10万平米社区商业市场报告

1第一部分宏观经济环境简要分析经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。入世以后，中国加速了开放的步伐。2002全年国内生产总值首次突破10万亿元人民币，经济增长率达8，进出口总额高达6200亿美元；实际利用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003年中国虽然遭受了SARS的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测2003年中国GDP增长将超过百分之八点二的增长，2004年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005年的探月计划，2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。2一、上海整体经济发展水平概述在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。1GDP增长率据统计，上海2002年实现国内生产总值540876亿元，比上年增长109。其中全年第一产业比上年增长3；第二产业增长121；第三产业增长10。各大产业发展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。自1992年以来上海已连续10年保持在10以上的增长，2002年人均GDP达5000美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。至2010年，上海将可能成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区。健康的国民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。2外商投资2001年底中国加入世贸组织、2003年6月签署了内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA），2008年中国北京将举办第25届奥运会，2010年世博会将在上海开幕，大大加强了中国和世界的对外贸易机遇。上海充分发挥经济中心城市的综合优势，以扩大服务贸易领域的开放为重点，向全方位、多层次、宽领域的对外开放迈进。至2003年，世界500强落户上海的就有300家，提供了大量就业机会和具竞争力的薪资，上海已成为世界经济的热点。98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外,基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了10576亿美元，共计合同项目3012项。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而这些长期驻沪的外方人员将会增强上海高端市场的消费力，成为未来上海房地产市场的潜在消费者。3经济结构2002年经济结构调整继续加快，非公有制经济比重持续上升。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值368087亿元，比上年增长57；非公有制经济增加值172789亿元，增长239，占国内生产总值的比重由上年的286上升到319。多3种经济成分的互相补充，互相依存，充分活跃了市场，优化了社会资源的配置，加快了发展的步伐。商业市场就是一个典型的例子。从2002年的经济结构分析来看，国有和集体商业企业所占的比重呈下降趋势，而股份制和外商投资企业的比重则呈上升趋势，经济结构的多元化发展是适合市场需求的。结构调整打破了“大锅饭机制”，政府调配转化为监督职能，由市场统一对资源进行配置。企业要获得生存，必须加大技术研发力度，促进融资手段的多样化，提高产品质量和创新能力。只有增强了市场竞争力，才能占领市场、引导消费，从而促进经济的良性循环。4房地产投资1999年，上海房地产市场走出低谷，投资开始活跃。至2002年上海房地产投资已达到720亿元，创了历史的新高。2003年房地产开发投资估计超过800亿元。截至10月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近770亿元，同比增长173。再创历史新高，已是不争的事实。房地产投资的活跃说明了上海的市场前景广为看好，已驶入了高速发展的快车道。因此，政府实施土地供应机制的改革，并适时推出了“一城九镇”发展规划以及重大工程的配套房建设等，使上海的房地产市场朝着更加稳健的方向发展。5社会保障体系作为国家福利制度的社会保障体系正在逐步建立。至2002年末，上海有806万家城镇机关、企事业单位，共67591万人（包括离退休人员）加入城镇职工基本医疗保险。医疗保险单位参保率达到9835。年内还出台了相关的规章制度，如上海市城镇从事自由职业人员和个体经济组织业主及其从业人员基本医疗保险暂行办法，引进人才实行上海市居住证制度暂行规定等，修改了上海市企业职工最低工资规定，完善了针对低收入者的“廉租房”方案等，这些制度的推出，促进了社会的稳定，使人民安居乐业，满足了最基本的生活需求，同时也扩大了居民消费支出的比例。4二、居民生活水平与消费结构1收入水平目前上海市的就业情况良好，收入水平稳定。