海甸岛典型楼盘市调报告

海甸岛典型楼盘市调报告,2,1,海甸岛区域简析,典型楼盘扫描,3,调研总结分析,1,海甸岛区域简析,行政隶属,区域规划,区域经济,自然资源,区域配套,开发现状,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,海甸岛属老城区，居住密集度高,海口市辖秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。海甸岛隶属于人口最多的美兰区，占地14平方公里，常住人口20多万人。在占美兰区总用地面积1/40的土地上居住了该区近1/3的人口.,大同片区控制性详细规划提出改善该片区交通，增加绿地，建设休闲设施，将其打造为海口核心商业区。拓展两翼,带动腹地。,位于海口市主城区东部的南渡江西岸片区，将发展成海口最具滨江特色的生态宜居生活区和具有滨水活力的文化、娱乐休闲区，成为海口主城区未来最有吸引力的城市地区之一。,以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；,区域规划发展,海甸岛,西海岸,主城区,南渡江,规化为以发展教育与居住为主的综合性片区；整个海口规划将以“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”为指导，确定城市定位和发展方向。海甸岛揽海临江是海口要突出和开发的范围。,海甸岛在城市规划中的定位,海甸岛重点规划工程,海甸西北岸改造工程,海甸西效果,环岛公路,美丽沙规划,海甸西规划,美丽沙会所,美丽沙,海甸西,海甸溪北岸改造工程详情,海甸溪北岸旧城区改造投资9.6亿元，范围102公顷多，涉及居民28000人，拟拆迁60万平方米。改造后将形成“一河两岸，十里长廊”时尚休闲、温馨居住、健康娱乐为一体的新型城市海岸。,美丽沙具体规划详情,1、第一期工程：启动时间2010年4月30日，建设任务：别墅/小高层/公园2011年4月30，高层精品公寓/商业/会展/体育/学校/幼儿园2、第二期工程：启动时间：2014年1月30日、建设任务：别墅/小高层/高层/五星级酒店/配套商业。3、第三期工程：启动时间：2016年6月30日建设任务豪华别墅/超高层公寓,中高层、超高层，别墅住宅区、式别墅区、国际疗养院、学校、医院、商业网点等。,五星级酒店、南面观景台、观光塔、体育及会展中心、滨海人行景观桥、商业街、渔人码头、游艇码头等。,位于海甸岛西部，东至规划环岛路，南至海甸溪北岸，北至世纪大道北端海岸，海岸线绵延5公里，总用地面积224.11公顷。,美丽沙05年立项却未启动10年新施工计划显示,以旅游休闲娱乐及生活配套商业为主,目前岛上没有任何工业设施及厂区或种植园类海甸岛商业最繁华的两条街，人民大道和海甸三东路，商家聚集，人气极旺，鹏泰兴购物广场，南国超市，肯德基，酒吧一条街，餐饮，购物，休闲和娱乐，一直以来都是海甸岛人流车流最旺的地段，是海甸岛的金钻级商业地段，辐射整个海甸岛。,寰岛泰得五星酒店,金海岸罗顿酒店,揽海临江，自然景观丰富,海甸岛两面临江，两面临海，无论江景海景都非常美丽。尤其是岛的北部和西部面临琼州海峡的波涛，海水清澈碧蓝却少有风浪，为绝佳的濒海度假地。岛北部人民大道尽头的白沙门海滨浴场，顾名思义为一片平坦洁净的白色沙滩。沙滩旁椰影婆娑，百花盛开，好一个美丽的度假乐园。,交通便捷，生活、医疗配套成熟，针对养老客户有地域优势,交通配套,交通配套,和平桥、世纪大桥、人民桥三座桥梁与市中心交通干线对接，汇集了20多路空调公交车随着；海甸岛环岛公路的进行，海新大桥的通车，交通将更上一个台阶,娱乐及商务设施缺乏，商业配套档次低，无法满足高端客户需求,荣域,祗园,田德海泉湾,国瑞观海居,宝安江南城,盛木天一方,皇冠世纪豪门,广物滨江海岸,海甸溪北岸,美丽沙规划片区,海甸岛现集中开发：白沙门、美丽沙、海甸溪北岸,白沙门片区,聚集海甸岛现开发的所有高端项目；50%已交房，余下也将在两年内开发完完毕。,2005年立项，却迟迟未开发成形。在新修订的施工计划当中美丽沙项目预计2018年竣工,白沙门片区,美丽沙片区,旧城改造搬迁完成，已腾出空地；现只有滨江海岸项目开发在售。