某省某旧村改造项目可行性研究报告（安置房建设项目）

目录第一章项目申报单位情况3第一节项目名称及承办单位3第二节可行性研究报告的依据与范围3第三节项目申请报告的结论4第二章项目提出的背景及建设的必要性7第一节概况7第二节项目提出的背景7第三节项目建设的必要性12第三章建设地点和建设条件16第一节建设地点16第二节建设条件17第四章规划设计方案21第一节设计依据21第二节总体设计方案21第三节建筑设计方案23第四节结构设计方案26第五节给排水设计方案26第六节强电设计方案29第七节弱电设计方案30第八节燃气供应设计方案33第九节管线综合布置方式34第五章环境保护与节能35第一节环境保护35第二节节能38第六章物业管理40第七章建设实施及工程进度安排41第八章投资估算及资金筹措44第一节投资估算44第二节资金筹措46第九章社会效益分析47第十章结论48第一章项目申报单位情况第一节项目名称及承办单位一、项目名称村旧村改造项目二、项目主办单位村位于新城西邻，人口1780人，总户数526户，房子大部分是70年代乱石结构房。三、项目申请报告编制单位1）单位名称2）单位地址3）工程咨询等级丙级4）工程咨询资格等级证书编号5）发证机关国家发展和改革委员会第二节可行性研究报告的依据与范围一、项目申请报告编制的依据（1）国家和山东省的经济和社会发展规划；（2）国家和山东省有关的法律、法规和政策；（3）现行的有关技术规范、标准和定额；（4）国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；（5）新一轮城市总体规划；（6）国民经济和社会发展第十一个五年计划；（7）关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见（政发200471号（8）项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；（9）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。二、项目申请报告研究的范围（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）市场分析预测及建设规模；（3）建设地点和建设条件；（4）总体建设方案；（5）环境保护与节能；（6）物业管理；（7）项目实施方案与进度安排；（8）投资估算及资金筹措；（9）经济评价；（10）社会效益评价。第三节项目申请报告的结论村位于新城西邻，随着城城区的逐步扩大，城区内的村庄综合改造工作相对滞后，原有建筑大部分是70年代乱石结构的平房建设，低档零星插建、违章建设、村民居住环境脏乱差等问题日益突出，不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了城的整体形象和招商引资环境。通过对村实施旧村改造，可以有效解决以上弊端，既有利于改善城新城区面貌，优化招商引资环境，又有利于美化村民居住环境，提高居住条件，同时其建设符合国家及地方的有关规定。一、建设规模本项目建设规模为总占地19152平方米，总建筑面积25866平方米，其中F户型每户建筑面积89平方米，总建筑面积12816平方米；商业建筑面积为13050平方米，项目容积率为135。根据村现有居住和经济状况，经村两委研究决定旧村进行改造，共144套住宅。二、投资估算及资金来源该项目总投资共计人民币223448万元，全部用于建设村民安置房，其中基础设施建设费70万元，包括绿化投资20万元，道路投资50万元。建筑安装工程费20052万元，工程建设其他费用3008万元，基本预备费用6016万元，建设规费6904万元。项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。三、项目建设期本项目建设期二年。四、项目效益分析本项目属于“城中村”改造，是城市配套设施的有机组成部分，其经济效益不能单独计算，只能从社会效益方面对其进行简单的分析。“城中村”改造工程按照树立精品意识、体现城市个性、突出地方特色、改善生态环境、赋予文化内涵、创造良好的指导原则，通过高水平、大手笔的设计和建设，有利于优化城市空间布局，提高城市品位和竞争力，同时能够合理配置城市土地资源，进一步解决“城中村”人口的长期出路，促进城市经济和社会可持续发展。改造后能够带动基础设施更趋完善，服务体系更加健全，辐射带动能力进一步增强，可以极大地改善投资环境，加快区域经济的发展和城市化进程，对于树立安的良好形象起到非常重要的作用，项目建成后可以改善村民的居住环境及居住条件，该项目的建设符合总体规划，位置优越，环境优美，交通方便，社会效益十分显著。详见主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数量备注1总占地面积平方米191522总建筑面积平方米2586621住宅建筑面积平方米1281622商业建筑面积平方米130503住宅套数套1444居住人数人5005户均人口人/套356容积率1358总投资万元22344881基础设施建设费万元7082建筑安装工程费万元2005283工程建设其他费用万元300884基本预备费万元601685建筑规费万元6904第二章项目提出的背景及建设的必要性第一节概况一、概况1、总体概况位于山东省中部的二、城概况城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。城以建设蓝天、碧水、青山、绿色家园为目标，以基础设施配套和园林绿化建设为重点，实施完成了、等一大批重点建设工程，中心城市的综合服务功能、带动辐射能力、形象品位明显提升，实现了城市环境综合整治的根本性突破。