截止2002年末，人均收入已达19743元，比上年增长95，城镇登记失业率仅为48，是有统计资料以来最低的，甚至好于北京，达到了中等发达国家的水平。资料来源上海统计局而随着收入水平的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例增加趋势，目前人均消费支出已达10464元。人均收入及消费支出变化单位元50001000015000200002500019781990199520002002城市居民人均可支配收入元城市居民人均消费支出元职工平均工资元从业人员的企业性质分析000200040006000国有单位集体单位“三资”、私营5资料来源上海统计局从消费指数来看，1998年到2000年为上海居民消费价格指数的第一轮上升周期；而从2000年开始，居民消费价格开始作横位盘整，但波动不大。经过一年的酝酿，自2002年起，上海居民消费价格指数的第二轮升势再次上演，表明了上海经济已经受考验，面临新的飞跃。上海居民消费价格指数变化10010051011015102102510319981999200020012002资料来源上海统计局2消费结构随着收入的提高，消费支出的结构会发生很大的变化。根据调查，发展中国家用于食品的消费占其居民收入的50以上；而在发达国家，食品消费的比例会锐减至10以下，而用于文化娱乐教育的费用则会大大提高，甚至超过了50，且越是经济发达的国家此比例越高。610002000300040005000单位元199520002002上海近年居民消费支出分析食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务资料来源上海统计局中国经济的发展也充分验证了这个规律。基本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的40降至目前的25，而用于提高生活质量的文化娱乐费用比例则在近十年中增加了一倍。（诺贝尔经济学奖得主罗伯特福格尔认为到2040年，人们将把4/5的时间花在闲暇上）我们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的发展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩大。从下列图表中我们发现，服务类消费的比例确实在逐年上升，发展那些满足人们在“休闲”、“知识”、“社交”和各种“自我实现”需要方面的娱乐、健身、教育、益智、体验、传播等产业已经是势在必行了，适时地进行消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需要的。，企业必须从单纯的产品供给者，转化为蕴涵品质服务的高附加值产品的提供者。4008001200199520002002文化娱乐费用支出分析单位元教育文化娱乐服务文化娱乐用品7资料来源上海统计局3投资结构居民储蓄存款持续增加，2002年末全市城乡居民储蓄存款余额491554亿元，当年新增102048亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额466295亿元，新增98796亿元；农村居民储蓄存款余额25259亿元，新增3252亿元。居民收入与储蓄分析0400080001200016000200002400019781990199520002002单位元职工平均工资元人均储蓄（元）比例（）资料来源上海统计局出现上述情况，一方面是因为勤俭持家的传统观念依然扎根于广大的民众；另一方面则是因为社会保障体系的不完善，致使中国居民在消费观念上仍趋于保守，其每月储蓄的金额占收入的50以上。随着金融产品的日益丰富、信贷消费（尤其是购房）的日益普及，人们逐渐接受先进的投资理财观念，选择多种方式进行投资，降低风险，提高收入；这又反过来促进了消费需求的增长，繁荣了经济，繁荣了市场。8三、人口的增长、分布与结构1人口数量2002年底，上海常住人口为1625万人，其中户籍人口1334万人，外来人口291万人。自1993年开始上海人口率先在全国进入了人口自然变动负增长阶段，目前已经持续10年。截止去年年底，常住人口自然增长数为09万人，自然增长率为057，户籍人口自然增长数为35万人，自然增长率为261（具体数据见下表）。人口的负增长，一方面是由于中国长期坚持实行“计划生育”国策，控制了人口的增长速度，并取得了成效；另一方面是因为城市化进程的不断推进，城市居民开始注重“优生优育”以及自身价值的体现，这进一步提高了人口质量，减少了人口数量，社会的文明程度进一步提高。“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型,已开始在上海等发展较快的地区出现，标志着在人口增长速率上，这类地区已与世界接轨。；可以期待，在未来社会财富增长的同时，我们将有可能提高人均分配额度，从而优化生活质量。工作节奏的加快，工作压力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年轻夫妇逐渐推迟了生育年龄，甚至出现了“单身贵族”以及“丁克家庭”群体。这部分群体由于收入相对较高，同时又少有家庭生活的羁绊，因此他们的收入大部分用于休闲、娱乐、投资与消费，并且不断寻求更新奇的消费途径，这部分群体称得上是上海城市消费的生力军。