中山火炬城市综合体项目系统定位、物业发展建议及财务分析汇报

本报告是严格保密的。1项目核心结论回顾财务分析物业定位及产品建议价值挖掘及整体定位写字楼裙楼商业整体规划构想本报告是严格保密的。项目核心结论回顾裙楼商业两栋塔楼模式N物业组合裙楼商业两栋写字楼塔楼。（北边小地块（建6层、两层商铺，四层办公，共6600方），总体打包销售，不列入项目整体考虑范围）L裙楼商业主体2层，局部3层；总体量约2万方，以餐饮休闲业态为主。L塔楼商业两栋专业写字楼，西边写字楼做到接近100米限高，东边写字楼约17层。写字楼主入口全部朝南。N开发分期6600方独立地块、全部裙楼商业及西边写字楼第一期建设，二期开发东边写字楼。N物业租售6600方独立地块销售，裙楼商业全部持有，统一管理，不对外销售。N地下室挖2层地下室，约28万方，为车库。26600整体打包销售裙楼商业，以2层为主，局部3层，持有地下2层停车场，约28万做到100M限高约17层，一期二期本报告是严格保密的。3项目核心结论回顾财务分析物业定位及产品建议价值挖掘及整体定位写字楼裙楼商业整体规划构想本报告是严格保密的。4项目具备怎样的价值项目形象如何塑造为项目发展提供价值支撑项目物业规划必须遵循怎样的原则本报告是严格保密的。价值一雄踞火炬最核心地段地处科技新城核心周边政府机关林立毗邻会展中心与港口因为中心所以尊贵项目本报告是严格保密的。价值二高投资价值及升值保障核心区位、稀缺地段，成就无与伦比投资价值持有商业、永续经营，确保物业增值无忧本报告是严格保密的。量身打造的专业产品贴合市场，充分满足以中小型企业为主流的客户需求，打造专业级写字楼完善的配套服务项目持有2万方的裙楼商业配套，餐饮、休闲、商务、金融、生活配套一应俱全规模入市，旗舰之势写字楼规模约6万平方米，在火炬已然具备规模优势。价值三火炬首个为三产企业量身打造且具有完善配套的专业写字楼本报告是严格保密的。8新城核心商务旗舰形象定位案名建议双城国际释意1、“双城”寓意既是中山的城市副中心，更是火炬开发区的中心，是城中之城；2、呼应项目双塔的建筑形态。本报告是严格保密的。9作为体现区域及项目价值的完美载体，产品究竟应该如何打造原则一外部形象体现“核心、旗舰”之作的大气、专业原则二内部空间遵循市场，以客户需求为导向本报告是严格保密的。10项目核心结论回顾财务分析物业定位及产品建议价值挖掘及整体定位写字楼裙楼商业整体规划构想本报告是严格保密的。11整体规划建议U组织动线如何打造U整体形象如何打造本报告是严格保密的。12组织动线设计原则N出入口写字楼及裙楼商业出入口的设置要充分考虑目前区域人流的动向，保证出入口具有强烈的昭示性和便利的可进入性；同时塔楼人群与裙楼人群要有一定分流，故写字楼与商业入口分开设置；N车流及货流地下停车出入口、卸货区的设置尽量减少对人流的干扰和占用高商业价值区域。兼顾形象，避免车流及货流的交叉，建议货流经康乐四街进入后勤区域；N价值互动写字楼跟裙楼商业需要保障人流的价值互动，因此要为写字楼人群进入裙楼商业提供便捷的通道；写字楼入口写字楼入口商业入口商业入口商业入口裙楼商业写字楼一写字楼二商业后勤区域货流车库出入口车库出入口车流车流人流本报告是严格保密的。13整体形象建议建筑风格思考现代感项目建筑风格需要符合科技新城核心商务区整体形象品质感外立面的品质感塑造专业高端形象差异化通过建筑造型差异化,形成项目独特的建筑立面,凸显项目特质建筑风格建议外立面体现现代尊贵气势，新颖造型实现差异化市场现状多数写字楼均有采用玻璃幕墙，具有现代感，但造型传统，中规中矩，难以留下印象现代化立面体现写字楼品质新颖造型体现差异化高度广州国际金融中心、上海金茂大厦、环球金融中心、台北101大厦造型退台形式深圳发展大厦艺术建筑三亚凤凰岛序列重复北京万达广场、东方广场反差对称深圳卓越中心色彩广州市长大厦、深圳中银大厦、香港远东金融中心建筑风格差异化本报告是严格保密的。14示意图片整体形象建议本报告是严格保密的。