城区面积扩大到95平方公里，人口达到74万人。第二节项目提出的背景一、城市化发展的需要城市化是指人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。这种转化的深刻内涵在于，它不是简单的城乡人口结构的转化，更重要的，它是一种产业结构及其空间分布结构的转化，是传统劳动方式、生活方式向现代化劳动与生活方式的转化，它包括经济社会的进一步集约化、社会化和现代化。“城中村”主要是以初级关系（如原农村社会关系）为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系如契约关系为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了城市的二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题，必然不利于城市化发展的需要。其存在，也影响了城市房地产和物业价值。根据国务院二七年三月九日发布的国函200725号国务院关于同意将山东省列为国家历史文化名城的批复，由于城市发展历史悠久，文化遗存丰富，历史遗迹保护较好，自然风光雄伟壮丽，具有重要的历史、科学、艺术价值，是一个以世界自然与文化遗产山为依托的历史文化名城，城市“山城相依、山城一体”的格局独具特色。国务院同意将列为“国家历史文化名城”。同时批复强调应“在充分研究城市发展历史和传统风貌的基础上，正确处理保护与发展的关系，编制历史文化名城保护规划，保护好城市的历史文化轴线，处理好山和城的关系。在历史文化名城保护规划的基础上，编制重点保护地段的详细规划，保护好现存的历史文化遗产。不得进行任何与历史文化名城环境和风貌不相协调的建设活动。”二、城市总体规划的需要随着城城市化进程发展加快和新一轮“城市总体规划”的实施，到“十五”末，城城区规划面积已从原有的50平方公里扩大到现在的95平方公里，人口达到74万人；到2010年将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36提升到2010年的50。为使“城市总体规划”成果更加完善，今后将进一步加强山城结合、通视走廊、水系、绿地、城内山体及周边地区的空间管制和保护，搞好与相关专业规划的衔接，完善有关城市规划内容，科学安排新城建设、“城中村”改造和企业搬迁等事项的时序，促进城市合理有序发展。从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。保护已取得的“国家历史文化名城”的成绩，巩固“城市总体规划”的成果，并争取在已取得的成绩上做出更大的进步，已成为城人民刻不容缓的责任。通过旧村改造，可以加快城市化进程，推动的发展。而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。因而旧村改造有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。还可以提高土地利用率，解决城市化进程中建设用地紧张的矛盾，提高城市品位，改变原不和谐的面貌。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。三、旅游业发展的需要作为华东地区重要的对外开放旅游城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。2006年是“十一五”规划的开启之年，山东省已确定把旅游业发展成为主导产业，作为重点旅游城市，安更要把旅游业放在主导产业的位置进行重点培植，市委、市政府确立了“建设旅游名城和旅游经济强市”的奋斗目标。2006年也是旅游项目建设年，全市以旅游大项目为突破口，以市场需求为导向，不断丰富旅游产品内涵，一批新的旅游景区、旅游项目脱颖而出，一系列精彩纷呈的旅游产品丰富了游客的旅游体验，迎合了游客日益增长的旅游多元化需求，吸引了更多来游客。其中仅2006年黄金周期间，全市共接待国内游客81万人。做大、做强市场主体是旅游业目前面临的主要任务。但是在旅游的地区结构上，目前旅游热点高度集中，接待游客主要靠山，安旅游主要靠山形成地位和形象，到安旅游便是到山旅游。造成这种情景的原因一是政府的宣传力度不到位，更重要的是县、区环境没有达到旅游所需环境的要求，外观等各方面的景点旅游尚不成熟，因而各县区与山不能在层次上有机的交织成一个旅游网络。“城中村”即是妨碍旅游一体化的一个重要因素，为改变现状，进一步推动安旅游业的发展，必须改原有旧村庄为现代化的住宅小区。旧村改造完成后，完善的基础设施，优美的绿化环境，不仅为安增添一分人文景观，而且有利于山与城的交融，将城人民的旅游大产业意识进一步提高。四、旧城改造发展刻不容缓作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。但是，随着市区的逐步扩大，市区内村庄综合改造工作相对滞后，散落在城市中的旧村庄已经成为困扰现代城市化发展的一个难题。低档零星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。这些建筑不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。市区村庄综合改造，是改善群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施，对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展具有重要的作用。