重庆房地产行业年度授信政策指引研究报告_图文

北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO1服务电话8610634585162014年房地产行业年度授信政策指引重庆市银联信房地产研究系列产品北京银联信投资顾问有限责任公司BEIJINGUNBANKINVESTMENTCONSULTANTLTD北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO2服务电话861063458516正文目录正文目录2第一章2013年全国房地产行业外部环境6一、2013年全国经济发展环境6（一）农业生产形势较好，秋粮有望再获丰收6（二）工业生产稳中有升，企业利润继续增加7（三）固定资产投资较快增长，房地产投资增速略有回落7（四）市场销售增长平稳，乡村增速快于城镇8（五）出口增速有所回落，进口增速略有加快8（六）居民消费价格基本稳定，工业生产者价格降幅收窄9（七）居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇9（八）货币供应增长，新增贷款同比增加10二、2013年全国信贷金融环境10（一）央行发布10月金融统计数据报告M2增14210（二）随着经济回暖、企业融资需求逐渐活跃，前三季度信贷井喷至728万亿元12三、2013年全国房地产行业政策13（一）2013年全国房地产行业政策汇总13（二）2013年全国房地产行业政策解读19第二章2013年全国房地产行业运行情况27一、2013年全国房地产市场运行情况27二、2013年全国房地产价格情况32（一）2013年全国70个大中城市房价上涨情况32（二）百城房价连涨17个月，楼市调控逐步偏向供给端36三、2013年土地市场运行情况38（一）土地财政撑起高地价，缘于地方政府债务压力38（二）北京土地市场持续升温，试推限房价竞地价地块43（三）土地市场持续火热，蔓延至二三线城市45（四）十大房企年内耗资逾660亿元拿地，购地支出骤增48（五）土地差别化进入实质性阶段，产业用地将给予政策支持50北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO3服务电话861063458516（六）京沪苏杭地王集中出现，建立长效调整机制是关键52（七）新一轮土改总体方案严禁农地直接流转商品房56四、2013年房地产市场区域58（一）三四线城市房地产市场存泡沫隐忧，防泡沫先给楼市降温58（二）房贷吃紧，楼市年底或现“短期性”降温60（三）上海自贸区获批，或利好房地产行业62（四）房地产市场凸显城市间不平衡64（五）城镇化进程需合理引导，开发商机遇与挑战并存66（六）中国家庭住宅总量充足，区域性短缺68（七）一线城市迈入限价时代，北京楼市成交仍旧回升71五、2013年房地产金融形势74（一）前三季度涉房贷款新增19万亿，远超去年全年增量（上）74（二）房地产信托有待转型78（三）土地流转信托大规模发展或尚需时日81（四）内地房企扎堆出海，寻求海外融资渠道83（五）流动性骤紧，房企融资步伐或受阻88（六）内地首只酒店REITS在港上市，向轻资产运营模式转型93（七）信贷资产证券化大幕再启96六、2013年全国房地产企业动态监测99（一）前10月29家房企业绩破万亿99（二）房地产行业两极化严重，中小房企缺席地产牛市101（三）开发模式转变势不可挡，房企投资超万亿扎堆旅游地产104（四）一二线城市地王躁动，主流房企回流明显106（五）房企涉足商业地产，战略模式待考108第三章2013年全国房地产行业运行数据114一、2013年全国房地产市场运行情况分析114（一）全国房地产市场供给情况分析114（二）全国房地产市场需求情况分析117（三）全国房地产市场价格变化情况分析120二、2013年全国房地产细分市场分析123（一）全国土地市场分析123（二）全国住宅市场分析126（三）全国办公楼市场分析130（四）全国商业营业用房市场分析133北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO4服务电话861063458516三、2013年全国房地产投资资金筹措情况分析137（一）全国房地产开发到位资金情况分析137（二）全国房地产开发到位资金来源分析137（三）全国房地产开发到位资金充裕程度分析139第四章2013年重庆房地产行业运行情况140一、2013年重庆宏观经济发展趋势140（一）工业企业效益向好140（二）居民收入稳步增长140（三）就业形势基本稳定140（四）财政收入平稳增长141（五）增长动力结构改善服务业发展初现成效141（六）产业结构改善新兴产业带动作用增强141（七）投资结构改善民间投资活跃141（八）外贸结构改善加工贸易快速增长142（九）微企发展形势良好142二、2013年重庆行业政策解读142（一）重庆房产税试点1年征税不到1亿，政策面临修订142（二）重庆中央商务区扩容，开发商热议政策红利146（三）重庆迈入40时代，房地产按五大功能区错位开发148（四）重庆出台楼市新政业内人士一致说“不”149（五）重庆公积金贷款仍紧张，二套房贷利率或上浮150三、2013年重庆房地产企业动态151（一）重庆楼市入二环开发时代，房企抢滩西永加速产城融合151（二）重庆房企巨头晒业绩，百亿阵营扩容增至3家152（三）房企看好明年重庆楼市，销售任务最高上调50153（四）融创成重庆土地储备最大房企，押注综合体转型高周转模式154（五）重庆土地市场现“翘尾”行情，上市房企争相拿地156（六）年