武汉宝安地产商业地产市场定位研究报告

宝安地产月湖商业项目市场定位研究报告OCT2003行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING2目录前言项目背景与执行情况31、月湖商业项目简介42、面临的问题53、项目目的54、研究思路5第一部份武汉市宏观状况及商业地产71、武汉房地产市场发展情况42、关于商业地产53、现阶段在招商或在售的商业项目5第二部份项目地块研究1、关于本案基地的地理描述42、交通状况描述53、关于本地块的景观资源及环境状况54、月湖和琴台文化背景/旅游发展状况55、月湖地块以及周边地区的规划状况56、琴台文化艺术中心基本情况57、月湖周边6类商圈商铺研究58、项目地块优势劣势总结5第三部份市场定位研究1、备选项目42、备选项目利用地块优势与回避地块劣势的情况53、入选项目5行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING34、10个入选项目市场的定义与描述55、10个入选项目市场的深度访谈研究安排情况56、专业人士深度访谈纪要57、10个入选项目市场的综合意见58、研究结论59、10个入选项目市场的综合意见5第四部份推荐项目概念设计第五部份附件行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING4前言项目背景与执行情况行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING5一、月湖商业项目简介1地理位置项目位于汉阳区琴台路152号，地块北临琴台路、南临京广铁路线、西临汉钢水泥厂、东临加油站。2地块面积和形状2912759平方米（即4369亩，无代征、代拆面积）；地块呈带状分布，东西向长500米，南北向最短处45米、最长处90米。3土地现状整个场区已经拆迁平整完毕；西头约7亩地临时作为停车场使用；北面的琴台路为双向6车道，40米幅宽，道路中央有1米宽绿化带，并在本项目沿街长度范围内有3个缺口可供汽车调头；地块红线与道路红线间现有58米的人行道；地块南面的铁路线比项目地面高3米，高差处用毛石砌筑成接近垂直的挡土墙。4本地块正对面的月湖水面宽阔，湖面达900多亩，与龟山、梅子山、古琴台浑然一体，自然条件得天独厚；月湖之畔还座落着以战国时期楚国人俞伯牙和钟子期知音相逢、千载难遇的动人故事而建造的古琴台，其“高山流水遇知音“的千古佳话为月湖凭添了无尽的遐思和诗情画意。这些都增加了本地块的自然风景和人文底蕴。5政府于去年起着手整治月湖，一期投资5000万元，实施拆迁、清淤、截污三大工程，一期湖底清淤工作已完成；6为迎接2006年中国艺术节而建的武汉艺术中心已选址月湖，其经济效益和社会效益不可低估。月湖的长远建设将整掘柳映长堤、板桥花影、荷风曲溆、宵市灯火、古洞仙踪、琴台残月、僧楼钟韵等旧时八景，深度挖掘知音文化，充分发挥其在东南亚及西方世界的深远影响，建成国际知名的旅游景区，其价值难以估量；7市规划局正在进行“月湖文化艺术区琴台文化艺术中心”概念规划设计方案国际征集，10月底已公布入围方案。本地块在此总体规划范围内。政府此举措将大大提高本地块的人气和商业价值。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING6二、面临的问题1月湖地块位置存在显著的优势以及劣势，其投资项目必须考虑到周边地域的现实和未来的规划状况及特定消费族群，而且还必须考虑到项目的收益及风险；可供选择的项目较多，在没有得到论证的情况下，任何决策前景都存在着严重的不确定性。2因此，通过专业市场研究及项目的战略规划，寻找最有需求和竞争力最大的投资项目是保证投资成功的最有效方法。三、项目目的1通过对项目资源的深入研究，剖析月湖商业项目开发经营可能存在的问题及成功因素；向投资商提供项目论证，帮助投资商寻找最佳的投资项目，以减少投资风险。2确定该项目的市场定位（包括商业业态、经营品种、目标客户群等），并在该定位前提下提出相应规划设计、项目招商与销售、定价策略等方面指导性建议。四、研究思路1在深入了解地块、地块周边商业环境、和相关的城市规划背景后，总结分析地块的优势、劣势、机会、威胁；2基于上述有关地块的分析研究，提出20至30个具有关联性的项目；3初步筛选出8至10个具有可行性的入选项目，进行行业专业人士的深度访谈研究；4基于研究结果和综合标准，推荐不超过三个适合本项目的定位方案；5对主要推荐项目方案，进行概念设计，提出定价策略，并进行财务分析。五、执行情况行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING71武汉宝安房地产开发有限公司于2003年9月18日与ACC国泰管理顾问有限公司签署了本项目定位研究的委托服务协议；2至9月30日，ACC国泰完成了本项目地块周边商业环境和相关城市规划等背景研究，完成了地块的优势、劣势、机会、威胁总结分析，并基于上述分析研究，提出了30个具有关联性的项目，经与武汉宝安房地产公司协商，初步筛选出10个具有可行性的入选项目；3至10月8日，ACC国泰完成30人次专业人士深度访谈研究，并基于研究结果和综合标准，推荐“月湖吧城”、“进口名车城”和“餐饮一条街”为适合本项目的定位方案；4至10月20日，ACC国泰基于武汉宝安房地产10月10日备忘录的要求，进行了项目补充研究和分析，并对主要推荐项目方案进行概念了设计，提出了定价策略和财务分析。