山东省某大型住宅小区可行性研究报告

第一章总论一、项目概况（一）项目名称国际广场（二）建设地点本项目位于市区路东，街北侧。（三）主要建设指标该项目规划总用地范围1123公顷（计112300，16845亩），居住总户数1000户,小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点、幼儿园、托儿所以及小区会所等全面配套设施。开发总面积1522万平方米住宅面积1055万平方米商业用房建筑面积467万平方米建筑密度2194容积率156（三）项目承办单位房地产开发有限公司（四）可行性研究报告编制单位编制单位市工业设计研究院有限公司资质等级工程咨询乙级，证书编号工咨乙1031419001发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会二、可行性研究的依据1、项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书2、旧村改造项目规划方案3、国家现行政策、法规及有关设计规范4、项目建设单位提供的有关技术基础资料三、研究范围及内容1、项目背景及建设的必要性2、市场分析3、建设规模4、建筑设计方案5、环境保护与节能6、项目实施进度安排7、物业管理8、投资估算与资金筹措9、财务效益评估10、不确定性分析四、研究结论该项目占地16845亩，总建筑面积1522万平方米。本项目固定资产投资2153594万元。其中，企业自筹1753594万元（项目资本金1240598万元，预售收入512996万元），银行贷款4000万元。项目完成后平均可实现销售收入34237万元，实现利润总额1064683万元，投资利润率为4944，投资净利润率为3312。项目住宅部分将向社会提供约1000套优质商品住房，将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。项目商业部分可向市场提供近5万平方米的经营面积，对于健全区域商业配套、活跃区域商业气氛、带动市场发展起到积极作用。项目的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项目的建设是必要的、可行的。五、项目主要经济技术指标本项目主要技术经济指标见下表序号项目单位数量1项目占地面积万平方米11232总建筑面积万平方米15223住宅套数套10004住宅建筑面积万平方米10555商业用房建筑面积万平方米4676工程费用万元20335947经营资金万元12008建筑容积率1569固定资产投资万元215359410单位建筑面积平均造价元/平方米1415第二章项目提出的背景及建设的必要性一、项目提出的背景自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出低谷，房价开始触底反弹，2000年开始呈现供销两旺的局面，从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了成为支柱产业的必要条件。房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明，当国民经济发展速度在5至8时，房地产处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于8时，房地产开始高速增长。我国经济已经连续多年以大于或相当于8的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随着国家一系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民购房置业，1999年开始的商品房热销局面一直延续到现在。根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展市房地产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房问题；二是建设一部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通过本公司前三期工程项目的热销可以验证。此类小区的供给结构与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出的。二、项目建设的必要性（一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求建设“经济适用的商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。本项目的建设将充分体现市建设高起点、高标准、高水平的要求，又达到“经济适用”的要求，能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。（二）符合现代化人居工程及我国住宅建设发展方向随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念正在逐步建立。（三）符合城市建设的需要本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。就目前区与开发区的发展趋势看，两区有向一起靠拢的趋势。新城区向北发展已成规模，几个现代化区域已经形成，此地块正好在新城区和开发区结合部，路南30米是市实验中学和产业区小学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者更有吸引力。第三章市场预测一、高标准新型住宅成为消费热点今年上半年，房价延续了2003年以来高速增长的势头，面对高昂的房价，使得很多普通居民难以实现改善居住环境的需求，市场供给和需求存在结构性失衡，此类住宅一经出现，便受到了众多消费者的追捧，随着房地产市场的发展，必将成为住房消费热点。二、市良好的经济基础为房地产市场的发展提供了必要条件市是东部沿海开放城市，改革开放以后，市以优越的地理位置，丰厚的物质基础，成为了良好的投资环境吸引了大批国内外客商前来投资、经商，推动了市经济的快速发展，人们生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场的提供了消费主体。三、居民认知程度高本项目所属开发商成功开发花园，获得了很高的经济效益与社会效益。在居民当中取得了广泛的认知度。为开发商本项目的开发提供了极大的有利因素。