底重庆房价现小幅松动，更有房企直接降价156第五章2013年重庆房地产行业运行数据159一、2013年重庆房地产市场运行情况159（一）重庆房地产市场供给情况分析159（二）重庆房地产市场需求情况分析162（三）重庆房地产市场价格变化情况分析1672013年重庆房地产细分市场分析169北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO5服务电话861063458516（一）重庆土地市场分析169（二）重庆住宅市场分析172（三）重庆办公楼市场分析176（四）重庆商业营业用房市场分析1802013年重庆房地产投资资金筹措情况分析185（一）重庆房地产开发到位资金情况分析185（二）重庆房地产开发到位资金来源分析186（三）重庆房地产开发到位资金充裕程度分析188第六章2013年银行同业情况189一、2008年2013上半年各大银业房地产开发贷款规模189二、2013年上半年各大银行信贷数据190三、2013年上半年各大银行房地产贷款占比192第七章2014年重庆房地产行业授信建议194一、房地产行业回顾与发展环境预测194（一）经济环境194（二）信贷环境194（三）政策环境195二、重庆房地产行业分物业类型授信机会分析197（一）住宅197（二）写字楼197（三）商业零售物业198北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO6服务电话861063458516第一章2013年全国房地产行业外部环境一、2013年全国经济发展环境初步核算，前三季度国内生产总值386762亿元，按可比价格计算，同比增长77。其中，一季度增长77，二季度增长75，三季度增长78。分产业看，第一产业增加值35669亿元，同比增长34；第二产业增加值175118亿元，增长78；第三产业增加值175975亿元，增长84。从环比看，三季度国内生产总值增长22。图表12007年2013年三季度全国GDP总量及增长情况单位亿元数据来源国家统计局银联信整理（一）农业生产形势较好，秋粮有望再获丰收全国夏粮总产量13189万吨，比上年增加196万吨，增长15；早稻总产量3407万吨，比上年增加783万吨，增长24；秋粮有望再获丰收。前三季度，猪牛羊禽肉产量5803万吨，同比增长13，其中猪肉产量3831万吨，增长21。生猪存栏47541万头，同比增长15；生猪出栏50259万头，增长19。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO7服务电话861063458516（二）工业生产稳中有升，企业利润继续增加前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长96。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长63，集体企业增长45，股份制企业增长110，外商及港澳台商投资企业增长79。分地区看，东部地区增加值同比增长89，中部地区增长105，西部地区增长110。分产品看，前三季度464种产品中有338种产品同比增长。其中，发电量增长68，粗钢增长80，钢材增长117，水泥增长89，平板玻璃增长113，十种有色金属增长98，焦炭增长82，硫酸（折100）增长48，烧碱（折100）增长44，化学纤维增长75，乙烯增长64，微型计算机设备增长84，集成电路增长93，汽车增长153，其中轿车增长145。前三季度规模以上工业企业产销率达到977。规模以上工业企业实现出口交货值82148亿元，同比增长45。18月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长128，增速比上半年加快17个百分点。其中，主营活动利润35801亿元，同比增长49。在41个工业大类行业中，25个行业主营活动利润比去年同期增长，14个行业主营活动利润比去年同期减少，1个行业由去年同期主营活动亏损转为盈利，1个行业主营活动亏损比去年同期减少。18月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为859元，以利润总额计算的利润率为54，以主营活动利润计算的利润率为56。（三）固定资产投资较快增长，房地产投资增速略有回落前三季度，固定资产投资（不含农户）309208亿元，同比名义增长202（扣除价格因素实际增长202），增速比上半年加快01个百分点。其中，国有及国有控股投资99001亿元，增长176；民间投资196611亿元，增长233。分地区看，东部地区投资同比增长188，中部地区增长234，西部地区增长230。分产业看，第一产业投资6799亿元，同比增长311；第二产业投资132607亿元，增长171；第三产业投资169802亿元，增长223。前三季度，基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应投资48403亿元，同比增长251。从到位资金情况看，前三季度到位资金348540亿元，同比增长204。其中，国家预算资金增长166，国内贷款增长166，自筹资金增长201，利用外资下降85。前三季度新开工项目计划总投资265497亿元，同比增长133；新开工项目301504个，同比增加25228个。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）增长128。