15写字楼是项目的主体物业，基于项目整体定位和市场需求，写字楼物业应如何打造本报告是严格保密的。16写字楼物业落位如何符合市场需求产品如何塑造价值点、展现价值本报告是严格保密的。17写字楼物业发展建议客户定位产品打造建议产品定位本报告是严格保密的。181客户定位本报告是严格保密的。通过深入的市场调研、客户访谈及专业人士访谈，世联认为三产配套型中小企业是本项目写字楼的核心客群19P企业规模中小企业为主，大中型企业为辅P行业分布贸易、物流、咨询类三产企业为主，金融服务、电子信息类企业为辅P地域来源科技新城及张家边本地企业，包括在街铺办公的游离企业，以及由于政府办公楼定位转型而被迫搬迁的企业；中山东区的部分中小民营企业；不享受开发区政策优惠的外地及本地地企业使用者主体客户构成投资者主体客户构成投资者构成珠三角港澳本地市场回顾本报告是严格保密的。使用者中小企业写字楼选点关注因素形象度，实用性201864311851455151423010203040506070开发商品牌楼名外立面景观前广场大堂侯梯间商业裙楼物业管理平面布局电梯间实用性35停车位1414形象外立面、大堂、侯梯间等公共空间；实用性户型、使用率“我们本身就是做服务的，所以“门面”很重要，自己都弄不好，怎么为别人服务所以我们对写字楼的档次和形象都有比较高的要求，这样才显得专业中山市励德企业管理顾问有限公司何先生“像我们这种企业对面积的要求倒不是很高，100来方足够了，不过最重要就是办公楼的形象要好，而且空间要足够开阔。我们加班比较多，所以物业管理也要跟得上”。东信会计师事务所李经理“我们在这条街办公很久了，这边租金倒是不贵，就是形象不太好。正在考虑换办公地点，希望能有好一点的形象，客户来了也有面子一些”。光晖国际货运代理有限公司陈老板客户诉求本报告是严格保密的。投资者低投资门槛、配套、品质、物管是投资客户关注的重要因素211第一类是写字楼专业的投资高手，对于写字楼的投资优势较为了解；2第二类是自用兼投资类客户，这些客户往往拥有自己的公司，购买物业自用，但视租赁前景以及企业发展状况也愿意将物业出租；3第三类是项目周边社区业主，由于看中本区域发展潜力而选择小户型产品投资。投资客户背景介绍投资客户置业特征U倾向选择小户型产品，对价格、总价及运营成本敏感；U关注区域当前配套与发展潜力；一个相对成熟而又有发展活力的商务区的投资客户比例较高，成熟饱和商务区及起步商务区投资客户相对有限；U关注产品品质等硬性指标；U极为看重物业的稳定投资回报率；U关注物业管理水平，以获得物业后期的保值及增值。由于商用物业市场放量供应，投资客户在选择投资产品时趋于谨慎，关注要点增多客户诉求本报告是严格保密的。客户诉求小结22使用者投资者形象佳外立面、大堂、侯梯间等公共空间实用性合适户型，高使用率低投资门槛控制户型、控制总价120以下（总价在100万以下）好物管保障物业的保值增值配套群楼商业是项目附加值品质形象塑造和工程质量本报告是严格保密的。232产品定位本报告是严格保密的。25F24F23F22F21F17F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1F1F2F24根据上次沟通，初步设定写字楼一25层，单层面积约1380；写字楼二17层，单层面积约1500办公楼三写字楼一包括裙楼商25F单层面积1380总建筑面积30360办公楼一写字楼二包括裙楼商业17F单层面积1500总建筑面积21040办公楼二整体概况本报告是严格保密的。办公空间分隔需结合租售目标，充分考虑投资者及租赁者需求25户型分割原则根据上阶段市场研究成果，市场热销及需求主力户型为60100，在兼顾需求和开发风险的同时，综合考虑区域发展前景、企业升级趋势、项目整体形象定位，建议销售部分主力户型为80120/产权证面积，可拼接；持有部分主力户型标间为100160，可拼接。备注户型面积结合今天的讨论适当调整。