，南至东街，西至布业会馆和越城区检察院等现状建筑，北至县前街及现状建筑。34021拍卖商业90000XX市国商大厦有限责任公司XX金渔投资有限公司2009817镜湖新区外滩44号地块东至解放大道，南至地块地限线，西至一号路，北至地块地限线。8350挂牌办公及商业6250XX市越发机械制造有限公司2009923镜湖新区外滩46号地块东至地块地限线，南至一号路，西至二号路，北至凤林西路。6024挂牌办公及商业3800XX市中实房地产开发有限公司2009923镜湖新区外滩48号地块东至一号路，南至二号路，西至地块地限线，北至地块地限线。6838挂牌办公及商业2300诸暨市意龙纺织轧染厂2009923镜湖新区外滩410号地块东至地块地限线，南至地块地限线，西至二号路，北至一号路。6811挂牌办公及商业2300XX市城乡建设发展有限公司2009923镜湖新区外滩414号地块东至地块地限线，南至地块地限线，西至灵芝路，北至一号路。6612挂牌办公及商业2300XX市中实房地产开发有限公司2009923镜湖新区后墅路22号地块东至菜地，南至镜湖新区后墅路21号地块，西至泗汇江环路，北至里湾。7963挂牌办公及商业3700金坚栋2009923皋埠商贸区K01地块东至朱林路，南至银山路，西至银城路，北至XX东路。75319拍卖居住、商业、办公150001422XX建景建材有限公司20091010皋埠镇商贸9218地块东至鲁家泾村，南至银苑路，西至银桥路，北至银兴路。8251拍卖批发零售用地（大型连锁超市）3580XX千客隆超市有限公司20091010皋埠商贸区K02地块东至银桥路，南至银山路，西至朱林路，北至XX东路。83934拍卖居住、商业、办公182001548XX金源房地产开发有限公司20091020袍江新区G71地块东至规划2号路，南至河流，西至丁墟大河，北至育贤路。73622拍卖住商169002086兴鑫控股集团有限公司20091020袍江新区G561地块东至规划支路，南至群贤路，西至越王路，北至育贤路。187065拍卖住商295001433上海宝冶建设有限公司汇投投资有限公司20091020鉴湖镇B8地块东至河流，西至农田，南至民房，北至农田。10645拍卖商业金融服务业、办公2600XX南闲物业经营有限公司20091020寨下地块东至新开河道及空地，南至寨下河，西至规划道路，北至现状道路42845拍卖居住、商业362002364XX市中实房地产开发有限公司20091127绍大线三号地块东至绍漓铁路，南至西郊路，西至钟堰江，北至规划道路。139161拍卖居住、商业1360005429宁波信达中建置业有限公司XX建材城有限责任公司嘉兴市信达建设房地产开发有限公司20091127新桥江E地块东邻规划滨江绿地，南、西、北临新桥江45803拍卖居住6100010244万国地产有限公司20091127环城南路C地块东临解放路，南至金时代广场，西至环城南路，北临和畅堂海尔曼斯地块10606拍卖商业、办公1720010811XX县兴越房地产开发有限公司20091210镜湖新区外滩32号地块东至地块地限线，南至凤林西路，西至地块地限线，北至地块地限线49998拍卖居住、商业600006000浙江中成房地产集团有限公司2009121012、未来推出地块统计地块名称土地座落土地用途土地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度（）绿地率（）起拍价（万元）保证金（万元）和畅堂海尔曼斯地块东临解放路及现状民居，南至环城南路C地块，西至环城南路，北至和畅堂及现状民居。商业84427151969185557050015000迪荡新城B6地块东、南至梅龙环湖支路，西至支路B5地块，北至西施山路。商业、办公197888983754543210135002700备注上表地块于2009年12月30日进行拍卖。2、2009年XX县居住地块出让统计表容积率面积起拍价万元成交价万元参拍地块出让时间坐落用地性质出让方式下限上限M2亩总价亩价总价亩价竞得人柯桥城区GJ22地块12124湖东路以东，耶溪路以北住商拍卖挂牌2253572153583751700137517001XX县中国轻纺城两湖开发建设有限公司杨汛桥商贸城商住地块515527虹桥路以北、江南路以东住商拍卖挂牌336899681495405527124405527124浙江宝业房地产集团有限公司Q1地块624柯岩大道以东、湖南路以北住商拍卖1134675170138954127681317018779浙江金晖置业有限公司Q2地块624柯岩大道以东、湖中路以南住商拍卖1134127161917436120111163018785浙江金晖置业有限公司柯桥城区GJ23地块717湖东路以东，耶溪路以北住商拍卖182291294369柯桥城区GJ25地块717湖东路以东，耶溪路以南住商拍卖1821826627414