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO8服务电话861063458516前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长197（扣除价格因素实际增长197），增速比上半年回落06个百分点；其中住宅投资增长195，增速比上半年回落13个百分点。房屋新开工面积144900万平方米，同比增长73；其中住宅新开工面积增长64。全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长233，增速比上半年回落54个百分点；其中住宅销售面积增长239。全国商品房销售额54028亿元，同比增长339，增速比上半年回落93个百分点；其中住宅销售额增长345。前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降33，降幅比上半年缩小71个百分点。9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长366，增速比6月末回落26个百分点。前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长287，增速比上半年回落34个百分点。其中，国内贷款增长323，自筹资金增长184，利用外资增长234。（四）市场销售增长平稳，乡村增速快于城镇前三季度，社会消费品零售总额168817亿元，同比名义增长129（扣除价格因素实际增长113），增速比上半年加快02个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额84571亿元，同比增长110。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额145799亿元，同比增长127；乡村消费品零售额23018亿元，增长145。按消费形态分，餐饮收入18178亿元，同比增长89，增速比上半年加快02个百分点；商品零售150639亿元，增长134，比上半年加快02个百分点。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额78729亿元，增长121。其中，汽车类增长93，家用电器和音像器材类增长147，家具类增长206。9月份，社会消费品零售总额同比名义增长133（扣除价格因素实际增长112），环比增长124。（五）出口增速有所回落，进口增速略有加快前三季度，进出口总额30604亿美元，同比增长77，增速比上半年回落09个百分点；出口16149亿美元，增长80，回落24个百分点；进口14455亿美元，增长73，加快06个百分点。进出口相抵，顺差1694亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口16162亿美元，增长78；加工贸易进出口9894亿美元，增长07。出口额中，一般贸易出口7945亿美元，增长89；加工贸易出口6250亿美元，下降09。进口额中，一般贸易进口8217亿美元，增长68；加工贸易进口3644亿美元，增长36。9月份，进出口总额3561亿美元，同比增长33；其中出口1856亿美元，下降03；进口1704亿美元，增长74。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO9服务电话861063458516（六）居民消费价格基本稳定，工业生产者价格降幅收窄前三季度，居民消费价格同比上涨25，涨幅比上半年扩大01个百分点。其中，城市上涨25，农村上涨27。分类别看，食品价格上涨44，烟酒及用品上涨06，衣着上涨23，家庭设备用品及维修服务上涨15，医疗保健和个人用品上涨15，交通和通信下降04，娱乐教育文化用品及服务上涨14，居住上涨28。在食品价格中，粮食价格同比上涨49，油脂价格上涨17，猪肉价格下降09，鲜菜价格上涨52。9月份，居民消费价格同比上涨31，环比上涨08。前三季度工业生产者出厂价格同比下降21，降幅比上半年缩小01个百分点；9月份同比下降13，环比上涨02。前三季度工业生产者购进价格同比下降22；9月份同比下降16，环比上涨02。图表22012年9月2013年9月CPI指数变化情况单位数据来源国家统计局银联信整理（七）居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇前三季度，城镇居民人均总收入22068元。其中，城镇居民人均可支配收入20169元，同比名义增长95，扣除价格因素实际增长68。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长89，经营净收入增长99，财产性收入增长130，转移性收入增长98。农村居民人均现金收入7627元，同比名义增长125，扣除价格因素实际增长96。其中，工资性收入同比名义增长171，家庭经营收入增长80，财产性收入增长232，转移性收入增长北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO10服务电话861063458516174。前三季度城镇居民人均可支配收入中位数17925元，同比名义增长96；农村居民人均现金收入中位数6554元，增长132。三季度末，农村外出务工劳动力17392万人，同比增加525万人，增长31。外出务工劳动力月均收入2542元，同比增长130。