本报告是严格保密的。写字楼一26写字楼三写字楼一写字公楼二办公区说明N写字楼一主要用于销售，小户型利于销售回笼，因此建议写字楼一分割成80120户型，可拼接。425层，共22层本报告是严格保密的。写字楼二27写字楼三写字楼一写字楼二写字楼二417层，共14层说明N该栋主要以持有为主，并在二期开发，考虑未来升级，建议主力标间户型为100160，可拼接。建议中低区（48层）标间户型以100120为主，兼顾后期能灵活持有或销售，同时考虑进驻的中小型企业需求。建议中高区（917层）标间户型以140160为主，能灵活拼接，以满足未来一些实力企业的进驻，同时与销售部分实现竞争差异化。本报告是严格保密的。28写字楼户型满足市场需求的情况下，那么产品具体如何打造才能满足使用者和投资者诉求保障项目的成功销售和后期运营。本报告是严格保密的。29客户诉求产品价值点塑造体系形象佳、品质感外立面大堂候梯间平台花园实用性分户式空调合理层高和走道宽度配套群楼商业公共会议室物管本报告是严格保密的。以高质感的材质体现项目的档次和商务氛围，满足企业对自身形象展示的要求30形象佳、品质感外立面本报告是严格保密的。体现装修档次，提升项目在客户心目中的档次形象31写字楼的大堂是体现项目档次、品质的核心组成部分，建议写字楼的大堂面积在300500，至少挑高两层，层高不低于8M形象佳、品质感大堂本报告是严格保密的。注重设计感和装修品质，利用建筑小品增添等待区的趣味性，保证项目的品质感32候梯厅装修要点N1空间感强，色彩简单明亮；N2提供良好的通风以提高空气质量，通过设计（如玻璃、植物）增加空间的通透感；N3有明确的导向作用，体现主要交通动线的流动方向；N4增添一些建筑小品和壁挂式视频播放器，增强品质感的同时消除客户等候的无聊感。形象佳、品质感候梯厅本报告是严格保密的。利用裙楼三层平台构筑空中花园，优化办公环境，提升项目形象33N将裙楼屋面打造成集美观与实用为一体的绿丘园林，打造中心区独有的生态商务平台；N从塔楼鸟瞰裙楼屋面，整个屋面形成统一完整的景观N作为三层休闲西餐及休闲水疗健康会所等的外延区，提高使用率。裙楼顶层办公楼形象佳、品质感平台花园本报告是严格保密的。建议采用分户式空调，户型设计预留空调机位34写字楼整体控制成本，不做中央空调，采用分户式空调考虑到未来实际使用的客户以中小企业为主，分户空调有利于企业节约成本空调分户降低物管后期维修及管理难度空调设置原则空调设置建议采用分户空调，空调费分户计量，物管费中不含空调费用户型设计预留空调机位外立面设计上注意对空调机的遮挡制冷原理成本集中控制空调成本包括空调主机和管道安装，在大厦总匹数固定的前提下，集中控制的管道过长导致能耗大，且安装费用高；分区控制分区控制，由于匹数固定，空调主机由一个变成几个小的（避难层、地下设备层），主机成本无增加，但管道安装费用降低，且能耗小。实用性分户式空调本报告是严格保密的。建议层高3638米、走廊宽度1516米满足基本办公需求，减少公摊，提高使用率35实用性合理层高和走道宽度层高净高走廊宽度顶级写字楼38M2628M不低于18M甲级写字楼3842M不低于28M不低于16M乙级写字楼3538M不低于26M不低于15M本报告是严格保密的。将办公室中的会议室功能剥离出来，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务36N写字楼客户对会议室的需求主要是两大功能，一是培训，二是会议；N项目以中小户型办公室为主，办公空间中会议室、培训室等难以设置在办公室中，且不经济。N为满足中小企业节省成本的要求，可以利用低楼层中位置相对较差的区域设置这些功能，以满足中小公司的临时空间拓展需要，提供分时使用服务。会议室/讨论室设计建议配套公共会议室设置这些会议室有利于提升项目形象和价值盛景尚峰彭小姐我们公司比较小，才一百方不到，平时接待客户和客户开会都必须租用公共会议室的广州新创举大厦某地产咨询公司刘小姐使用面积个数面积小计用途1501701150170大型培训1001101100110中型培训及会议304026080中小型会议合计4个310360本报告是严格保密的。