,海甸溪北岸改造工程,海甸岛三区开发现状,白沙门片区已开发成形，美丽沙与海甸溪将是最后的期待,2,1,海甸岛区域简析,典型楼盘介绍,3,总结分析,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,依托项目地段特色，主要针对中高端养老客户群,建筑园林以西班牙风情为主，建筑优美；园林强调自然但布局有失精致植被反客为主，人与景共容性弱,西班牙风格建筑,户型分析以小户型两房为主针对养老度假客户，定位准确,户型配比：二期推出600多套洋房，以两房、三房为主。两房面积80多平，三房130多平，两房、三房比例约为6：4。户型优劣势分析：优势：赠送入户花园与露台面积大，户型方正劣势：不全通透，卫生间面积太小,户型特点户型配比,备注：主要分析公寓户型，别墅户型暂略,销售现状分析,客户分析,广物,推广,客户,成交,曾在山西太原设过展厅现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。,主要来访客户都是白沙门公园的游客。成交客户多为老业主介绍够买群体养老自住约占50%,总结：市场不景气，不愿意做推广；前两年热销开发商无资金压力，不愁卖,二期公寓600多套,09年开盘现剩几十套未售,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,瞄准中低端投资、养老客户以通透户型、实惠价格而在片区脱颖而出,赛维阳光,2.2,园林特色建筑着色不俗；园林不是主卖点，打造一般,园林：介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。建筑：西班牙风格，红顶白墙，色彩对比度强，让人耳目一新。,非实景,非实景,户型分析针对中端养老客户以低于90平方小两房为主,户型配比：总17栋385套，户型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例为1：7：2户型优劣势分析：优势户型方正，通透多阳台设计采光好进深、开间适宜劣势：卧室隔墙外延，影响空间平衡,销售情况分析,客户,成交,现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。,主要来访客户都是白沙门公园的游客。够买群体养老投资自住的比例均衡,总结：2010年初开始蓄客，在宏观调控前积累了可观的诚意客户；同年底开盘推出较周边低2000元每平的价格，促使客户落地。是周边几个项目销售比较好的个盘。,据称销售已过80%，余少量1楼、2楼房源海口住宅信息网显示实际销售150套左右，销售率45%,推广,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,规模不比荣域，但品质毫不逊色，走民族大宅风格,国瑞花园,2.3,建筑园林建筑外观沉稳大气，园林专业景观设计,非实景,建筑：古典主义风格，外观用色冷暖搭配，沉稳耐旧皆面朝大海，由南向北层层跌落。,园林：由香港贝尔高林量身设计，营造富于亚洲触感的“流水花园”，水景与园林的完美结合，使人与自然的亲密接触。,户型分析南北通透，挑高观景露台，有充分的户型优势,户型配比总17栋387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的复式户型优劣势分析优势南北通透户型方正，采光好挑高观景露台,现场包装,以富于民族传统贵气的朱红色为包装主色调，配以“国瑞”之名，使项目具沉稳、中庸、宽厚、博爱之势。以期与主目标客户群达成共鸣。,客户,成交,现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。,主要来访客户都是白沙门公园的游客。,总结：品质大宅，户型与园林符合高端定位，但不抵邻盘赛维阳光的价格战术，没有赛维阳光卖的好。