四、本项目具有良好的市场前景本项目地理位置优越，基础设施完善，环境良好。新颖的造型及合理的建筑结构，面向大部分居民的销售价位，增加了该项目在市场的竞争力，且本项目如果在04年10月开工，至05年10月完工，可占有三个购房高峰期。市场前景看好。第四章建设规模、建设条件与选址方案一、建设规模该项目规划总用地范围1123公顷（计112300，16845亩），建筑总面积为1522万平方米，建筑容积率为156。住宅套数1000套。二、建设条件（一）自然条件1、地理位置市位于胶东半岛中部，地处东经1193412157，北纬36163823之间。东连威海、西接潍坊、西南与青岛毗邻，北临渤海、黄海，与辽东半岛对望，并与大连隔海相望。市境最大横距214公里，最大纵距130公里，全市海岸线曲长90912公里，沿海岛屿63个，是中国首批开放的沿海城市之一。境内交通方便，通讯快捷。已开通二十余条国内外航线，港可同世界一百多个国家和地区直接通航。火车直达北京、上海、济南、青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提供了经济基础。2、气候条件市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征。境内四季分明，日照充足、雨水充沛、空气湿润，气候温和，年平均气温118，年日照时数平均为2717小时；极端最高气温38，极端最低气温131，年均降水量为7167毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减。全年表现为明显的季风性，主导风向冬季西北风，夏季东南风。3、地质条件根据勘察揭露土层为杂填土，中砂，粉质粘土和角砾，各土层自上而下分述为（1）杂填土自地表至孔深030300米，层底标高在36846412米之间。（2）中砂自上层下限至孔深220440米，层底标高42282009米。（3）粉质粘土自上层下限至孔深420650米，层底标高22690071米。（4）中砂自上层下限至孔深550670米，层底标高500670米。（5）角砾该层进行标准贯入8点次，其平均值为234击，标准值为189击。（二）社会经济发展状况市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之一，是胶东经贸、旅游及文化交流的中心区域，与朝鲜、韩国隔海相望，地理位置优越；城市铁路、公路、海运、通讯事业发达，是中国对外通商的重要口岸。市物产丰富，经济发达，堪称是寸土寸金的经商宝地，目前已进入“全国投资硬环境40优城市”。2001年1月18日正式开通的中国网上商品交易会，标志着经济走进国际网络，融入全球经济，增强了与世界各国的合作交流，提高了知名度。不久前更是被评为“全国十大魅力城市”。（三）配套条件1、供电电源接自市区供电网，电源供应有保证。2、给水项目日用水量112499立方米/日，年用水量为4106万立方米/年，市区自来水公司能保证满足生活用水的水量、水压、水质的要求。3、排水该项目统一规划雨、污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。4、通讯电话通讯小区敷设电话电缆、分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。电视及其他有线电视线路沿道路走线。每户均在起居、主卧室各设置电视插口一个。每户均敷设空调专用线路，窗外预留空调主机安装位置。宽带通讯公司铺设专用线路。5、交通市火车可通往济南、青岛及全国各地，港口可通往青岛、大连、上海等，飞机场设有国际民航线路，国际国内长途电话线路达到65万条，交通、通讯非常便利。三、项目选址方案本项目位于市区。建筑面积共约1522万平方米。规划占地面积1123公顷。地形较为平坦，建设条件良好。生活、交通条件方便，是理想的居民住宅建设地点。第五章设计方案一、设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、建筑单位提供的项目功能要求二、设计原则本方案以人为本，环境为先，如今的房地产市场，买房就是购买环境这一观念已经深入人心，消费者的口味已发生了根本性的变化，本方案将室内环境和室外环境的处理作为设计重点。室内空间设计中，本项目将灵活性、合理性放在首位，开间与进深的划分能为入住者的灵活布局提供多种选择，而且部分户型可合并为大套型，适应市场需求，屋顶结合坡顶做成跃层式，上下贯通，充分利用造价，并使顶层室内外环境得到改善，每栋楼的组合平面经过精心策划，做到了充分利用土地，户型搭配满足建设要求，显示了高超的组合技巧。建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。三、总体规划方案该工程规划中采用多种户型。在立面上，采用适宜色调的墙面和独特风格的房顶处理，与周围环境相协调。四、建筑设计（一）设计依据1、民用建筑设计通则2、住宅建筑设计规范3、建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料（二）户型设计户型为经济适用型，采用先进的设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私人活动区，从而使动、静分离，同时丰富了室内空间主体效果，该类型采用大面积卧室、卫生间，外露阳台，可供各种不同的消费群体选择。（三）室内外装饰目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚。据统计，95的城市居民获得新房后，自行实施二次装修，沿海发达地区，30的家庭为赶潮流，实施三次装修。针对住户对住宅装修不可预见的诸多需求，本项目住宅只进行室内初装修，实施“毛坯房”，以便给居民提供自由选择的空间，避免居民再装修造成的巨大浪费，以及对支撑结构的损坏而带来的不安全隐患。1、外装饰根据周边环境选择适当色调的外墙涂料。2、内装饰内墙普通抹灰，住户可根据爱好选择面层处理方式地面只做混凝土面层，毛坯地面，不粉光，留待铺地面砖或地板卫生间墙面贴面砖。3、门窗外门为普通防盗门，内门采用木门，安装塑钢窗。五、结构设计（一）设计依据民用建筑设计通则（二）结构设计本项目住宅的结构类型为框架结构，基础为独立基础。六、给水、排水设计（一）用水量估算1、生活用水量本项目住宅总户数为1000户，根据当地实际情况，每户平均按35人计，用水定额为按100升/人/日估算，则生活用水量为100351000/1000350立方米/日2、施用水量3502070立方米/日3、未可见用量按1、2项之和的10计算，（35070）1042立方米/日。