2007年丹阳市房地产市场调查研究报告(doc 26)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。丹阳市房地产市场调查研究报告一、丹阳市城市整体规划城市定位与目标框架根据丹阳市市域城镇体系规划和丹阳市城市总体规划（20022020）纲要，通过专家论证，初步确定了市域城镇布局，明确了“江南水乡、现代气息、中等工贸城市”的城市定位和“一体两翼”的现代化中等城市框架。城市规划区范围本市城市规划区涵盖老城区、云阳镇、经济技术开发区、麦溪镇、司徒镇、全州镇以及练湖农场的部分地区。城市市政规划市区新民东路以商业、金融、贸易为主要职能，形成商贸中心；外延中山路、丹凤路南段、南环路、华阳路、城河路南段、新民中路，形成本市主要商业圈。新城区（经济技术开发区）以行政办公、文教科研为主要职能，形成政治文化中心。以市区为主体，以开发区为北翼、正在建设中的东部和南部为南翼，形成本市未来“一体两翼”现代化中等城市框架。二、丹阳市发展状况丹阳概况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。【位置、面积】丹阳市地处长江下游南岸，江苏省南部，东经1192411954，北纬30453210，南北长44公里，东西宽325公里。东邻武进区，南毗金坛市，西北与丹徒区交界，东北与扬中市隔江相望。全市总面积1047平方公里，其中陆地面积8502平方公里，占总面积的812；水域面积1968平方公里，占188。【地貌】丹阳市地势西北高、东南低，有低山丘陵和平原，以平原为主。西部和北部是宁镇丘陵余脉的低山丘陵岗地，其地形较为复杂，低山、丘陵、岗地、平原和洼地交替分布。低山群中最高峰为水晶山，主峰海拔166米。东部和南部属太湖平原湖西部分，地形低平，一般在海拔7米左右。【土地资源】全市陆地面积中，平原612万公顷，占陆地的72；低山丘陵岗地238万公顷，占28。2007年底，全市耕地面积538万公顷，其中农田保护区512万公顷。城区总面积为15442平方公里。【气候环境】丹阳市基本气候特点是冬季偏暖，夏季偏热，春季雨水多，秋季雨水少，全年日照偏少。6月中旬入梅，7月上旬出梅，梅雨长度为20多天，梅雨量约230毫米。全年以偏东风占主导，其风向频率为16，其次为东北风，其风向频率为8。【人口与教育】2007年未全市户籍人口806142人，人口比上年增加70人，其中非农业人口199105人，农业人口607037人。全年出生人口6621人，人口出生率821，下降了035个千分点；死亡人口7391人，死亡率917，上升了177个千分点；人口自然增长率096。教育事业全面发展。2007年被评为省“义务教育均衡发展先进县（市）”，并首批通过全省教育现代化建设水平评估验收，全市优质学校覆盖率达80以上。全市拥有中学38所，其中江苏省四星级高中4所，江苏省三星级高中3所,高中在校学生18721人，初中在校学生32496人；拥有小学38所，在校学生47899人；职业中学4所，在校学生10518人。全市各类学校教职员工8954人，其中专任教师7888人。2007年，我市小学入学率、巩固率、毕业率、升学率均为100；初中入学率、巩固率、毕业率、升学率分别达100、999、FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。999、973。2007年我市高考本科录取人数占全市人口的比例由上年的34提高到37，职校对口高考本科达线率71。【道路、交通】丹阳的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。交通运输业发展加快。全年完成公路客运量1590万人次，客运周转量772亿人公里，分别比上年增长03和85；完成公路和水上货运量1695万吨，货运周转量646亿吨公里，分别比上年增长157和39；港口吞吐量345万吨，比上年增长21。截止2007年末，全市拥有等级公路里程2198公里，其中高速公路34公里，一级公路160公里，二级公里266公里。【经济发展】丹阳市属太湖流域，位于江苏省南部，地处长江三角洲、上海经济圈腹地，属苏南经济板块。1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。