中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告

1门头沟区斋堂镇土地一级开发项目1号地块项目建议书代可行性研究报告2目录第一章项目基本情况11项目概况111项目名称北京市门头沟区斋堂镇1号地土地一级开发项目（以下简称本项目）。112项目建设单位本项目建设单位为北京市土地整理储备中心门头沟区分中心。113项目建设地点本项目位于北京市门头沟区西部山区斋堂镇政府南侧。建设地块的四至为东至斋灵路，西至109国道，南至109国道，北至斋堂大街。114项目内容本项目一级开发土地总面积为3446公顷（51690亩）。其中建设用地面积1810公顷，代征绿地面积823公顷，代征道路面积813公顷。项目主要工作为办理规划审批手续、完成规划设计方案，办理前期项目核准手续，完成环境影响评价、地质灾害危险性评估和压覆矿产资源评估等各项前期手续，并组织实施征地、拆迁等土地一级开发工作，申请土地一级开发验收，使项目达到上市交易的条件。在土地一级开发过程中，需要拆迁拆除地上建筑物总面积约为706万平米。115项目总投资及资金来源本项目一级开发总费用为30948万元，其中30的自有资金由门头沟区财政提供，其余70则通过银行贷款解决。3116项目建设期本项目的建设期为12个月。具体工程进度如表11所示表11项目进度表起止日期主要内容2009420096完成一级开发前期手续，介入征地拆迁评估等前期工作2009620098完成征地拆迁工作2010220104上市前准备，完成上市交易12项目申报单位基本情况111企业概况本项目申报单位为北京市土地整理储备中心门头沟区分中心。门头沟区分中心是2002年8月成立的全额事业单位，业务职能为土地一级开发和土地储备工作。112组织机构根据主要职责，北京市国土资源局门头沟分中心设4个职能科室，办公室、综合科、土地利用科、地质矿产科分别加挂财务科、地籍科、耕保征地科、执法监察科牌子。113主要职责1、贯彻国家及北京市国土资源管理的法律、法规、规章和政策，认真实施土地基本国策、国土资源可持续发展战略和宏观调控政策。2、负责编制、修订本区及镇土地利用总体规划和基本农田保护、土地开发（整理、复垦）等专项规划，编制、修订本行政区域内矿产资源开发、利用、保护规划和地质灾害防治规划，并组织实施。3、负责本行政区域内地籍管理，组织土地调查、土地登记、土地统计、土地动态监测、地籍档案管理等工作；负责土地权属管理，依法调处土地权属纠纷。44、负责本行政区域内耕地保护，实施土地用途管制；负责基本农田保护、未利用土地开发、土地整理、土地复垦的监督管理；依法负责耕地保护、集体土地管理等方面的行政许可工作）；组织落实土地开发（整理、复垦）专项规划和占用耕地建设项目的占补平衡措施。5、负责本行政区域内国有土地资产管理；依法负责国有土地管理方面的行政许可工作，并依法负责有关费用征收和使用的管理；负责市国土局交办的国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让和土地收购储备工作。6、负责本行政区域内矿产资源的监督管理；依法负责矿产资源勘查、开采的监督管理；组织矿产资源储量评审、登记、备案等工作；负责矿产资源有关费用征收、使用的管理。7、组织实施本行政区域内地质环境监测、保护工作，承担市国土局交办的地热资源调查、评估工作。8、负责本行政区域内国土资源方面的科技、信息化建设管理，负责有关国土资源管理业务信息的统计、分析、上报工作。9、负责本行政区域内国土资源方面的执法监督工作，依法查处有关违法案件，受理有关投诉和举报。10、承办市国土局和门头沟区政府交办的其他事项。13项目技术经济指标根据项目中心区控规文件，本项目规划总用地面积3446公顷，其中建设用地1810公顷，代征绿地面积823公顷，代征道路面积813公顷，土地性质全部为商业用地，规划总建筑面积为1614万平米。建设用地容积率为09。