建议引入品牌物业管理公司作为本项目的物业托管服务商，利于本项目的销售和保值增值37物业管理形式建议N建议选择品牌物业管理公司为本项目提供国际化的物业托管服务，以确保大厦整体经营管理，借助其品牌给予客户信心。N专人专管，设置专员负责指定楼层的管理，负责大厦管理和商务走廊的需求对接和咨询，充分满足入驻企业的尊贵感；N及时掌握公共会议室的使用状况，为客户解决相应的商务需求，并有效提升公共会议室的实用率。物业管理世联雅园物业仲量联行本报告是严格保密的。38裙楼商业U业态设置要符合市场需求的同时满足塔楼物业配套需要，产生价值互动。U铺位分割及楼层分布符合业态特征和商家需要。本报告是严格保密的。39裙楼商业物业发展建议报告回顾商业设计建议商业业态建议本报告是严格保密的。1报告回顾本报告是严格保密的。41商业类型建议发展餐饮休闲配套为主体的商务配套型商业体量规模两层为主，局部三层，总建筑面积约2万两层为主，局部三层，总建筑面积约2万，建议发展餐饮休闲配套为主体的商务配套型商业裙楼商业示意本报告是严格保密的。2商业业态建议具体平面落位业态落位建议业态图片示意说明此仅作为建筑规划参考，各指标以设计院最终设计为准本报告是严格保密的。43N商务服务区主要是为塔楼做配套服务，因此商务服务区应尽可能的与写字楼设置在一起，本项目主要考虑写字楼一以及写字楼二，因此建议商务服务区设于康乐大道与会展大道交汇处；N休闲餐饮区主要为塔楼服务，并兼顾周边社区居民及企事业单位，同时需要具有较强的昭示性，因此建议休闲餐饮设于写字楼一与三的中间以及会展东路与怡乐街交汇处；N居民服务区业态为超市，主要为周边社区居民服务，需要尽量接近居住区，同时超市由于卸货要求高，应放于临近卸货区域，综合两者，建议居民服务区设于怡乐街并靠近卸货区。业态落位建议居住区居住区居住区政府相关单位政府相关单位政府相关单位一层业态落位主要分成四个区域三种功能，分别是商务服务区、休闲餐饮区以及居民服务区写字楼一写字楼三写字楼二1F商务服务区休闲餐饮区居民服务区休闲餐饮区康乐大道会展大道怡乐街示意图本报告是严格保密的。44N居民服务区位于沿怡乐街北侧，昭示性相对较弱，为了提升日后招商的可行性，建议在康乐大道或会展大道临街面设置广告位以及在东侧入口处设置小型广场，增强居民服务区的昭示性。业态落位建议超市建议建议在康乐大道或会展大道设置超市广告位，东侧入口处设置小型广场，增强昭示性，有效引导人流1F商务服务区休闲餐饮区居民服务区休闲餐饮区康乐大道会展大道怡乐街示意图在可视性较好的位置设置广告位增设广告位设置小广场0设置小型广场，聚集人气居民服务区本报告是严格保密的。45N建议北面临近卸货区域的为中式餐饮区，南面景观条件较好，同时对卸货要求不高的为日式餐饮区；N由于周边大型餐饮主要以政企接待为主，建议本项目的大型餐饮多设包厢，菜系主要以粤菜为主，中式餐饮区面积应大于日式餐饮区。业态落位建议二层业态落位主要为大型餐饮区，建议靠近卸货区域的为中式餐饮，景观较好的为日式餐饮示意图2F中式餐饮区日式餐饮区本报告是严格保密的。46N休闲娱乐区建议业态为健身会所、水疗会所；N三层有空中花园，为了提高空中花园的使用率及效益，西式餐饮要有效结合空中花园，实现环境利用与效益最大化。业态落位建议三层业态落位设置娱乐休闲区和西式餐饮区，西式餐饮区应结合空中花园共同打造3F娱乐休闲区空中花园西式餐饮区本报告是严格保密的。47业态落位建议小结1F商务服务区休闲餐饮区居民服务区休闲餐饮区2F大型餐饮区康乐大道会展大道怡乐街3F娱乐休闲区空中花园西式餐饮区中式餐饮区日式餐饮区明确业态分区，项目业态具体如何落位本报告是严格保密的。