丹阳经济以民本经济为主体，产业特色鲜明，眼镜、五金工具、汽车零部件、木业等传统产业在全国具有较高的知名度，同时，注重运用科技催生传统产业的改造，运用科技催生新兴产业，计划用35年的时间形成传统产业和新兴产业并驾齐驱、平分秋色的格局。目前，丹阳市累计有6家上市企业，并有18家企业进入上市操作程序，16家企业在积极做好上市前期准备工作，今年上市企业总数将突破10家。工业生产保持快速增长。全年全部工业完成增加值20089亿元，按可比价比上年增长176。2007年末，全市拥有规模以上工业企业851家，比上年增加129家，完成工业增加值16580亿元，比上年增长226，其中国有工业增加值165亿元，下降35；集体工业增加值1827亿元，增长325；私营企业工业增加值8795亿元，增长385；有限责任公司工业增加值2511亿元，增长205；外商及港澳台工业增加值3252亿元，增长411。在规模以上工业中重工业增加值12797亿元，增长374；轻工业增加值3783亿元，增长215。重工业增幅高于轻工业16个百分点，轻重工业之比由上FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。年的250750变化为228772。全年工业用电量3081亿千瓦时，比上年增长200。民营经济明显增长。全年新增私营企业825家，新增注册资本1180亿元；新增个体工商户3100户，新增注册资本134亿元，实际吸纳市外民资6193亿元。民营工业总产值达到59706亿元，比上年增长250；民营经济税收收入1741亿元，比上年增长291，占全部税收的比重达570；民营经济完成固定资产投资7678亿元，比上年增长272。2007年丹阳市宏观经济总量分析项号项目名称2007年数据（较上年）增长率M2国内生产总值35664（亿元）161其中第一产业181022第二产业21160170第三产业12738168M4人均GDP44242元161I1固定资产投资1272（亿元）33I2吸引外资国外资金224（美元）337国内民资6193（亿元）2296I3对外贸易1225390其中进口190198出口1035432F1财政收支397978（万元）2345F2银行存贷余额存2685（亿元）1225贷2235（亿元）3068F3证券发行量17（亿元）P1人口数806142人297P2户数297（万户）301P4就业率77525FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。R1家庭人均可支配收入16392元156R2家庭人均消费支出9864元133R4人均居住面积432附人均GDP23885元183城镇居民消费价格指数比1042社会消费零售总额885（亿元）173三、丹阳市房地产市场现状丹阳房地产综述随着国民经济结构调整，城市化、小城镇建设步伐的加快。居民生活水平逐步提高，房地产已成为国民经济发展中一个独立的产业，是国民经济构成中的重要内容，并进入快速发展的轨道。在政府鼓励住房消费政策的推动下，丹阳市房地产业一直在高位数中运行，投资总额、施工面积大幅度增加，房地产业是国民经济组成部分，与国民经济发展相联系，国民经济高速增长必然带动房地产业的高速发展，反之，房地产业的发展推动国民经济快速增长和扩大内需的重要因素。九五年前，丹阳市仅有几家房地产开发公司，投资规模在亿元左右徘徊，9699年进入调整收缩期，空置商品房增加，投资总额减少；2000年，随着国民经济加速发展和城市化进程的加快，居民收入的提高，房改政策由实物分配转为货币分配政策的推行，给房地产业发展注入新的活力，进入快速发展阶段，处于周期性扩张期，近几年以来，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。是丹阳房地产市场快速发展的几年。随着丹阳经济的快速腾飞，上海、苏州、南京等地房地产市场的迅速升温，带动了丹阳房地产市场的蓬勃发展。全市现拥有房地产企业55家。2007年年完成房地产投资1334亿元，增长80。2007年丹阳市房地产业发展状况指标2007年增长商品房施工面积（万）1573938住宅面积1308509商品房竣工面积4977389住宅面积4058391商品房销售面积5438119住宅面积4677169商品房销售额（亿元）164868住宅销售额亿元134810目前，受国家宏观调控的影响，07年以来，丹阳房产认购、成交量大幅缩水，市民出现观望心理，但从建设部门了解到丹阳市的房屋新批项目和建造工程量并未减少，基本与往年持平，丹阳市的开发的步伐并未放慢。