十三年来上海人口变动情况自然增长率（）年份总和生育率（）常住人口户籍人口80年代13690年代096200009619192001079077272002077057261数据来源上海市人口计划生育统计报表92人口分布在过去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但与国际水准的现代化大都市相比，仍有较大差距，不容乐观。一是中心城区人口密度过高的问题远未得到解决，浦西9个中心城区的人口密度都在18万人平方公里以上，其中黄浦、卢湾、静安三个核心城区的人口密度都超过4万人平方公里，相当于纽约、巴黎核心城区人口密度的2倍，相当于东京的3倍。二是郊区的人口密度偏低，有些甚至仅1000人平方公里左右，相当于核心区域的四十分之一，交通及生活配套环境尚未成熟，不适宜居住。2010年将有1000万人口迁移至外环线以外，市中心人口控制在1300万左右，对消费零售市场业态分布和设置需具有前瞻性。上海市人口分布统计单位万人/公里黄浦区463卢湾区409徐汇区194长宁区183静安区401普陀区192闸北区273虹口区367杨浦区205闵行区033宝山区030嘉定区016浦东新区046金山区010松江区011青浦区009南汇县011奉贤县009崇明县006而政府已意识到平衡发展城市经济的重要性。“十五”时期，上海将重点发展“一城九镇”，即松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。以拉近与国际化大10城市的距离，改善目前市中心人口聚集度高，、交通拥挤、改造投资成本高等问题。大力发展轨道交通，加快配套建设，将城市人口居住郊区化发展成为一种人口流向的新潮流，郊区商业未来前景开阔。3文化教育近10年来，上海人口文化素质整体提高，主要得益于教育事业的发展。2003年政府投入教育的财政支出为9379亿元，是1993年的826倍。目前上海共有50所高校，为社会输送大量人才，仅大学生每年就约55万人。2003年上海各级各类学校在校学生20736万人，每万人中接受过大学教育的为1264人，人口的文化素质在全国仅次于北京，居第二位。同时，上海还有30所成人学校和各类自考及职业化培训机构，丰富整条教育战线，建立符合城市发展的人才继续教育体系。而从后备力量来看，持续多年的高校扩招，使上海的高考升学率保持在80以上。未来可以期待上海居民素质整体提高，这也符合上海国际化都市定位。02000040000大学及以上大专及以上高中（含中专）初中文化每10万中受教育比例变化图单位人第四次普查第五次普查4家庭结构传统大家庭的居住模式，在六七十年代占主导地位，这主要是传统价值观念引导和政府提倡生育，在特定时期得到大多数人的认可。11而政府自七十年代末期开始实施了“计划生育”的国策，控制人口数量，城市家庭人口剧减；而随着观念更新和生活方式的转变，上海已形成了二大一小的特定家庭结构。根据第五次人口普查，全市平均每个家庭的人口为28人，比1990年第四次人口普查的家庭户规模减少了03人。而这种三口之家的结构，将会在孩子教育投资和成人生活质量的提高投入更多的关注。12四、政府未来的发展计划1城市发展规划根据“十五”发展规划，上海确立了以“一城九镇”为开发重点，大力发展轨道交通，建立城乡一体化的空间发展战略，打破城乡、城郊和环线等传统界限，引入全新的时空理念，把上海6341平方公里的空间作为一个总体来考虑。1降低市中心人口密度。大量兴建卫星城镇，以松江新城以及朱家角、安亭、高桥等为中心发展“一城九镇”计划，同时改善生活环境，吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为城市的持续发展提供广阔空间。2加快交通轨道建设，优化城市发展环境。建成明珠线二期、磁悬浮列车示范运营线工程等200公里左右轨道交通，基本形成由“十字加环”和若干射线组成的轨道交通网。拓宽改造一批内环线内次干道路，全面建成城市辅助环线，完善内、外环线间联接道路。全面建成卢浦大桥、外环线越江隧道、复兴东路隧道、大连路隧道。加快建设内外换乘枢纽，加强地面公交与轨道交通、市域交通与对外交通间的换乘衔接。轨道沿线的房产将兴起新一轮建设高潮。3优化城市环境，符合国际化都市定位市地位。在高起点基础上，结合市区服务业布局调整、大型公共绿地和休闲娱乐设施建设以及社区服务业发展等，建设一批地区级和社区级公共活动中心。加快内外环线之间大型居住区建设，推动苏州河、黄浦江亲水地带的综合改造，优化中心城住宅布局。加快调整黄浦江两岸功能布局，规划建设具有休闲、观光旅游、航运交易、国际客运等功能的城市景观带和都市型产业带。城市的未来规划将围绕发展轨道交通、优化城市环境、改善生活质量等方面进行，而这些都会为房地产的发展提供更多机会。132商业发展计划根据十五计划，至2005年上海商业增加值将达到750亿元人民币，年均增长10；社会消费品零售总额2500亿元人民币，年均增长8；连锁商业销售额达到1000亿元人民币,未来发展空间广阔。上海的未来将建成商业的国际化“购物天堂”，这个目标对网点布局、专业化市场、引导消费、关注潜力需求等将提出更高要求。上海商业将重新布局市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业的七级划分，体现上海商业多层次、多中心、集团化的发展趋势。市级商业中心利用自身的地段优势，提高区域的商业密集度，发展规模化产业，提升服务档次；同时合理调整商业结构，展开差异化经营，繁荣市场，浓化商业氛围，以吸引全市范围内的消费群体。（如淮海路、南京路）区域商业中心以服务本区域的居民消费为主；同时结合自身特色，发展一定的集聚辐射功能的特色商业为辅。