220200032620036855浙江金昌房地产集团股份有限公司柯桥城区D11A地块717湖东路以东，群贤路以北住商拍卖23262492637391964052529柯桥城区D11B地块717湖东路以东，群贤路以北住商拍卖23264139262093120050251柯桥城区D11C地块717湖东路以东，群贤路以北住商拍卖23263218248272526052327柯桥城区D11E地块717湖东路以东，群贤路以北商业拍卖25310830162545883279771090067098浙江蓝城置业有限公司N0578717柯桥城区金柯桥大道以东、柯桥供电分局以北商业拍卖挂牌252892311385432031191432031191XX县大明房地产开发有限公司柯开东贤花园一期安置小区地块726新河江西，群玉路以南住商拍卖28341522922841080447318207967XX恒联地产发展有限公司福全稽山住商地块812绍大线以东外环河以南住商挂牌121532667497025714338706571442浙江稽山控股集团有限公司、XX天地房地产开发有限公司M04住商地块92山阴路以南、笛扬路以西住商拍卖1921527867418153003660324050575359浙江勤业建设开发有限公司S08A98裕民路以南、双渎路以东住商拍卖18223732655991483726516900301845浙江金纬房地产开发有限公司S08B98裕民路以南、双渎路以东住商拍卖1822412996195164172650118700301864浙江金纬房地产开发有限公司S08C98裕民路以南、双渎路以东住商拍卖18223962759441575226518000302824浙江金纬房地产开发有限公司柯开Z4住商地块98金柯桥大道以西、齐安路以南住商拍卖挂牌182346896703499701417410050142869XX县日业房地产开发有限公司滨海商住中心0906号地块914支三路以北，汇商路以东住商拍卖挂牌24272578938682455634724556346XX县东厦房地产开发有限公司滨海商住中心0907号地块914支三路以北，支A路以东住商拍卖挂牌1823387650813052600730526006XX县东厦房地产开发有限公司柯桥城区K18A地块93湖东路以西，钱陶公路以北商业及商务办公挂牌25340285604311965198011196519801大连万达商业地产有限公司柯桥城区K18B地块93湖东路以西，钱陶公路以北商业及商务办公挂牌25341481622212319197991231919799大连万达商业地产有限公司柯桥城区K19A地块93湖中路以东，华齐路以南住商挂牌25342052630812741201991274120199大连万达商业地产有限公司柯桥城区K19B地块93湖东路以西，华齐路以南住商挂牌25345987689813917201751391720175大连万达商业地产有限公司棋盘山1号地块93香林大道以东，棋盘山以南住商拍卖11238132572棋盘山2号地块93香林大道以东，棋盘山以南住商拍卖112337735066棋盘山3号地块93香林大道以东，棋盘山以南居住拍卖112419326293777222125580032677浙江华联置业有限公司柯桥城区BE25（A、B）地块1113群贤路以北，太平路以东住商挂牌2254257763871372921497柯桥城区BE26地块1113双亭路以东，群贤路以北住商挂牌225227963419735021495柯桥城区BE27地块1113群贤路以北，双亭路以西商业及商务办公挂牌225321214818103872155813666420209金地（集团）股份有限公司柯桥城区BF10地块1113双亭路以东，群贤路以南居住挂牌225219873298546416567柯桥城区BF4A地块1113泽国路以北，稽山路以东住商挂牌225359015385112172083柯桥城区BF4B地块1113泽国路以北，太平路以西住商挂牌2253256448851017420829柯桥城区BF5A地块1113山阴路以北，稽山路以东住商挂牌225364055461112112053柯桥城区BF5B地块1113山阴路以北，稽山路以东住商挂牌225376465647115932053柯桥城区BF5C地块1113山阴路以北，太平路以西住商挂牌2253265948991005720529柯桥城区BF6B地块1113泽国路以北，双亭路以西住商挂牌225445546683134532013柯桥城区BF7A地块1113山阴路以北，太平路以东住商挂牌2253938259071147419423柯桥城区BF7B地块1113山阴路以北，双亭路以西住商挂牌2253974759621158019423柯桥城区BF8地块1113双亭路以东，泽国