2009年汉中市房地产市场运行情况简析

2009年我市房地产市场运行情况简析2009年，汉中市房地产市场经历了由年初市场低迷、交易投资持续低位运行到二季度起逐步回暖、交易活跃的积极转变，全市房地产开发投资增速加快，房屋施工、新开工面积增长明显，商品房预销售面积、价格同比连续回升，环比持续上涨。一、市场基本运行情况根据汉中市房地产经统计，去年全市房地产开发累计施工面积23911万平方米，同比增长11；完成投资2376亿元，同比增长30；商品房新开工面积8478万M2，同比增长28预销售面积1292万M2，同比增长31市中心城区普通商品住宅预销售均价约2950元/M2,同比增长18。二、市场运行的特点（一）救市政策出台及时，市场形势明显好转。去年，随着各级稳市政策作用及国家宏观经济形势的好转，我市房地产市场自3月份以来，供需双方信心得以恢复，市场回暖迅速，房地产开发完成投资、商品房开发量及销售量同比明显增长。根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）精神、市政府2009年第三次常务会议精神，结合本市实际，我市出台了关于促进房地产市场健康稳定发展的意见、汉中市人民政府关于进一步促进个人住房消费的意见。两个意见的出台对推动我市房地产市场年度健康发展起到了积极作用。（二）中心城区区位优势渐显，购房者地域成份多元化。从购房者户籍分布来看，在市中心城区购房的，汉台区约占40，市属各县约占45，其余均为兄弟省市人士，这说明我市中心城区交通条件的改善、城市品位的提升、区位优势的彰显，对促进市场繁荣正发挥着积极作用。（三）保障性住房建设步伐加快，推动了市场健康发展。去年以来，我市高度重视住房保障制度建设，加大了保障性住房建设规模，尤其是中心城区“民乐花园”、“和谐家园”经济适用房项目建设，进一步完善了市场多元化住房供应体系，对解决中低收入群体住房难、抑制房价过快上涨、推动市场健康发展将起到积极而深远的作用。三、存在的主要问题（一）企业粗放性经营严重。我市房地产市场起步较晚，且普遍存在着规模小、资质低、开发能力不足、竞争力差等问题，难以适应房地产业快速发展的需求。到目前为止，多数开发企业处于断续开发状态。（二）商品房价格涨幅较大。去年以来，因土地、建材、人员工资、规费等成本钢性增长，加之受外地房价快速上涨，以及开发企业对我市经济社会发展有良好预期等因素综合作用，我市房价总体呈上涨趋势，商品房价格涨幅较大。目前，中心城区多层商品住宅销售均价约2850元/M2，高层住宅销售均价约3200元/M2。（三）市场运行还不规范。一是在二手房交易过程中，还存在着黑中介、虚假中介、违规收费、哄抬房价等问题；二是在商品房预销售过程中，还存在着发布虚假广告、签定霸王条款、无证售房等问题；三是在房屋交付使用过程中，还存在着延期交房，不按合同约定时限办理房产证，推卸违约责任等问题；四是在物业管理活动中还存在着重建轻管、管理不规范等问题。以上问题的解决有待于进一步严格企业准入制度、强化市场管理，规范商品房预售资金收支、使用，建立和完善好市场监管的长效机制。四、下一步市场运行趋势分析2009年12月9日，国务院常务会议要求“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”；紧接着，12月17日，财政部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，对土地出让金的交纳时限、金额比例进行了明确规定；2010年1月7日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，从11个方面提出了具体要求。可见，从政策面上分析，2010年房地产调控政策将运用土地、财政、金融等手段，从供给和需求上对楼市进行双向调控。就我市而言，从今年1月份市场运行相关数据统计情况来看，住房市场需求旺盛，消费者购房意识依然强烈，商品房开发建设状况良好。从政策面上来看，房地产业作为我市支柱性产业之一，市委、市政府长期以来高度重视，密切关注，积极扶持。从城市发展前景来看，随着“双创”活动的深入开展，我市城市品位将进一步提升，交通条件在近几年内将发生翻天覆地的变化，汉中连接关中、成渝、江汉几大经济圈的独特区位优势将进一步彰显，兄弟省市来汉创业、购房人数必然会明显增多。因此，我市房地产业在近几年内，仍将保持平稳发展的良好态势。五、对开发企业的建议（一）要增强诚信意识。在房地产市场竞争日趋激烈的今天，尤其是在诚信问题日益引起社会广泛关注的背景下，提升企业在消费者心目中的诚信度，是企业品牌成长的生命线。去年，中心城区个别开发企业出现的违规售房、延期交房、不履行合同约定等问题，在社会上造成了极为恶劣的影响，既使政府部门工作上陷于被动，又使企业形象受到严重损害，长此以往，企业的生存和发展必将受到严重冲击。（二要增强守法意识。守法经营是企业立足之本，是做大做强企业的必然要求，而不法经营将严重影响我市房地产市场秩序，也必将受到法律的制裁。目前，国家有关房地产业的政策、法规进一步完善，制度进一步细化，查处力度进一步增强，各企业必须充分认识到依法创企的严肃性和重要性，认真学习有关法律法规知识，强化法纪意识，在开发经营过程中切实做到认真履行合同约定，妥善处理有关争议，主动接受社会监督，从而树立起企业在政府和群众心目中依法行事的良好形象。（三）要注重项目品质。项目品质好坏是一个企业能否取信于市场、立足于市场的关键所在，有了品质，才有信誉，有了信誉，才有市场，没有过硬的品质就谈不上发展。因此各企业要高度重视项目品质，主动在项目的设计、质量、配套设施