2007蚌埠市商业市场分析报告

安徽蚌埠市商业市场研究报告一蚌埠市经济地位蚌埠乃华夏发源之地，孕育了博大的淮河文化，人文底蕴深厚；气候温和，物产丰富，生态环境保护较好；区域位置优越，交通便捷，是中原地区商贸、物流中心，华东地区重要交通枢纽，是长三角地区前沿连接环渤海湾地区经济圈的桥头堡。二蚌埠市商业历史情况蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散地，皖北中心城市。“源于交通，兴于流通”，至民国初期1913年津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道，使蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。三蚌埠市规划蚌埠2004年市区人口895万人，GDP26366亿元，社会消费品零售总额10157亿元。根据20032020年城市总体规划目标，远期市区人口达145万人，其中，中心地区70万人，东部组团30万人，北部组团25万人，市区面积由目前44540平方公里扩大至6015平方公里。设置市级中心三处，除龙子湖西岸的市政行政中心和现已形成淮河路商圈的市级商业中心外，老机场地区设置新市级商贸中心，南北的呼应，辐射100公里范围。蚌埠市社会消费品零售总额发展趋势图四淮上区发展规划1、淮上区辖小蚌埠镇、吴小街镇、曹老集镇、梅桥乡4个乡镇和淮滨街道办事处，面积23153平方公里、人口2026万人，其中非农业人口51万人。淮上区南邻淮河，紧靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。中心区规划面积30平方公里，2010年规划城市人口10万人，新区发展定位为蚌埠市的副中心，现代商贸物流基地、加工业基地和观光休闲农业区。淮上区将以发展工业为依托，培育经济增长点，通过加快房地产业及各类批发市场的开发建设，将使淮上区不断积聚人气，容纳、消化、吸收大量城乡劳动力，最终形成蚌埠市新的重要城区，增加城市的经济总量。2、项目所在地区定位项目所在淮上区的小蚌埠区，小蚌埠地区包括现在的小蚌埠镇和其西部、北部的拓展地区，是蚌埠市在河北地区的城市副中心。该地区产业的发展将以服务业、房地产业为主导，重点发展医疗卫生、教育科研、文化娱乐、商业服务、物业管理。该区作为今后蚌埠市区拓展改造和外部人口迁入的居住地区，周围设置四个居住片区。小蚌埠地区的功能主要是内向性为主。五蚌埠市商业物业市场分析依照目前的发展规模及区域特征，蚌埠市具有自身特色的商业结构布局。蚌埠市商业物业可以用三圈（淮河路商业圈、西区商业圈、新城区商业区）两带（朝阳路商业带、宏业路商业带）一场（光彩大市场）来概括。1、淮河路商业带淮河路商业圈地处蚌埠中区，与主干道胜利路并行，东起解放路，西至纬四路。沿途经蚌埠火车站、长途客运站、客运西站等重要设施，以百货大楼为核心，整体成带状辐射。淮河路商圈经过数十年的沉淀，已经发展壮大并成为蚌埠的商业龙头地带。业态类型齐全，商业设施呈现聚集化、规模化等形态。商铺租金通常在每月60200元/平方米之间。近年来，淮河路商业发展快速，已趋于饱和状态。寸土寸金的情况下，各大商家仍然趋之若骛。蚌埠市主要商业零售项目新世纪广场（25万平方米）、中心花园（065万平方米）、天桥花园（1万平方米）、华联（2万平方米）均在城北淮河路商圈，国际零售业巨头沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万正式动工建设，这充分说明淮河商业圈发展的势头强劲。但其同时存在人流量过大、公共设施维护困难、交通不便、无序恶性竞争等。这势必在日后严重影响淮河路商圈的持续发展，增加商家投资成本，但是回报率却不能同步增长。2、西区商业圈西区商圈是蚌埠市发展较早的商业聚集地。地处张公山公园以西涵盖了张公山18村的广大区域。西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。商铺租金价位较低，在每月2060元/平方米之间，极少数店铺在每月100元/平方米左右。由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。