为改变当前城城区面貌，加强城区管理，加快城建设步伐，把建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须彻底改变城旧的面貌。同时城区总体规划提出城近期建设策略是旧城改造与新城建设并重，即对历史文化轴线为中心的老城区实施腾空换业式改造，恢复其古城风貌和历史文化特色，行政设施和生活区逐步外迁，城市建设主要向西、南和东部扩展。其中，东部新城是山区根据委、市政府要求于二一年底提出的，规划总面积约30平方公里，旨在加快城东部农村和高新产业区的城市化进程，拓展山区的发展空间；南部的南关村、城南灌庄等旧村改造也已开始实施；本项目紧邻西外环路，属于新城建设的一部分，目前新城建设己较具规模，这更突显了村的不和谐。以上情况表明，村的改造以是燃眉之急。2005年村的旧村改造项目得到城市建设项目管理委员会批准（6号文，2005年8月），同意村的旧村改造规划，而且本项目也符合山区人民政府专题会议纪要（山会纪字200417号文件）精神。国家历史文化名城的称号要保持，山作为旅游景点的知名度要扩大，人民的物质文化生活要提高，要一切都说明，旧村改造的必要性。为更好的保护山风景区，并以此为契机彻底解决新城区无序建设的现状，改善该地段内群众的居住环境，为今后整个村的开发建设创造条件，村两委积极筹划，制定了一系列旧村改造安置细则，经过多次讨论和修改，最终以89的比率通过。第三节项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业（服务业）健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，2005年12月2日，经国务院批准，国家发展和改革委员会颁布了新的产业结构调整指导目录（2005年本），该目录将“城市基础设施与房地产”列为鼓励发展的产业。根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。因此，充分利用北部优美的自然环境，结合区委的所在位置，并依据城市规划的要求，进行村旧村改造项目的建设，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。二、符合安城市化发展方向和规划要求2005年9月25日，政府召开城市规划工作会议，在会议上市委、市政府领导提出要以科学发展观为指导，坚持“高起点、严管理、广覆盖”的原则，全力推进全市总体规划的实施。城市总体规划（20052020）确定的城市性质是以山为依托的历史文化名城和山水园林旅游城市。城市职能是山东省科教中心之一；山东省旅游度假、现代制造、商贸物流基地。城市规模是2020年，区人口达到135万，用地规模147平方公里。城市发展方向是城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西两侧依托山区、适度发展；严禁跨越环山路向北发展。城市发展目标是将安建成独具特色的国际性旅游城市；山文化与现代文明交相辉映的文化名城；以现代制造业与旅游业为主导的经济强市；天蓝、水碧、山青的最佳人居城市。二七年三月八日，“十一五”服务业发展规划纲要发布，该规划纲要中要求“大力丰富商贸、餐饮、房地产、文化娱乐、社区服务等消费性服务业”。房地产业的发展是一个地区城市化发展的外在表现，城市化是标志一个区域现代化发展水平的标准，近几年很多地区都把城市化发展作为第一要务来抓，并且取得了可喜的成绩，但是城市化的衡量标准一般认为要看非农业人口占总人口的比重，比重高了，城市化水平必然高。当大量的人口涌入城市，认为城市化无非是县变市、乡变镇，或是搞一片城区开发，或旧城改造等未免把城市化看得过于简单。推进城市化，是二元经济向一元经济转变的必然选择，是优化城乡结构，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措，是实现经济结构战略性调整的重要方面；推进城市化，是启动消费的现实选择，有利于扩大内需，为经济发展提供广阔的市场和持久的动力；推进城市化，有利于加快农村富余劳动力转移，增加农民收入，缩小城乡差距；有利于拓展第三产业发展空间，创造更多的就业岗位，缓解就业压力；有利于优化资源配置，提高效率，增强城市整体竞争力；有利于控制人口增长，保护资源和生态环境，促进经济社会可持续发展；推进城市化，对提高人民生活质量和人口素质，促进社会文明进步，也具有重要作用。城市化发展战略中新城的建设已经表现出了显著的成绩，一座座现代化楼厦拔地而起，一条条整洁街道无限延伸，一个个广场游园建成开放这是近年来城市化进程带来的靓丽景观。作为著名的旅游城市，改善和塑造良好的城市形象、进一步促进旅游支柱产业持续发展是城建设贯穿始终的主题之一。从城区现状情况看，今后居住区向边缘地带发展和转移是必然趋势。因此，本项目建设旨在带动的发展，缓解周边的人口压力，有利于老城腾笼换业和恢复古城风貌，符合总体规划提出的旧城改造与新城建设并重的战略构想。三、有利于保护山和功能区划村旧村改造项目是新城区建设的重要组成部分。该项目的建设一是有利于山生态环境的保护，二是有利于功能区的开发。因此，本项目建设符合城市发展方向和总体规划要求，符合山风景区规划。村旧村改造项目是委、区政府为加快城新城区现代化建设步伐、迅速改变城区面貌提出的建设项目。本项目开发建设符合安城市化发展方向和规划要求，可有效改变新城规划区零乱的面貌，改善街道两旁建筑物不一致的现状，同时满足居民生活的需求，推动安城建事业的顺利发展，有利于改善安这一老牌旅游城市的形象和居民的生活居住环境，巩固国家历史文化名城的称号，社会效益显著。第三章建设地点和建设条件第一节建设地点拟建项目位于西部的村内，项目占地面积19152平方米，紧临西外环路。