48具体平面落位商业人流动线业态建议建筑面积（）划铺需遵循原则商务服务区银行、商务中心、咖啡茶座等商务配套业态为主2400银行进深需要25M以上休闲餐饮区如真功夫、KFC等休闲餐饮业态2940单间面积在200500之间居民服务区超市2160柱距8米，预留卸货区写字楼入口写字楼入口商业入口商业入口商业入口一层平面业态落位小中庭超市2160休闲餐饮1480休闲餐饮1460银行、商务中心、咖啡茶座为主2400备注面积均为建筑面积（已包含所有分摊），具体面积以设计院为准。本报告是严格保密的。49商业人流动线业态建议建筑面积（）划铺建议餐饮区中式餐饮区4400划分成两个铺位日式餐饮区3350划分成两个铺位商业入口商业人流动线N二层以中庭作为人流集中区，通道区域可减少；N充分考虑餐饮卸货、排烟、隔油池、给排水等需求。二层平面业态落位日式餐饮区3350中式餐饮区4400小中庭备注面积均为建筑面积（已包含所有分摊），具体面积以设计院为准。具体平面落位本报告是严格保密的。50业态建议建筑面积（）休闲娱乐区健身区1750水疗饮区西式餐饮区1000三、四层平面业态落位3F4F水疗600（4FN水疗部分采用三层托四层的形式；并在中庭设置观光梯，满足水疗及健身会所特殊运营时间需要。N西式餐饮经营区可结合空中花园进行扩展。西式餐饮区1000水疗1400（3F健身1750商业人流动线备注面积均为建筑面积（已包含所有分摊），具体面积以设计院为准。具体平面落位小中庭西餐厅结合空中花园部分本报告是严格保密的。51业态落位建议楼层业态建议建筑面积（）划铺需遵循原则1F商务服务区银行、商务中心、咖啡茶座等商务配套业态为主2400银行进深需要25M以上休闲餐饮区如真功夫、KFC等休闲餐饮业态2940单间面积在200500之间，用电要求高居民服务区超市2160柱距8米，预留卸货区2F餐饮区中式餐饮区4400可结合实际情况设置2个中式餐饮日式餐饮区3350可结合实际情况设置2个日式餐饮3F局部4F休闲娱乐区健身区1750水疗饮区西式餐饮区1000结合空中花园共同打造合计20000小结备注面积均为建筑面积（已包含所有分摊），具体面积以设计院为准。本报告是严格保密的。业态图片示意52本报告是严格保密的。说明此仅作为建筑规划参考，各指标以设计院最终设计为准3商业设计建议本报告是严格保密的。54商业设计建议外立面形象建议N1层外立面局部采用玻璃等通透性强的元素，增加商业的时尚感；N23层为餐饮及康体娱乐，采用落地玻璃及阳光顶棚的设计，拓宽顶层与外界环境的交流；N在裙楼主展示面预留广告位，提升区域商业氛围。外立面形象外立面风格应与写字楼风格一致本报告是严格保密的。55商业设计建议外部景观场景设置小型入口广场、特色雕塑及鲜明的标志系统，达到吸引客流、聚集人气的效果外部景观原则N适度性原则装饰不宜过高、过密，避免对项目造成遮挡的效果；N整体性原则通过符号特征，与写字楼物业形成呼应，体现综合体项目的整体性N引导性原则通过标识系统引导人流，引起路人关注；N休闲舒适性原则通过雕塑、景观带、休息位等的设置，给消费者提供一个舒适的休息空间。商业入口商业入口商业入口小型广场本报告是严格保密的。56商业设计建议内部空间建议内部空间在体现舒适感的同时满足写字楼入口以及各业态对建筑的基本要求柱距建议项目作为裙楼商业配套，考虑符合经济成本、满足裙楼商业定位及业态布局需要的前提下，为使裙楼商业内有良好的空间感及舒适感，建议最适合柱距885M。柱网的布局建议N挑空中庭中间尽量做到无立柱原则N根据裙楼商业平面形状，能以方正/充分利用空间进行间铺为原则层高建议N建议裙楼商业一层层高6米，二层、三层5米；内部公共空间建议N中庭建议裙楼商业设小型中庭，面积约150200，中庭主要起人流汇聚作用，因此建议中庭设置在各功能业态板块中间，使中庭实现价值最大化；N过道建议裙楼商业过道宽度为56米。本报告是严格保密的。57项目核心结论回顾财务分析物业定位及产品建议价值挖掘及整体定位写字楼裙楼商业整体规划构想本报告是严格保密的。