（八）货币供应增长，新增贷款同比增加10月末，广义货币M2余额10702万亿元,同比增长143，分别比上月末和去年同期高01个和02个百分点；狭义货币M1余额3194万亿元,同比增长89，与上月末持平，比去年同期高28个百分点；流通中货币M0余额556万亿元,同比增长80。当月净回笼现金897亿元。10月末，人民币贷款余额7079万亿元，同比增长142，分别比上月末和去年同期低01个和17个百分点。当月人民币贷款增加5061亿元，同比多增7亿元。人民币存款余额10269万亿元，同比增长145，比上月末低01个百分点，比去年同期高12个百分点。当月人民币存款减少4027亿元，同比多减1227亿元。总体来看，国民经济运行总体平稳，稳中向好，主要指标处在合理区间，有利于调结构、促改革。下一阶段，要下更大的力气促进改革开放，下更大的力气调结构、转方式，进一步激发市场活力和长期发展的内生动力，促进国民经济持续健康发展，打造中国经济升级版。二、2013年全国信贷金融环境（一）央行发布10月金融统计数据报告M2增142央行发布2013年10月金融统计数据报告，报告显示，10月末，广义货币M2余额10702万亿元,同比增长143，当月人民币贷款增加5061亿元，略逊于预期市场预测人民币贷款新增5947亿元。新增贷款创下10个月新低。1、月末广义货币增长143，狭义货币增长8910月末，广义货币M2余额10702万亿元,同比增长143，分别比上月末和去年同期高01个和02个百分点；狭义货币M1余额3194万亿元,同比增长89，与上月末持平，比去年同期高28个百分点；流通中货币M0余额556万亿元,同比增长80。当月净回笼现金897亿元。2、当月人民币贷款增加5061亿元，外币贷款增加9亿美元北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO11服务电话86106345851610月末，本外币贷款余额7550万亿元，同比增长143。人民币贷款余额7079万亿元，同比增长142，分别比上月末和去年同期低01个和17个百分点。当月人民币贷款增加5061亿元，同比多增7亿元。分部门看，住户贷款增加2049亿元，其中，短期贷款增加514亿元，中长期贷款增加1535亿元；非金融企业及其他部门贷款增加3010亿元，其中，短期贷款增加2148亿元，中长期贷款增加1440亿元，票据融资减少706亿元。110月人民币贷款增加778万亿元，同比多增5577亿元。10月末外币贷款余额7666亿美元，同比增长192，当月外币贷款增加9亿美元。3、当月人民币存款减少4027亿元，外币存款减少26亿美元10月末，本外币存款余额10543万亿元，同比增长142。人民币存款余额10269万亿元，同比增长145，比上月末低01个百分点，比去年同期高12个百分点。当月人民币存款减少4027亿元，同比多减1227亿元。其中，住户存款减少8967亿元，非金融企业存款减少2068亿元，财政性存款增加6284亿元。110月人民币存款增加1086万亿元，同比多增211万亿元。10月末外币存款余额4461亿美元，同比增长68，当月外币存款减少26亿美元。4、当月银行间市场同业拆借月加权平均利率383，质押式债券回购月加权平均利率38610月份，银行间人民币市场以拆借、现券和债券回购方式合计成交1525万亿元，日均成交8026亿元，日均成交同比减少229。10月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为383，分别比上月和去年同期高036个和096个百分点；质押式债券回购月加权平均利率为386,分别比上月和去年同期高037个和104个百分点。5、当月跨境贸易人民币结算业务发生3853亿元，直接投资人民币结算业务发生403亿元10月份，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生2600亿元、1253亿元、32亿元、371亿元。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO12服务电话861063458516图表32013年M2变动图单位亿元数据来源国家统计局银联信整理这表明，我国银行体系流动性供应总体上仍然比较充裕。从总量上看，由于我国经济基本面总体稳健，经济也保持了平稳较快增长，特别是近几个月出口形势有所改善，贸易顺差持续高位增长，经济出现了回升向好的势头。国际上，美联储延迟退出QE。受这些因素影响，外汇流入明显增加，银行体系流动性增长有所加快。10月末，M2增长143，增速比上年末高05个百分点。（二）随着经济回暖、企业融资需求逐渐活跃，前三季度信贷井喷至728万亿元继2009年的天量信贷投放之后，前9个月贷款规模首次突破7万亿元水平。分析人士普遍预计，今年全年信贷投放规模将超过9万亿元，甚至达到95万亿元，仅次于2009年的96万亿元。随着经济回暖、企业融资需求逐渐活跃，前三季度信贷井喷至728万亿元，这也是继2009年的天量信贷投放之后，前9个月贷款规模首次突破7万亿元水平。对于信贷投放是否过快，央行新闻发言人昨日表示，近期贷款增速相对较快，特别是在外贸顺差继续扩大、外汇大幅流入的情况下，货币信贷扩张的压力仍然较大。数据显示，今年前三季度人民币贷款增长728万亿元，同比多增5570亿元，成为近年来同期最高值。过去三年来，前三季度新增贷款规模均维持在5万亿6万亿元关口，从未超过7万亿元大关，只有2009年为应对国际金融危机而推出北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO13服务电话861063458516的一揽子刺激政策，令当年前三季度新增贷款超过8万亿元。