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING8第一部份武汉市宏观状况及商业地产行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING9一、武汉房地产市场发展情况今年上半年，武汉三镇的房地产投资与消费再次迸发出激情的火花房地产开发投资稳步增长1至6月份全市房地产开发完成投资6147亿元，同比增长833；其中，住宅投资4918亿元，同比增长851。房地产开发保持较大规模。前6个月，房地产开发施工面积达143979万平方米，同比增长322，其中住宅120383万平方米，同比增长376。全市房地产开发竣工面积为22142万平方米，其中住宅17714万平方米，同比分别增长337和314。房地产消费市场需求旺盛。1至6月份，全市共销售商品房38469万平方米，销售收入4917亿元，分别比去年同期增长707和1013。由于土地成本增高及住宅建设科技含量的不断提高等影响，使全市住宅价格保持上扬趋势。与北京、广州、杭州等城市的楼市相比，武汉的楼市无论是对总量的需求，还是质量的提升，均处于新一轮增长期。因而，一场SARS和百年未遇的高温天气，也难以阻挡楼盘销售的火爆。中体武汉奥林匹克花园一期300余套洋房与别墅被热情的武汉人抢购一空；而同样打出“运动健康“理念的“人信奥林花园“也出现了热销场面；中心城区的代表楼盘“福星城市花园“价格为3500元平方米，销售率高达70。在全国其它大城市投资过猛、房价偏高、被业内权威人士称之为局部过热时，武汉的楼市正享受着新一轮增长的快乐。而三镇许多新楼盘展现芳容，吸引了大多数武汉人的眼球。这些新楼盘大都规划设计超前、配套设施全、楼盘品质高，从而赢得了不俗的销售业绩。旧改中蕴商机近期，一辆辆大型挖土机、打桩机开进了名震武汉的“花楼街“，这正式宣告汉口闹市中心最大的一片旧城改造工程破土动工了，预示着一年后一座“财富极地、万铺之尊“的武汉万达商业广场在这里崛起，而这仅是武汉金融商贸地区江汉区的一个旧改项目。据统计，江汉区正在实施20多处“南北对擂“的旧城改造重点工程即南片重塑“商贸生机“，北片打造“金融典范“。与此同时，武汉三镇行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING10的旧改项目全面开花，如武昌区的积玉桥片区，江岸区的“永清片区“的拆迁，正在如火如荼地进行。这几大旧改项目都是武汉市的重点项目，其共同特点是地段好，区位优势明显，且因是大片旧改项目，所以综合开发会显现出诱人的前景与商机。因为武汉一直是“九省通达“的商贸重镇，因而不少业内人士称，武汉又迎来了商业地产开发的最佳时机。需求能量释放武汉市上半年楼市的繁荣，得益于市场需求的进一步释放。武汉市城市综合开发管理办公室提供的数据显示，今年上半年全市房地产销售收入比去年同期增长1013，而且销售收入的增幅高于投资的增长，这显示出了武汉三镇巨大的市场需求。权威人士分析，武汉市民对楼市需求的潜力正逐步释放并升级。自1998年国家停止福利分房后，武汉市民开始逐步拥有一套完全产权的房子。2000年至2002年，武汉人开始追求居住的环境与舒适，实施“以小换大，以旧换新“的二次置业。今年，许多武汉人对住房由消费意识转向了投资意识，追求“52“生活方式的人，开始购买第二居所。而中心城区的“产权式酒店“、“酒店式公寓“，也成为投资的热点。今年以来在武汉的7城区、沌口经济技术开发区和东湖高新技术开发区，旺销楼盘呈现点状分布特点，即不管在什么城区什么位置，只要楼盘市场定位准确、楼盘品质好、定价合理，武汉市民都能接受。例如，汉阳是武汉三镇较冷落的地方，但上海复地集团的“翠微新城“在开盘后，其卖价与销售业绩在武汉三镇令人刮目相看，根本原因就是楼盘品质好。市场的繁荣仍依赖有效需求的支撑和进一步释放，对武汉市来说，搞活二级市场是保持市场繁荣的关键。如果武汉市的二级市场进一步放开，降低交易税费，简化交易手续，那么，全市房地产市场就会有更加良好的发展势头。二、关于商业地产近来，地产市场上“商业地产”的露脸率较高，国内外知名商业投资商筹建商铺的消息频传，市场内商铺销售、拍卖红火条条新闻都透露着商铺市场行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING11升温的信息。据业内人士介绍，从2002年开始，全国的商铺市场开始活跃，不管是住宅底商还是纯商业项目都呈现出迅猛的上升势头，其上市量、成交量迅速放大。2003年商业地产投资继续升温，虽然SARS导致商铺租金大大下调，对商业地产投资造成很大影响，但并未阻挡商业地产投资的脚步，商业地产竞争愈演愈烈，全国楼市迎来“商业地产年”。为什么前两年人们还不太关注的“商业地产”，能在短时间迅速“火”起来呢据业内人士分析，主要有以下几个原因投资转移上世纪90年代出现的“股市”投资热，熊市、牛市的此起彼伏，曾经牵动了众多人的心弦，目前人们对股票的投资逐渐步入理性，处于观望的投资者较多。房地产市场作为固定资产一直是人们保值增值的投资对象，国外的投资发展方向就是经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，各地市场的住宅、写字楼已经持续火爆了若干年，在这个桶里捞金的人越来越多，竞争越来越激烈，人们开始把目光转向了商铺的投资发展，商铺成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。