物业规模设定规模写字楼一3036058000写字楼二21040写字楼三6600裙楼商业20000停车位1040个（地下800，地上240）58测算前提写字楼三写字楼一写字楼二备注地下两层28万，每个车位35，共800个，地上240个。本报告是严格保密的。开发及销售分期共分两期开发，三年内完成；分三年销售一期二期开发内容面积2012年下半年2013年2014年2015年写字楼三开发66006,600销售1006600写字楼一、二开发51400101202024021040销售303040154201542020560裙楼商业开发20,00020，000地下车库开发28,00028,000销售303040100个100个126个小计78,00012,60037,36028,040开发比例732759注所有可销售物业均从2013年开始销售此处写字楼销售比例是在假设写字楼全部销售的情况下设定的；销售速度见附件6测算前提本报告是严格保密的。测算目的及测算方案60测算目的1寻找项目的动态盈亏平衡点及资金投入峰值2根据不同的回现目标确定整体物业租售方案3评估不同方案下持有物业的年营业利润方案一100成本回现方案二写字楼1栋全部销售，写字楼2栋全部持有测算方法试算法1首先假定写字楼全部销售，从项目现金流量表中寻找盈亏平衡点2动态估算项目成本全部回收后的租售比例测算方法直接计算本报告是严格保密的。项目开发成本43亿元，单方成本5507元，其中建安成本及土地成本占比超过9061序号项目单方成本（元/M2）合计万元占比开发总投资5507429591001土地成本7696000142前期工程费4534813基础设施工程费160124834建安工程成本430333565785开发期规费8062416企业管理费4333617不可预见费1088392注各物业建安成本取值见附件5本报告是严格保密的。项目在2013年资金投入最大，约为18亿元；2015年项目达到盈亏平衡，实现成本100回收62单位万元合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年现金流入77,133020,80516,82224,3771,9102,0632,4762,6742,8873,118销售收入59,088020,73515,54922,80500出租收入18,0440701,2741,5721,9102,0632,4762,6742,8873,118现金流出56,44714,66117,99713,3855,0906717258709391,0141,095开发成本42,95914,66116,32911,9700销售成本2,4369172212258278334361390421持有物业运营成本4,1571,6591,2441,25400所得税6,895003,624413446535578624674净现金流量20,68514,6612,8083,43719,2871,2391,3381,6061,7341,8732,023累计净现金流量72,69014,66111,8538,41610,87112,11013,44815,05416,78918,66220,685P现金流入峰值出现在2015年，约24亿元；P现金流出在2013年达到峰值，约18亿元；P2015年，项目最后一年出现累计净现金流量负值，即，项目在2015年实现盈亏平衡方案一测算注写字楼及停车位售价见附件2、3本报告是严格保密的。