北京银帆西雅图项目前期报告合集 住宅市场分析报告

30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪130住宅市场分析31北京总体市场分析311总体供应截至2003年，全市住宅建设的总存量达到24亿平方米，2004年末，总存量已经达到近28亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。2004年商品住宅现房竣工面积23440万平方米，同比增长126，销售率为975，比2003年同比高出124个百分点。（注现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年112月住宅现房成交面积10109万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积12749万平方米）。2004年商品住宅期房批准预售面积286285万平方米，同比增长5。2004年全市空置一年以上的商品房2988万平方米，同比下降209，其中，商品住宅下降27。2005年一季度商品住宅竣工面积为2354万平方米，比去年同期增长350。2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积14939万平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积34643万平方米。表311北京新建住宅面积（百万平方米）年份2000200120022003200420051、2竣工面积1499718049219142594306719634住宅面积1014140819262081234414939住宅比例6767887980227647687表312北京新建住宅套数年份2000200120022003200420051、2总计149,970180,490219,140149,970281,23340,123商品住宅101,400139,340192,620101,400240,70038,733比例6767887967685599653资料来源天福房产经纪图313近年北京市住宅市场供应走势（单位百万平方米）供应量109311519914997180492191420088234405101520251998199920002001200220032004分析过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市场。312市场需求2004年商品住宅现房销售面积22858万平方米，同比增长291，竣工面积23440万平方米，销售率为975（注商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年112月商品住宅现房买卖成交面积10109万平方米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年112月竣工交用面积12749万平方米）。2004年商品住宅期房批准预售面积286285万平方米，同比增长5，预售登记26421万平方米，预售率为923，比2003年同期高304个百分点。2004年全市存量房交易574万套，706万平方米，同比分别增长679、839。存量房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的461、526。2004年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81160/套之间，占商品住宅成交总套数的6794；其中，经济适用住房主要集中在81120/套之间，占经济适用住房成交总套数的5588。2005年一季度，全市商品住宅销售3273万平方米，超过全部商品房销售面积的90。截至今年一季度，全市商品住宅空置6453万平方米，比去年同期下降113。（见下表）2005年1、2月，商品住宅现房销售面积15269万平方米，高于竣工面积33万平方米。2005年1、2月，商品住宅期房批准预售面积22186万平方米，同比下降67；预售登记28852万平方米，同比增长83。预售率为130，比2004年同期高18个百分点。表314北京销售住宅面积（百万平米）年份竣工面积销售面积销售率30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪32004年23440228549752005年第一季度23543273139预售良好资料来源天福房产经纪图315近年北京市住宅销售走势销售率5845707172738201020304050607080901998199920002001200220032004分析200上图中的住宅包括别墅、公寓、商品住宅和经济适用房。其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住宅项目为低；地理位置不够理想的住宅项目的平均销售率较低，另外，大盘的销售大多较理想。销售率逐年平稳上升，说明本市的房地产市场保持着健康、有序的发展。住宅平均销售率的递增也是北京中低价位住宅比例增加的结果，同时销售率的递增也与发展商逐渐重视消费者需求有关。2004年，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81160/套之间，占商品住宅成交总套数的6794，说明面积适中、总房款不太高的住宅仍是市场消费的主流。313近两年销售价格表316北京住宅销售价格年份竣工面积销售均价销售率2003年20810现房4456期房525380222004年23440现房4747期房56299752005年第一季度23545779（预）139预售良好资料来源天福房产经纪314北京市住宅消费分析购房者低龄化趋势明显。商品住宅购房对象以40岁以下为主，占63。