具体指标如下表所示5表12规划指标一览表序号项目单位指标1占地面积公顷344611建设用地面积公顷181012代征绿化面积公顷82313代征道路面积公顷8132总建筑面积万平米161421商业万平米16143容积率04714报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）；4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）；6、北京市城市房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第87号；7、关于印发北京市房屋拆迁评估规则（暂行）的通知（京国土房管拆字20011234号）；8、关于印发北京市房屋重置成新评估技术标准的通知（京国土房管拆2003808号）9、关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复（京政函2001109号）10、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20056号）；11、北京市总体规划（2004年2020年）12、门头沟斋堂镇总体规划（20062020年）6第二章项目建设的背景和必要性21项目建设的背景在2004年修订的北京城市空间发展战略中，明确确立了“两轴两带多中心”的未来城市规划发展格局。其中，将北京的西部区域规划为绿色生态带，而门头沟区正位于这条绵延的西部生态带之中。随着北京城市中心的转移和调整，门头沟的区域功能将逐渐由工业区向绿色、观光、旅游、生态等产业结构发展。门头沟区将充分利用现有的资源，强化休闲、度假、观光和服务的功能，高标准地规划现代化生态山城，逐步建成以绿色生态为板块，环境优美的休闲度假城市。本项目位于门头沟区西部山区斋堂镇政府南侧，斋堂镇是门头沟新城规划（2005年2020年）确定的全区的次中心，是门头沟西部深山区地区的核心镇。斋堂及其周边地区旅游资源丰富，涉及人文历史资源、自然景观资源众多。如斋堂镇的川底下、灵水国家级历史文化名村、黄草梁、龙门口大裂谷、双龙峡等。在斋堂周边地区，有百花山、灵山、龙门涧、珍珠湖、碣石古村等。斋堂镇扼守109国道，对外交通便利，是通往周边大多数景区的必经之地，镇内各项服务设施较为集中。按照门头沟区斋堂镇总体规划（2006年2020年）要求，斋堂镇区应建设旅游集散中心，为斋堂服务、为门头沟西部山区服务。本项目开发正是斋堂镇区旅游集散中心，是斋堂整体功能定位和旅游发展规划中最重要的组成单元，将关系到整个发展规划的成功与否。22项目实施的必要性1、实现产业转型的迫切需要根据北京市、区两级政府对打造门头沟生态涵养区的规划要求，斋堂镇前几年已经彻底停止了对生态环境造成严重破坏的小煤窑开发。煤窑的关闭使上百年来以煤炭7为主的支柱产业不复存在。由此寻找一个既符合门头沟区发展定位，又能替代煤矿产业促进斋堂镇长远经济发展的项目迫在眉睫。2、促进旅游产业内涵式发展的需要斋堂旅游业虽然资源丰富，但旅游业的发展尚处于起步阶段，景点分散、各自为阵，形不成规模。且基础设施落后，接待能力较差。各个旅游景点以观光为主，很难形成休闲、消费一条龙服务，经济效益和社会效益均比较差，资源利用效率低，且不利于资源整体保护。因此，需要从发展高度发掘资源优势在商业、文化等方面的增值潜力，同时加强基础设施建设，以开拓市场，促进产业发展。3、解决就业、保障民生的迫切需要由于丧失了煤矿开发这一重要的经济来源，财政和居民收入均大幅降低，提高民生收入、改善人民生活必须寻找新的突破口。斋堂镇的旅游资源相当丰富，经济价值潜力巨大，且覆盖面广、辐射区域强，不仅可以为门头沟区增添新的重要的财政收入来源，而且可以通过为当地农民提供就业岗位，直接促进农民增收；同时有利于优化投资环境，提高高端客户对门头沟区位价值的认识，增加其投资的信心和机会，从而带动整个区域经济的活跃和产业的发展。8第三章投资环境分析31总体宏观经济分析32国家政策及土地市场分析33房地产市场分析第四章区域市场分析41国内休闲度假地产市场的发展情况国内休闲度假地产大致有旅游度假区、环城市旅游度假带、产权酒店三种形式。1、旅游度假区的建设国家旅游局从1990年就开始研究，如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式，当时选取的重点是旅游度假，具体的方式就是，一是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件，关于建设国家旅游度假区若干问题的通知，出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后，国务院又批了12个国家级旅游度假区，各个地方都纷纷按照这个模式，建立省级旅游度假区，市级旅游度假区，甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个，市县两级数量更大。到现在已经15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。