需求拉动近年来城市居民的经济生活水平上升；城市人口剧增；居住范围也拓展到城市中心以外，新开发写字楼、住宅楼盘量的增加，都加大了人们对小区内部和周边配套商业地产的需求，人们需要餐饮、购物、休闲娱乐的地方，这些都体现了人们投资的需求，给商铺的繁荣发展带来契机。另外，目前各国零售业巨头纷纷抢滩零售业市场，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相登陆，类似产业对商业地产形成很大需求。与此同时，餐饮业、大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也对商业地产有很大需求。投资回报率高行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING12目前商业地产刚刚升温，供应量还较少，处于供不应求的状况，商业地产还有很大的发展空间，投资利润率较高，可高达10左右。在价格上，商铺的价格普遍比同区域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其价格一般也是该住宅、公寓平均房价的2倍到3倍，普通商铺的售价在每平方米2至3万元，最高的能炒到每平方米10万元。根据经验，底商一般5年到7年就能收回投资，步入盈利。经营方式灵活商业地产作为一种投资性很强的产品，既可出租、亦可经营的灵活方式满足了人们直接参与投资管理的心愿，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，具有经营灵活的特点，有很强的市场适应性。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING13三、现阶段在招商或在售的商业项目区域项目名称售价（元/平方米）汉口绿色新都商铺78008300后湖华庭商铺4500佳海茗苑商铺5500起滨江苑商铺（临江）5500东方帝园商铺950013000德润大厦商铺13000万科四季花城商铺5000天顺园3280汉阳东方江景园商铺35004000碧水晴天商铺6800武昌欧景苑商铺3800宝安公园家5388天源城商铺4200馨都茗苑商铺7000起新世纪宝安花园商铺4200丽岛花园商铺5880新嘉园商铺6000行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING14楼盘名称钻石大厦世界之窗商铺地理位置江汉路步行街32号发展商太平洋置业代理商无物业管理太平洋物业占地面积不详总栋数1总建筑面积5000容积率不详层数商铺4层层高4米商业状况商业定位高档百货、餐饮业态分布百货80主力店暂无主导面积一楼1018平米、二楼3080平米、三四楼3090平米管理公司开发商的子公司世界之窗销售方式出售后包租，租赁均价投资回报17开业时间2004、10销售单价5万（一楼）、3万（二楼）元/平方米空置率出租率销售率不详按揭六成十年客户群状况投资者本地投资客经营者品牌专卖店（服装、饰品等）消费者本地及观光客行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING15楼盘名称凯旋门大酒店地理位置徐东大街31号（徐东平价旁）发展商武汉徐东房地产开发有限公司销售顾问深圳世纪兰德置业顾问物业管理徐东地产物业管理公司占地面积8471平米总栋数2总建筑面积49134平方米容积率58层数31按揭七成三十年层高5米左右商业状况商业定位百货、酒店、办公业态分布13层百货、48休闲、918层皇冠假日酒店、2028商住楼31层旋转餐厅、地下一层停车主力店凯旋门购物中心主导面积酒店标准间60平米管理公司凯旋门大酒店管理公司销售方式出售后包租租赁均价投资回报率7开业时间2004、5销售单价2万元/平方米（13层）空置率出租率销售率不详客户群状况投资者本地经营者皇冠假日酒店消费者本地及旅游、出差人员行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING16楼盘名称万达商业广场地理位置中山大道佳丽广场旁发展商武汉万达房地产开发有限公司销售顾问万达房地产物业管理万达物业管理占地面积4万平方米总栋数3总建筑面积13万平方米容积率325层数25按揭七成三十年层高55米商业状况商业定位百货、餐饮，提供一站式购物业态分布零售业为主主力店沃尔玛、百盛百货、大食代美食、红星美凯龙、华纳影城主导面积整栋出租，出售为1530平米管理公司不详销售方式主力店出租（15年），其他出售租赁均价不详开业时间2004、10销售单价24万6万出租率100销售率60以上客户群状况投资者外地实力企业集团经营者国际知名零售业企业、本地小型专卖店消费者本地市民行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING17楼盘名称武汉销品茂地理位置徐东大街18号（徐东平价对面）投资商中商集团团结集团销售顾问无建筑设计武汉建筑设计院占地面积100亩总栋数1总建筑面积200000平米容积率30层数6（地下1层地上5层）泊车1000个层高6米1层、54米1、24层、96米5层商业状况商业定位百货、餐饮、休闲娱乐业态分布