年龄在20岁以下、2130岁、3140岁所占比重均有不同程度增长；其中，年龄在2130岁所占比重增幅最大，为99。4150岁购房对象所占比重同比分别下降了41、78。30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4购房者年龄结构变化图9901604107800505000005001000150020岁以下21303140415050岁以上购房群体年龄结构比例20038802420215017600001000200030004000500020岁以下21303140415050岁以上购房者群体偏向低收入化。购房对象家庭年收入以10万元以下为主，占752。家庭年收入5万元以下所占比重同比下降117；家庭年收入510万元、1020万元所占比重分别比2004年2季度增长了58、495。（如下图）购房群体家庭年收入变化比例图11705804900701300401500100050000050010005万以下510万1020万2030万305万50万以上购房群体家庭年收入比例图130180230119036803840000100020003000400050005万以下510万1020万2030万3050万50万以上中高学历群体成为购房主力。近7成以上的潜在购房群体拥有专科或以上学历，购房群体越来越呈现理性的消费趋势。外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。购房对象置业目的以改善居住条件和基本居住为主，所占比重为8194（其中，购买高档次商品住宅所占比重为121），投资仅占调查对象总人数的79。改善性购房需求、投资以及其他目的购房需求同比分别增长34、06和01。投资所占比重增幅不大，需求稳定；基本居住、孩子上学购房需求所占比重同比分别下降了05、30。（如下图）30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5购房群体置业目的变化示意图340050060300010400200000200400改善居住条件解决基本需要投资孩子上学其他目的购房群体置业目的比例2006307583714440000010002000300040005000改善居住条件解决基本需要投资孩子上学其他目的居民收入水平提高，购房可支付能力增强。购房对象可支付月还款额以2000元/月以下为主，占752。1500元/月以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中，30004000元/月购房对象增幅最大，为24；可支付月还款额为10001500元/月及1000元/月以下购房对象所占比重同比分别下降了41、50。（见下图）购房者能支付月还款额比例变化图5004100400902400600306004002000002004001000以下10001500150020002000250030004000400050005000以上购房者能支付月还款额比例图112036702360163048042021011000010002000300040001000以下1000150015002000200025002500300030004000400050005000以上居民收入水平提高，可承受的房价提升购房对象可承受价位以7000元/平方米以下为主，比重为924，其中可承受5000/平方米以下的所占比重为567；可承受4000元/平方米以上的所占比重同比均有不同程度增长，其中，可承受50007000元/平方米价位的所占比重增幅最大，为40。仅可承受30004000元/平方米、3000元/平方米以下价位的购房对象所占比重同比分别下降了75、19。（如下图）30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪6购房群体可接受价位比例变化图19075037040001014010005000005003000以下30004000400050005000700070001000010000以上购房群体可接受价位比例图198031802490159042025000010002000300040003000以下30004000400050005000700070001000010000以上2005年预期房价稳中略涨659的购房对象认为2005年房价基本不变或略微上涨（房价涨幅5），其中，认为房价略微上涨（房价涨幅5）的所占比重为4488，2865购房对象认为明显上涨（房价涨幅在515之间，比重为2295）或大幅上涨（房价涨幅15，比重为57），54购房对象认为2005年房价下降。（如下图）购房群体预期房价变化趋势060110370210044302295570000200040006000大幅下降明显下降略微下降基本不变略微上涨明显上涨大幅上涨以上资料来源天福房产经纪315住宅市场发展趋势1住宅存量持续增长1997年，全市住宅竣工面积为987万平方米，而2002年住宅竣工面积为1800万平方米，2004年住宅竣工面积达到23440万平方米。今后我市住宅建设的速度将继续增长，预计2005年全市住宅建设增长速度在1015左右。在看到本市住宅建设发展速度非常高的同时，也应该认识到这个增长率的基数是非常低的，北京住宅建设的发展仅仅有十年的时间。2需求水平保持平稳尽管已经有大量住宅项目的存在，而且未来住宅项目仍在继续30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪7开发，但北京居民对新住宅的需求一直保持着比较旺盛的水平。住宅需求可以分为下面几个方面由于收入的增加，目前有能力购买住房的首次购房者；由于城市改造而需要动迁的市民；为了工作方便，就近购买小面积住宅或公寓的白领目前已经拥有住房，但希望通过出售现有住宅而改善居住条件的家庭；那些已经退休的老人，希望拥有更好的居住场所；在中国经济快速发展的情况下致富的人群，他们现在可以购买更高档的住宅；高收入家庭在郊区寻找更好的居住环境。