3、新城区商业带新城区商业带是蚌埠市政府近年来新规划的商业及住宅新区，区域人口素质较高。地处市体育场以南区域，函括以华夏第一街区为中心，宝龙城市广场、紫荆名流、沁雅花园、阿尔卡迪亚等高档商住为一体项目聚集的新兴商业圈。定位为市级商贸中心。据仲量联行的市调，目前新城区商圈以华夏第一街区为核心的8公里半径范围内，人口约80万，客流量25万人；到远期，商圈25公里半径范围内人口145万，客流量60万人。新城区商业带多数项目仍在建，但商业布局已经初具规模，租金在每月7090元/平方米之间。目前，除沁雅花园的商铺租售率较高外，阿尔卡迪亚等项目的商铺出租及销售情况都不理想，尚需一段发展期后才能成为真正成熟的商业地带。值得一提的是宝龙城市广场数十万平米的商业MALL，华夏第一街区的国际零售巨头家乐福的进驻，确定了新城区商业带核心地位和今后良好的发展前景。4、宏业路商业带宏业路商业带面积狭长，涵括大板楼菜场、宏业村、南湖小区、安徽财经大学等沿街商业网点。规划设置商业次中心商业金融用地6689公顷，为周边住宅，高速客运站、大学、体育中心等提供综合性商业服务。依托蚌埠市市政府东迁、各大学府东移的条件，近年来发展速度较快，但仍以餐饮、服侍、小商品和校园文化娱乐业为主。宏业路商铺租金通常在每月60120元/平方米之间，二楼店铺多为每月3050元/平方米之间。宏业路商业带发展势头较好，但现在缺少大型的商业设施，市场还稍显薄弱。5、朝阳路商业带朝阳路商业带东临淮河路商业圈，南靠西区商业圈。商业区域狭长，但主题明显。以建材、灯饰、装潢业为主。朝阳路商业带除了拥有世纪联华这一大型超市外，还携太平街西段、红旗一路、胜利路西段等商业点，发展势头稳中有进，已经初步成为蚌埠市小型建材市场的聚集地。朝阳路商业多为小商铺，店铺租价每月在4090元/平方米之间。5、光彩大市场光彩大市场地处东海大道以南，背靠老虎山。全国规模最大现代物流中心之一（150万平方米,一期50万平方米已建），定位为皖北最大的百货商品集散地，现已有服装、建材、五金和汽车业进驻。根据20032020年蚌埠市城市总体规划，光彩大市场在规划近期作为批发市场使用，2010年后远期将对其二、三期用地搬迁至姜桥片区而置换为居住用地，保留的一期用地改作服务周边的商业设施，但是由于是新成立的商业场所，整体发展状况不太理想。【综述】综合蚌埠市的几大商业区域，其优势与特征是淮河路商圈以百货和服装最为发达，蚌埠人已有在淮河路买衣服、买大型家电的消费惯性西区及东区主要以服饰、小商品、餐饮业为主朝阳路和光彩大市场抢占了绝大部分的建材市场份额新城区现在商业虽未成气候，但未来发展绝对不容小觑，潜力巨大。六蚌埠市投资环境分析国际商业两大巨头沃尔玛、家乐福宣布在蚌埠新城投资建设大型购物中心，家乐福已经开业，沃尔玛也已完成在蚌注册，前期完成投资2000万也正式动工建设。家乐福建筑面积为33000M2，沃尔玛的购物中心更高达63000M2。分别在06年的年底和07年初将正式开业迎客还有其它国内的电器销售、百货零售企业以及时代华纳等也将进驻华夏第一街区。从目前这么多的商业巨头进驻蚌埠市，这可以从另外一个层面反应一个事实蚌埠新城真的需要一个商业中心。家乐福国内店面分部也仅仅20几个城市不足70家店面，沃尔玛更少蚌埠这样一个人口不足100万、国内城市排名100以后的的内陆城市靠什么吸引他们纷纷入住商人看中的是回报，他们不会把大把的钱财扔进没有回报的无底洞，沃尔玛投资为23亿，如果没有回报绝不会贸然进驻。他们绝对不会象商务部那样坐在办公室听听汇报就决策。他们肯定会派出大量的市场调查员（仲量联行）对蚌埠进行实地考察和科学的分析，再与自身严格的选址要求一一对比，然后才作出决策。那么吸引他们落户蚌埠的原因到底是什么是蚌埠城市招商人员的诚心使他们金石所开或许，但是没有回报的投资，商人绝对不会干的。是蚌埠新城诱人的招商政策政策只能支撑一时，不可能永久再说这样的政策国内城市基本都有还是蚌埠良好的招商环境蚌埠的招商环境曾几何时还被网络痛批但是可以肯定的两大国际商业巨头的进驻，对于蚌埠市的投资环境和预期的发展具有风向标意义。它表明了，蚌埠市在国际领先的投资者眼中具有良好的吸纳力和成长性。