综合所述，本项目总用水量为462立方米/日（二）给水设计项目设计年用水量为462立方米/日365日1686万立方米，给水水源由市自来水管网供给，给水管沿主、次干路敷设，埋深12米，管径100毫米。（三）排水设计该项目排水包括两部分，雨水和污水，实行分流制。1、污水该项目生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地下污水管道排至市政污水管网。污水管埋深2米，管径200毫米。2、雨水该项目的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管，经汇集排入区市政管网。雨水管埋深15米，管径500毫米。第六章环境保护本项目地址位于市区街中段。周围无重污染企业和污染源，环境状况良好，本项目实施后，少量生活垃圾及污水经处理后，对环境无不良影响。一、主要污染源及污染物本项目为住宅楼和商业房建设，主要污染物源和污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。二、环保治理措施为保证该项目具有良好的生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当的治理措施。1、生活污水生活污水采取化粪池进行处理，达标后经污水管道排入市政污水处理管网。2、生活垃圾生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站，再由城市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。3、加强住宅区的物业管理住宅区设立物业管理机构，以加强物业管理，由专人负责区内的卫生清扫、环境保护和安全保卫工作。4、绿化为改善区内居住环境，给居民提供一个舒适、美丽的生活空间。本项目在土建阶段即进行区内的绿化规划建设。其指导思想一是将可绿化的地方都绿化起来，二是强化小区绿化的功能性，提升绿化档次，在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受。三、环境影响评价本项目主要是住宅楼建设，污染物排放量较少，且采取相应的处理措施，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。第七章节能一、能耗指标分析本项目主要为住宅楼，能耗主要是水和电。项目设计用水量为1686万立方米/年。二、节能措施1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备，新型高效电器。灯具推广采用高效节能灯具。2、住宅卫生间采取节水措施，采用节水型安全的卫生洁具及物件。3、采用新型安全环保墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗，保证人身安全。另外，住宅楼管理机构将加强物业管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管道等进行检查、维修，防止跑，冒、滴漏，减少不必要的浪费。第八章施工进度安排一、项目计划安排项目批复后，尽快着手进行前期准备工作。及时委托勘察和设计单位进行勘察及施工设计，并开始进行场地的平整工作。项目计划2004年10月至2005年10月止。二、各项工作实施进度情况本项目在可研报告审批后，项目建设单位应抓紧项目的初步设计场地平整等工作，力求在短时间内，保质保量地完成项目的建设任务，本项目预计从2004年10月开工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工验收，并投入使用。如果10月份开工，当年主体工程基本可以完工，也可以利用小流水节拍、立体交叉作业的施工方法来缩短施工周期。基本能够保证一年内竣工，既能减少房地产开发投资长的风险，又能占据国家宏观调控开发量少的空间。第九章物业管理机构城市物业管理机构，是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅居住提供公共性服务和特约服务的新行业。规范的物业管理是一个小区的现代化程度标志之一。本住宅小区物业管理收费严格按照市人民政府城市住宅小区物业管理办法及小区物业管理服务收费标准收费。本项目建设单位将借鉴南方城市先进的物业管理经验，成立专门的物业管理委员会，根据物业管理产权人，使用人的委托对该项目的居民建筑及其设备，公共设施，卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。其服务内容主要包括1、对物业日常事物的管理，包括对小区道路、绿化、治安、卫生、及消防等进行日常综合管理。2、掌握物业的变动和正常使用情况，房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、保养、管理；保护房屋使用功能完好，并及时准确纪录房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。3、住户入住、装修等事务管理。4、车辆进出、行使、停放进行管理。5、住户档案管理。6、为顾客提供社会化、专业化服务。7、营造社区文化。8、其他管理或服务内容。委员会还可根据小区居住居民的不同要求提供合理的服务，力图营造一个干净优雅的家具环境和温馨的生活氛围，使小区的居民真正体会到舒适安全的家的感觉。第十章投资估算和资金筹措一、投资估算依据1、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。2、山东省建筑安装工程消耗量定额、山东省建筑安装工程价目表。3、市市区材料预算价格,工程建设标准造价管理指导价格。4、市人民政府烟政办发【1995】103号“关于实施安居工程优惠政策的通知”。5、山东省计委、省建委、省土地局、中国人民银行山东分行鲁计投资字【1998】110号“转发国家计委等四部门关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知的通知”6、现行投资估算有关规定。7、建设单位及当地类似安居工程的造价。二、估算范围和方法（一）建筑工程参照省建筑、安装消耗量定额和建设单位的单位综合造价估算。