对于丹阳市未来房市和房价走势，受观望心理的影响，房产市场低迷现状很可能会持续一段时间，但房价大幅下跌的可能性不大，不过房价的增长速度和幅度会有所减缓。丹阳房价FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。年限年平均房价（/）增长2002年1350元162003年1538元1392004年1688元972005年1900元1262006年2388元2572007年2850元193丹阳市房价长期处于涨势，前两年上涨幅度一度大涨，今年，丹阳市房价涨势进一步趋缓，但总体趋势仍处于高速增长中。2002年之前，丹阳市房价中以土建成本为主。近几年配套费和土地价格不断提高，房价中，土建成本、配套成本和土地成本大约已各占3分之一。近三年房价的大幅上涨，一方面消化了大量的积压房；另一方面也使房价形成两极分化。2005年以来，因位置、环境、管理等因素，小区之间平均价格的差距已扩大到了每平方米1千元左右。因此可以肯定未来一段时间内房价下跌的可能性几乎没有。四、区域市场分析1、市中心区域市场分析供求状况市中心配套完善，交通便利，市场供应有限，地段优越、产品的特性较强、价格也较高；购买者以本地经济实力较强的人群居多，购FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。买目的以自住为主，也有少量的投资客户。随着市中心商业功能的增强，未来市场将会以小高层和高层为主，在产品定位上现也从原来的自住型向投资型和商务办公型转变。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主，但小高层和高层已陆续出现。户型面积主要集中在100M2160M2之间价格36004500元/M2左右客户群体本地经济实力较强的人群。销售情况市中心销售情况较为火爆，明显高于其他区域。2、经济开发区市场分析供求状况经济开发区楼盘不多，目前在售的楼盘，体量都比较大，物业类型以多层为主，少量小高层产品。由于离市区较远，生活配套不全，目前价格相对便宜，客户看中未来区域的升值潜力，销售情况良好。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主，附以小高层和少量别墅。户型面积主要集中在80M2200M2之间价格26003300元/M2左右客户群体本地经济实力相对较弱的人群，以东北方向的购买者较多，看中未来的升值潜力。销售情况在售个案目前销售情况良好FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3、丹阳市东门市场分析供求状况丹阳市东门楼盘不多，但大都是新开发的楼盘项目。目前在售的楼盘，体量都不是很大，物业类型以多层为主，少量小高层产品和商铺。由于离市区不远，生活配套齐全，目前价格相对适中，客户看中未来区域的升值潜力，销售情况较好。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主，附以小高层和别墅。户型面积主要集中在80M2150M2之间价格26003300元/M2左右客户群体本地经济实力相对较弱的人群，多以本市东南方向的购买者居多。销售情况在售个案目前销售情况良好4、丹阳市南门市场分析供求状况丹阳市南门新楼盘不多，但居住人群相对较集中。目前在售的楼盘，物业类型以多层为主，少量小高层、高层产品和商铺，未来可能出现别墅群。该地区离市中心商业区很近，生活配套齐全，目前价格相对东门要偏高一些。由于政府将该地区规划为主要生活居住区，所以未来区域的升值潜力较大，目前销售情况较好。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主，附以小高层和高层。户型面积主要集中在80M2170M2之间价格28004200元/M2左右客户群体本地有一定经济实力的人群，多以本市东南方向的购买者居多。销售情况在售个案目前销售情况良好5、丹阳市西门市场分析供求状况丹阳市西门新楼盘不多，居住人群相对不太集中。目前在售的楼盘，物业类型以多层为主，少量小高层产品和商铺。该地区离市中心商业区较远，生活配套相对不是很齐全，目前价格相比其它地方要低一些。由于政府将司徒和全州纳入本市未来规划，所以未来该区域的有一定的升值潜力，目前销售情况较其它区域要低些。