而另一方面，市场担忧信贷的较快增长将导致通胀抬头。今年9月，我国CPI同比增长31，创7个月新高。央行此前发布的货币政策执行报告也警示，对下一阶段的物价形势仍不可盲目乐观，要继续引导、稳定好通胀预期。贷款的过快投放会对物价上涨产生一定影响，但从货币政策层面来看，央行更关注总量控制，可能采取盘活存量的方式调整贷款投放，而不一定是打压增量。三、2013年全国房地产行业政策（一）2013年全国房地产行业政策汇总图表42013年房地产行业政策一览时间政策出台政策内容20121231关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财政部、发改委、央行、银监会未经有关监管部门依法批准，地方政府不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设。严禁政府直接或间接吸收公众资金违规集资，不得组织购买理财、信托产品；不得以委托单位建设并承担逐年回购责任等方式举借政府性债务；加强对融资平台公司注资行为管理，不得将政府办公楼、学校等公益性资产作为资本注入融资平台公司。此外，地方政府必须严格规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。地方政府亦不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押等。201316企业投资公租房可获补贴财政部财政部发布通知称，2013年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等措施确保城镇保障性安居工程任务顺利完成。地方各级财政部门严格按照规定渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。同时，对于企业投资建设和运营管理公共租赁住房的项目，市县财政部门可以对企业给予适当的投资补助或贷款贴息。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO14服务电话861063458516201318国土部急令各省逐宗核查非新增建设用地国土部国土部发出特急通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，并于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。2013114绿色建筑行动方案发改委、住建部方案主要目标包括新建建筑和既有建筑节能改造两部分。将从八个方面保证绿色建筑行动防范的落实。一是强化目标责任，把贯彻落实方案的情况纳入政府和领导干部考核体系。二是加大政策激励，研究制定有利于绿色建筑发展的财政、税收、金融、土地转让、容积率奖励等方面的政策。三是完善标准体系，对绿色建筑评价标准等的制订工作提出具体时间要求。四是深化城镇供热体制改革，推行按热量计量收费，出台价格和收费办法，推进供热企业市场化运营。五是严格建设全过程监督管理，在建筑设计方案、施工图设计审查中增加绿色建筑相关内容，并与工程规划许可证、施工许可证发放挂钩，强化施工过程的监管。六是强化能力建设，加强绿色建筑评价标识体系建设，以及绿色建筑人才队伍建设。七是加强监督检查，开展绿色建筑专项督查。八是开展宣传教育。2013115北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准一试行北京市住建委规定了17条涉及施工许可、房地产开发、商品房销售、物业管理等方面的裁量基准。这也是北京住建系统首批制定的行政处罚裁量基准。其中对于社会关注的开发商违规收取订金的行为，最高将处以3万元的罚款。物业企业擅自停止服务则最高罚款10万元。201321关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知住建部通知要求与住建部联网的城市在2013年6月份将达到500个。目前全国40个重点城市住房信息联网工作已经完成。201324关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见国务院文件提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。文件要求，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。文件还指出，必须健全农村集体经济组织资金资产资源管理制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO15服务电话8610634585162013220新“国五条”国务院常务会议国务院总理温家宝主持召开了上届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五条政策措施，以稳定楼市预期，遏制房价过快上涨。201331国五条细则国务院对出售自有住房严格按转让所得20计征个人所得税。对于房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。银行开发贷款要优先支持中小套型占比70以上的普通商品住房项目。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）需在一季度向社会公布新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标。