（如老西门、大柏树地区）郊区新城配合城市规划，建设与新城导入的人口相匹配的商业网点，强调功能的适用性，同时在规划上要考虑到今后商业的可发展空间。专业街结合区域历史文化、人文环境，创建出特色定位的商业群体，同时符合现代化消费的商业专业街。社区商业对人口规模达5万M2以上的居住区，须创新思路和丰富营销模式、吸收多元化资本，以新型社区性的购物中心为主题，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。本项目将创设集赢利性、品牌性、概念性、高品位为一体的新型消费理念的社区商业。14五、上海商业业态发展概述经过多年的发展，上海商业在连锁经营、市场细分、信息增值等商业发展的核心领域，已经与国际水平相当接近。1商业市场的演化商业市场的进化过程随着消费型态的改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代EXPERIENCEECONOMY。下面我们分析一下各个商业经济发展阶段在生产行为及消费行为上呈现不同的型态农业经济在生产行为上是以原料生产为主；消费行为则仅以自给自足为原则。（开埠前）工业经济在生产行为上是以商品制造为主；消费行为则强调功能性与效率。（改革开放前）服务经济在生产行为上强调分工及产品功能；消费行为则以服务为导向。（九十年代以后）体验经济在生产行为上以提升服务为首，并以商品为道具；消费行为则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。（未来发展趋势）改革开放前受社会生产力所限，上海商业的运作以定额定量商品供给为主要方式，基本满足人民生活要求，业态主要以国营的商店为主；而之后经济体制改革带动了生产力的飞跃，众多商品的上市，扩大了挑选余地，市场开始更多关注商品品质和消费服务。作为中国经济先驱的上海，在商业运营上也将与世界同步，消费理念的革命性更新将使商业结构发生根本性变化，传统经济所注重产品的功能强大、外型美观、价格优势将进化为现代经济关注的从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，吸引消费者的注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。而符合该理念的“体验式经济”将成为主流发展商业经济模式。152商业规模作为中国国际名牌最密集的城市，上海目前已拥有4个黄金商圈、50条商业专业特色街、一批区域性商圈、4000多个连锁商业网点、1800个超市、1100个便利店和40个大卖场，人均占有商业面积已经与香港相当，商业市场相当繁荣。上海商业企业以加快结构调整、发展新型商业业态为抓手，努力改善消费环境，扩大市场销售。2002年上海商业零售额达203521亿元，比上年增长93，增长趋势良好。3商业业态业态，MARKETANALYSIS是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据中国的实际情况所做的经营调整。上海商业业态的发展过程漫长，受政府因素和多元化文化影响较大，形成了目前百花齐放的多种形态。（如下图）根据国家规定的产业划分，商业属于第三产业中的批发零售类，本报告中主要涉及的是零售商业市场分析。目前划分的零售商业业态主要是九大类别超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心，以下我们对几种主要业态进行简要分析街铺商店商场百货销品茂连锁百货超市综合型超市专业型超市联锁超市16大型购物中心（SHOPPINGMALL）城郊购物中心地区性购物中心市中心购物中心社区购物中心规模（平米）22万以上12万以上525万312万拥有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其边缘城市之间市中心住宅区或都市中辐射范围全市以区域性为主全市以社区消费为主特点以娱乐、餐饮、服务、休闲购物为一体的综合性购物中心。大卖场（大型综合超市/仓储商店）WAREHOUSESTORE规模5000平方米至2万平方米辐射范围20万人口或半径3公里商圈特点中低档次、会员制、自主的购物形式超市（SUPERMARKET）规模500平方米左右辐射范围每1万人特点连锁性经营，商品品种较丰富便利店（CONVENIENCESTORE）规模50100平方米辐射范围约3000人或300米特点经营食品、副食品和日用杂货、统一门店标识，多数为24小时营业，连锁经营17百货店（DEPARTMENTSTORE）规模5000平方米左右辐射范围半径5公里特点规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸大型专业店（SPECIALIZATIONSUPERMARKET）规模2000平方米以上辐射范围半径58公里特点相对价格较低、专业服务、连锁经营各商业业态举例超市联华便利店好德/罗森大型综合超市家乐福/欧尚仓储商店麦德龙专业店亨得利钟表店大型专业店永乐家电大卖场专卖店NIKE,ADIDAS专卖店百货店太平洋百货/第六百货大型购物中心南方商城各业态都有各自所针对的目标消费群,在做好细分市场,明确消费定位的前提下,各业态之间会互为补充,形成良性循环的商业结构4商业物业的形态随着外资连锁商家的不断涌入，2003年有一些新型商业地产物业出现，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE工厂直销店、各类零售超市、特色商业街等，商业地产的开发会迅速升温，成为市场的热点。