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主，附以小高层。户型面积主要集中在80M2170M2之间价格24003200元/M2左右客户群体本地经济实力较弱的人群，多以本市西南方向的购买者居多。销售情况在售个案目前销售情况一般。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6、丹阳市北门市场分析供求状况丹阳市北门目前新楼盘很少，居住人群相对较少。目前该地区经济适用房较多，物业类型主要是以多层为主。该地区离市中心商业区不是很远，生活配套相对不是很齐全，目前价格相比其它地方要低的多。市场特征物业类型目前在售物业以多层为主。户型面积主要集中在60M2150M2之间价格22002800元/M2左右客户群体本地经济实力弱的人群，多以企业职工购买的较多。销售情况目前暂无个案在销售。7、丹阳市各区域目前在售楼盘区域大约人口项目名称开发商物业类型市区8万开泰苑江苏云阳集团普通多层金色家园新昌房产公司小高层、高层开发区7万天波城宁波国骊集团多层,小高层、独栋和联排别墅海宇花园钟发公司多层、小高层金鼎城市花园金鑫开发公司多层、小高层、高层天福花园融锦置业多层、独栋和联排别墅佳景天城永佳房产多层、小高层名仕苑天华房产公司普通多层FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。凤翔花园信升香港投资多层、小高层东方嘉园天怡房产多层、小高层普善人家天怡,通泰,嘉源多层、小高层东门3万丹金家园嘉源公司普通多层欧洲城丹凤通泰地产普通多层南门4万江南人家天怡房产普通多层、小高层芳草苑芳草房产普通多层、别墅澳都花城集成房产普通多层、小高层、高层西门2万锦泰园通泰地产普通多层提香花园德欣房产普通多层、小高层北门1万一路泉小区经济适用房普通多层住宅从以上的在售楼盘可以看出1、开发区作为重要的政治经济中心，正在努力提高生活居住环境和人口集中度。现已成为丹阳房地发展最快的区域。2、根据政府“东移南扩”的规划，东南部现已加快发展速度，目前已经形成一定规模。3、房地产已进入成熟期，小高层的出现预示今后的土地供给将受到政府严格控制。与此同时，小高层和高层也成为本市未来房地产发展的趋势。8、丹阳市在售楼盘价格比较分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。该楼盘位于本市开发区高速公路出入口处，楼盘规模目前是本市区最大也是最全的楼盘项目，整体品质较高，产品类型丰富，在丹阳市场上属于一个相当有影响力的项目，开盘至今所推出的多层产品和独幢别墅销售情况良好。它的卖点是容积率低,建筑密度也低,内部环境整合很不错,尤其是有一个100多亩的人工湖。目前已推出两期,三期工程也即将推出。该楼盘在开发区占有相当优势，为开发区最具特色的项目。物业名称天波城物业地址丹阳经济开发区迎宾大道西侧档次中高档复合型策划代理无价格范围27003300元/平米土地面积1200亩建筑面积88万平米容积率11绿化率40物业类型多层、小高层、高层、叠加别墅、独幢别墅入住率76售楼热线0511862266668622655586226111售楼地址丹阳市经济开发区凤凰路99号该楼盘在本市开发区，楼盘规模不大，整体品质较高，产品类型丰富，在丹阳市场上属于一个比在较有影响力的项目，开盘至今所推出的多层产品销售情况良好，成为开发区新项目开发的标杆。该项目最大的卖点是产品质量较高,满足中产阶层的个性化设计需求。去年12月份左右推出的小高层产品市场反应强烈。由于该楼盘在开发区所占的绝对优势，成为开发区其它项目的最大竞争对手。物业名称凤翔花园物业地址丹阳经济开发区凤凰路99号档次中档策划代理无价格范围28003600元/平米土地面积168亩建筑面积28万平米容积率25绿化率35物业类型多层、小高层、高层、叠加别墅入住率91售楼热线05118696889986968358售楼地址丹阳市经济开发区凤凰路99号FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。该楼盘位于本市开发区新政府大楼对面，楼盘规模较大，整体品质较高，在开发区属于一个较有影响力的项目，由于该项目的地理位置相当优越,销售情况良好，进展较顺利。未来该地段将形成本市的行政中心,升值潜力非常大。目前该在段配套工程服务相对欠缺,对其销售有一定的影响。