加快推进扩大试点工作，税务部门继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现人住房信息联网。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加大对房企土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为的查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。4月1日国务院要求除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市在一季度公布2013年房价控制目标各地方政府截至4月1日，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。4月7日北京二套房首付提高至7成北京住房公积金管理中心、央行营业管理部购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的6成提高至7成。4月9日关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知住建部2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。2013年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件、程序和轮候规则。自2014年起，直辖市、计划单列市及省会城市保障性住房建设，要全面执行绿色建筑标准。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO16服务电话8610634585164月“国五条”北京细则官方解读北京市住建委2013年北京实现房价控制目标，主要包括两方面措施一是土地供应方面，供地量不低于前五年的平均数；二是供应“限房价、竞地价”的地块。同时，对于新建商品房政府将对价格进行管理和引导，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则将不予发放预售许可证。4月17日2013年住房供地计划比过去5年将扩大15倍国土部2013年全国住房用地计划供应1508万公顷，是过去5年年均实际供应量977万公顷的15倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的794。同时，保障性安居工程用地计划供应415万公顷，满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地要求；商品住房用地计划供应1092万公顷，其中中小套普通商品住房用地计划供应782万公顷。此外，70个大中城市住房用地计划供应503万公顷，是过去5年年均实际供应量403万公顷的12倍。一线城市北上广深计划同比增加28。7月，国土资源部将根据市场运行状况，组织各地调整住房用地供应计划并向社会公布。4月22日禁止向违规房企放贷及信托融资,支持中小套型普通商品住房建设银监会对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，不得发放新开发项目贷款，也禁止其通过信托计划融资。同时，银监会日前下发的关于银行业服务实体经济的指导意见要求，2013年银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设；推进消费信贷业务发展，支持居民家庭首套自住购房信贷需求。5月公积金缴存扩围或做更刚性规定住建部住建部已经开始部署研究、探讨住房公积金缴存方面“做出更加刚性规定”的可能性，以便改变目前公积金主要覆盖国有企事业单位和政府机关公务员的局面。5月24日关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见国务院其中，关于房地产的有扩大个人住房房产税改革试点范围，并指定由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。6月8日深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案国务院办公厅禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。方案要求，按照土地利用总体规划和流通业建设项目用地标准，在土地利用年度计划和土地供应计划中统筹安排流通业各类用地。同时，鼓励利用旧厂房、闲置仓库等建设符合规划的流通设施，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应。方案北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO17服务电话861063458516还指出，鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。支持依法使用农村集体建设用地发展流通业。6月6日北京市商品房预售资金监督管理办法北京住建委按照管理办法，商品房预售时，购房款要直接存入银行专属账户，开发商不得直接收取除定金外的其他购房款。即便是定金，也要在完成网签后5个工作日内存入专用账户。购房人申请住房贷款的，银行也将把贷款直接发放至专用的账户。等到工程进度进入节点时，开发商才能按照比例提取工程建设款，避免项目烂尾。办法于7月1日起实施。