街铺“一铺养三代”这就是街铺的商业价值。通常，街铺的价格都是不菲的。市场上地段较好的商铺一般价格都很高，从现状上看,对投资复式产权街铺的前景看18好，分上下两层，但在产权面积的登记上，仅按一层计算，花一个商铺的价钱买两个商铺的面积，实用率近200，从而有效地降低了投资及经营的门槛，出租或自我经营，可依市场经营状况灵活掌握，将投资风险降至最低，不仅保证稳收租金、稳收益，而且可使投资回报最大化，一铺双利。底商作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商,正在成为成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。商场铺（大商场、小商铺）商场铺即是将大型商场间隔成小面积的商铺，形成大商场小商铺的形态，对外有大商场的统一形象，对内有小商铺的灵活经营，是目前市场上较为新颖的商业物业形态。买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高。另外如果没有统一经营统一管理的话，商场铺散卖后很难形成合力，铸造品牌，这样一来对投资回报也会产生影响。因此统一经营统一管理将是投资回报的重要保证。第二部分区域商用物业市场情况分析黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一“，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共1241平方公里，占全市面积的02，其中陆地面积11017平方公里，水域面积1837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2002年底，全区总人口数为6322万人。19区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的“中华商业第一街“。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。仅2001年，区属商、饮、服销售营业就完成30299亿元，同比增长86；利润完成582亿元，同比增长304；增加值完成3191亿元，同比增长138；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长33。【通海中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。一、区域主要商圈的发展情况分析上海的主要商圈以传统的“三街“南京路、淮海路、四川路和“四城“徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城为代表。在“三街四城“中有近30左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况1南京东路南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称“大马路“。到了二十世纪三十年代，“十里洋场“的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。据不完全统计，到上海来的中外游客80以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为80万人以上，节假日高达120200万人，外地与外国的游客占70以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。市场状况分析“老店名店多市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。“品牌商厦集中20市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。“有时尚休闲步行街南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。“临近地铁，出入方便地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。“中档品牌为主，缺乏高档的品牌南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在2030元/平方米/天。比淮海路要低。“消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过50元，整体水准较低。发展前景市政府在2001年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计“，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过180亿元人民币。东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀“南京路东段的主体为外滩建筑群，建成充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造“都市时尚“，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约“，整合新世界综合消费圈（21万M2）和一百商城（16万M2）、新建上海世贸国际广场（商业为6万M2），将构建成为市中心的商业航空母舰。