该项目最大的卖点是优越的地理位置和后期广阔的升值空间。高层均价为3900元/平米物业名称金鼎城市花园物业地址丹阳开发区丹桂路与凤凰路交汇处档次中档策划代理常州风华价格范围26003400元/平米土地面积400亩建筑面积62万平米容积率234绿化率412物业类型多层、小高层、高层入住率32售楼热线05118698700086987666售楼地址丹阳市经济开发区丹桂路与凤凰路交汇处该楼盘位于本市东门丹金路，楼盘规模不大，整体品质不高，在东门属于一个经济实惠型的项目。该项目的地理位置较好,紧靠丹金公路和122省道。邻近有新新家园、丹金家园等。目前该在段配套工程服务相对欠缺,对其销售有一定的影响。该项目最大的卖点是经济实惠。物业名称欧洲城物业地址丹阳市东门丹金路转盘向南档次中低档策划代理NREU新地联价格范围29003200元/平米土地面积150亩建筑面积15万平米容积率15绿化率35物业类型普通多层入住率38售楼热线051186576266售楼地址丹阳市东门丹金路转盘向南500米,种子公司对面该楼盘位于本市南门122省道与简渎河的交汇处，楼盘规模较大，整体品质较高，在南门片区属于一个较有影响力的项目，该项目的地理位置优越,销售情况良好。未来该地段将形成本市新的居住密集区,升值潜力相当大。目前该在段配套工程服务欠缺,对其销售有一定的影响。该项目最大的卖点是借助澳运会宣传打造5000平米的运动广场和良好的居住环境。物业名称澳都花城物业地址丹阳市南门122省道旁,简渎河边档次中档策划代理上略优术价格范围30003500元/平米土地面积210亩建筑面积16万平米容积率117绿化率40物业类型多层、小高层、高层入住率目前暂未交付入住售楼热线051186909999售楼地址丹阳市中山路1号（国美旁）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。该楼盘位于本市南门香草河畔。楼盘规模较大，整体品质很高，在本闹属于一个很有影响力的项目，项目的地理位置优越,销售情况相当不错。该项目最大的卖点是打造绿色生态节能型健康住宅和优越的居住环境，以及小区较高的科技化系统。小区内有几十亩的人工湖，但离农贸市场较远。物业名称江南人家物业地址丹阳市水关西路南侧档次高档策划代理无价格范围35004200元/平米土地面积265亩建筑面积31万平米容积率177绿化率35物业类型多层、小高层、高层入住率48售楼热线05118655955586525170售楼地址丹阳市中山路1号（国美旁）该楼盘位于本市西门北二环路旁，楼盘规模较大，整体品质较高，在西门片区属于很有影响力的项目，该项目的地理位置相对较偏僻,销售情况不是很好。该项目最大的卖点是欧洲风情的居住环境和良好的居住品质。该项目受地理位置和人文习惯影响较大,对其销售有很大的冲击。物业名称提香花园物业地址丹阳市南门122省道旁,简渎河边档次中高档策划代理UPCS苏州优派克思价格范围30003500元/平米土地面积210亩建筑面积16万平米容积率117绿化率40物业类型多层、小高层、高层入住率目前暂未交付入住售楼热线051186909999售楼地址丹阳市中山路1号（国美旁）五、丹阳市房地产市场发展趋势分析丹阳房地产历史丹阳房地产的发展经历了以下四个阶段第一阶段年年当时只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二阶段年年年开始出台住房公积金制度，年开始全面推行实施。年政府开始实施“安居工程”，丹阳房地产市场初现商品房买卖。第三阶段年年年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，住房成为新的消费热点。房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段年年随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，房地产业成为拉动内需经济的强力引擎。房屋价格持续上涨，涨幅不断增大，从而暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。200年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。丹阳房地产现状随着房地产业的不断发展，目前已进入成熟期。