物业管理投标书范本的制作 (2)

清远奥园前期物业管理投标书目录第一章前言2第一节概述2第二节释义3第三节编制依据4第二章投标函5第三章企业综合介绍6第一节公司简介6第二节公司架构8第三节运作特点9第四章管理文案及内容11第一节物业管理整体设想及策划11第二节采取的管理方式16第三节管理机构及人员配备、培训、管理28第四节物业管理规章制度36第五节日常物业管理的承诺48第六节社区文化建设50第七节房屋及公共设施维修养护计划54第五章物业服务成本预算书59第六章结束语64第七章相关证书资料65第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“清远奥园项目”规划设计理念的基础上，结合我公司10多年来管理别墅、高层等实际物业管理成熟经验，我公司成立了“清远奥园项目”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“清远项目”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“清远奥园项目”实施专业化、规范化的物业管理，为清远奥园营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大管理中心对“清远奥园项目”期许的物业管理效果。第二章投标函投标函致清远市奥园置业有限公司贵公司“清远奥园项目”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“清远奥园项目”物业类型及实际情况，编制成清远奥园项目物业管理投标书，现作如下承诺我公司同意按清远市奥园置业有限公司的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。二O一一年九月十九日第三章企业综合介绍公司架构副总经理副总经理总经理运作特点我公司自09年从事物业管理以来，不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点一、以人为本、利益共享企业发展部工程技术部清洁绿化部人力资源部总经理办公室计划财务部安全管理部杭州项目北京项目深圳项目昆明项目上海项目企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括报酬、福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。二、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，管理中心对物业管理的专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我公司在严格实施ISO90012000标准基础上要求做到作业标准化人才专业化流程表格化团队人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我公司从事物业管理十多年来，先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状态，专业人才队伍不断扩大，目前全公司已有中高级职称专业人员近70人。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。第四章管理文案及内容一一一物业管理整体设想及策划一、高标准、高水平的管理措施1、市场定位本物业环境优雅，管理中心以事业成功者为主，具备优质物业管理服务的高档居住区基础。2、管理模式以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。3、形象定位安全、舒适、文明、环保、便利。1安全通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。2舒适按照服务规范标准，以优质的服务为管理中心营造温馨的生活环境。3文明开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。4环保提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。5便利全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“项目”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。充分发挥我公司优势，按“清远奥园项目”规划设计要求对各项配套设施、设备进行验收，对于不合格项向有关责任单位提出整改要求。（二）专业服务的信心保证我公司为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“清远奥园项目”管理精品。为此我公司在这里郑重承诺1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担相应责任。2、因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担相应责任。3、由于我公司未能履行物业服务合同的约定，导致管理中心人身、财产受到损害，我公司承担相应责任。（三）建立快捷服务系统我公司始终坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足需求。通过运用创新的服务理念，建立全方位服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高满意度。根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每月按期将需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识（一）为提供便利服务从的需求出发，为做实事。根据“清远奥园项目”的实际情况，为妥善解决社区班车问题；合理利用会所设施，为创造充分休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防范服务做好“清远奥园项目”治安防范工作。我公司将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环保小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。