如山东青岛的石老人旅游度假区，现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区，几区合一，实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区，无锡的马山形成观光区，广西北海银滩国家旅游度假区，一开始就是房地产开发的模式，结果不但项目本身失败，而且破坏了资源。做的比较成功的，有大连的金石滩国家旅游度假区，海南的三亚国家旅游度假区等。大多数项目没有成功的基本原因是，当时的市场没有发展到这一步，主要对应外国人。但这几年在市场经济大潮的拉动下，国内的休闲度假需求产生，有一些好的大的项目也在产生。国内目前涉足该领域的公司超过100家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业；也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产开发商。我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80个。从1999年海南“南海传说“、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区“的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。如此同时，开发商开始向二级旅游城市拓展，苏州、宁波等地的旅游地产项目已经开始起动，房价也一路走高。2、环城市旅游度假带的逐步培育起来环城市旅游度假带大体上是在这十年之内，通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较9有规模的主要集中在特大城市，比如上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重庆，是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带，层次低一些，但总体规模已经形成。如成都周边六千个“农家乐”。3、产权酒店的开始起步实际上产权酒店是房地产市场和旅游市场相结合而产生的一种新的形式，十年以前全国有过四五家产权酒店，主要集中在海南和广东，但都失败了。失败的主要原因也是市场不成熟。因为那个时候房地产市场还没有兴起，大家还指望着公家分房子，没有自己买房子的概念，现在全国的产权酒店共有180多家，经营状态尚好。近五年产权酒店的发展形势良好。42斋堂构建旅游集散中心的优势43斋堂旅游集散中心发展趋势斋堂现在度假旅游的供给主要对应的是周末游、一日游的市场，基本以“农家乐”为主体的旅游度假形式，层次低，也不成规模，休闲度假物业缺乏，度假市场没有得到很好开发。但由于斋堂旅游资源的独特性、完整性、稀缺性受到了政府相关部门的重视，按照规划将斋堂旅游集散中心定位为“具有国际影响的、以高端商务、休闲生态旅游、会议会展为特色的旅游产业”实现要从“过境地特征明显向组合型旅游目的地发展，从观光旅游为主向休闲度假城市转变”，目前进入设想阶段的有以下几个项目1、集散中心大楼。2、集散广场。3、交通站场。4、商业配套。5、水景舞台。第五章项目市场定位、项目竣工后的土地价值51项目市场定位511斋堂旅游集散中心项目特征1、大型、综合、文化第一，规模大。占地万平方米，建筑面积达到万平方米。10第二，综合性强的，配套齐全，也就是说包含多种元素，既有中心大楼，也有相应的商业配套，可以对应各个层面的客人，形成复合型的体系。第三，有自己的文化主题即京西古村落。有了文化主题，异质性才能突出，才能够把事情做到位。2、依山傍水，环境优美3、规划设计理念超前1）总体规划集散中心规划的理念是以人为本，度假加观光的组合、会议加度假、会议加娱乐的组合。在总体规划、设计的布局里突出文化特点，发挥自己的优势。2）会展、度假酒店会展、度假酒店设计到位，达到国际水平的。3）房产注重主题、品牌、创新斋堂旅游集散中心房产的开发注重休闲旅游因素，树立了自己的主题，将房地产市场和旅游市场的边缘结合，蕴含很多创新的因素。512SWOT分析项目SWOT分析优势（S）规划清晰，受周边辐射影响，且先于主要竞争对手为发展物业现代先进的设计和规划，在功能组合、环境方面大大超过区域内先期开发的类似物业，在区域范围内具有优势具备高端商务旅游物业开发的基础条件，如环境等；借景观，形成本案景观优势，营造生态卖点劣势（W）交通条件尚不够完善，交通枢纽作用不明显，不便于城际间快速切换；旅游品牌国内、国际知名度有待进一步提高1152项目竣工后的土地价值根据前述，本土地一级开发项目开发周期为两年，因此项目竣工后的土地价值的价值定义（即完成一级开发后实行招、拍、挂的预期价值）应为该地块完成一级开发后使土地受让方达到在受让地块内进行开发建设的完整的熟地价值。