3人口重新分布基于种种原因，在最近几年，北京的人口分布逐渐地出现了从市区向郊区迁移的现象。就现在情况来看，四、五环之间，尤其是东四五环之间，由于距CBD等地近在咫尺，前景更是炙手可热。这种现象的出现主要是因为在北京的城市改造中产生了大量的拆迁人口，同时根据政府的城市规划，鼓励在郊区建设新的住宅区。大量的交通网络工程已经完工，包括到昌平、顺义和通州的高速公路等，这些道路在90年代已经完成。这些年，在五环路，京开高速，京沈高速和京津塘高速沿线的住宅成为开发热点。这些高速公路的建设对于北京郊区的发展来说是至关重要的。316住宅市场未来预测（1）需求预计在中短期时间内，北京消费者对住宅的需求量继续增大。城市改造造成拆迁人口对住房的需求水平提高。政府计划从现在到2005年前，北京将有15万户居民从市区动迁。（2）供应由于去年的土地政策和银行利率的调整，预计2005年北京住宅新供应量为25万套，总建面接近3000万平方米。（3）继续住宅郊区化随着环绕北京的五环路竣工，加上从北京出发的多条高速公路，都加速了北京住宅郊区化继续进行的步伐。30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪8从现在开发情况看，短期内四、五环之间将是购房者的首选区域，这是因为这一区域距市中心较近，交通比较方便，升值力大。（4）增长的购买力预计在购房者中将有大量的年轻人，由于职业原因，他们有很大的机会增长工资和可支配收入的水平。5消费者期望值提高许多潜在买家是年轻人，他们受现代生活节奏的影响较大。在北京有93的购房者为自用，所以他们对房屋品质的挑选将非常严格。（6）置业门槛提高去年央行调息，虽然对整个楼市不会产生影响，但降低贷款比例将对购房者，尤其是年轻人，产生巨大的影响。32区域住宅市场分析321项目分布区域内各住宅物业的分布如图21所示。图321项目分布图126718913141516172181923345202112102425262728资料来源天福房产经纪（1）青年汇（2）青年路小区（3）甘露园（4）甘露晴苑（5）自由自宅（6）兴隆家园（7）叠彩园（8）南太平庄小区（9）东岸（10）碧水星阁（11）财满街（12）住邦商务中心（13）远洋商务（14）东恒时代（15）白领家园（16）国美第一城（17）华纺易城（18）中水金海嘉园（19）酷特区（20）朝阳园（含国际创展中心）（21）朝阳无限22罗马嘉园（23）炫特区（24）北京星河湾（25）朝阳雅筑（26）CASA（27）都会华庭II（28）朝阳园II以上分布标号侧重于2000年后入住的社区，对旧有社区如青年路小区和石佛营东里等未进行标注。30住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪9322现有住宅供应表322区域内现有住宅项目序号项目名称总建筑面积（万平米）价格（元/平米）入住时间规划总户数1青年路小区9238002001年76002甘露家园二期3546002002年5003甘露晴苑244502005年6月2004叠彩园3748002005年5月6005碧水星阁44455002004年9月3006远洋天地100板7700塔73002005年11月39007日月东华8543801999年5508石佛营西里9038002004年5月34509朝阳园791002003年8月150010朝阳无限2253802003年4月157011八里庄南里8年以上300012十里堡西里8年以上850013十里堡北里8年以上180014通惠家园804000600015康家园3035005年以上3000合计4465533144070资料来源天福房产经纪区域内现有住宅物业项目共15个，建筑面积至少4465万平方米，常住人口总户数近50000户，加上区域内大量的流动人口，总人口数在20万人以上。周边紧邻五环的定福庄、新港湾、绿岛苑等项目以及临靠姚家园路的平房乡等大型居民区，总面积也达到了数百万平米规模，人口数绝对值也在10万人以上。区域住宅主要分布在朝阳路两侧，朝阳北路项目的平均价格为4500元/平米（不考虑在建项目），朝阳路两侧项目平均价格为5500元/平米（不考虑在建项目），较2000年分别提升了约30和20323未来23年供应分析表323区域内在建项目序号项目名称总建筑面积（万平米）价格（元/平米）入住时间规划总户数1青年汇3251002006年3月40002华纺易城4855002005年7月29303国美第一城10054502006年6月57944珠江罗马517600二期2006年初26005炫特区286880三期2005年6月38006特区8083556002005年11月3007朝阳捷座456002005年12月4008北京星河湾60120002005年10月30009酷特区2969802006年6月48510东岸218357002006年6月145011财经中心2078002005年6月45012东恒时代406900二期2006年底300013白领家园957002005年3月76614中水金海佳苑4556002006年7月36415国际创展中心291002006年初20816兴隆家园III605900600017朝阳雅50018CASA3462002006年50019都会华庭II660002006年50030住宅市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪1020首创十里堡项目3070002007年250021幸福123公寓16100002007年20022朝阳园II10670096023和黄逸翠园357000180024伊顿社区5060003300合计6358345807资料来源天福房产经纪未来供应项目的预售平均价格为6200元/平米（朝阳北路区域平均5700元/平米）。从在售项目销售价格看，普通住宅售价在55007500元/平米之间。剔除炒做和虚价因素，朝北区域普通住宅售价在560063