在项目成本100回收前提下，可持有写字楼12144，同时从2015年开始，持有物业为其带来至少2204万元/年的净利润63累计净现金流量在2014年最后一次出现负值8416万元，即为实现100资金回现，2015需回收成本为8416万元2015年写字楼售价为10286元/，需要销售写字楼面积为8182（8416/10286）根据销售速度设定，2015年剩余写字楼体量为40，即514004020560，从而可持有的写字楼体量为20560841612144单位万元持有数量备注出租收入3398写字楼110812144租金76元/月裙商196620000租金819元/月停车位324714个租金378元/个月持有物业支出459经营税金及附加187租金收入的55商业运营成本272租金收入的8税前利润2939所得税73525净利润2204方案一测算注停车位数量确定见附件1；租金及增长率设定见附件4；销售物业去化速度见附件62015年持有物业财务表现情况本报告是严格保密的。项目在2017年达到资金盈亏平衡点，资金投入峰值为2013年约18亿元64万元合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年现金流入73,051020,64217,8354,7563,7654,0664,8795,2705,6916,147销售收入37,512020,53115,3241,65700出租收入35,53901112,5113,0993,7654,0664,8795,2705,6916,147现金流出56,30014,66117,98613,5345095081,3781,7141,8511,9992,159开发成本42,95914,66116,32911,9700销售成本4,79815339418508549659711768830持有物业运营成本2,9601,6421,2269100所得税5,58400008291,0551,1401,2311,329净现金流量16,75114,6612,6564,3004,2463,2572,6883,1663,4193,6923,988累计净现金流量8,69114,66112,0057,7053,4592022,4865,6529,07112,76316,751方案二测算P现金流出峰值出现在2013年，约18亿元；P现金流入在2013年达到峰值，约2亿元；P2016年，项目最后一年出现累计净现金流量负值，即，项目在2017年实现盈亏平衡注写字楼及停车位售价见附件2、3本报告是严格保密的。写字楼1栋全部销售，写字楼2栋全部持有的情况下，从2017年开始，持有物业可带来每年不低于3173万元的净利润65方案二测算单位万元持有数量备注出租收入4892写字楼2222210402017年租金88元/月裙商2292200002016年租金955元/月停车位378714个2016年租金441元/个月持有物业支出660经营税金及附加269租金收入的55商业运营成本391租金收入的8税前利润4231所得税105725净利润3173注停车位数量确定见附件1；租金及增长率设定见附件4；销售物业去化速度见附件62017年持有物业财务表现情况本报告是严格保密的。方案一、方案二比较方案一（100成本回现）方案二（写字楼1全部出售）开发成本43亿元物业租售情况持有12万写字楼；2万裙商；714个停车位销售46万写字楼；326个停车位持有21万写字楼；2万裙商；714个停车位销售47万写字楼；326个停车位盈亏平衡点2015年2017年资金投入峰值及年份2013年18亿元2013年18亿元持有物业年营业利润不低于2204万元不低于3173万元66总结本报告是严格保密的。附件67本报告是严格保密的。68停车位数量综合考虑本项目可提供车位数量以及商业建筑停车位配备标准，本项目停车位需要N地面停车位地面停车位约240个N地下停车位本项目地下单层面积约14万平米，地下停车建筑面积一般约为35/个，因此地下需设置两层地下车库，共约800个停车位物业类型面积（）停车位配建标准停车位数量（个）写字楼5800015个/100870裙楼商业2000018个/100360合计780001230本项目需要的停车位数量本项目可提供的停车位数量方案一根据中山市政府对停车配建的要求，写字楼15个/100，商业18个/100，按照此标准本项目共需要