该区域地形开阔、环境良好、空气清新，拟建厂地内除场地东南角较低外，大部分较平坦，地层结构简单，无下卧软弱层，无不良地质现象，地理位置优越。1、本项目符合城市总体规划、村社区总体规划和土地利用总体规划的要求。2、该区域地处农村，周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好的居住环境。加之该区域地行规整、拆迁量较少、易于规划，且有可持续发展的空间。3、该区域临近委区政府，周边城市基础设施（路、水、电、暖、气等）配套较完善，水文地质、工程地质条件好，有利于该项目建设和发展。本项目开发建设符合安城市发展方向和规划要求，可有效改变新城内规划区的落后面貌，满足村民生活的需求，推动城建事业的顺利发展，有利于改善安这一老牌旅游城市的形象和居民的生活居住环境，经济效益和社会效益显著。村旧村改造项目是村村庄建设的重要组成部分。旧村改造后，可把散落的村民聚拢到一起，有利于生态环境的保护，维护山作为三项世界级称号的成果，二是有利于功能区的开发，满足现代居民日益增长的物质需求，为建设一个良好的生活环境服务。因此，本项目建设符合城市发展方向和总体规划要求，符合山风景区规划。由以上分析可以看出，村社区旧村改造项目的选址符合城市总体规划要求，加之该项目地理条件优越，交通便利，搬迁量小，投资效益高，并能带动周围区域生态旅游建设。因此，从城市总体规划角度来说，该项目的选址是合理的。第二节建设条件一、气象地处东经1162011759，北纬35383628之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下1、气象地处东经1162011759，北纬35383628之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下（1）气温属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温125135。7月份最高，平均在249269之间，最高极端气温425；1月份最低，平均25，最低极端气温225。年积温4922。山下（平原）高于山上，平均温差75，山顶极端最低气温275；相对湿度3月份最小，为57；8月份最大，为88。年均无霜期202天。（2）降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。山顶气象站年均降水量为11246毫米，比山下安气象站多4096毫米。年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份降水量为最小，平均4786毫米；7月份降水量最大，一般在1902毫米以上（其中山顶降水量多达3328毫米），约占全年降水量的30以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在336毫米以下（山顶降水量472毫米），降雪日数平均83天（山顶降雪日数年均273天）；平均初雪日为12月3日10日，终雪日为2月26日3月18日。夏季降水最多，季降水量平均4826毫米，占全年降水量的64以上。其中山顶降水最大，为7093毫米。（3）季风由于受山、徂徕山地形影响，安风向多是东北风。风速8、9月份最小平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均37米/秒。一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。安每年有8级以上大风日数为185天。1978年6月30日，安曾记录到瞬时12级大风。山顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为1335天，最多达180天。大风最多月份为35月份，平均每月可有两次大风，最少为89月份。2、地温与冻土区内年均地温为14416。地面温度的变化趋势是春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0以下。1月份地温均在15以下，4月份均在169以下，7月份平均达到294，10月份均降至166以下。二、地震烈度处于6度地震设防区。三、配套条件（1）给水与污水排放村供水拟采用项目所在地市政管网供水。（2）供电村旧村改造后用电总负荷约为13000KVA。拟在基础设施公建集中处建一座变电所。供电充足，供电可满足本项目要求。（3）燃气天然气公司城市天然气管道现已敷设至项目用地并有邻近加压站，供气及安全均有保障。（4）供热安热电厂的管网近期内可铺设到该小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。（5）通讯有网通、电信和铁通三家电信公司，都提供电信和宽带因特网接入服务；安广电提供宽带因特网接入服务和有线电视接入，这些公司的主干线路都已到达该区域。（6）交通项目区北面依山，紧临西外环路，主要道路对外交通便捷，通达性良好，对项目工程建设有利。五、工程地质条件（1）自然地理、地形、地貌概况境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各占全市面积的1/3。山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在400800米之间，仅部分高峰超过1000米，山位于区北部，主峰玉皇顶海拔1545米，为山东省最高峰。丘陵大多位于山地外围，海拔200400米，主要分布在市域东南部和西部。山地、丘陵的走向大致为东西方向。拟建项目场地原为耕地，地形总体西部略高，冬部略低，地貌上属山山麓坡积裙下沿。地下水位第四系孔隙潜水，补给来源以大气降水为主，排泄途径主要为地面蒸发。