总结未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善。整个南京东路商圈在2002年2005年将形成基本格局，在2005年2010年21完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到400亿元，超过目前的两倍。2豫园商城上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣。市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原来的18万平方米扩大为75万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。2001年上海城隍庙的商业销售总额达30多亿元，净利125亿元，营运情况良好。商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。市场状况分析“建筑特色在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其“外古内洋“的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。“特色名店汇集荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精“的经营特色。“消费群体以旅游者为主作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据统计目前日流量已达25万。发展前景豫园商城作为上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的发展受到了制约。豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包括将5万平方米的庙前22广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园“。“二豫园“规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。二期改造将长达8年，商业营业面积将从原来的10万平方米扩大到20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。二、区域商用物业的总体发展概况1黄浦区商业重心在北部以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯通全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。2区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其主要标志为商业覆盖率高，全境沿街门面约70设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达150多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年经过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。3区域商业设施历来在全市具有领先地位区域商业设施历来在全市具有领先地位尤其南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。4区域商业经营状况参差不齐市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营结构合理，形成特色23各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。而黄浦区唯一的区级商业中心老西门的商业经营状况却差强人意。第一是因为紧临市级商业中心如淮海路和南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是因为近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业造成了一定影响；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调整路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在8元/M2左右，低于同类区级商业中心。社区商业中心作为新兴的补充性商业结构，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规划，逐步建成集购物、娱乐、休闲、服务功能，布局合理，层次相宜，设施齐全，品种丰富，购物便利的一流的聚居区商业是社区商业中心的发展目标。根据“十五计划“将在新昌路等聚居区内建立4个社区商业服务中心。黄浦区专业特色街较多，大多数由民间自发形成，分布较散。缺乏统一规划和经营管理，大多分布在临街店铺和室内市场，整体档次较低，不符合现代化的商业规划要求。因此扩大专业特色经营规模，提高专业经营容量和经营水平。