（二）其它费用1、勘察费按建筑面积5元/平方米计算；2、设计费按建筑面积8元/平方米计算；3、施工监理费按建筑面积8元/平方米计算；4、城市建设综合开发费按建筑面积140元/平方米计算5、人防费按建筑面积12元/平方米计算；6、供电贴费按建筑面积40元/平方米计算；7、供水增容费依据当地现行收费标准和项目需用量估算；8、劳保统筹按工程费用的18计算；10、征地费按当地现行收费标准估算。（三）预备费用本项目预备费用包括基本预备费和涨价预备费。其中基本预备费按工程费用和其他费用之和的8估算，涨价预备费按工程费用和其他费用之和的4估算。三、投资估算附2房地产贷款项目评估表评估表1项目总投资估算表单位万元评估表11序号项目名称总投资估算说明1开发建设投资2033594土地费用7430前期工程费用1007基础设施建设费1022建筑安装工程费997686公共配套设施建设费174开发间接费用506管理费用180财务费用599销售费用420开发期税费其他费用23278111213141516171819110111112不可预见费1502经营资金12003项目总投资2153594土地费用估算表单位万元评估表12前期工程费估算表单位万元评估表13基础设施建设费估算表单位万元序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价7430拍卖取得7其他合计7430序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘查费道路费供水费供电费土地平整费6522007580可研费按建安工程总造价的01502计，住宅设计费按工程概算投资额的2235计按工程概算投资额0308计7其他合计1007序号项目金额接口费用合计123456789供电工程供水工程供气工程供暖工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施60728512018090452005010其他120合计10220评估表14建筑安装工程费单位万元评估表15公共配套设施建设费单位万元评估表16开发期间接费用估算表单位万元序号项目金额估算说明1234567土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公共设施建设费绿化建设费电话初装费1560000035合计506评估表17建筑工程费设备采购费用安装工程费项目建筑面积单价金额单价金额单价金额金额合计单项工程11522万平方550837110551160586997686单项工程2合计8371160586997686序号项目金额估算说明1234567居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场其它1201836合计174其他费用估算表单位万元序号项目金额估算说明1临时用地2临建费403施工图预算或标底编制费12211000万元以上按014工程合同预算或标底审查费611按合同预算造价的0055招标管理费16按中标价格的0066总承包管理费7合同公证费26按合同价款的0028施工执照费1221按建设工程设计概算总金额计收，1000万元以上按019工程质量监督费3365建安工程为预算造价的02510工程监理费60按工程概算的062511竣工图编制费25设计费的712工程保险费25按工程概算总额或工程概算加成的0203合计23278评估表2投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计123N1项目总投资2153594215359411开发建设投资2033594203359412经营资金120012002资金筹措2153594215359421资本金1240598124059822预售收入51299651299623预租收入0024其他收入0025借贷资金40004000评估表4开发产品成本分摊估算表单位万元12N序号产品名称开发产品成本分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本一出售产品2033594701423516306100781住宅137152070876064303754562写字楼3商铺78207470547452302346224其它二出租产品1住宅2写字楼3商铺4其它三自营产品1住宅2写字楼3商铺4其它产品分摊陈本合计203359470142351630610078评估表5项目经营收入与税金及附加估算表单位万元序号项目合计123N一经营收入342372396591027111销售收入3423723965910271111住宅211411481276348312写字楼13商铺13096915323922814其它2租金收入21住宅22写字楼23商铺24其它3自营收入31住宅32写字楼33商铺34其它二经营税金及附加205423143795616271营业税17118511983513562城市建设维护税11983838835953教育费附加5136359515414印花税、房产交易费171185119835136项目损益表单位万元序号项目名称第2年第3年4合计1经营收入23965901027110342370011销售收入23965901027110342370012出租收入13自营收入2经营成本1507516646078215359421产品分摊成本1423516610078203359422运营费用840003600012000023修理费用0003经营税金及附加143795616272054224土地增值税0005利润总额74527931940510646846税前弥补亏损0007所得税2459421054043513468税后利润49933721400171333881税后弥补亏损82盈余公积金83公益金84应付利润85未分配利润注本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。项目全部投资现金流量表单位万元序号项目合计第1年234合计1现金流入34237002396590102711011销售收入34237002396590102711012出租收入00000013自营收入00000014其他收入00000015回收固定资产余值00000016回收经营资金0000002现金流出2710362215359438973716703021开发建设投资2033594203359400000022经营资金12000012000000000023运营费用00000024修理费用00000025经营税金及附加2054221437956162726土地增值税27所得税3513462459421054043净现金流量713338215359420068538600804折现净现金流量财务内部收益率2511折现率685财务净现值4,47300注1、本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊；2、开发建设投资中应注意不含财务费用。