根据山东山基础工程公司出具的岩土工程勘察报告，周围无污染性厂矿，场地北部已建成多栋住宅，基础埋深应在地下水位以上，因此可以确定地下水及地基土对混凝土结构及其钢筋无腐蚀性。（2）工程地质情况根据安原有地质构造情况，村周边区域地质构造位置位于山构造隆起的南侧，东向（近东西）安大王庄大断层（或山前大断层）的北侧，处于距今6千至3千多万年山阶梯状抬升的第一个台阶上，历经了自太古代以来漫长的地质时期地壳运动的改造，地质构造复杂。区内以断裂构造为主，即岩石在不同方向的地壳运动作用下发生不同方向的破裂面，从而破坏了岩石的完整性，形成具有一定方向的裂隙并产生了位移。厂区附近未发现大断裂和其它不良工程地质现象，地基稳定，适于建厂。第四章规划设计方案第一节设计依据1、城市居住区规划设计规范；2、民用建筑设计通则；3、住宅建筑设计规范；4、2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计指导；5、民用建筑照明设计标准；6、建筑设计防火规范；7、民用建筑隔声设计规范；8、城市总体规划；9、城市道路设计规范（GB50220）；10、环山路东段控制性详细规划；11、山环山公园详细规划；12、城市总体规划（20052020）；13、其它有关的国家、省、市现行规范、规定及标准；14、山区建设局提供的环山路东段沿线六个村庄基本情况汇总。第二节总体设计方案一、设计目标为市民提供一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方式、布局合理、配套服务设施齐备、富有特色和人文气氛的绿色生态居住小区，规划设计、建设水平达到国内一流。二、设计指导思想（1）以人为本，充分考虑人的需要，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。（2）规划设计应具有超前性、先导性。（3）贯彻“尊重自然思想”与“可持续发展战略”，以建设绿色居住空间环境为规划目标，注重社区与周边环境特别是与新城建设及山的关系。（4）规划设计应贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、运作良好，个性鲜明的花园式生活居住空间。（5）统一规划，分期实施，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。（6）注重环境设计，使生活更富情趣。三、规划结构（1）总体布局采用周边式布局的车行环路将基地联系成为一个整体，在城市道路的分割下，自然形成了三个住宅组团。（2）空间形态提出网络社区的概念，住宅与水系、绿带相互交叉，形成网络。水系与绿带所形成的开敞空间又提供了居民休憩、交流、沟通的场所。（3）住宅布局住宅布局强调空间塑造，强调单体的对称式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近丰富且具有人情味的居住环境。（4）公建布局区位性与方便性。根据国家规范要求及新城区详细规划，在项目内部布置了一些商业服务设施，满足小区内的居民的需要，同时对外经营。第三节建筑设计方案一、设计依据（1）民用建筑设计通则；（2）住宅设计规范；（3）民用建筑照明设计规范；（4）建筑设计防火规范；（5）建筑内部装修设计防火规范；（6）城市规划控制条件；（7）项目承办单位推荐意见。二、建筑设计建筑设计采用了现代感较强的立面造型，利用屋顶轮廓的变化，前后进深凹凸的形体变化，使之立面光影交错丰富生动，更为符合现代都市人群的欣赏品位。结合淡雅尚的色彩以及金属、玻璃、面墙、涂料的综合运用，精致的细部处理，力求创造出一种清新明快、高压时尚建筑风格。住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线顺畅。起居厅、餐厅相贯通，满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；同时，结合周边环境布置景观房间可享受到绿化。房型设计结合建筑造型顶层局部设跃层，并设屋顶花园。每户住宅的外窗采用低窗台或凸窗，加大窗户的采光面积，扩展室内的视野，同时增加室内的面积。在建筑群体空间的塑造中，利用地形起伏变化，形成错落有致的建筑天际线。在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素，变化的形体和色彩既丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。住宅建筑面积设计为89平方米左右。户型设计均采用明室、明厅新型设计方案，储藏室（部分按车库设计）均设于楼下，便于居民停放各类车辆和储物之用。三、公建建筑本项目公建配套包括社区服务、会所，体量较小，采用单体建筑的形式，功能设计要求也将是多样化的。四、室内装饰各厅室墙面、地面采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程成本。房间内基层地面混凝土和墙体抹灰工程做到表面平整、压实，达到粘接牢固、无裂缝。顶棚不抹灰，用腻子找平。卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上方，并与楼面防水层形成整体。卫生间地面铺设防滑瓷砖，墙面贴瓷砖到顶，配全套卫浴设备。楼梯间采用水泥地面、乳胶漆墙面，地下室采用水泥地面、普通抹灰内墙。合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好的塑钢复合材料，选用的玻璃厚度和框料均应满足安全强度要求，其抗风压变形、雨水渗透、空气渗透、平面内变形、保温、隔声及耐撞击性能指标均应符合国家现行产品标准的规定。阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采用半落地窗口。五、立面造型与装饰多层住宅建筑立面造型应根据平面设计中为实现“三明”面凹凸较多的实情，配以阳台与装饰构件，在整体风格协调前提下丰富建筑立面的外形轮廓、阴影效果。外装修选用的各项材料其材质、规格、颜色等符合施工单位的要求，并封样验收。外墙面选用耐久性亚光淡彩外墙砖，阁楼坡屋顶采用中性色调陶瓦，下衬宽檐，结合外墙面简洁的装饰，体现出现建筑与山水背景的协调美感。六、绿化系统绿地分为组团级绿地、庭院绿地两级布置，以满足环境与居民各级交往活动的需求。系统性与生态性。结合整体布局与组群规划，本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将组团绿地、宅间绿地、沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑的同时，更为注意整体意境，力求为居民创造赏心悦目的景观环境，运用城市设计的理论和方法，对室外环境进行研究和处理，使中心绿化景观和外围生态绿化景观渗透到各功能区内部，强调小区内外景观环境的交融渗透，同时注重庭院景观空间的营造，将小区环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。第四节结构设计方案一、地上结构结构形式为钢筋混凝土砖混结构。建筑单体外墙均370厚，主内墙均240厚，内部局部小隔墙为120厚。均可按抗震要求设置构造柱。建筑单体梁板均采用现浇，以增加结构整体刚度。二、基础结构根据岩土勘察报告，本工程场地土类型属软场地土，本工程基础采用墙下钢筋混凝土浇筑时，应从两端同时等速向中间浇筑。本工程应采用强夯法进行地基处理，处理完毕后需根据现场试验确定地基承载力特征值。地震基本烈度为6度，本项目拟按6度设防。第五节给排水设计方案一、设计依据（1）建筑给水排水设计规范（GB500152003）；（2）住宅设计标准（GBJ08202001）；（3）建筑设计防火规范（GBJ1687）2001年版；（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）；（5）建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）1997年版；（6）相关专业提供的资料。二、设计范围1、单体室内给排水、消防设计。2、区域给排水、消防设计。3、给水设计方案（1）用水量预测本地区规划居住户数144套，居住人口规模约为500人。区内居民综合用水量标准最高日按200L/人D计，则居民最高日综合生活用水约为100M3/D；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20M3/D；区内浇洒道路用水量按平均每天浇洒一次计算，则浇洒道路用水量为30M3/D；不可预见用水量按最高日用水量的10计，则不可预见用水量为10M3/D；则本区最高日综合用水量为160M3。区内消防用水根据建筑设计防火规范（GBJ1687）和自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）按同一时间内发生一次火灾，火灾延续时间为2小时计，一次室内外消防栓用水量标准为20L/S，则室内外消防用水量为144M3。（2）消防设施本地区以多层建筑为主，因此消防水压以消防车自压为主。本区室外消防管网与市政给水管网共用，沿道路设置地上式室外消火栓，设置间距不大于120米。管网布置详见给水工程规划图。公共建筑设置室内消火栓系统，小区内最大的一幢公建楼室内消火栓系统水量估计为15L/S，消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。公建楼（视功能按规范需设的）另需设置自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统按中危险级级考虑，喷淋系统用水量为21L/S。消火栓、喷淋系统均采用临时高压系统，在屋顶上设置消防水箱，水箱内存放灭火初期10分钟不动用消防水量，超过18立方米的按18立方米计。各幢楼消火栓泵、喷淋泵分设于各幢楼消防水泵房内。消防系统管径小于100的采用热镀锌钢管，大于等于100的采用热镀锌无缝钢管。根据建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090），在建筑室内布置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，公建部分配置基准按A类火灾中危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过20米。住宅部分配置基准按A类火灾危险级考虑，灭火器设置位置保护半径不超过25米。4、排水工程规划（雨污分流制）（1）污水工程规划本地区属于居住区，环境要求比较高，规划排水工程采用雨、污分流制排水系统。污水主要为生活污水，污水量按总用水量的90收集处理，则污水量144M3/D。粪便污水经区内初步净化处理（化粪池处理）后利用区内污水管网排至市政污水管网。污水采用重力流排放，计算管径时以污水量为依据，污水管充满度为055，规划在道路上单排管布置，管道采用钢筋混凝土平口管，120混凝土基础，钢丝网水泥砂浆抹带接口，管道始端覆土厚度控制为1015米之间。管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入的地方都必须设置检查井。