下面拟采用市场比较法法和假设开发法测算该宗地的熟地价格，从而测算出该项目土地实施一级开发后土地资源的增值获利，但由于地块内缺少类似比较对象，所以主要运用假设开发法测算该宗土地的熟地价值。521假设开发法1、估价思路假设开发法是地价评估的一种常用方法，该方法是以规划限制为条件，按照最高最佳利用原则，根据市场的正常售价和正常费用标准，先求得物业预期开发总价值与开发销售总费用，然后依据两者的余值得出地价评估值。其基本公式地价销售收入建筑成本管理费用利息利润销售税费。2、各类价格与费用的测算（1）确定最高最佳利用方式待估宗地地处规划用途为商业用地，该地区周边不存在已开发完成的和正在开发的商业地产项目，根据本项目规划容积率为，鉴于项目的高端性，同时参考其他规划控制指标，认为建成的商业街区应为最高最佳开发方式，对于停车泊位的要求，建成地上停车场比较经济，规划建筑机会O现代新型高端旅游度假创意产业组合概念，带来的优势区域竞争对手不多，近2年来不会出现同类型项目区域经济发展规划，旅游活动频繁，带来市场需求109国道、水库改造等大环境利好态势带来商机潜力合理准确的市场及产品定位，在档次上避开其它房地产项目冲击，扩大了项目市场层面供应，为本案提供市场机会威胁T国内类似物业同样具有威胁力12面积为平方米。（2）确定建设周期根据项目开发利用方式和该宗地完成一级开发后状态，参考相同类型、同等规模建筑的开发期和开发进度，假设完成土地一级开发后（2010年5月）开始建设，预计两年时间才能建设完成，达到入住条件。开发成本在建设周期内均匀投入，在项目开始开发后一年开始预售，到项目开发完成后半年内售完，销售收入在销售期内均匀流入。（3）确定商业销售价格采用简单的市场比较法对比来预测开发完成后的商业售价（均价），选取该地区同类房地产开发项目如下A目前门头沟中心区商业销售均价为15000元/平米左右。B位于城南邻街商业销售均价为12000元/平米左右。C位于城子大街邻街商业销售均价为根据上述两个可比项目实例，编制因素修正系数表并求取本项目开发完成后平均售价水平。表74因素修正系数表项目名称修正因素估价对象门头沟中心区商业城南商业销售均价15000元/平方米12000元/平方米8400元/平方米交易情况修正111交易时间修正093093093区域因素修正0981102个别因素修正11021比准价格866784338855权重040303本项目销售价格7500元/平方米相关说明根据近两年住宅房地产价格指数发展变化趋势，结合近期国家出台相关房地产政策，预计该地区住宅价格指数上升将会趋缓，确定交易时间修正系数确定为093。13因可比实例B距离估价对象较近，故权重定为04，其余均为03。按现行中长期贷款利率603进行贴现。项目销售收入8670元/平方米470875平方米/（163）（125/2）35582万元（4）估算开发成本与费用如下表（表75）表75估算开发成本与费用1、建造成本2777元/平方米11平均建安费用根据目前同类建筑造价水平估算2300元/平方米12红线内市政费用取建安费10230元/平方米13不可预见费取建安费5115元/平方米14专业费取建安综合成本5132元/平方米2、管理费用取建造成本383元/平方米合计2860元/平方米项目总投入2860元/平方米470875平方米/（163）2/212669万元（5）估算开发商利润目前，类似房地产开发市场上开发商成本利润率约为2530，该项目取开发商成本利润率为28，设待估宗地价值为X万元，则开发商利润（X12669）28万元（028X3547）万元（6）销售税费销售税费（通常税费为销售收入的55，销售代理费为25）销售税费35582万元82847万元（7）地价的计算地价销售收入建筑成本管理费用利息利润销售税费因为以上各项目已为贴现后的价值因此不计利息X万元35582万元12669万元（028X3547）万元2847万元14求得X22943运用假设开发法求取的该宗地进行土地一级开发完成后的总价值为22943万元。3、项目竣工后的土地价值因假设开发法着重预期收益，更能真实反映未来的地价水平，而且根据近两年招拍挂成交价值水平，一般较拍卖底价增值较多，为准确估算未来交易水平，因此假设开发法权重取070，而市场比较法权重取03，项目竣工后的土地价值21800万元。