成都房地产市场分析报告

成都房地产市场分析报告房地产市场行业动态行业资讯及相关动态央行16日起上调存款准备金率50基点央行11月10日晚正式公布，自2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率50个基点。此次是央行今年第四次上调存款准备金率，累计上调幅度已达2，上次上调时间为5月10日。央行今年首次上调存款类金融机构人民币存款准备金率是在1月18日，上调幅度为50个基点。第二次为2月25日，同样是上调存款类金融机构人民币存款准备金率50个基点。另外，11月9日央行副行长杜金富及马德伦分别表达了对通胀的担忧。杜金富称，央行在适度宽松的前提下高度关注通胀和各项经济指标的变化。马德伦也表示，央行不会放任通货膨胀的出现，中央银行每时每刻都在进行对冲，而央行对货币有调控目标。首套房贷利率不低于85折全面执行截至11月1日，各家银行已开始执行首套房贷款利率不低于85折的最新规定。不过，此次新政执行不会出现“大动干戈”的局面。由于多家银行在今年上半年或国庆节后已自主上调首套房贷款利率，它们称此次调整可以顺势而为，执行难度不大。由于此次关于首套房贷款利率不低于85折的新政是通过监管部门窗口指导方式传达，而非正式文件，各家银行开始执行新政的时间也略有差异。工行、深发展、民生银行等银行均表示，从11月1日起开始统一执行首套房贷款利率不低于85折的政策；建行从10月中下旬起已开始执行新政；中信银行总行下文要求从10月28日起开始执行新政；华夏银行也在10月28号左右开始执行新政。两部委联手摸底地方楼市调控据悉，住房和城乡建设部和国土资源部近日已经组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。据知情人士透露，此番联合检查组将由两部委司级官员带队，整个过程大约在十天左右。此番检查方式包括实地检查、座谈、查阅资料和网上核查。检查范围除了省区、市总体情况外，还将抽取省会城市和12个设区市州、盟。此外，与以往不同，此次检查组还将深入到县区、旗一级政府开展检查工作。这是在楼市“二次调控”出台接近两月之后，住房和城乡建设部和国土资源部组织的第一轮大规模的联合检查，目的是摸清地方对中央调控政策的落实情况。城市热点及动态预售款监管11月1日执行成都楼市面临“洗牌“成都市商品房预售款监管办法（试行）将于11月1日正式执行。据统计，预售资金约占开发商整个资金来源的30。如果预售资金监管落实到位，由于预售资金仅限于工程款项及税费等的支付，开发商常用的“滚动开发”模式，即将此项目的钱用于彼项目的开发，现在行不通了。这项政策至少在一定程度上将会限制开发商的拿地冲动，融资的问题将进一步凸显。对于稳健开发或者单个项目开发的开发商应该影响不大，影响较大的应该是资金紧张却又多个项目连开的开发商。成都出台关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见为进一步加强房地产市场调控和监管，促进房地产市场平稳健康发展，11月24日，成都出台关于进一步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见，主要涉及了加强房地产市场监管、加强房地产用地管理、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策和加大保障性住房建设力度5大方面的7项具体措施。7大具体措施分别为严格执行预售许可管理；预售证取得后10日内对外销售备案房价3月内不得调整；土地成交后1月内缴50首付款余款半年内付清；土地闲臵2年将被收回；严格执行差别化信贷政策；房价与土地增值税预征挂钩；2012年保障性住房达200万平方米。11月26日拍5地其中3宗拿地后须建公租房共超8千平方米11月26日，成都市国土局将拍卖5宗土地，总面积约234亩。其中包括武侯区铁佛村22亩地块，成华区青龙乡将军碑村119亩地块，青龙场镇29亩地块，锦江区琉璃场乡永兴村七组7亩地块，以及武侯区铁佛村56亩地块。据悉，此次拍卖规定，其中3宗土地将建共约8517平方米公租房，这在成都历次的土地拍卖中尚属首次。据了解，其中，武侯区铁佛村22亩地块，楼面起拍价2000元/平方米，规定须建不小于1275平方米的公租房。所拍第二宗地块，成华区青龙街道办将军碑119亩宗地，其面积是本次所拍5宗地块中最大的，楼面地起拍价1950元/平方米，规定建设公租房面积不小于4233平方米。青龙场镇2号29亩地块，楼面起拍价1500元/平米，须建公租房面积不小于3009平米。据国土局相关人士表示，今后还将继续规定所拍地块中，建一定比例公租房，以满足中低收入者居住。