同时，发挥社区经济的作用，利用区域内历史文化、人文环境、商业特色的优势，进一步引导和开发适合现代消费趋势的商业专业特色街是黄浦区商业“十五“计划对专业街的改造目标。三、区域商用物业的供求、区域分布和价格水平状况鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消费群体应来自周边，因此本报告将主要对原南市商用物业的供求、分布和价格水平进行研究，对其他区域的商业不作重点分析。本报告对区域内商用物业分两种形式进行分析，一种是传统商业街，一种是住宅配套商业住宅底铺。1传统商业街我们选取大兴街、陆家浜路、董家渡路、中华路这四条历史悠久、知名度较24高、人气较旺的传统商业街进行分析。1供应大兴街大兴街两侧除了银行、书店、超市、饭馆、面馆等生活服务类商店外，还有面包、眼镜、服装、鞋等商品专卖店，这些专卖店面宽敞、装潢布置考究，购物环境较好，市口较好的月租金在300元/平方米/月。表1大兴街各商业业态数量分布百分比业态分类所占数量百分比大型超市30银行、邮局、超市、饭店30各类专卖店25服装、服饰店15董家渡路董家渡路为以服装为专业特色的道路，靠近外滩的东段为董家渡面料市场，凭借市口好，专业化集中的优势，汇集了长江三角洲的众多厂商。该市场以各类面料批发、零售和制作为一体，吸引了大量中外客户。市场内的基本摊位为10平方米，月租金在250300元/平方米，临街的月租金更高达400450元/平方米。近年来随着知名度的提高，生意也越加兴隆，据统计，市场内的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，凭借“面料市场“的影响，想走服装鞋类道路，但由于缺乏统一规划和经营，产品附加值低，一直走低档路线，未能形成规模，月租金徘徊在100200元/平方米，经营状况较差，大多铺面换手率高。表2董家渡路各商业业态数量分布百分比性质业态分布所占数量百分比西段专业市场（董家渡面料市场）40东段服装、鞋类6035银行、邮局、10餐饮、超市、药房、中介1525中华路中华路为一条环老城厢的道路，其商业分东西两段。中华路东段。这段主要分布着众多食品、服装、五金、房地产中介小店铺，这些店铺档次低，大多由沿街旧房或老式商场改建而成，面积狭小，基本不装修，月租金在250元/平方米。表3中华路东段各商业业态数量分布百分比业态分类所占数量百分比超市25银行、邮局、药店15餐饮20食品、服装、中介、五金店40中华路西段。该条马路靠复兴东路段为老西门目前营运状态最好的场所，主要分布着银行、药店、超市、日用百货、面包房、服饰等生活服务类商店，其定位中档，普遍面积在100M2左右，租金在300元/平方米左右。表4中华路西段各商业业态数量分布百分比业态分类所占数量百分比超市、银行、邮局30餐饮25服装、药店、日用百货25中介、建材店10陆家浜路陆家浜路沿街商铺以餐饮、服装、中介门店行业为主。2需求区域内传统商业街经营状态较好，业态分布均匀，基本满足了周边居民的生活需求，拥有稳定的消费群体，租金也呈上升趋势，人气较旺的地段，甚至出现一铺难求的状况。但是，由于建造年代悠久，缺乏规划，经营档次偏低，业态组合缺乏创新，高档次的品牌商业难以进入和融合。中低档次的服装、餐饮业对位于传统商业街26的中标小面积商铺需求有不断增加的趋势。2新建住宅商业裙房区域内住宅底商的分布遍地开花。本报告将区域内住宅商业裙房分为复兴东路以北、复兴东路与斜土东路之间、斜土路与国货路以南三个区域研究。1供应复兴东路以北该区域距离豫园商圈及老西门商圈较近，属于其辐射区，因此消费需求表现出较强的外来性。典型楼盘黄浦众鑫城、太阳都市花园、新地苑、中华大街表5复兴东路以北典型楼盘基本情况楼盘名称商业面积（M2）商业类型销售单价租金（元/M2。天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价比（元/M2）黄浦众鑫城9000/4F银行/家电卖场23000/5003太阳都市花园9400/5F证券、饭店、健身100005神牛广场3000小区内10020016新地苑15000/4F银行/证券9000/300016中华大街2800/3F银行/证券/图书公司10000/28002东淮海公寓6000/3F婚庆用品36000/25区域内底商售价在900036000元/平方米之间。该区域内的底商经营业态以服务于周围居民的银行、证券、家电卖场等便民生活设施和一些中档餐饮、娱乐设施为主。由于地处交通要道，品牌形象良好，区域内大面积不可分割的商铺出租较出售快，即以客户自用为主。中小面积可分割商铺销售去化较快。银行、证券业对这一区域的商铺需求仍未饱和，今后一段27时间内预计仍为主力需求。复兴东路与斜土东路之间该板块内由于有区域型商业街大兴街，同时又处于老西门商圈的边缘，因此消费需求既有由老西门延伸而来，又有区域内众多住宅区所形成的。典型楼盘黄浦E品、申升公寓、沧海苑、明日星城、阳光翠竹苑表6复兴东路、斜土东路之间典型楼盘基本情况楼盘名称商业面积（M2）商业类型销售单价（元/M2）租金（元/M2。天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价比黄浦E品5100/4F产权式商铺18000/202申升公寓1200/2F未开业140007400、800175明日星城6300/1F未开业20000高54米5361804该区域底商售价在1400020000元/平方米之间。黄浦E品大面积整体商铺在被划分成小面积的产权式商铺后，销售一空，反映了市场对小面积商铺的大量，同时售价也从先前的7500元/平方米（整体）上升至目前的均价14000，利润空间翻倍。