4、与转让房地产有关的税费计算（1）营业税（销售收入的5）营业税21800万元51090万元（2）城市维护建设税（营业税的7）城市维护建设税1091万元777万元（3）教育费附加（营业税的3）教育费附加1091万元333万元以上三项合计为1200万元5、土地增值税（1）销售收入21800万元（2）扣除项目金额19750万元开发成本与费用18550万元与转让房地产有关的税费1199万元（3）土地增值2051万元，小于开发成本与费用的20，故免征土地增值税。6、政府的土地增值收益15土地增值收益项目竣工后的土地价值开发成本与费用与转让房地产有关的税费218001855011992051万元斋堂旅游集散中心项目建成后效益预测表项目名称预计年接待人次人均消费元年实现收入万元成本费用万元年实现利润万元企业所得税25税后利润万元提取折旧万元投资方年回收资金万元投资总额万元投资方回收年限年投资回收率斋堂镇旅游集散中心200,00050010,0004,0006,0001,5004,5002,0184,26820,180473第六章项目选址及建设条件分析61项目用地范围611项目地理位置本项目建设地点位于门头沟区西部山区斋堂镇镇政府南侧,距离五环80公里，距离门头沟中心区65公里。项目区域位置如图61所示图61项目区域位置图16项目所在地门头沟中心区项目所在地门头沟中心区612项目用地范围本项目地块位于斋堂镇中心区，项目四至为东至斋灵路，西至109国道现状路边，南至109国道现状路边，北至斋堂大街现状路边，具体如图62所示图62项目遥感图17斋堂大街109国道109国道斋灵路斋堂大街国道国道斋灵路62项目建设条件621地形地貌情况门头沟区位于北京城区正西偏南，其东部与海淀区、石景山区为邻，南部与房山区、丰台区相连，西部与河北省涿鹿县、涞水县交界，北部与昌平区、河北省怀来县接壤。门头沟区地处华北平原向蒙古高原过渡地带，地势西北高，东南低。境内总面积的985为山地，平原面积仅占15，其中海拔高度大于800米的中山占山地面积的一半。本项目建设地点场地成带状形态，地形较为平整，建设条件较好。622水文状况流经门头沟境内的河流分属3个水系，其中属海河水系的永定河流域面积最大，为136803平方公里；属大清河水系的白沟河流域的面积次之，为732平方公里；属北运河水系的流域面积最小，仅为1382平方公里。18本项目位于永定河流域内，永定河主要由洋河、妫水河及桑干河等支流汇合而成，在官厅水库下游流入北京，在三家店附近流入京西平原。进入平原后，地势变缓，永定河水流减慢，泥沙沉积，河床淤高，自卢沟桥以下形成地下河。由于河床渗透性较强，在平水区多成为干河。永定河平原区的流域面积为677KM2，年径流量为0468亿M3，是北京平原区径流量最小的水系，但在洪水泛滥时，又是较危险的水系。623气候状况门头沟区属中纬度大陆性季风气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥。西部山区与东部平原气候呈明显差异。年平均气温东部平原117，西部斋堂一带102。极端最高气温东部402，西部376。极端最低气温西部229，东部195。春秋季节，境内风、霜频繁，年平均风速为27米/秒，年平均无霜期200天左右。624项目市政条件紧邻本项目的斋堂大街刚刚改造完成，相关市政设施主管线已铺设于斋堂大街下，项目市政条件目前具备“六通”。具体情况如下1、上水工程规划红线内保留水厂一座，位于现斋堂法院南侧，面积约085公顷，可以满足项目给水需要。目前，已沿斋堂大街敷设DN125无缝钢管给水主管道；2、雨水工程已沿斋堂大街铺设混凝土管道3、污水工程规划区内现有小型污水处理厂1处，日处理能力为500立方米，位于东斋堂现状变电站南侧，占地面积01公顷，其出水水质达到水污染物二级排放标准，规划予以保留。规划在镇区最东侧新建污水处理厂一处，占地约105公顷（含中水处理设施用地），日处理能力为3600立方米，其出水水质达到水污染物二级排放标准。目前，沿斋堂大街已铺设DN500的混凝土污水管道。194、供热工程将规划区内现状锅炉房改造为商业用地，在镇区东北部新建集中供热锅炉房，规划供暖面积81万平米，占地面积为09公顷，预计明年供暖季前完成建设。目前，已采用DN133无缝钢管沿斋堂大街敷设供热管道。5、中水工程规划在镇区最东侧新建污水处理厂一处，占地约105公顷（含中水处理设施用地），目前，已采用DN150铸铁管沿斋堂大街敷设中水管道。