路以北商业及商务办公挂牌2251079916224931539柯桥城区BF9地块1113双亭路以东，山阴路以北商业及商务办公挂牌225217023255508215611古城1号地块1125104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖1124564868477943116830012122古城2号地块1125104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖1124501667527833116820012144古城3号地块1125104国道南复线以南，湖陌公路以北居住拍卖112438316575762711601800012168XX县元垄房地产开发有限公司6、本地块分析（1）、地块现状项目地块已平整好，目前为空地。项目隔北侧运河为居民住宅区（绍钢宿舍），较为杂乱，东侧XX路还未开始建设，南侧为XX路，但其邻路范围较小。（2）、周边配套项目的商服配套主要依靠XX市区，南侧XX路为XX东西向的主干道，出行便利。未来随着迪荡新城的建设，区域配套会逐渐成熟，区域未来发展潜力较大。整体来看，项目的位置正好处于环城东路外侧，距市区较近，地段条件优良；但其周边小环境较差，整体居住环境及道路系统还未成形。（3）、地块SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近XX路主干道，出行便利；项目地块两面临水，易于打造景观住宅；劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；机会（O）项目位处迪荡新城，区域发展潜力较大，是XX发展的重点区域之一；XX市区住宅越来越少，城市向外围区域发展，给项目带来机会；XX经济发展平稳，以工业为支撑，有较多私营业主；2009年XX整体房产市场发展态势较好，进入回暖阶段，给项目带来一定利好；威胁（T）项目土地成本较高，对未来利润影响较大；XX房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争。项目地段出色，小环境较为杂乱，产品亮点较多。6、总结项目高层预计2011年下半年推出，从房产一级市场来看，XX金绿泉置业有限公司以总价122亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的XX天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在1100012000元/平米，保守估计，等项目入市，预测XX市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。三、项目定位1、SWOT分析优势（S）项目距离市区较近，地段优良；项目临近XX路主干道，出行便利；两面临水，环境优美。外墙用材高档，石材干挂。知名设计院设计方案。品牌物管管理国内知名园林景观公司设计小区内景。人车分流别墅与高层相结合，户型大气阔绰，定位高档。高科技的智能化配套劣势（W）项目周边小环境较为杂乱，影响自身品质打造；项目旁边居住环境及道路系统尚未完成；项目周边区域商服配套不健全；户型大，总价高，客户群体有限。威胁（T）政策调控,会引起购买力的萎缩XX房产市场推量较大，项目未来面临较多竞争虽然环河而居，但比起大滩而言，环境优势不明显。机会点市中心、地段的稀缺性，缓解市场的竞争压力。今年年底开发商踊跃拿地，地价的不断创新高，对明后年的房势起到助推作用2、项目整体定位从项目自身立地条件来看，项目区位条件较好，地段比较出色，地块两面临水也成为打造高品质社区的先天条件，不足之处在于目前商服功能较弱，周边小环境较为杂乱。从目前XX整体房产市场来看，进入2009年3月份，XX房产市场整体逐渐回暖，成交量与成交额同步上升。目前市场上在售的个案整体去化均达到较好的效果。从项目所处板块迪荡板块的发展来看，世茂迪荡新城的开发已初具雏形，未来随着商业超市的进驻，其发展看好；世茂盛世名苑的高层产品在市场上接受度较高。综合以上方面，建议项目充分利用西侧、北侧河景放大自身景观优势，努力提高自身品质，将其打造成为XX新城臻品住宅列鼎两河，领秀迪荡。3、项目客源定位根据项目的整体定位，建议其利用自身良好的地段及自然条件打造XX新城的臻品住宅，这决定了项目的高品质。目前市场上与项目品质相当的楼盘主要集中在大滩板块（XX天下、白鹭金滩及山水名家）和迪荡板块（世茂盛世名苑），项目的客源引进应参考这几个重点个案。做为政府重点发展的区域大滩与迪荡，这两个板块依托良好的自然环境及规划，区域内项目品质高端，吸引了XX绝大部分的高档置业群体的眼光。建议项目客源定位为改善性的置业者追求高品质的住宅生活；私营业主群体有较高的经济承受能力；3545岁的中年给家庭一个温暖、舒适的家。