百货32；店铺20；量贩店14；餐饮4；电影院6；主题公园7主力店肯德鸡、必胜客、室内主题公园、中商百货主导面积未划分管理公司中商团结销品茂管理有限公司销售方式出租（租期35年）租赁均价3080元/平方米月开业时间2004、5销售单价不实行销售招商率30左右客户群状况投资者本地经营者知名企业消费者本地行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING18第二部份项目地块研究行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING19调查设计调查区域汉阳及周边相关区域调查时间2003年10月调查方法文案研究、深度面访、实地测录、神秘顾客等抽样方法定量研究部分采用配额结合等距抽样其它部分采用定向的个案分析数据来源实地搜索、相关各级政府所属部门如市政、环卫、环保、交管、规划、土地、地方志办公室等一、关于本案基地的地理描述地理位置项目位于汉阳区琴台路152号，地块北临琴台路，南临京广铁路线，西临汉钢水泥厂，东临加油站。地块面积和形状2912759平方米；地块呈带状分布，东西向长500米，南北向最短处45米、最长处90米。二、交通状况描述有关机动车流量统计（单边）即自然流通状态台次/小时时间高峰值2450930103017301830低谷值720100200车流量统计排除以下情形临时交通管制/车辆人为拥堵等通过基地机动车辆分类统计（按高峰值统计）行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING20车辆类型台次百分比本埠车辆1843752外埠车辆607248大型车辆966394中型车辆851347小型车辆633259到达基地公交线路有线路主要站点13路（环）古琴台/莲花湖/高公街/汉南四村/琴台路/三里河/古琴台79路紫荆花园/五里墩/梅子山/琴台路/桥口路/航空路/青年路580路前进村/建港路/腰路堤/钟家村/五琴路/梅子山/桥口路/航空路/青年路/鄂城墩/长江日报路711路杨汊湖小区/唐家墩/澳门路/一元路/北京路/五马路/居仁门/梅子山/武汉动物园808路环代李湾/郭茨口/宝丰二路/取水楼/花桥一村/江大路/解放公园路/循礼门/武胜路/梅子山/七里庙/代李湾735路古琴台/琴台路/三里河/江汉二桥/代李村/扁担山该地块周边机动车辆交通管理限制规定1客车江汉一桥分单双号通行。2货车与13升以下普通客车全天禁止通行长江一桥和江汉一桥。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING21结论同市内其它同类型道路相比较1目前本地块以车流为主。2外埠车辆流量较大，主要是省内车辆。3载货车辆流量大。4虽有铁路干线经过基地，但其沿线3公里内无乘客上下站点。5北面临街人流量极少，无统计意义。6未来汉阳区政府耗资14亿元打造的交通路网将对本地块未来项目的发展起着助推作用。附件报纸的有关报道市内人口聚集地到达本项目距离及耗时聚集地通常到达距离KM乘出租车通常耗时MIN汉口火车站137555阅马场95435郭茨口70710王家湾77415钟家村3478武汉广场7228循礼门95833中南广场129250三、关于本地块的景观资源及环境状况（附件月湖文化艺术中心和规划图）描述地块北面紧邻规划中的琴台文化艺术中心，同月湖之间有梅子山相隔，最近的直线距离约233米。如需观湖则要抬高7080米。南面为京广铁路线。西面通往郭茨口，东面距钟家村24公里，距离琴台风景区正门约18公里。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING22地块临街面有车辆通过时噪音达到80分贝，南面火车通过时将超过80分贝。地块西面同原汉钢水泥厂仅一墙之隔，现在仍在运营。根据15项评价指标显示月湖水质较好。结论1本项目地块具备一定的景观资源（紧邻月湖）。2受项目容积率和限高影响无法直接观赏湖景3本地块噪音污染严重，超过市区主干道平均噪音值725分贝4受水泥厂污染影响大气总悬浮微粒超标四、月湖和琴台文化背景/旅游发展状况（渊源）月湖和琴台文化背景古琴台位于龟山西脚下的月湖之滨，相传春秋战国时，在晋国任上大夫的楚国郢都人俞伯牙出使访楚，返晋途经汉阳时，泊舟于山崖下琴鼓“高山流水”，樵夫钟期听之入神，赞音律之意“巍巍乎，若高山，荡荡乎，若江河。”俞伯牙遇知音，二人结为挚友，相约来年再会于此。不料期病故，乐在期坟前再奏“高山流水”以谢知音。鼓毕摔琴终生不复鼓琴。后人为纪念这两位至诚至信的知音，特筑琴台。史载，此台北宋时已有，清嘉庆年间重修，解放后又经修茸。“高山流水”是整个景区的主体建筑，“高山流水”楼前的“知音树”倒很有气势，粗至环抱不及，冠盖硕大浓密。“琴台画廊”、“碑廊”、“印心石屋”、“子期亭”和“古琴台”是琴台景区主要的组成部分。1959年，武汉市政府决定把月湖建成武汉市内最大的风景区。后因种种原因进展缓慢。去年以来，月湖的开发已经展开，势在将月湖东、西、南三畔行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING23的汉钢、梅子山、古琴台等，与现有的游乐设施、景点和新增的旅游设施、景点连成一体，形成一个古代、近代、现代融汇贯通的旅游区域（楚国隐贤钟子期基，现在蔡甸区马鞍山南麓凤凰嘴。生前他曾隐居于铁铺墩集贤村。