（2）雨水工程规划为了及时有效地排除雨水，节省工程投资，规划采取结合分区相对集中的就近排放原则。在各建筑物周围和道路一侧或两侧设置雨水口来收集雨水，再利用雨水干管输送排入市政管网。雨水管道采用钢筋混凝土平口管，120混凝土基础，钢丝网水泥砂浆抹带接口。管道始端覆土厚度控制为1015米之间。管道在管径、坡度、高程、方向发生变化及支管接入的地方都必须设置检查井。管网布置见排水工程规划图。第六节强电设计方案一、设计依据（1）国家和地方的有关设计规范、标准；（2）电业部门的有关要求；（3）业主的建议。二、负荷等级本项目按二、三级负荷要求供电。三、用电量估算用电量估测参照规划面积及户数，总规划范围内总用地面积19152平方米，总建筑面积25866平方米，其中住宅建筑面积12816平方米，商业建筑面积13050平方米。负荷预测负荷预测指标普通公寓10KW/户，需要系数取045，补偿后功率因数为095，规划范围内总负荷为6156KVA。电源规划小区电源电压等级为10KV，配电网络为04KV。小区内设变电所一座，供电半径控制在250M以内。线路规划变电所与市政网电力线路采用高压电力电缆直埋敷设，低压配电线路采用低压电力电缆沿排管敷设。经测算，项目设计供电负荷约为6156KVA，考虑发展需要，低压供电设置电业开关站1座（需征得电业部门同意），业主协调设置多组21000KVA箱式变压器。电源由基地四周市政道路地下高压线直接接入场区变配电设施，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿场区主要道路敷设盖板式电缆沟，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。第七节弱电设计方案一、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）；（2）有线电视系统工程技术规范（GB5020094）；（3）业主所提供的项目建议二、设计范围及内容主要包括通信系统、安全防范系统、居民安全子系统、CATV系统、背景音响及广播系统、社区设备智能控制系统、物业管理系统、社区智能化综合管理和车库管理系统。三、系统功能（1）通讯自动化系统电话需求量预测电话需求量预测指标按公寓每户1部，规划小区内总的电话需求量为约150部。电话线路规划电话线路在主要道路人行道下采用多孔PVC管埋地敷设，埋深1米。有线电视及宽带网规划有线电视信号由市政有线电视网供给，采用同轴电缆传输，有线电视线路与电信线路同路由敷设。宽带网线路采用大对数铜缆或光缆传输，每户设终端，分支线路采用双绞线暗敷设。（2）安全防范系统社区安全周边防范系统由可视对讲防盗铁门、摄像监控系统、红外监控系统和电子巡更系统组成。防盗铁门安装在各个门牌号的出入口，防盗门同时还带有可视对讲系统，能和防盗门内各个居民家进行可视对讲，防盗门内各个居民家都可独立控制防盗门的开启，还可设置智能卡或密码开锁功能。摄像监控子系统主要功能社区出入口、主要通道等重点部位设置相应的探测器或摄像机，并联网至社区管理中心，通过相关信息和传输图像进行监视，并将监视的图像和信息进行记录和存储。既CATV系统与周界报警系统实现报警信息显示与图象识别相结合的联动，留有对外报警接口，可与公安区域报警系统联系。在物业管理中心可对各摄像机进行云台、变焦、聚焦、光圈的遥控。在各个监视器上显示的现场摄像图像可通过人工控制切换或程序控制自动切换。红外监控系统主要功能红外线探测器的建防和撤防可根据时间由程序控制自动执行，也可由人工控制执行。社区管理中心能实时显示报警路段和报警时间，能自动记录与保存报警信息。社区周界设置红外、微波等报警探测装置，并与社区管理中心的主机相连，如有人翻越围墙；晚上当社区除了主通道外，其他通道都关闭时，如果有人强行闯入，系统立即向物业管理中心告警。电子巡更系统主要功能在社区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。社区的保安人员巡查路线和巡查时间可在物业管理中心通过计算机进行设置。当物业管理中心没有在规定的巡查路线和巡查时间收到保安人员的信息，巡更子系统自动报警，这时应派人员到现场查看。（3）居民安全子系统住户室内具有燃气泄漏报警、户门及阳台外窗防范报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警时住户室内发出声、光信号外，并将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。家庭内对讲设备也可连接求助按钮，当用户有紧急情况需要援助时，可通过求助按钮将求助信号传送到物业管理中心。居民安全子系统可根据需要设防和撤防。四、CATV系统本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，再分别馈线至各大楼，经分支至各用户。本工程住宅每户设电视终端2个，社区中心根据具体情况设置电视终端若干个。五、背景音响及广播系统在社区室外公共场所设置有线广播系统。广播系统与社区景观设施联动。六、社区设备智能控制系统采用集散控制技术，对社区的公共建筑设备实施监控，保证设备处于良好的工作状态，一旦发生故障及时报警。（1）给排水系统的监视。显示水箱、集水井的液位并报警；监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。（2）配电监控。对所有监控设备的运行维护进行集中管理。公共设施集中监控信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。（3）照明设备的监控。对公共区域的照明包括道路、景观、泛光设备进行控制。