4、面积配比定位高层户型配比户型面积（平米）套数阶段套数和阶段套数和阶段套数和14185252525216052626172720204618381318671318826525298205126210313212132192207224571246312468102469214862518226542692127052271412721223231092921130942357137851444总计263高层户型比例细分图1180190方,52套,201727方，20套,81605方,26套,101418方，52套,20250300方，23套,9200220方，72套,26240250方，14套,5300方以上，4套,2高层户型比例细分图2160170方,46套,17180190方,52套,20200250方,86套,32250300方,23套,9300方以上,4套,21418方,52套,20高层中平层跃层比例图跃层，20户,8平层，243户,92排屋户型配比户型面积（平米）套数阶段套数和阶段套数和阶段套数和24116161625562566122854646587432983434121235388820总计94排屋户型比例图1350方以上,8套,9320350方,12套,13280300方,46套,48250260方,12套,13241方,16套,17排屋户型比例图2300350方,12套,13350以上,8套,9241方,16套,17250300方,58套,61整个小区面积比例图300方以上,24套,7250300方,81套,23150方以下,52套,15150200方,98套,27200250方,102套,285、总结项目高层预计2011年下半年推出，从房产一级市场来看，XX金绿泉置业有限公司以总价122亿元，楼面价4390元/平米的价格拿下镜湖新区大滩1号地块，依照房地产开发成本进行测算，此项目销售价格要达到10000元/平米以上才能保证利润；而从近期市场来看，以大滩板块及迪荡板块的XX天下、白鹭金滩、山水名家及盛世名苑价格均获得了大的提升，与本项目紧邻的世茂盛世名苑目前推出房源价格已在1100012000元/平米，保守估计，等项目入市，预测XX市场高层的价格会稳定在12000元/平米以上。四、规划设计1、设计依据（1）、XX市规划管理规定。（2）、XX市建设局提供的地块土地使用规划设计条件。（3）、浙江XX房地产集团股份有限公司的方案设计任务书。（4）、XX市建设局提供的11500地形图电子文件。（5）、现行建筑、结构、给排水、电气、暖通等设计规范及规定。2、工程内容及规模概况XX路1号地块为低层住宅和高层住宅相结合，拥有优美景观绿化环境的现代化高品质城市住宅小区。本工程于XX市经济开发区一号地块，规划为住宅小区，东侧临规划XX路，南临XX东路，西侧是环城河，北侧是XX古运河，土地面积为58087平方米。地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。方案总建筑面积为80000M2，地下建筑面积为35000M2，容积率为1377，建筑密度为30，绿地率为30。总户数357户，总停车位613辆。3、设计指导思想理性的总体控制和合理有效的配套是设计的原则；典雅、时尚的建筑造型和园林化的环境设计是我们的设计理念；注重细节、注重质量和户型的精致化是我们的设计专业化的标志。小区以明确而流畅的各种功能流线从容满足了居住建筑自身的功能要求，以整体感觉简洁流畅，细部表达丰富细腻的建筑语汇体现出建筑自身高雅脱俗的精神气质，以整体大气的仪态展现出建筑独特的个性。4、总体设计（1）、总体布局本地块西面和北面临河，景观条件优越，是市区的稀缺资源，规划设计时充分利用景观条件，建筑垂直环城河布置，让景观渗透入小区内部，引入环城河水形成小区中心。排屋沿西面布置，高层住宅设置在地块的北面和东面。（2）、功能空间分区本项目为一低层与高层住宅结合的小区。整体布局上，本方案采取了北面、东面高，西面低的建筑布置方法，一条消防车道将地块分成两个区域，西侧是排屋区，东侧和北面是高层区。地块西侧沿河是3层的排屋区。排屋区沿河以及中心景观北侧为双联的高档排屋，其余为四联和六联排屋。排屋区被中心景观分为了两个区域，使得每个组团的尺度更宜人。地块东侧是16层的高层区，西北角为两栋13层高层。物业用房设置在北侧，结合次入口空间设计，也是主要道路的一个对景。（3）、交通组织1出入口设置方案把小区的主入口设置在规划XX路南部，次入口设置在北侧沿XX古运河的规划道路上。另外，在地块西南角沿XX路设置一个人行入口。2）道路系统及人车分流。小区采用完全人车分流的形式，小区内部只留有一条4M宽的消防车道，只考虑消防车和装修车辆的临时通行。另外，在小区临水面设置了滨水步行系统，与小区的内部景观相互渗透，相互辉映。3）停车系统方案共设固定泊位613个。