6月14日关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知北京市住建委2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。对未达到施工进度要求的不予办理预售许可。6月23日关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见发改委再次强调扩大个人住房房产税改革试点范围。3季度各地房地产市场分化日益加剧各地政府多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。温州、芜湖、舟山城市限购政策略有放松。上海、郑州、北京等热点城市坚持调控决心。3季度货币稳健原则下坚持差别化信贷各地政府为缓解公积金贷款资金压力，北京、徐州、杭州等城市采取公转商贴息方式，合肥、厦门则采用了轮候制等方式。同时北京、上海、天津等多城市调整公积金缴存基数，缴存上限普遍提高，厦门、平阳等城市则降低个人购房最高贷款额度或贷款门槛。7月5日国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见国务院对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。7月中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知中国人民银行为贯彻落实党中央、国务院有关房地产市场调控政策，抑制投资投机性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行对个人住房贷款实施有效的政策引导和审慎性监北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO18服务电话861063458516管，要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。7月11日全国土地利用动态巡查工作现场会在常州召开国土资源部国土资源部进一步明确了闲置土地处置的相关要求，加大对闲置土地的清查处置力度，处置的每个环节都要录入监管系统，闲置土地要向社会公开，并及时抄送金融监管等部门。通过推行土地利用动态巡查制度，能大力盘活存量建设用地，最终促进土地开发利用。9月9日重拳打击省级重点项目违法用地国土资源部国土部在网站公示一起挂牌督办的违法用地案件，昭示省级重点项目也不能作为违法用地的挡箭牌。9月11日证监会就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求证监会专项核查报告的范围主要包括涉及用地专项核查和商品房开发专项核查两类，相关范围确定为在国家对房地产调控政策持续期间，相关上市公司通过再融资募集资金投向涉房的土地和住宅开发等业务。9月25日国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会国土资源部要求进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场11月9日建立城乡统一的建设用地市场十八届三中全会在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。11月9日健全宏观调控体系十八届三中全会加快建立国家统一的经济核算制度，编制全国和地方资产负债表，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。11月9日完善税收制度十八届三中全会深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。11月9日赋予农民更多财产权利十八届三中全会保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO19服务电话861063458516立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。推进城市建设管理创新。建立透明规范的城市建设投融资机制，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。完善设市标准，严格审批程序，对具备行政区划调整条件的县可有序改市。对吸纳人口多、经济实力强的镇，可赋予同人口和经济规模相适应的管理权。建立和完善跨区域城市发展协调机制。11月9日完善城镇化健康发展体制机制十八届三中全会推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。11月9日建立更加公平可持续的社会保障制度十八届三中全会健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。11月9日深化医药卫生体制改革十八届三中全会坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。数据来源银联信整理（二）2013年全国房地产行业政策解读国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO20服务电话861063458516不容改变。但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。