沧海苑、申升公寓、明日星城这些可分割的商铺去化也相对消化较快，且单价相对较高。尽管目前江阴街的商业氛围很淡,但明日星城规划中的步行商业街江阴街的可分割底层商铺甚至卖到了20000元/平方米。斜土路、国货路以南28该板块处于豫园、老西门辐射范围之外，消费需求基本上来自于区域内住宅区居民。典型楼盘百花公寓、巴黎春天华浩苑、蓬莱家园表7斜土路、国货路以南典型楼盘基本情况楼盘名称商业面积（M2）商业类型单价（元/M2）租金（元/M2。天）基本单位面积（M2）商铺/住宅售价比锦凯华苑10000/4F鞋类批发1450010205024蓬莱家园1100/1F未开业10000/22该区域底商售价在1000014500元/平方米之间。该区域人口密集，新建商品房已形成一定规模，并且多为沿街而建。因此具备了设置底商的地利、人和条件。底商基本上是小面积可分割商铺，由于定位准确，去化不错。沿斜土路的一些楼盘底商定位为鞋店，并已初具专业街特色。2需求根据统计数据，目前区域内整体、整层出售或出租的住宅商业裙房去化较慢，空置率较高。这类商铺的需求者主要是大型餐饮、银行、证券及大型专业商场，寻找这几类合适的需求者往往需要相当长的时间，一些中小投资者又无实力投资于大面积店铺，店铺就容易长时间空置。一些小面积可分割商铺相对就较易为投资者尤其是中小投资者接受，因此去化较快。四、竞争环境分析1区域环境综述本项目位于中华路，目前周边80以上为二级以下旧里，环境较差，商业配套以服务居民基本生活的五金、烟杂类小店铺为主，整体消费力低。项目所处的董家渡地区，是黄浦区四大现代聚居区中规模最大的，也是旧区29改造的重点，总投资预计超过72亿，三至五年后将建成人口43万，消费能力达7亿的集合住宅和商业为一体的现代聚居区，发展前景广阔。此外周边还将建设多条轨道，结合原有的道路，组成快速城际交通线；同时利用景观优势，改善居住环境，提高生活档次。2竞争区域的选取根据前面对项目区域环境的基本介绍，我们将选择若干区域对他们区内的商业市场进行分析，研究他们的发展规律。当然这些区域的商业必须具备各自特色，同时与中华路地区的居民层次、区域人口、商业规模、以及未来发展有可比性和参考性。我们选取陆家浜路、老西门这两个历史悠久、知名度较高、人气较旺的商业区域和本项目所处的中华路董家渡地区进行分析。3区域间竞争力的对比分析黄浦区地处市中心，文化历史悠久，区内旧房多、环境差、改造难度大。“十五“计划中黄浦区被确认为上海市旧区改造的重点。因此研究这三块区域内目前的商业状况意义不大，针对这些区域未来的商业定位本报告将探索它们的发展前景、分析相互间可能的竞争力度。1交通道路状况老西门“十五“计划中老西门是黄浦区唯一的区级商业中心，主要是因为他的地理优势，周边的复兴东路、西藏南路都是八车道的主干线，同时贯穿上海M8线也将在老西门设立复兴东路站，在该地区形成了一个巨大的交通枢纽，汇聚人流，为周边商业提供大量潜在客户群。陆家浜路相比之下陆家浜路虽然有两条轨道经过，但M8和R4的出口相离较远，人流分散，不易形成规模效应。本案中华路虽然为次干道，马路较窄，但车流较少，干扰小，反而商业容易汇聚，形成规模效应。临近的复兴东路隧道和R4线的王家码头站，两者均能带来固定的外向性消费群体，尤其是浦东的客户群。2辐射范围30老西门老西门商业其辐射范围将以淮海路以南为主，范围西至卢湾区顺昌路，北至淮海东路，东至河南南路，南至陆家浜路，影响力可达黄浦的中片和南片，总计约有2030万消费人口。陆家浜路陆家浜路则是满足周边中档住宅小区和沿线商务楼内的消费，辐射直径在三公里左右。本案中华路董家渡地区商业将定位为居住型社区商业中心，其离市级商业中心较远，居民居住集中，以区域消费为主，辐射直径在三公里以内。3人流量老西门老西门作为区级的商业中心，汇集人流最多，但同时由于淮海路、南京西路等市级商业中心较近，如产品相近的话，消费群体会被分流。陆家浜路陆家浜路人流分布平均，居其次。本案中华路董家渡地区由于地段的关系，人流量居末位。4消费能力老西门老西门是区级商业中心，交通方便，汇集众多人流，商业呈规模效应，其总体消费能力最强，但人均消费能力未必居首位。陆家浜路陆家浜路的商业已定型，未来可继续发展性不大，主要以商务消费为主，人均消费在150元以内。本案中华路董家渡地区高档住宅规模居黄浦区首位，其住户有高档消费能力，如定位合适，其商业发展前景和利润空间广阔。5租金水平老西门31老西门目前的底层租金在250元/M2/月，低于其他区级商业中心，估计随着市政建设的完工和高档住宅的建成，租金将有大幅的提高，预计将达到450元/M2/月以上。陆家浜路陆家浜路的商业发展空间较狭隘，市场可发展性不大，租金应维持在250元/M2/月。本案住宅和商铺的走势应息息相关，中华路董家渡地区目前新建小区的商铺租金在4元/M2/天，预计到整个聚居区建设完毕，新型商业租金将提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。6商业规划老西门老西门在经历了众多变迁后，留存的大多为特色产业如大富贵饭店、全泰中老年商厦等。根据“十五“规划，将以原老西门商业中心为基础，围绕周边地区居住区的开发建设，推进商业设施开发，通过对现有商业结构的全面调整，突出其综合性商业中心的特点，重点加强餐饮、娱乐、休闲设施以及规模化、专业化卖场的建设，发展专业店、专卖店等商业业态。逐步建成传统与现代结合、商业与文化融合、具有相当知名度和一定辐射力的区域商业中心。商业总体布局。大体