评估表项目贷款偿还期计算表单位万元序号项目建设期经营期第1年第2年34一借款偿还1年初借款累计4000004000002本年借款增加0003本年应计利息29952299524本年还本0004000005本年付息29952299526年末借款累计400000000二还款资金来源0004993371利润4993372折旧费3摊销费4其它还款资金项目贷款偿还期180年四、资金筹措本项目投资款项贷款4000万，其他部分自筹解决。第十一章效益分析一、经济效益分析（一）销售收入估算本项目住宅建筑面积1055万平方米，商业用房建筑面积467万平方米。销售价格参照项目所在地目前的平均房产价格，遵循谨慎原则,分四个价格档次进行销售预测，其中最低销售价格低于区最低市场成交价格，最高销售价格低于区最高市场成交价格住宅房平均价格2000元/平方，商业网点3000元/平方。以此测算销售收入1、多层住宅（总面积27540）（1）275401780元/4902万元31233万元（2）275401880元/5177万元33303万元（3）275401980元/5453万元35212万元（4）275402080元/5728万元37200万元2、小高层、高层住宅（总面积77960）（1）779601880元/14656万元（2）779601980元/15436万元（3）779602080元/16216万元（4）779602180元/16995万元3、商业用房（总面积46700）（1）467002500元/11675万元（2）467002700元/12690万元（3）467002900元/13543万元（4）467003100元/14477万元1、2、3项中的（1）（2）（3）（4）加在一起4得出可行性平均价销售收入为34237万元，最高销售收入为37200万元，最低销售收入为31233万元。（二）营业税及附加估算根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入的5交纳营业税，按营业税的7交纳城市维护建设税，按营业税的3交纳教育附加税，印花税、房产交易费分别按照销售收入的05估算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计205422万元；最高交纳2232万元；最少交纳187398万元。（三）销售利润估算销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为1064683万元，最高为1343206万元，最低为782398万元（四）投资净利润率和投资利润率平均投资净利润率713338/21535941003312最高投资净利润率899948/21535941004179最低投资净利润率524207/21535941002434平均投资利润率1064683/21535941004944最高投资利润率1343206/21535941006237最低投资利润率782398/21535941003633二、社会效益分析随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化，可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量的要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。本项目的建成，按照高起点、现代化的要求，体现出超前性、科学性及示范性规划、设计建设标准在现行标准的基础上要适应可持续发展要求，体现超前性；充分推广使用各种新技术、新材料，体现科学性；在规划、设计、环境、质量、公建服务设施、物业管理等方面都具有明显的导向作用，体现示范性，达到国内先进水平。以人性化为设计准则，汲取国内外先进的设计理念，并融入区地域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造一个度假式生活的高级住宅区，为市展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用。从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设的发展。另外，随着项目的实施，将带动周围地区商业及餐饮、娱乐、商业等行业的进一步发展，直接、间接地为社会提供更多的就业机会。因此具有良好的社会效益。第十二章不确定性分析一、盈亏平衡点房地产市场的供不应求使房产价格短时期内不会下降，我们取平均值计算的收入为万元，项目投资总额为万元，盈亏平衡点为2153594/34237100629，即当项目销售达到629时，盈亏达到平衡点。二、敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为建安费用和价格水平。因而，敏感性分析针对项目税后全部投资的内部收益率，计算销售价格上下波动5、10、20和建设投资上下波动5、10、20时，对经济评价指标的影响。见敏感性分析表。售价变动2010505102020105012792693395409753428102818建设投资201021749从表中可以看出当销售价格不变，建设投资成本增加20时，利润率为1749，项目可行。当建设投资成本不变，售价降低20时，利润率为1279，项目可行。项目抗风险能力较强。内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN70台13贮氨器ZA15台14桶泵组合ZWB15台15氨液分离器AF65台16集油器JY219台17空气分离器KF32台18紧急泄氨器JX108台19冷风机KLL250台810冷风机KLD150台411冷风机KLD100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18615管道及设备保温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