我市房地产业最近几年也呈现出爆炸性增长，无论是商品房的开发还是商品房交易相比年时都有几何倍的增长。2007年受国家紧缩性宏观调控、银行信贷控制和原材料价格上涨的影响，我市房地产业呈现低迷状态。现已有多家楼盘开始了打折促销手段，如天福花园的“你按揭我付息”，海宇未来湾的“小户型15万元左右，首付只需35万元”等。由于我市现有多家楼盘在销售，竞争相当激烈。受上述原因影响，未来我市房地产业还会持续低迷一段时间。有别于部分大城市房价的下跌，我市房产市场仍然保持比较平稳的态势，由于土地价格，建筑材料、人工工资、构造级别等建筑成本和要求在不断提高，中长期看，房价仍有温和上涨的空间。丹阳房地产发展趋势虽然近年来国家宏观调控措施越来越严历、规范，银行信贷控制也越来越紧，相对我市房地产业的发展影响不是很大。目前造成我市商品房交易持续低迷的主要原因是许多大中城市房价开始出现降价现象，而本市目前多家楼盘的竞争造成消费者不用担心房源问题，从而导致消费者出现观望状态。相信经过观望阶段后，市民的购房需求还FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。是有可能释放的，预计经过奥运会后，我市商品房销售情况会有所好转。我市房地产市场竞争更趋白热化。近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。未来几年内房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。今年国家对房地产业的部分调控措施2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率提高至现有水平11倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。六、丹阳市商品房消费者分析消费者的购买力和购买欲望丹阳市2007年度家庭总收入抽样调查总收入占百分比总收入占百分比3万以下27321220万28035万40102030万19358万20673050万140812万50850万以上070百分比合计100抽样调查人群购房欲望指数正在选择住房8正在考虑购买43目前尚未考虑38没有购房欲望11丹阳目前有大量的私营业主，而丹阳市民的人均收入在江苏省内的同类县级市中也位列前矛，人口在4人以上的家庭有2774的年总收入在5万以上。但是，丹阳的房地产市场尚未进入完全成熟阶段。丹阳现在有很多呈现老旧化的住宅，并且有3717的家庭人口为4以FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。上，且有91的家庭为4口之家居住在100M2以下的住宅之中，而丹阳目前的商品房均价约为2878元/M2，并没有与家庭收入达到悬殊的比例。由此可见，丹阳的住房刚性需求量是大的。消费者所喜欢的房屋位置和户型丹阳消费者所喜欢的地理位置依次为市中心东门开发区南门西门北门本市消费者购买房屋具有很强的区域性，具体表现如下界牌、新桥、后巷、访仙等镇较喜欢市中心、开发区吕城、陵口、皇塘、导墅、珥陵等镇较喜欢市中心、东门和南门延陵、麦溪、行宫等镇较喜欢市中心、南门全州、司徒、河阳等镇较喜欢市中心、西门本市消费者主要购买的户型倾向三室二厅、四室二厅、二室二厅本市消费者主要购买的面积倾向12114、101120、81100。两年之内有购房需求的消费者的购房主要目的是改善其居住环境；其次为首次拥有属于自己的住房；其余依次为为子女购房，投资，其它用途购房，为父母购房。消费者对房地产业的认识和需求FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。消费者对住宅注重的因素为地理位置小区环境交通便利物业管理价格建筑质量开发商信誉安全保值增值周边生活环境配套室内格局体现身份大多数消费者购房，都是为了更好的安置家庭，改善生活环境。因而消费者的购房心理因需求的不同则有各种各样的因素，且因个人喜好不同而有差异。但总的来说，通过消费者的购房行为而表现出来的购房心理，主要有以下一些因素1、环境格局设计心理。这是消费者购房的首要考虑。现代生活中越来越讲求生态环境，环境的好坏直接影响到消费者生活质量的高低。因而消费者购房时在环境选择上也趋向于生态环保绿色健康的心理需求。同时，消费者都有自己的审美观点，因而对房地产品的格局设计的舒适美观方便有其独自的要求。