其中排屋每户考虑独立地下停车库，高层公寓与多层的停车设置在地下车库，地面设置一些露天泊位。停车率满足规划要求。4）竖向设计由于地块本身地势较低，南侧XX路比地块高出近4米，设计充分利用地形，用地下室做为场外道路与建筑的空间交接。设计住宅底层标高为黄海高程78M,东侧规划XX路上主入口处路面标高为66M,北侧规划道路路面标高为74M4、绿化景观分析1）方案同时充分考虑了地块原生态、水系的保护和利用，精心布置了原水系两边的绿化景观。2）住宅成组团布置。组团绿化、中心绿地、滨水景观相互渗透，互为一体。3）设置注重对景，追求步移景异的效果。5、建筑单体设计建筑设计力求将不同户型的建筑与造型完美结合，户型丰富多样，突出个性，满足业主的不同需要。同时结合中心景观，满足人们对居住品质的高层次需求。在建筑使用功能设计上，充分考虑到了居住的舒适性与实用性。所有户型在保证节能要求的前提下大面积开窗，使套内取得良好的采光和通风效果。户型设计充分利用了优美的小区景观，使住户足不出户便能享受到大自然的亲抚；住宅内部功能分区明确，动静分开，互不干扰，房间尺度适宜，每一寸空间都得到了合理的利用。在建筑立面形式处理上，我们采用新古典主义的建筑语汇。用古典主义的典雅的形式，结合建筑本身体形上的进退关系，丰富了建筑外立面，又将现代的元素融入其中，赋予其新的生命力及时代感。住宅建筑外墙大面积使用石材干挂，同时配以精致的古典线脚。所有建筑依照“规则中求变化，典雅中显韵味”的设计理念，达到设计上的多样性及多元化，通过不同的体形组合，使建筑典雅而不失活泼。从而使小区更富有内涵，凸显出属于自己的独特气质6、主要经济技术指标（一）整体规划主要经济技术指标建设用地面积58087总建筑面积80000住宅总面积79200高层52350其中低层住宅26850公建面积800社区用房170物业管理用房250物业经营用房330其中其中公厕50地下建筑面积35000其中人防地下室3600容积率1377建筑密度30绿地率30居住户数357户居住人口1250人汽车泊车数613室内车库（排屋）188个地下车库泊位411个其中露天泊位14个自行车停放自行车库设置在地下室五、销售开发计划1、蓄水期策略1、VIP购房卡活动道具“VIP购房卡，限量发布（预推100张VIP卡）活动时间8月8日8月15日活动地点售楼处现场活动目的稳住意向客户，为开盘积聚人气，增强销售信心活动内容通过报纸广告宣传活动形式，本案将于8月8日开始发VIP购房卡。买卡不排序，造成抢购局面，积聚人气。通过本次售卡，能够稳住那些对本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定购房的客户，以免客户流失；同时，通过本次VIP卡的发售，可以为9月开盘积聚人气，增强销售信心。活动形式意向客户预付定金2万，到正式开盘时可变4万房款。注购VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。（一次性付款折扣建议在98折。）折扣策略按时办理购房手续可再享受购买车位的优惠政策。2、公开期策略达到一定数量的购卡客户，开始正式对外公开销售，合理运用价格差及销控技巧，在开盘当天，借助现场的氛围及人气，先将低楼层及位置教不好的房源先去化。根据开盘的人气效果，适量的销控位置好的房型，以备以后提价之用。媒体策略强大的媒体攻势迅速引爆、结合SP活动迅速达到开盘旺销的目的。业务执行本阶段主要工作计划接待来电、来访客户，客户追踪；成交签约；客户调查分析，信息反馈；贷款资料收齐；广告媒体修正；房源销控调整，价格表调整；周边楼盘市调；销售人员再培训。SP活动活动一、开盘典礼（1）开盘当日邀请市领导进行剪彩仪式，并召开新闻发布会和产品推介会，再配报纸稿软文和电视广告进行宣传；（2）开盘日当晚邀请区领导，市知名企业家、记者在酒店举办开盘鸡尾酒会。持续期策略在销售率已达65以上，在已有一定数量的老客户的同时，可以适当通过客户介绍客户的方式，促进成交。通过对已购客户的回馈的方式，赠送小礼品或定期对已购客户进行回访和相关问卷式调查，并以精美专书的形式邮寄客户，进一步打造本案高档形象，同时保持与已购客户之间的良好关系。在此，可以配合一些SP活动，以期达到更好的口语传播效果。SP活动二新老客户联谊活动针对客源已购客户、意向客户活动场地当地高档酒店活动目的口语传播在老客户心中落下口碑，达到引荐新客户目的。活动内容老客户介绍新客户成交，老客会即可享受免交一年物业管理费。媒体配合各路媒体记者参加讨论及采访；通过与会人员达到良好口碑效应3、价格推进策略总价控制建议高层总价控制段面积140160户型价格范围180万205万面积172188户型价格范围220万250万面积205220户型价格范围260万295万面积246292户型价格范围312万385万联排总价段面积241285总价范围530万630万双拼总价段面积329353总价范围820万880万价格策略的动