（四）抓好精神文明建设1、重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、组织开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一个为了达到一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。我公司强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实施物业管理。坚持服务至上、注重对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调节理论为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。我公司在物业管理工作中，注重动态调节理论的应用，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而达到提高服务的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给的产品就是服务，不仅要满足广大的需求，而且要维护、增进和社会的利益，为人类社会做出贡献。我公司在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。我公司自88年从事物业管理以来，始终发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，激励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团队合作精神，从而为我公司的长远发展提供了强大动力。采取的管理方式一、采取的管理方式（一）综合一体化的管理方式我公司将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在公司总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、社区文化等，统一实施专业化管理。在管理过程中，我们将与管理中心紧密合作，采取管理中心自律和物业管理相结合的办法，使综合一体化管理收到更好的效果。管理处拟采取的内部管理架构如下（二）激励机制（1）岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。（2）奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30的员工将有机会加薪晋级。（三）监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我公司和管理中心委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实行目标管理责任制，物业管理处客户服务中心房屋管理装修管理会计收费员机电设备运行治安管理车辆管理消防管理清洁保洁财务部工程技术部部部部安管部环境部机电设备维护日常设施维修环境绿化档案管理社区文化每年对管理目标进行考核，严格按我公司ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，公司内部质量审核，及房产管理局等外部检查，确保管理工作的监督机制有效运行，具体作法是1、公布管理处监督投诉电话，设立意见箱及网上电子投诉邮箱，24小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向公司、管理中心委员会报告工作，检讨物业管理事宜。3、我公司根据“全国物业管理示范小区”的标准每月对管理处进行检查评分，同时管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次意见征询，并不定期向作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实施物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。2、管理处将严格执行我公司ISO9001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠正。4、公司每年对员工进行年终考核，实行3末位淘汰制。5、公司有供全体员工遵循的员工行为规范。二、工作计划（一）主要工作流程（1）承租人入住流程1承租人带身份证原件，交复印件。管理中心持身份证。2代办人带委托书、身份证以及上述证件。验房，抄水、电、煤、表底（2）装修申报流程承租人持房屋租赁合同管理处阅读管理中心公约等文件填写资料明确物业服务费用等情况管理中心交锁匙验房、抄表底违章无违章（3）日常维修工作流程管理中心领取装修申报表装修单位递交申报表和装修方案装修单位出具营业执照、资质证书等（变更主体或承重部位需出示相关审批手续）施工队缴纳装修垃圾预交款装修培训，负责人在责任书上签名，领取许可证、出入证安管员、物业管理员监督装修情况，确保无违章发生客户服务中心接故障投诉工程部审核装修方案，确认无违章项目监督装修垃圾装袋，管理处代为清运责令停工，限期整改，上报房产管理部门并协助处理（4）火灾处理流程图完成未完成客户服务中心派工、维修员准备必要的工具维修员到达报修地点轻敲门3下向了解所投诉的事项开始维修工作验收满意后于维修单上签收，维修员签名自行购置的设备故障或因其他原因需联系其有关承造商解决的故障向解释不能当场完成的原因向解释，由联系有关承造商清理维修现场后离开向交代何时能完成该项维修工作完成后的工程单交回客户服务中心报管理处准备必要的工具材料、维修资料分公司经理报告人报警119报警119现场处理事后处理（5）监控中心运作流程监控中心闭路电视监控系统消防报警系统通知管理处处理报警或发生火灾管理处经理消防值班员失火地点失火物品失火情况联系电话联系人其他他消防部门保护现场保护秩序救治伤员清理财物协同有关方面查明原因拟写上报材料组织员工赶赴现场派人引导消防车辆切断火场、煤气等开关组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物品启用灭火器材失火现场工程部主管反馈（二）管理期工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公共设施维修保养1制定房屋养护和维修计划方案；2房屋的维修管理；3房屋的养护服务。