主城区土地市场11月，主城区和郊县供应地块的反弹，本月土地供应出现了上升的现象。本月成都市土地供应量为53宗，总净用地面积约23821万，合计约3573104亩。在公告土地中，商住混合用地占有21宗，净用地面积约12807万，合计约19211亩纯商业用地9宗，净用地面积约2995万，合计约44926亩工业用地23宗，净用地面积约802万，合计约120275亩。受住国家调控的影响，开发商疯狂拿地，土地供应明显增多，地王频繁出现。本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应依旧是主体，供应量约290342亩，主城区供应量约66968亩。图一地块供应走势分析成都市11月有53宗公告土地，供应土地面积为23821万。供应量在经过上个月低迷后开始出现反弹。本月供应面积同比2009年11月下降1513，环比2010年9月上升1961。成都市土地成交10月出现明显下滑之后，11月的成交呈现上涨趋势，其活跃现象预计将延续到12月。11月份共成交了土地20宗，成交土地总净用地面积约为8876万，合计约133134亩，预计未来可上市建筑面积约为3466万。本月成交土地中体量最大是商住地块，共有16宗成交，成交地块净用地面积约7873万，合计约1181亩其次为商业地块，成交了2宗，成交净用地面积约87万，合计约131亩工业地块也有2宗供应，面积约128万，合计约192亩。图二地块成交走势分析主城区商品住宅市场11月成都主城区商品住宅新增供应缩量，供应套数为3996套，供应面积为4000万平方米，环比上月分别减少6208和6133。11月商品住宅共成交10693套，成交面积为9588万平方米，环比上月分别增加1553和2226。11月供需比为037，较上月有所大幅减少,市场供不应求。受预售资金监管政策影响，整个11月供应量都很低迷。而成交方面,11月成都商品住宅成交量持续上升，并创下年度新高，但仍然略低于去年同期水平（去年11月产品住宅共成交15842套）。预计后期供应量会逐渐回升，而成交则有可能下滑。就商品住宅供应详情来说，11月成都中心城区商品住宅新增供应量均有不同程度的下滑，其中青羊区11月供应量暂时领先，供应套数为1370套，供应面积1624万平方米，环比上月分别下降5162和4137；武侯区紧随其后，新增供应量在五城区中排列第二名，新增供应面积1049万平方米，新增供应套数1135套，其次是金牛区，锦江区本月的供应量最小，新增供应面积222万平方米，新增供应套数279套，在五城区中排列最后。说明本月青羊区的房地产市场仍然以满足住房刚性需求为主。就商品住宅成交详情来说，11月成都中心城区商品住宅的成交量均有上升，且上升幅度较大，成交10693套，成交面积9588万平方米，分别较上月环比上升1553和2226。其中，青羊区11月成交2466套，环比上升5869，在五城区中排列第二名；成交面积232万平方米，环比上升7971，在五城区中暂时位居首位。在成交套数方面，成华区排列第一名，成交2594套，而武侯区排列最后，成交1516套，其次是锦江区，成交1839套；在成交面积方面，青羊区最多，紧随其后的是成华区、金牛区，分别位居五城区第二位和第三位，各成交206万平方米、2041万平方米。2010年11月主城区商品住房供应情况279137069411355182225881049517162402004006008001000120014001600锦江区青羊区金牛区武侯区成华区套024681012141618万平方米供应套数供应面积2010年11月成都主城区商品住房成交情况18392466227815162594164423220411523206050010001500200025003000锦江区青羊区金牛区武侯区成华区套数0510152025万平方米成交套数成交面积11月商业用房总供应量为9631万平方米，环比减少5737。其中，商品用房供应量5631万平方米，占总供应量的5847，环比上月减少5403，同比下降55。本月商业用房总成交量为21106万平方米，环比增加2000。其中商品用房成交面积为11526万平方米，占总成交量的5461，环比上月增加1825，本月成都主城区的商品用房供需比为049，市场供不应求。在商品用房供应方面，本月成都中心城区商品用房新增供应缩量，新增供应量均有不同程度的下滑，其中青羊区11月供应量暂时领先，供应面积1886万平方米，环比上月下降3191，同比下降27；武侯区紧随其后，新增供应量在五城区中排列第二名，新增供应面积1714万平方米，其次是成华区，锦江区本月的供应量最小，新增供应面积222万平方米在五城区中排列最后。在商品用房成交方面，成交量明显上升，成交面积为主城区各区域的商品用房成交量则有不同程度的变化。