6、电信工程斋堂镇电信分局位于该项目北侧，计划2020年电信主线普及率85，需求电话量8800门。计划宽带互联网覆盖率达到100，宽带用户普及率达到70以上。有线电视网络覆盖率达到100，普及高清晰度数字电视、数字广播。全网中继光缆化，镇区敷设于地下管线中。目前，已沿斋堂大街铺设电信管块。7、供电工程将规划区外东北部现状35千伏变电站扩容至110千伏，该变电站主要供应斋堂中心镇及门头沟区西部山区的用电负荷。主变容量为2台315兆伏安。斋堂变电站通过双回110千伏架空线路与已规划的门城220千伏变电站相连，完全可满足增长需要。第七章项目工作内容及开发进度安排2071项目工作内容本项目的主要工作为办理规划审批手续、完成规划设计方案，办理前期项目核准手续，完成环境影响评价、地质灾害危险性评估和压覆矿产资源评估等各项前期手续，并组织实施征地、拆迁等土地一级开发工作，申请土地一级开发验收，使项目达到上市交易的条件。71项目工作内容本项目的建设期为12个月，开发进度初步安排如图71所示图71项目开发进度图20092010工作阶段序号项目5上5下6上6下78910111212341编制一级开发实施方案2实施方案上报区政府3实施方案上报市国土局一级开发实施方案4取得一级开发批复5协商征地补偿6农用地转用手续及补偿7支付征地补偿费8上报、交费、取得征地批复9征地结案征地实施10取得建设用地批准书11签署非住宅拆迁协议12实施非住宅单位拆迁13申办拆迁许可证14签署住宅拆迁协议15实施住宅拆迁工作拆迁工作16红线内场地平整17一级开发验收18地价评估19上会确定入市交易底价20入市交易文件确定21入市交易出让确定中标人验收入市交易及后续手续22签订开发补偿协议第八章项目环境和生态影响分析2181编制依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国节约能源法3、建设项目环境保护设计规定4、建设项目环境保护管理条例5、北京市城镇节约用水管理办法6、北京市城镇节约用水管理办法7、北京市水污染物排放标准82项目环境和生态现状本项目地处斋堂镇平原区，东侧紧邻镇区道路斋灵路，与斋灵路一路之隔为东斋堂村果园用地，上面种有枣树。西侧是斋堂水库，南临109国道，北侧是斋堂大街，周边多为东、西斋堂村的村民用房及村镇企业用房。斋堂镇原来以煤炭业为主导产业，随着北京市、区两级政府对打造门头沟生态涵养区的规划要求，斋堂镇前几年已经彻底停止了对生态环境造成严重破坏的小煤窑开发。目前，没有新的工业项目入驻，周边生态环境没有遭到破坏，空气质量很好，也没有任何声光环境污染。83生态环境保护的内容项目的环境保护由两项基本工作组成一是分析因改造项目对环境产生的各种影响及其影响的程度及范围，根据需要采取专门的环境保护措施，积极开展环境保护的有关工作，二是在项目的设计、施工及运营管理过程中注意项目各组成部分的环保功能，使项目在功能发挥的同时，对沿线环境的负影响最小。84建设项目工程分析22本项目属于土地一级开发项目，其主要工作为办理规划审批手续、完成规划设计方案，办理前期项目核准手续，完成环境影响评价、地质灾害危险性评估和压覆矿产资源评估等各项前期手续，并组织实施征地、拆迁等土地一级开发工作，申请土地一级开发验收，使项目达到上市交易的条件。因此，项目运行期间产生的污染物主要是拆迁过程中产生的固体废弃物，以及施工过程中的噪声、扬尘，从污染物指标和排放量上分析，本项目产生的上述废弃物不会对环境造成严重破坏。85环保措施针对本项目实际工作需要并结合国家目前的环保法规主要对工程拆除施工阶段的环保措施分析如下1、关于施工期噪声污染源的防治本项目噪声主要来源于施工现场物料装卸碰撞噪声、施工人员的活动噪声和物料运输过程中运输车辆引起的交通噪声。采取如下措施进行噪声防治在施工过程中，要合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，除此外，高噪声施工时间尽量安排在日间，减少夜间施工量。合理布局施工场地。本工程北侧有居民区，对声环境要求较高，因此，施工时应在工程条件允许的前提下，尽量将高噪声设备布置在远离这些环境敏感点的地方。降低设备声级，设备选型上尽量采用低噪声设备，固定机械设备与挖土、运土机械，可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声。降低人为噪音，按规定操作机械设备，遵守作业规定，减少碰撞噪音。建立临时声障，对位置相对固定的机械设备，可适当建立单面声障。