附件一重点项目调查1、宝龙城市广场项目地址蚌埠市涂山路淮河文化广场东侧原华夏第一街区东半部分发展商蚌埠宝龙置业有限公司占地面积288余亩，19212102平方米总建面积4989085M2总投资13亿元人民币项目工程计划23年完成周边环境书城，超市，家居城，水景一条街，电器电影城等广告媒体楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌、DM水景步行街单价14000元/M21F2F85009000元/M2单层1400016000元主流面积6080M2商铺层高1F米2F米进深14米开间6米业态分布35万平方米大型SHOPPINGMALL中心、大型百货、商业街、大型生活超市、橱卫广场、家电连锁、五星级院、美食城、大型娱乐城、书城、真冰溜冰场、休闲活动中心、服装小商品城、家居大世界、数码广场、酒店式公寓和高档住宅生活区等2华夏第一街区项目地址蚌埠市涂山路淮河文化广场西侧开发商上海铭基置业有限公司总建面积3025余万M2代理安徽铂仕威商业运营管理有限公司总投资18亿元人民币项目类型百货商场/购物中心商铺/高端住宅华夏尚都周边环境亚洲最长音乐喷泉、家乐福“华夏第一街区”底商总建面约为1281528平方米，全部为可售面积，一次性推盘底商供应总量121套底商交付标准地面水泥砂浆找平、墙面混合砂浆墙面、预留上下水接口、顶棚混合砂浆、复式铺位室内配水泥楼梯。起价12000元/M2最高价16500元/M2价格差30005000元/M2销售率预测40广告媒体电视、楼书、报纸、户外广告牌、车站站牌主要诉求皖北动感之都优势规模大、配套齐、环境优美、户型多样、品牌知名度高家乐福外围中小业态商铺单层1400016000元/M2主流面积80100M2商铺层高65米进深15米开间4/6米业态分布集超级市场、大型知名百货、家具广场、数码家电城、商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓3财富广场B区项目地址体育路与延安路交叉口发展商汉旭（蚌埠）置业有限公司B区工程预算总投资约9430万元B区底商57套体量12075平方米车位数300均价8900元/M2广告媒体户外广告牌优势项目地段及周边配套户型格局85M2100M2付款方式银行提供4成10年按揭，一次付款折，按揭付款折销售情况预测40商铺单价格8000880011000元/M2底商主力套型100平方米1F2F商铺层高1F45米2F35米进深123米开间44/6米业态分布五星级酒店、甲级写字楼、高级公寓/将建造成一座近一百米高的汇聚商业、金融、住宅公寓等多功能的标志性商务大楼4、金地苑建设地址淝淮路东侧，小蚌埠二路北侧发展商蚌埠市金厦房地产开发有限责任公司均价3600元/M2业态分布底商、办公楼二市调问卷分析发放问卷2500份，截止至2007年2月15日共收回有效问卷2062份，收回率为8248。现统计如下1、您购买商铺所计划的用途是自用营业40转让获利，用于短期投资133用于长期持有并出租413其他532、您计划购买商铺的资金范围是50万元以内6315070万元257080万元92180100万元13100万元以上133、您购买商铺的面积是（）平方米50以下20507035707090257901101428110以上4284、您选择购买的付款方式是一次性付款1034按揭贷款7126分期付款1839【结论】通过以上数据分析表明，在商铺的用途上选择自用营业及投资后收租的被访问者各占一半，他们在现有支付能力的基础上，有631的人更倾向于购买总价在50万以下的商铺，比较理想的面积是5070平米（357），如果不受到总价的限制，7090平米（257）也是一些高端客户的刚性需求。按揭贷款是在不动产投资当中大部分人的选总套数64已售14未售50销售率22择，比例占到访问人群的7126。在开间不低于42或44米的基础上，可以控制进深长度的话，单间面积控制在40多平方米左右，在整体市场上比较有优势。部分被访问者更倾向于购买直接挑高52米或65米的商铺，1层2层的商铺对于一些中小零售或服务型业态没有竞争力。三沃尔玛对选址的要求一、对商圈的要求1、在项目15公里范围内人口达10万以上为佳，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目15公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。二、对物业的要求1、物