此外，11月召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州、芜湖等城市限购政策略有放松。2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整；8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。此外，9月舟山市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示，目前并未明确调整相关限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措施。上海、郑州等热点城市坚持调控决心。9月2日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，微调限购政策；8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，将继续认真贯彻执行住房限购、差别化的信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施，保持房地产市场健康稳定发展；此外有消息称，北京市委市政府已抓紧研究支持自住型商品住房的政策，包括推进自住型商品住房供地等，北京市首宗配建自住型住房地块已入市，受到各方关注。图表5近期地方限购政策微调细则变化城市政策温州对原有限购政策进行调整原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套；名下之前无房产的可以连续购买二套。其中名下有一套住宅的认定包括已签订购房合同但未取得房产证的住宅。芜湖本科生买房可免契税并获2万元补助。舟山调研楼市限购政策调整，将重新评估政策措施。放松舟山9月舟山市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示，目前并未明确调整相关限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措施。北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO21服务电话861063458516郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；将居住证明1年时限要求提高至3年。上海8月19日重申将继续认真贯彻执行住房限购。北京抓紧研究支持自住型商品住房的政策，包括推进自住型商品住房供地等。上海8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，将继续认真贯彻执行住房限购、差别化的信贷、税收等各项房地产市场调控政策措施，保持房地产市场健康稳定发展；从8月19日起至年底，在全市范围内开展房地产经纪市场专项治理工作，重点检查经纪机构执行“限购”等调控政策的情况。收紧北京北京市委市政府已抓紧研究支持自住型商品住房的政策，包括推进自住型商品住房供地等，日前北京市首宗配建自住型住房地块入市，受到各方关注。数据来源银联信整理热点城市不放松，低迷城市寻突破。2013年以来，中央已明确认识到城市间房地产市场面临的问题、调控的任务都各有差异，差别化处理城市的调控方法和力度更多地由当地政府予以确定。对于房价快速上涨的热点城市，加强调控仍然是主基调，政策上要确保自住型首套房需求并有效抑制投机性住房需求；而对于房地产市场持续低迷的城市，地方政府应更多地思考未来如何在不突破调控底线的前提下，寻求政策突破点，保障当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展。2、货币稳健原则下坚持差别化信贷通胀压力略有抬头，货币政策稳健审慎。8月全国居民消费价格总水平同比上涨26，低于全年35的控制目标，但环比上月增长05。在通胀压力仍在持续、宏观经济未现明显好转的背景下，18月货币信贷平稳适度增长。截至8月末，全国M2（货币供应量）同比增长147，较6月末的14略有回升，但明显低于5月末157的增速水平；18月累计新增人民币贷款649万亿元，同比多增3912亿元。下半年新增贷款出现季节性下降，其中7、8月单月新增贷款由6月的8600亿元回落至7000亿元左右，但相较于去年同期仍呈现增长态势。9月6日以来，上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）全线品种一路上行，在经历过6月“钱荒”之后，季度末资金面紧张预期再现。多地公积金贷款发放达历史最高水平，部分城市采取应急措施。今年上半年楼市成交量和成交金额的高速增长，导致了公积金贷款业务规模持续增长，不断冲击历史高点。与此同时，多地公积金归集额增速却赶不上贷款增速，致使公积金存贷倒挂，部分城市已突破75的警戒线。存贷比过高，将造成住房公积金存北京银联信投资顾问有限公司房地产行业年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO22服务电话861063458516款额过低，不利于保证贷款供应。为缓解公积金贷款资金压力，北京、徐州、杭州等城市采取公转商贴息方式，合肥、厦门则采用了轮候制等方式。同时北京、上海、天津等多城市调整公积金缴存基数，缴存上限普遍提高，厦门、平阳等城市则降低个人购房最高贷款额度或贷款门槛。图表6多种方式应对公积金余额吃紧方式城市主要内容天津、大连、桂林、南京、南宁、芜湖提高公积金缴存“上限”武汉取消已实行三年的公积金缴存“保底限高”政策。调整公积金缴存基数，提