七、物业管理系统（1）物业管理应采用先进、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。（2）对出入设区的机动车辆通过智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。（3）自动抄表系统。采具有信号输出功能的水、电、燃气表等数字化表具，实现远程抄表功能。社区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。（4）社区安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。八、社区智能化综合管理系统智能化管理中心控制室硬件。物业管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通，以便统一管理，及时对报警信号做出响应和处理。配置实用的计算机物业管理软件。实现物业管理计算机化，建立物业、修缮、服务、收费等小区物业管理信息系统。九、车辆管理系统每辆占用场地的车辆都具备一张感应卡，每当车辆出入时通过感应卡索引，可在管理系统中查询车辆的缴费情况和相应的出入条件，决定车辆的出入，以加强对车辆的管理和防止车辆的失窃。第八节燃气供应设计方案一、设计依据城镇燃气设计规范（GB5002893）。二、系统设计住宅燃气采用管道天然气。天然气由市政天然气中压管道引入，在社区内设置调压站，经调压后低压入户。天然气管道敷设于小区非机动车道下，管材采用热镀锌钢管。住宅每户设25立方米/小时的天然气表1只。三、天然气用量计算1、住宅天然气用量住宅天然气用量根据以下公式计算QKINIQI其中Q天然气用气量（M3/H）KI同时工作系数，取010NI住户数量，共144户QI每户额定流量（24M3/H）则天然气用气量Q010144243456M3/H同时预留公建天然气用量30M3/H。合计整个小区天然气用量约为6456M3/H。第九节管线综合布置方式本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则（1）压力流管让重力流管；（2）小管径让大管径；（3）给水管尽量在污水管上面；（4）易弯曲管让不易弯曲管；（5）临时性管线让永久性管线；（6）工程量小的管线让工程量大的管线第五章环境保护与节能第一节环境保护一、建设地点环境现状本项目地点靠近西外环路，周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且周围无重污染企业。二、施工期环境保护措施（1）施工扬尘施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防止措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。首先，要加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，并采用商品混凝土建房，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。其次，在土方挖掘、平整阶段，运土车辆必须做到净车出场，以减少泥土撒落构成扬尘污染，在运输、装卸建筑材料时，应采用封闭车辆运输，尤其是泥砂等。据经验调查，露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水率是抑制扬尘的有效手段，同时应禁止在大风天进行搅拌等作业。（2）油漆废气该项目装修阶段的油漆废气点多面广，较难控制，且目前尚无较有效的治理方法，因此建议建设方和物业管理部门加强管理和宣传，要求商场、办公等设施统一装修时使用环保油漆和水性涂料，并积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料。（3）施工期固体废弃物该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），将产生大量废土、砖石及各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的“垃圾堆场”。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。三、运行期污染源分析及治理措施（1）废水处理措施根据建设项目的地理位置与特点，该旧村改造项目完成后生活污水出路主要是就近排入城市污水管网。污水就近排入城市污水管网，技术简单，无需复杂规划，只要按规划要求，根据地势将旧村改造的污水管接入即可。经调查，生活污水利用改造区内北高南低、东高西低的特点的自然地势由各排水管道汇流进入污水管道再就近汇入城市管网。该管网已铺至委，只需将管网铺入小区即可。（2）生活垃圾处理措施该项目对生活垃圾实行袋装分类收集，居民将垃圾按照规定时间段放在本单元指定垃圾收集点，由物业部门专门人员收集，运往垃圾中转站。对报纸、瓶罐等回收出售给专业收购人员综合利用。废日光灯管和废旧电池等有毒有害垃圾收集后送有关部门处理或指定地点填埋，加强餐饮、食堂废弃物中厨房下脚料、食物残渣、鱼类内脏等有机废物和废油收集贮存，委托有资质的专业单位处理建设项目投入使用后，物业管理部门加强对固废的管理，及时收集，妥善处理处置，同时小区居民养成良好的垃圾分类、收集、按时段投放的习惯。（3）大气污染防治措施住宅油烟应经油烟吸收装置除油烟后，集中收集经竖向专用烟道于各住宅楼顶集中排放，同时各住家卫生间废气也经竖向专用通风井引至各住宅楼楼顶集中排放。该小区设计采用管道天然气为燃料，做饭时厨房会产生燃气废气及油烟气，该小区每栋楼设上下贯通排烟道