传说汉阳钟家村、钟家台，都是钟家子期的族人。若能将此墓迁往梅子山月湖畔，更宜发挥串通效应。汉阳区旅游发展状况汉阳区旅游景区、景点观光、游览的总人数为3682万人次，门票与旅游设施直接收入约95894万元（不含食、宿、交通与景点外旅游工艺品销售收入。下同）。其中，当地（指武汉市区域内，下同）游客26815万人，消费227255万元；国外游客196万人，消费18665万元，3项客源与景区消费的比例关系为72921853和568237195。依序分列如下1、翠微景区以归元寺为代表。该景区的旅游行为全是冲着归元寺发生的，常年不衰，3个长假高度集中，尤以春节期间最为红火，双休日又好于平时，除夕夜（含初一）和初五的人流量高达15万人次以上，使47万平方米内的景区及景区外的区域均拥挤不堪、交通阻塞。2002年，以归元寺为代表的该景区共接待游客1708万人次，收入5595万元。其中当地115万人次，消费2895万元；国内40万人次，消费1200万元；国外15万人次，消费1500万元。2、墨水湖景区以动物园（80万平方米）为代表。该景区的旅游行为目前几乎全是冲着动物园来的，“元宁公山”（3万余平方米）及其他所占比例极微到暂可忽略不计。该景点的高峰期是五一、十一和春节，元旦与双休日亦相对集中，平时游行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING24客不是很旺，且春、秋较多冬、夏较少，明显存在冷暖不均的表象。平时尚有例外的是6月5日（世界环境日），大、中、小学均有做活动的。10月4日（世界动物日）因处在长假中，游人颇多，反而显示不出社会上有什么特殊的举动，就连动物园本身也似乎忽略了这一点而未有意造市（看来这是个遗憾）。2002年，以动物园为代表的墨水湖景区共接待游客934万人次，收入2560万元。其中当地604万，消费1510万元；国内30万人，消费900万元；国外3万人，消费150万元。3、龟山景区这是一个人文资源与旅游设施的主题均跨度极大的特殊景区，历史传承上下3000年以上，亭、墓、碑、塑是典型的静态古代资源，蹦极、电视塔等又是极端的现代景点。这个景区全在龟山上，景点分布过密，显得杂乱无章，主题相互切换的时空差大得让人记忆混淆。但因地处山上，众多游人只注意观光、休闲，部分游人是冲着怀古或寻求现代刺激的选向目标而来的，故而游者尚众，只是节、假日稍显多些而已。景区布点总面积约30万平方米。2002共接待游人484万人次，收入986万元。其中当地424万人，消费636万元；国内5万人，消费150万元；国外1万人，消费200万元。4、月湖景区该景区总面积约75万平方米，以月湖和梅子山为依托，具有明显的资源整合优势。目前因梅子山尚处在军事管制区范围内，故资源利用尚局限于观山而进不了山的衬景状态。因而，偌大一个月湖景区，除了一个被人冷落了的古琴台这处主题资源，其余全是尚待规范、完善和开发的休闲型景点，功能发挥极为有限。鉴于该区的休闲景点还没有很明显的可比性，故而此处只能暂以古琴台为主作个描述。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING252002年，该景区共接待游人236万人次，收入240万元。其中，当地游231万人，消费231万元；国内4000人左右，消费4万元上下；国外约1000人，消费约5万元。5、莲花湖景区这是一个以古遗址太白楼及其有关传说为依托的现代园林和水上游乐景区，占地19万M2。平日里以观光、休闲为主，夏季水上游乐项目方发挥功能，有一定的吸引力。因地处长江大桥汉阳桥头下，极易受桥上过往行人的注目，其诉求与认知是墨水湖景区远所不及的。但因地处偏角，且游乐项目呈单一结构，故而游客局限于汉阳区域内的成份很重。2002年，该景区接街游人10万人，收入110万元。其中当地96万人，消费96万元；国内3000人左右，消费约9万元；国外大约1000人，消费5万元。6、晴川阁景区一个黄鹤楼给蛇山、武昌乃至武汉带来了许多显而易见的收益。但一个与黄鹤楼古已齐名甚至一度领先的晴川阁，都已坐了20个年头的冷板凳。晴川阁景点占地65万平方米。这是个以大禹治水史传故事与晴川阁仿古建筑群合二为一的遗址风景区，其价值远在武汉任何一个旅游景区之上。但目前因认知度太低，连武汉人都极少有人知晓大禹治水功成于此，也不知禹功矶历朝历代都有新名堂附令宏扬这一主题，故游者不多，冷清得令人感到窒息。相比，南岸嘴尚处于疲负虚名的阶段，一道堤岸、一处沙滩和一片野麦子，就吸引了那许多好奇的游人，更让人怀疑晴川阁的被冷落是宣传的不力。但愿规划者、管理者能从厚今薄古中清醒过来，利用南岸嘴的开发将晴川阁带活。2002年，该景区共接待游客67万人次，收入74万元。其中当地58万人，消费58万元；国内约2000人，消费约4万元；国外500人，消费25万元。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING267、凤凰山景区该景区较小，仅48万平方米，但南向和西向的发展空间较大，南向直抵鹦鹉湖。这一景区较有看相的就只有汉阳公园这处休闲性景点，凤凰山上的一些古遗迹尚待开发，连景区内颇负盛名的汉阳树都被禁锢了，不少慕名而去者都难觅其踪难见其形。所以说，该景区的旅游业尚处在人愿人来的自然状态。要充分地利用这里的旅游资源，似可发挥南部即汉阳大道以南空乏的潜力，东向同莲花湖景区串通，西向翠微景区串通，形成一个山、湖、江合一，以古话为主题的大景区。