,据称销售已过50%海口住宅信息网显示售100套左右，销售率30%,推广,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,建筑外观华贵；单间小户约占30%的配比受中低端客户青睐,海岸郁金香,2.4,建筑园林建筑新古典主义风格，园林无专业景观打造,游泳池,建筑,新古典主义风格，蝶式围合结构，以橘红淡黄元素打造外观，富于郁金香式华贵宁静气息,园林,东南亚风情园林，配合游泳池；无其它水系元素，无专业景观设计,户型分析户型配比全面，户型素质居中,户型配比：8栋商住楼，1、2、3、4号楼为9层建筑，5、6号楼为16层建筑，7、8号楼为21层建筑总户数为384户其中一房、二房、三房比例为3：5：2户型优劣势分析优势：户型方正，小面积总价低劣势：厨房采光差无入户花园赠送朝向一般，不通透,销售现状,客户,成交,现暂无广告及活动计划，处自然销售阶段。,主要来访客户都是白沙门公园的游客。,总结：建筑主体已完工，资金压力不大，目前无推广动作；,销售率50%，1房热销，已占总销售量的15%。,推广,1,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,项目规模小，户型全三房设计，只有在价格上突破才能赢得客户,皇冠世纪豪门,2.5,建筑园林建筑及园林无特色优势卖点,建筑：建筑无亮点风格及特色园林：中庭围合式景观广场，设有游泳池；无专业景观设计；,户型分析户型单一，室内格局分布合理,140平方3房,155平方3房,户型配比全部3房244套，面积133、146、156平方户型优劣势分析优势：户型方正客厅与餐厅相连，灵活使用劣势：房间进深长，采光差无入户花园赠送朝向一般，不通透,2010年7月开始蓄客，未正式开盘，计划11年5月1日开盘，据交易中心数据显示目前已售46套，销售近20%,客户,成交,售楼部现比较简陋，在大润发设有销售点开盘会做短信广告,主要来访客户都是白沙门公园的游客。有部分岛内原居民,总结：户型单一，全三房设计，层面客户群窄，销售难度大；项目冠以“豪门”但除户型大之外，无其他配套支撑，概念空乏；,推广,典型楼盘介绍,盛高荣域,赛维阳光,国瑞花园,海岸郁金香,皇冠世纪豪庭,滨江海岸,2,海甸溪唯一在售楼盘，复合地产特色鲜明,广物滨江海岸,2.6,建筑园林建筑造型奇特，园林以滨水、亲水为主题,户型分析户型以3房、4房为主，阳台宽，多露台,户型配比3房占60%：4房占40%；200平方的大面积3房约占总量的10%。户型优劣势分析优势户型方正，采光好有入户花园、露台观景劣势：豪华3房客厅小，不利于装修展示四房过道狭长，不通透,一期12栋计709套，户型3房（110、130、206平）4房150平,销售分析,广物,成交,客户,成交,4月在上上海参加高端物业推荐会,主要来访客户都是路过居多够买群体投资及自住的多,总结：新盘，无市场积累；开发商实力雄厚，逆市而上，积极推广，成效一般,推广,2,1,海甸岛区域简析,典型楼盘介绍,3,总结分析,3,总结分析,区域SWOT分析,在售项目特点,片区销售人员观点,地域优劣势分析,3.1,拥江揽海，景观资源丰富占地600000平方的白沙门公园，养生主题鲜明各项生活、医疗配套设备完善,美丽沙施工不畅，区域信心受挫白沙门片区成熟后，岛域开发活力渐失西海岸日渐成熟，区域竞争加剧,商业配套匮乏、低端可开发用地规模小，难成形老区民区占近80%岛域面积，不利高端度假形象的打造,威胁（Threats）,劣势（Weaknesses）,南渡江片区高端规划，间接提升区域形象美丽沙片区及海甸溪规划提升整个。区域形象。海南大学教育产业添活力,机会（Opportunities）,优势（Strengths）,依托自然人文景观资源优势，成熟生活配套，发展教育产业，打造中高档养老生活区,目标客户,中档项目为主，规模是造成该片区项目特色的前因,海甸岛,3.2,海甸岛在售项目特色,规模小，没有超过500亩的大盘，100亩以上的只有荣域400多亩，国瑞100亩。受规模所限，无法打造拥有顶尖配套、满足商务需求的大腕豪宅。,建筑规模,建筑类别及户型,销售价格,多层、小高层、高层比例约为1：3：6户型二房、三房为主，面积在90150间别墅项目仅荣誉一家，其它基本满足-中高端市场需求,1000015000之间为主导价格公