接管时起发现问题通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实报警组织调度安全员赶赴现场处理组织调度兼职义务消防员灭火组织人员疏散2机电设备的维修养护1设备的基础资料管理；2设备的运行管理；3设备的维修养护管理；4设备能源和安全管理。接管时起3安保管理1治安管理；2交通、车辆管理；3消防管理。接管时起4智能化设施管理1智能化设施的日常使用操作；2智能化设施的维护；3智能化系统的完善。接管时起5小区环境管理1园林绿化管理；2清洁卫生管理；3环保管理。接管时起6财务管理1财务账务；2费用收取。接管时起7社区文化活动开展1社区文化宣传；2举办社区文化活动；3提供社区文化服务。接管时起8便民服务和完善配套1为提供便民服务；2协助入学、交通、医疗等信息服务。接管时起管理机构及人员的配备、培训、管理一、人员配备在管理人员的配备方面，我公司将坚持“敬业、精干、高效”的用人原则，确定“重学历更重能力，重水平更重品德”的标准，严把人才选聘关。管理层的基本素质要求，学历达大专以上水平；操作层的水电工要求中专以上文化水平或中级以上技术职称，力求一专多能；安管员要求退伍军人或高中文化，实行半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验的员工。在管理队伍建设上，我公司将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工工作积极性；通过考核，表扬先进，鞭策后进，并实行3的末位淘汰制，确保管理目标的实现。二、清远奥园项目管理处架构图物业管理处客户服务中心房屋管理装修管理会计收费员机电设备运行治安管理车辆管理消防管理清洁保洁财务部工程技术部部部部安管部环境部机电设备维护日常设施维修环境绿化档案管理社区文化三、拟委派的主要管理人员介绍七、量化管理及标准化运作（一）量化管理1、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。2、年度考核量化,每年公司制定详细的年度收支预算方案,对管理处采取独立核算的方法,有计划地控制成本,提高经济效益和社会效益。一一一物业管理规章制度一、公众管理制度精神文明公约治安管理规定消防管理规定停车管理规定绿化管理规定环境保护、清洁卫生管理规定二、内部运作制度及岗位责任制管理处工作制度管理处员工考勤制度管理处文明服务守则管理处员工培训制度管理处员工行为规范管理处安全守则管理处办公用品申请、购买、领用管理制度投诉处理回访制度财务管理及会计核算制度员工宿舍管理规定管理处经理岗位职责工程部主管岗位职责机电工程师岗位职责维修技术员岗位职责仓管派工员岗位职责客户服务主管岗位职责管理员岗位职责服务中心服务员岗位职责档案管理电脑员岗位职责社区文化宣传员岗位职责食堂人员岗位职责会计岗位职责收费员岗位职责环境部主管岗位职责保洁班长岗位职责保洁员岗位职责园艺师岗位职责园林绿化工岗位职责安管主管岗位职责安管班长岗位职责监控中心值班员岗位职责门岗安管员岗位职责交通协管员岗位职责巡逻安管员岗位职责三、管理维护运作制度（一）设备管理监控中心设备安全运行管理制度监控中心设备运行记录管理制度供配电设备运行管理规程水池设备维护保养规程设备故障处理规程发生火警处理规程停电故障处理规程停水故障处理规程节能管理规定（三）共用设施管理公共照明管理规定公共设施维护养护计划实施方案（四）园林绿化管理绿化工作执行/检查质量标准植物浇水、施肥作业标准树木除草、松、培土操作规程（五）环境卫生管理清扫保洁作业执行计划清扫保洁作业执行/检查质量标准消杀管理制度四害的防治方法（六）治安管理交接班制度队容仪表规定安管正当防卫必备条件紧急事件应急处理器械设备管理规定安管员奖罚规定门岗安管员值班制度监控中心管理规定消防安全管理制度消防设施、器材、设备管理制度消防设施监督检查制度重点部位临时动火作业规定灭火作战方案火灾处理流程四、档案管理（一）档案管理流程接管交接资料管理处建立的文档资料文档管理签收记录文档管理员登记分类归档管理借阅文档重要文档（经理批准）文档管理员登记一般文档管理员登记复印文件通知文件作废文件登记销毁管理处外来文件（二）档案资料分类档案资料分类（续）类别资料内容各类人员持证上岗、标志统一1管理人员上岗证书2各专业人员上岗资格证书3公司员工服装统一4佩戴工作证上岗5员工着装规范计算机管理资料1计算机管理软件及使用说明基础管理服务费用收支执行有关规定1财务手册2税务登记证3按规定纳税记录4物业服务费备案资料5服务费用收支公开张榜档案资料分类（续）类别资料内容保安及车辆管理安管资料1日常巡查记录、值班记录2训练计划和考核记录3安全防范措施4查岗记录、闭路监控系统录象记录5物资搬运放行记录、紧急事件处理记录环境卫生管理环卫设施资料1环卫设备、工具统计表2环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料1清洁卫生检查记录2国家环保标准排烟、排污、噪音3处理污染事件记录4消杀及垃圾清运记录5实施责任制管理、标准化保洁6商业网点管理有序7无违反规定饲养宠物、家禽8水池水质检测记录绿化管理绿化资料1绿化规划图纸2绿化设施统计表3绿化检查记录管理效益经济效益1物业管理费用收缴统计表2物业管理收支帐目3提供有偿服务收入、开展多种经营五、管理人员考核制度及标准（一）考核制度公司发展部按照月检计划，抽调各部门、各专业负责人轮流对各部门、各小区按照专业分工进行专项检查，月检结果与当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考核依据之一。每年年底公司成立考核小组，对公司全体员工本年度工作进行年终考核，考核结果与工资奖金挂钩。（二）考核标准管理处经理考核标准工程部主管考核标准客户服务中心主管考核标准环境部主管考核标准安管部主管考核标准管理员考核标准机电工程师考核标准弱电工程师考核标准维修技术员考核标准仓管派工员考核标准社区文化宣传员考核标准客户服务中心服务员考核标准档案、电脑管理员考核标准会计考核标准出纳考核标准炊事员考核标准安管员考核标准园艺师考核标准绿化工考核标准保洁工考核标准（二）考核办法1、管理处经理由公司和员工两级共同考核，员工由管理处经理根据受考核人主管的意见结合各人工作表现及月检结果综合考核。2、考核计分办法（1）管理处经理综合评分总经理评分50员工评分50（2）主管综合评分管理处经理评分50员工评分30公司月检评分203、考核等级及人员比例A级占10、B级占80、C级占10。4、考核结果与岗位奖金挂钩。A级奖金上浮20、B级领取平均数、C级奖金扣30。一一一日常物业管理承诺本节参照全国物业管理示范