2002年，该景区共接待游人98万人次，收入193万元。其中当地955万人次，消费191万元；国内约2000人次，消费约2万元；国外约500人次，消费约1万元。8、琴断口景区这是个旅游资源丰厚但开发最显滞后的景区。景区内的三架山虽好，但景点少、引申附会尚未形成条理。目前景区除了有特定目标的游幸者，几乎全是西北部园林区内的休闲游乐，远未进入武汉大旅游圈和汉阳区旅游规划圈的范畴内。2002年，该景区接待游人27万人次，收入56万元。其中，当地26万人次，消费52万元；国内约500人次，消费1500元；国外约500人次，消费2500元。五、月湖地块以及周边地区的规划状况根据中共武汉市委、武汉市人民政府关于加快改革开放步伐、促进经济发展和社会全面进步，建设二十一世纪的现代化国际性城市的战略决策，按照中华人民共和国城市规划法的要求，以武汉市城市总体规划纲要19962020年为指导，特制定武汉市城市总体规划（19962020年）以下简称总体规划。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING27发展重点构建武汉独有的两大旅游精品名牌和一批重点旅游区，即，以南岸嘴开发为核心的滨江旅游品牌；以建设首义标志性建筑为特征的辛亥首义品牌；东湖风景区、木兰山生态旅游区、归元文化旅游区、盘龙城文物旅游区、龙泉山旅游风景区、江城购物旅游区、都市风光旅游区。同时，发展都市旅游、会展旅游、大江观景游、科教旅游、休闲度假暨农业观光游。汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万。按照中心商业区市级商业中心市级商业副中心社区中心四级商业服务体系的结构布局，加强江汉路、六渡桥、汉正街等传统商业区建设，以中山大道为主轴，以商业零售、餐饮、娱乐、旅游等服务业为主，建设形成辐射中国中部地区的现代化中心商业区；扩大、提高武昌中南路、汉阳钟家村商业区的规模和服务水平，使其成为分别服务武昌和汉阳的市级商业中心；建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心；在各居住用地集中的主要地区规划布置9个社区中心。完善文化设施体系建设，提高文化设施水平。规划建设三大文化中心，其中，在汉口二七片规划布置综合文化中心，建设图书馆、展览馆、艺术馆等设施；结合武昌沙湖地区改造，布置影视中心，建设大型影剧院、歌舞剧院等设施；在汉阳月湖地区布置艺术中心，建设艺术馆、音乐厅等设施。在外围各综合组团中心，结合自然山水环境布置一般规模为810公顷的文化中心，建设艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化、游乐设施，结合新区建设和旧城改建，加强基层文化场所建设。继续完善现有的文化设施、新闻出版、广播电视等用地，同时在新区规划预留发展用地，以满足未来文化事业发展的需要。在各综合组团分别布置12所一般规模为510公顷的中等专业学校或成人业余学校和一所一般规模为12公顷的特殊教育学校。在十升组团布置一所用地规模为10公顷的大型特殊教育学校。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING28汉阳旧城面积为709平方公里,规划常住人口控制为11万。要加速工业企业的搬迁；完善钟家村市级商业中心的建设；改善居住环境，使人均居住用地由166平方米提高到226平方米；改善道路系统；提高绿化水平，人均公共绿地面积由49平方米提高到74平方米；加强龟山、梅子山、月湖公园、古琴台、归元寺、莲花湖的建设开发和山体、水体的保护，合理控制南岸咀地区的建筑形式与高度。建立以武汉铁路枢纽为中心，以京广、京九、汉丹和沿江铁路为骨干的铁路交通系统。完成京广与京九铁路麻汉联络线的复线工程，结合京广铁路武衡电气化工程,改造武南编组站，完成南环线电气化工程，完善武汉铁路枢纽；结合京广客运专线建设，修建天兴洲过江通道及新武昌北站，在北洋桥以南建设动车段；在新沟、何刘、横店建设3个大型编组站，在武昌、汉口各修建一个煤货场，在汉口、汉阳和武昌各修建一个大型货场；在阳逻预留过江铁路桥位。整治开发汉水、滠水、金水、举水、东荆河、府河等河道，建设以长江上的阳逻、北湖、金口、汉阳、青山外贸港以及汉水上的舵落口等港为主体的江海、江河联运中心。旧城风貌区为主要反映城市形态上的历史演变和城市传统风貌的区域，包括汉口原租界风貌区北抵汉口旧铁路线，南至长江，西起江汉路，东至一元路的区域，面积为246平方公里，汉口汉正街传统商贸风貌区北抵长堤街，南至汉江，西起硚口路，东至规划的友谊路延长线的区域，面积为137平方公里、汉阳旧城风貌区汉阳大道以南，拦江堤路以北，汉阳木材防腐厂以东至长江边的区域，面积为148平方公里，武昌旧城风貌区包括中山环路以内的武昌旧城及长春观地区，面积为808平方公里等四片风貌区。在风貌区内，主要是整体格局上的控制和某些地段城市特有历史风貌的继承和发扬，保持原有道路格局，保护历史建筑风格，保留原地名、街名，严格控制观景视廊等。主城风景名胜区包括龟山月湖风景名胜区面积约2平方公里、东湖风景名胜区面积约88平方公里、墨水湖龙阳湖风景区面积为13平方公里、南湖风景区面积约18平方公里。