2、关于施工期扬尘污染的防治本项目建设对大气的影响主要是房屋拆除施工过程中产生的粉尘污染。在工程施23工工程中采取洒水、遮盖物或喷洒覆盖剂等有效措施，把施工粉尘尽量固定在地面。为避免造成环境污染，在组织施工过程中，要严格控制操作规范，严格遵守，尽量避免粉尘进入大气中。拆除施工现场必须建立洒水清扫制度，配备洒水设备，并指定专人负责洒水和清扫工作，保证施工现场不扬尘。遇有四级以上大风，停止拆迁工程，并做好遮掩工作，最大限度地降低扬尘。3、关于建筑物拆除后的垃圾处理施工期产生的建筑垃圾应集中运往指定的垃圾填埋场统一消纳，严禁乱倒乱卸。渣土运输车辆驶出施工现场前必须覆盖，不得泄露遗撒，车身及车轮必须清理干净。出口处应设有防止车轮带泥沙出场的设施。85环境生态影响评价结论和建议本章通过对项目实施过程中，可能产生的各种污染，进行综合分析和评价后认为，本项目可行。建议在项目实施过程中，应做到施工现场周围必须设置围挡，房屋拆迁施工现场应设置高度不低于18M的严密围挡，道路地面要硬化。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；施工中做到无高噪声及爆炸声；施工中不产生超标准的空气污染；建筑垃圾及时清理，文明施工。第九章项目总投资及资金来源2491项目总投资本项目一级开发总费用为30948万元，具体构成详见下表表91一级开发成本明细表序号项目金额（万元）所占比例1前期费用351112征地费用2889942拆迁费用251378123征地、拆迁不可预见费1401454财务费用563185土地一级开发管理费60720合计309481000楼面地价（元/M2）1917911征地成本依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费、地上物补偿费、防洪费。根据相关规定，经初步测算征地费用合计约288890万元，折合729万元/亩。具体各种费用构成详见下表表92项目征地补偿费用核算表序号费用名称备注1征地补偿288890万元11征地费用6万/亩39630亩237780万元该费用为土地补偿费12地上物补偿15000万元地上果树补偿13防洪费133万/亩27150亩36110万元市政府199421号令计费标准计费基数预算金额912拆迁成本根据相关拆迁补偿文件并结合本项目实际，经过初步测算拆迁补偿费用合计约为25137万元。具体费用构成详见下表25表93项目拆迁补偿费用核算表序号费用名称2拆迁补偿费2513761万元21住宅拆迁1193261万元211区位补偿费1510元/平米31600平米477160万元212房屋重置成新价600元/平米31600平米189600万元213区位补差1200元/平米31600平米379200万元214周转费10000元/户233户23300万元215搬家补助费15元/平米31600平米4740万元216家电改移补助费1185元/户233户2761万元217提前搬家奖15000元/户233户34950万元218工程配合奖35000元/户233户81550万元22非住宅拆迁1242450万元221区位补偿价1000元/平米38600平米386000万元222房屋重置成新价1000元/平米38600平米386000万元223搬迁补助费25元/平米38600平米9650万元224停产停业补助费800元/平米38600平米308800万元225工程配合奖152000万元24拆迁评估费1817960万元12021816万元25拆迁服务费2435711万元13031664万元26拆除费35元/平米70200平米2457万元计费标准计费基数预算金额913征地拆迁不可预见费26按照前两项之和的5计算，为1401万元。914前期费用共计351万元，具体构成详见下表。表94项目前期费用表序号费用名称备注4前期费用35092万元41编制项目建议书代可研报告5000万元42土地一级开发实施方案编制费5000万元43编制市政规划方案费44用地普测及拨地定桩费5800万元45编制环境影响评价费100元/平米344600平米3446万元46编制交通影响评估费100元/平米344600平米3446万元47编制土地上市底价评估费4200万元京价房字1997398号48编制地质灾害评估费4000万元49委托入市交易费4200万元计价格20021980号计价格19991283号计费标准计费基数预算金额915财务费用按前四项之和的70计算贷款利息，年利率按54（中国人民银行2008年12月23日公布的13年贷款基准利率），开发周期按1年，投资按均匀投入设定。