其中，青羊区11月成交面积2597万平方米，环比上升7985，在五城区中暂时位居首位。紧随其后的是成华区，成交2602万平方米，环比下降185，位居五城区第二位；金牛区成交2431万平方米，较上月环比增加1928；锦江区成交1951万平方米，环比增长791；排列最后的是武侯区，成交面积为1944万平方米，环比增长758。2010年11月成都主城区商品房供应面积图2221886881714929760270680070249002468101214161820锦江区青羊区金牛区武侯区成华区万平方米3000250020001500100050000050010002010年11月成都主城区商品房成交面积图1951259724311944260229904100427035504820051015202530锦江区青羊区金牛区武侯区成华区万平方米6000500040003000200010000002010年11月主城区商业用房分类供应面积图22218868817149292221624588104951702468101214161820锦江区青羊区金牛区武侯区成华区万平方米商品房商品住宅2010年11月成都主城区商业用房分类成交面积图19512597243119442602164423220411523206051015202530锦江区青羊区金牛区武侯区成华区万平方米商品房商品住宅成都主城区各区域二手商品用房及商业住宅成交面积均有不同程度的上升。就二手商业住房方面，11月成都二手住宅成交套数为5534套，成交面积为4506万平方米，环比分别上升3873和3564。本月成都二手住宅成交量持续回升，市场需求释放，使得11月二手成交量超过4月成为本年度新高，但仍略低于去年同期水平（去年11月二手住宅共成交6617套）。其中青羊区11月二手成交套数为1063套，环比上升2477，在五城区中排列第四。武侯区成交量持续领先，成交套数为1385套，环比上升4323；其次是金牛区，成交套数为1219套，环比上升3337；成华区成交套数为1074套，环比上升6472；最后是锦江区成交套数为793套，环比上升3129。本月二手商业用房总成交9813万平方米，二手商品用房成交5307万平方米，占总成交面积的5408，环比上升3710，同比下降082。2010年11月成都主城区二手房成交情况79310631219138510746469391002125866202004006008001000120014001600锦江区青羊区金牛区武侯区成华区套02468101214万平方米成交套数成交面积2010年11月成都主城区二手商业用房分类成交面积图8951142112143971646939100212586620246810121416锦江区青羊区金牛区武侯区成华区万平方米二手房二手住房本月成都中心城区商品住房成交均价是738449元/平方米，同比增长2686。其中，青羊区均价在731679元/平方米，同比增长2980，环比增长132，均价在五城区中位居第三。在主城区当中，武侯区成交均价最高，其均价为85687元/平方米；锦江区紧随其后，排名第二，成交均价为778872元/平方米；而以成华区588636元/平方米的均价最低。成都市房价整体都有上升的趋势，青羊区的上涨幅度最大，本月青羊区成交均价上涨了45339元/平方米。推测未来青羊区未来的房价将还有小幅的上涨或者持平。2010年11月商品房成交均价是在717487元/平方米，同比增长2152。其中，青羊区的成交均价为731679元/平方米，在中心城区中排列第四，增长3894元/平方米，增幅573，同比增长237，在五城区中增幅最高。武侯区以成交均价856876元/平方米仍然位居五城区首位，成华区成交均价最低。2010年11月成都主城区商品住房成交均价图778872731679736182856876588636263029803370335011000100020003000400050006000700080009000锦江区青羊区金牛区武侯区成华区元/平方米0005001000150020002500300035004000系列2系列12010年11月成都主城区商品房成交均价图78648871853168888182241257112322902480290072023700100020003000400050006000700080009000锦江区青羊区金牛区武侯区成华区元/平方米000500100015002000250030003500小结，预测小结土地供应持续增加，成交异常火爆。与上月相比，本月无论是供应还是成交，都呈现出出异常火爆的状况，临近年底，土地市场放量明显增加，其中以郊