如四室两厅、三室两厅、两室两厅、复室结构等，以满足消费者对格局设计的心理需求。2、地区位置便利心理。便利的交通条件，是消费者购房的一个重要选择标准。坐落的地区位置，如市区的繁华地段，或近郊的安静小区，消费者对此有不同的心理需求。另外，楼层的高中低及朝向也是消费者购房选择的重要心理因素。3、设施配套管理心理。消费者购房时还注重生活区的物业管理及配套设施的完善。如安全服务管理、学区的设置、运动设施、科技智能化的投入等，都是现代消费者对舒适生活的要求。因而消费者购房时趋向于完善管理和配置齐全的心理需求。4、价格选择消费心理。消费者对房地产品的支付能力有高低的不同，但其心理需要总是希望付出最少的资金，取得最大的效益。因而消费者购房时会喜欢选择“降价”、“优惠”、“折扣”等时期。同时，相关的对房款的支付形式也是消费者购房时价格选择心理的一个表现，如分期付款或按揭付款形式，也是满足消费者购房心理的需求。5、社会文化习俗心理。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。消费者有各自不同的宗教信仰、文化背景、传统观念、风俗习惯、地域特性等社会人文差异。不同地域的消费者在购房时就会根据自己的文化习俗心理对房地产品的各方面进行选择。同时，社会形成的消费风气，时尚潮流及社区群体文化等，也会使消费者在购房时产生迎合从众的心理。6、优越品牌消费心理。消费者购房时都希望得到房地产经营公司对房地产品的质量保证。因而名声信誉好，服务细致周到的名牌公司得到消费者的欢迎。这是消费者购房的品牌效应心理，同时也是消费者追求体现自身优越地位的消费心理。除此之外，还有许多心理因素影响和制约着消费者的购房行为。在实际生活中，影响消费者购房决策的心理往往不只是某一方面，而是受到多种心理因素共同作用和影响。且随着社会和时代的发展，消费者的购房心理有了更高的需求，因而，知悉了解消费者购房的心理是当今房地产营销的客观要求和重要环节。丹阳市消费者普遍认为配套设施齐全的小区的档次较高，也越容易吸引消费者的注意力。这一点已从“江南人家”的销售情况得到体现。如今消费者越来越注重小区的档次、整体规划和物业服务。随着人们生活水准的提高，汽车车库也为消费者购房时关注的重点。高层的出现也让消费者感受到了现代化的气息，作为城市未来规划的需要，高层必将引领未来房地产业的潮流。目前，消费者对于房地产业的认识相当不足，并存在一定误区。误区1许多消费者认为是开发商在炒作房屋价格，房价之所以不下跌肯定是房地产开发商在追求高额利润所致。因此，房地产开发商有必要引导消费者重新认识房地产业。随着消费者对待购房越来越理性的趋势，房地产开发商应迅速改变以前的营销理念，引导消费者去了解房地产业的成本构成以及如何选购让购买者满意的房子，占领市场先机，在消费者中形成良好的正面形象，树立公司和项目的品牌意识。“江南人家”项目的成功可以给我们很多提示。档次越高，价格越高的小区越容易吸引消费者的眼球，当然这样的前提条件是房屋质量，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。内部环境和物业管理服务都要让消费者满意。营销方面，如此规模的楼盘，居然在现场售楼处没有沙盘、楼书，无样板房，也没有相关的专业销售人员。但它依然成为了消费者谈论和购买的焦点。这除了说明该项目的成功外，也体现了项目开发商的软实力。误区2房价不久肯定要下跌。在全国许多大中型城市发生部分房价下跌的现象，导致许多消费者认为房价短期内就会下跌，使得大多数消费者作观望状态。在前几年房地产业主蓬勃发展的同时，高端房产也进入高速增长阶段。但受市场消费人群所限，在达到一定的市场饱和度后，必然出现供大于求的情况出现，降价也因此成为房地产开发商快速回笼资金的必要手段。而目前中低档房产的开发还远未能满足市场需求，加上材料费、人工费和相关费用都开始价格上涨，因此可以断定中低档房价决不会下跌，依然处于增长阶段。附1丹阳市新小区在售商铺情况单位元/平米项目名称商铺数进驻数一层价格二层价格天波城12643均价6000凤翔花园5045128008000金鼎城市花园70680009000天福花园42427000/欧洲城5527500/锦轩华庭5036900015000新新家园604470004000提香花园112/估7500估4000锦泰苑585065003500FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中