财务费用为（288890251371401351）7054105563万元。916一级开发管理费按照前五项之和的2计算，为607万元。92资金来源27本项目一级开发总费用为30948万元，其中30的自有资金由门头沟区财政提供，其余70则通过银行贷款解决。93投资进度根据第七章项目整体开发进度安排，制定如下投资计划，详见下表表95一级开发投资计划进度表（单位万元）2009年2010年序号项目金额（万元）56月份79月份1012月份13月份4月份1前期费用351175517552征地费用288928893拆迁费用25137251374征地、拆迁不可预见费140111212805财务费用563140751407514075140756土地一级开发管理费6076077合计309483162529463254207514075607第十章经济影响分析28本处主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。101土地销售收入1011控规指标项目规划总用地面积3446公顷，其中建设用地1810公顷，绿化代征地823公顷，道路代征地813公顷，规划总建筑面积1614万平米，其中商业建筑面积1614万平米，具体指标详见下表表101规划指标一览表序号项目单位指标1占地面积公顷344611建设用地面积公顷181012绿化带征地公顷82313道路代征地公顷8132总建筑面积万平米161421商业万平米16143容积率0471012土地销售收入1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入由于该项目处于门头沟区西部山区，周边没有可参考的同类项目作为比较案例，因此根据该项目所处地理位置、项目周边的市政配套设施完善程度及交通情况来确定项目的销售价格。目前，门头沟中心区商业的价格为15000元/平米。考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，结合项目本身的规划建设条件，确定在本项目建成后可以达到的商业销售价格为7500元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下销售总收入可销售建筑面积销售均价1614万平米7500元/平方米121050万元2、项目二级开发成本及开发商利润29项目二级开发成本及开发商利润总计为7751115万元，包括建安综合成本、销售税费、开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为5858781万元，详见下表。表102建安综合成本估算表单方成本总费用（元/平方米）（万元）一综合建安费用28004519200总建筑面积为1614万平方米二市政费用4006456三建造成本5164800一二四管理费用103296建造成本的2五前期工程费154944建造成本的3七不可预见费135576建安费用的3八建安综合成本5558616三、四、五、六、七项之和九利息300165以第八项为基数，利率54，续建期2年，均匀投入十总计5858781八、九两项之和项目名称备注建安综合成本（2）销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和一般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为907875万元，如下表所示表103销售税费测算表30单方成本总费用（元/平方米）（万元）一两税一费665775开发完成后销售额的55二销售费用242100开发完成后销售额的20三合计907875上述两项之和销售税费项目名称备注（3）二级开发的开发商利润本项目物业类型为商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的15进行测算，如下所示二级开发的开发商利润585878115878817万元3、土地销售收入土地销售收入（项目二级开发的销售收入项目二级开发成本开发商利润销售税费）（利率开发周期利润率1）（1210505858781878817907875）（542151）3544934万元102土地出让金估算本项目总占地面积3446公顷，其中建设用地面积1810公顷，代征绿地面积823公顷，代征道路面积813公顷。规划总建筑面积1614万平米，全部为商业用房。根据该区域所处地类的商业地价水平情况，并结合项目自身实际情况