风景名胜区的保护重点在于保护风景名胜行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING29及其环境，在保护好现有的人文资源和山水绿化等自然生态环境的基础上，适当开发并创造新的景观，形成一个和谐的人文与自然相依存的整体。禁止在风景名胜区内进行侵占山体水面的建设活动，特别要保护好龟山山体轮廓与绿化，加强东湖风景名胜区周边的风光村、水果湖、卓刀泉、梨园、杜家桥、吴家湾、虹景等地段的环境整治。采取多种措施，控制和减少交通噪声，使环境噪声达标区覆盖率提高到85以上。将主城区域环境噪声平均值控制在55分贝以下，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下。东湖风景区西部和南部、龙阳湖风景区、墨水湖风景区南部为区域环境噪声0类区；规划的国际博览中心、解放公园地区、后湖新区、墨水湖风景区内其它地区、十升、四新、沌口新区，东湖风景区内其它地区、南湖风景区、罗家港地区为区域环境噪声1类区；古田、白沙洲、青山工业区为区域环境噪声3类区；城市交通干道两侧20米范围为区域环境噪声4类区；其它地区均为区域环境噪声2类区加快主城用地调整和旧城改建，推进新区的整体开发，促进主城功能布局趋于合理。主城建设以四城汉口商业金融城、东湖科技城、青山钢铁城、沌口汽车城为重点，注重新区开发与旧城改建的结合，初步形成核心区、中心区片和综合组团的布局结构。逐步外迁汉口旧城、汉阳旧城、武昌旧城、积玉桥地区等四区和建设大道、徐东路两线的污染企业，为发展第三产业和改善旧城居住环境提供用地。推进青山、关山、沌口三大工业区建设，发展中小型工业区，积极引导区街工业、乡镇及个体私营企业聚集发展。建设常青、站北、后湖、长丰、十升、沌口、南湖、徐东路、关山、青山等10片居住新区，改建旧城，基本解决人均居住面积5平方米以下住户的住房问题。建设住宅总量1800万平方米，至2000年，人均居住面积达到85平方米以上，住宅成套率达到70。加快主城用地调整和旧城改建，推进新区的整体开发，促进主城功能布局趋于合理。主城建设以四城汉口商业金融城、东湖科技城、青山钢铁城、沌口汽车城为重点，注重新区开发与旧城改建的结合，初步形成核心区、中行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING30心区片和综合组团的布局结构。逐步外迁汉口旧城、汉阳旧城、武昌旧城、积玉桥地区等四区和建设大道、徐东路两线的污染企业，为发展第三产业和改善旧城居住环境提供用地。推进青山、关山、沌口三大工业区建设，发展中小型工业区，积极引导区街工业、乡镇及个体私营企业聚集发展。建设常青、站北、后湖、长丰、十升、沌口、南湖、徐东路、关山、青山等10片居住新区，改建旧城，基本解决人均居住面积5平方米以下住户的住房问题。建设住宅总量1800万平方米，至2000年，人均居住面积达到85平方米以上，住宅成套率达到70。加快主城生态绿心和生态轴的建设，控制规划的生态走廊，初步形成城市生态框架；以公共绿地为重点，新建和改扩建五湖公园鲩子湖、机器荡子、西北湖、菱角湖、小南湖等5个湖泊公园、月湖公园、马鞍山森林公园等20座公园,使人均公共绿地面积提高到5平方米以上，同时加快生产苗圃和各类防护林带的建设。正在进行或近期建设一批重大基础设施项目。（1）对外交通完善武汉铁路枢纽，建设横店编组站及舵落口货场，实施京广铁路武衡电气化及相关工程，新建汉口客运段，扩建客车整备所。建设京珠、沪蓉国道主干线，完善主城各出口道路，建设汉阳西公路客运枢纽和舵落口、郭徐岭、张家湾公路货运枢纽。加快建设阳逻港、沌口汽车滚装码头，完善建设抬船路及舵落口等地方港，进行汉水、金水、滠水航道整治，逐步迁出长江一、二桥之间的码头作业区。完善天河机场配套设施。（2）城市道路交通设施新建白沙洲长江大桥和江汉三、四、五桥；建设汉口轻轨线；打通和拓宽汉口友谊路、游艺路和黄石路延长线、京汉街部分路段；完善一环路及相关道路的设施，建成10余座城市道路立交桥；建设完善公交枢纽站、换乘站和出租车营业点，建成3处公交保养场、40余处公共停车场。据悉梅子北路将于2004年4月开工建设，从本地块直接通往沌口。（3）给水规划扩建白鹤咀、宗关、白沙洲、港东水厂，新建沌口水厂，新增供水能力95万立方米/日其中港东水厂增加5万立方米/日，城市综合用行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING31水量标准人均达到850升/日；建设常青花园、园林路等5座给水加压站及配套输水干管。（4）排水实施汉口西部、汉阳墨水湖地区截污工程，完善东湖地区截污工程；新建和扩建龙王咀、二郎庙、沌口、沙湖污水处理厂，实施黄浦路污水深排出江工程，新增污水处理能力54万立方米/日；扩建、新建民主路等7座雨水泵站和马沧湖等10座污水泵站，提高雨污水抽排能力；完善长丰南北垸等16个地区的排水管网，重点解决六合沟、月湖、小东门、水果湖和红钢城等地区的渍水问题。（5）电力加快阳逻、青山、武钢自备电厂及沌口调峰电厂的建设，使本地发电能力增至300万千瓦，人均年用电量达到2500千瓦时；新建汉阳东山头和黄陂新店两座500千伏变电站；开辟沿京汉街、沿江大道、新华路、徐东路等四条电缆走廊。燃气规划扩建汉口煤气厂、武昌焦化厂、武钢燃气厂，建设汉阳煤气厂、关山混气厂、白浒山液化石油气码头及罐区；增设燃气储配设施；改造汉口及武昌地区现有管网，使中压干管成环；建立汉阳民用燃气独立供应系统；主城居民气化率提高到80。进展台路道路工程，从江汉二桥至月湖桥，全长3360米，宽40米，已投资1065亿元。罗七北路道路工程，从琴台路至汉阳大道，全长876米，宽30米，完成计划投资650万元，已排水管网敷设、道路铺设。项目排水、排污情况目前月湖项目排水、排污主要由两个政府部门分管1、汉阳区水务局（电话84695142），分管排水、排污的市政管网设计、审批。他们要求A施工期间按程序办理临时排水许可证B提交项目初步建设提纲，以便对管网进行具体要求，如一般住宅小区管网直径为8001200之间，本项目为商业项目，可能略低C本地块城市主干管网的排水能力足够大（2000以上）行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING322、汉阳区环保局（电话84826403），分管排污、废水、废气的合理化排放，监督工作。他们要求A不安装燃煤锅炉B废水要做“隔油”、“隔筛”处理，滤除油污垃圾后，才能排入市政主干管网C废气要安装油烟净化设备（每2个灶眼，2000立方的排气量，约要花费152万）D噪音要做防治装置E最后该局出具环境影响评价报告六、琴台文化艺术中心基本情况1、概况琴台文化艺术中心位于月湖之畔、汉江之滨，是月湖文化艺术主题公园的核心组成部份，它将成为武汉最高档次的表演艺术中心之一，也是2006年第8届中国艺术节的主会场。武汉市决定将集文化艺术中心、古琴台、月湖和梅子山为一体的月湖文化艺术主题公园建设成为“传世佳作”，成为塑造城市个性魅力，提升城市竞争力的重要支撑，和汉江两岸开发建设的先导，将琴台文化艺术中心建设成为全国一流的艺术殿堂，和体现武汉21世纪时代风貌的标志性景观建筑。为此，武汉市政府决定在前次武汉月湖文化艺术区琴台文化艺术中心概念规划方案国际征集的基础上，邀请英国ARUPASSOCRATES建筑设计公司、美国LEOADALYPACIFICLIMITED、武汉市建筑设计院、北京建筑设计院、清华大学建筑设计研究院、广州珠江外资建筑设计院等六家国内外知名建筑设计机构参加了武汉琴台文化艺术中心及文化广场设计方案征集活动。2003年9月25日至28日，武汉琴台文化艺术中心及文化广场设计方案征集专家评审会在武汉东方大酒店进行。评审会由中国工程院院士、华南理工大学建筑与城市规划学院院长何镜堂教授、中国工程院院士东南大学钟训正教授、中国工程院院士江欢成建筑师、中国建筑学会窦以德副理事长、香港郭忠舜建行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING33筑师设计有限公司董事郭志舜建筑师、同济大学户济威教授、中国建筑设计研究院顾均副总建筑师等7位知名专家组成了专家委员会。专家们对现场进行了踏勘，听取了6家应征单位的方案介绍；随后对方案进行了认真审阅和评议，通过无记名投票方式，选取了1号方案（武汉市建筑设计院方案）和5号方案（广州珠江外资设计院方案）作为入围方案。2、一号方案介绍古琴台地区留传的“高山流水”的曲调是以音乐为载体，反映古人的山水自然观，在总体规划中，我们强调自然，“保护、贴近、融于、和谐自然”是我们的理念。文化艺术中心方案以知音文化为线索，融山水自然之灵气，从传统的写意手法入手，运用形体象征艺术，将艺术中心的主题词归纳为“凤凰、琴”。建筑造型具有一种诗情画意，体现“清风明月本无价，高山流水自有情”的意境。方案造型似凤、似琴、似行云、似彩带，具有多种理解和阐释的可能性，充分体现了中国传统文化的魅力，东方声韵，妙在似与不似之间。文化广场运用中国园林的布景和理水手法，自由灵活，曲折流畅。临湖的琴台知音广场如一朵绽开的“莲花”，飘浮荡漾在碧波中。3、五号方案介绍总体规划中，以贯穿文化艺术中心与文化广场的中轴线构成规划主轴“空间轴线”，以指向古琴台遗址的斜向轴构成“历史轴线”，将大剧院置于时空轴线的交汇点上，形成控制琴台文化艺术中心与文化广场的视觉焦点。以高台建筑手法将汉江、月湖景观联成整体，平台之上的观演活动使人联想起中国古代“高台听音”的波澜壮阔，可谓现代的琴台。古今琴台隔月湖相望，共创千古之佳音，旷世之绝响。设计构思源于楚国建筑艺术中那种异常强烈的生命活力，那种激越雄劲的运动精神。在造型手法上，将幻想与真相交织，追求那种节奏轻快，如行云流水一般的音乐感，那种飞扬流动、意气风发的舞蹈感，正如楚人乐观开朗、奋发有为的精神状态的视觉形式的显现。八音之中，金石为先，大剧院建筑以自然界金石顿开的造型成为一个有视觉冲击力的形体，宛如“虽由人作，宛自天行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING34开”般的鬼斧神工。富有动感和张力的建筑形体和构件，仿如交响乐的宏大乐章，大气磅礴，气势非凡。4、有关拆迁区域及进度见附图。行阳地产策划咨询CONFIDENTIAL/COPYRIGHT2003HYCONSULTING35七、月湖周边6类商圈商铺研究调研设计调查方式FACETOFACE访谈/桌面研究抽样方法判断抽样结合分层抽样记录结构性问卷区域月湖地块周边3公里范围内/钟家村地块/沌口地块（具体定义见图）访问对象业主/经营户/营业负责人样本分布及规模地区20平米以内2050平米51平米200平米201平米以上月湖地块5样本8样本4样本3样本钟家村地块5样本10样本5样本5样本沌口地块5样本10样本5样本4样本桥口美食街5样本10样本5样本5样本郭茨口4样本6样本1样本4样本王家湾5样本9样本1样本3样本说明部分地块如样本不足以实际样本计每个