某农副产品贸易市场项目可行性研究报告

) ) ) ) )i 目 录 第一章 总论 . 1 目名称及工作阶段 . 1 目建设单位概况 . 1 设地点及建设条件 . 2 设规模与产品方案 . 2 目用地指标 . 3 投资及资金筹措方案 . 4 要经济指标 . 4 究结论 . 5 第二章 项目背景及建设必要性 . 6 目背景 . 6 目建设必要性 . 9 第三章 市场分析 . 12 场现状 . 12 第四章 建设地址及建设条件 . 21 41 场址选择 . 21 设条件 . 21 第五章 建设规模及产品方案 . 26 设规模及内容 . 26 品方案 . 26 第六章 交易流程、工程及设备方案 . 28 易流程 . 28 第七章 总图运输 与公用辅助工程 . 43 图运输 . 43 内外运输 . 45 用辅助工程 . 45 ) ) ) ) )八章 环 境保护与资源节约 . 47 第九章 组织机构与人力资源配置 . 51 织机构设置 . 51 力资源配置及培训 . 51 第十章 项目管理及实施进度安排 . 53 第十一章 投资估算与资金筹措 . 55 资估算 . 55 金筹措 . 57 本金使用计划 . 57 第十二章 经济评价 . 58 济评价依据及范围 . 58 础数据及参数选取 . 58 务 效益与费用估算 . 58 务分析 . 62 确定性分析 . 68 济评价结论 . 73 附表、附图 附表： 1、利润与利润分配表 77 2、借款还本付息估算表 78 3、财务计划现金流量表 79 4、资产负债表 80 5、项目资本金现金流量表 81 ) ) ) ) )、项目投资现金流量表 82 7、生产销售目标与相关税费 83 8、原辅料 件年用量与相关税费 84 9、年经营成本概算表 85 10、流动资金估算表 86 11、建设投资估算表 87 12、项目总投资使用计划与资金筹措表 88 13、总成本费用估算表 89 14、固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表 90 15、内销应纳增值税与出口抵退税 91 16、营业税金 及附加和增值税计算表 92 17、价格构成分析表 93 18、项目主要参数指标表 94 附图： 1、 项目所在区域位置图 95 2、总 平面布置示意图 96 - 1 - 第一章 总论 目名称及工作阶段 项目名称： 工作阶段： 可行性研究 目建设单位概况 业有限公司，是经省工商局批准注册的大型科研 、生产、经营综合性企业。公司设在 科广场 d 座。地理位置优越、交通便利、信息发达、资金技术力量雄厚。 公司充分发挥 技、人才、信息等资源优势与科研院校强强联合，本着以人为本、科技领先、品牌战略、卓越质量、服务于现代农业为己任的企业精神，固守诚信为本、用户至上的原则，以广阔的农村天地为企业发展的舞台，以服务亿万农民为使命，以有机绿色平衡施肥技术为核心，以高效均衡植物营养为重心，潜心研制出拳头产品 以科技服务社会，共创美好的未来。公司拥有一批具有国际营销理念的专 业队伍，与完善的市场网络体系和区域保护机制，加强联合，协同作战，让 展、壮大，一起把握成功机会，携手开拓进取， 您丰收的喜悦！ - 2 - 行性报告编制依据 1、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究报告指南（ 2002年试用版）； 2、国家发展和改革委员会发改投资（ 2006） 1325号国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知； 3、 2006352号 ； 4、 5、调研中搜集的相关资料。 设地点及建设条件 本项目建设地址位于 北上召村，西临 312 国道，北靠武陵源路。 本项目所涉及的农产品交易量较大，且有逐年增加的趋势，前景广阔；建设单位人力资源丰富、资金实力雄厚，管理能力强；各项配套设施齐全，水、电等供应充足，可满足建设和贸易需要；所在地交通便利，便于交易区建设和运营时的运输。因此，本项目的建设条件十分优越。 设规模与产品方案 本项目占地面积 中代征 筑面积 12788平方米，营业面积 10080 平方米， 6 个交易大厅 ,固定摊位 150 个，临时摊位200多个。市场设有 6个营业区，经营的主要品种蔬菜、水果、家禽、干 - 3 - 货。 项目总投资 6000万元，经营规模交易额为 易量为 80万吨。项目一期投资 营规模交易额为 易量为50 万吨。日出入车次为 150 辆。收费模式为进门收费，交易方式对手交易。 目用地指标 土地利用指标如下： 总征地面积： 代征地面积： 有效用地面积： 14840平方米 总建筑面积： 12788平方米 投资强度： 公顷 容积率 活办公设施比率 绿地 建筑密度 用地指标 10万吨 上述指标满足陕政办发 200825 号文件附本 建设用地指标（ 2007年版）的市政公共设施项目用地的各项要求（对应本项目：投资强度不低于 780 万元 /公顷，容积率不低于 筑密度不低于 40%，行政办公及生活服务设施用地比例 7%，绿地率 15%）。 - 4 - 投资及资金筹措方案 项目总投资 元。其中：建设投资 ，建设期利息 动资金 元。资本金出资 总投资比例 其中：用于建设投资 于流动资金 元。项目债务资金 总投资比例 其中：建设借款 期利息 动借款 元。自有流动资金比例 要经济指标 项目主要经济指标 序号 指 标 名 称 单 位 数 量 备 注 1 项目总投资 万元 其中：固定资产投资 万元 建设期借款利息 万元 铺底流动资金 万元 500 2 交易规模 万吨 50 3 年销售收入（含增值税） 亿元 4 年总成本费用 亿元 5 年销售税金及附加 万元 产年 6 年利润总额 万元 7 总投资收益率 算期 8 资本金净利润率 算期 9 财务内部收益率 全部投资 10 所得税前 - 5 - 所得 税后 11 投资回收期 所得税前 年 态 所得税后 年 态 12 财务净现值（ 2） 所得税前 万元 所得税后 万元 13 固定资产投资借款偿还期 年 5 从开始还款时起 14 盈亏平衡点 产期第 2年 经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，项目自身有一定的偿还银行借款利息和本金的能力；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风 险能力。本项目财务可行。 究结论 本项目实施符合国家产业政策，市场前景好，具有良好的经济可行性。本项目承担单位具有较强的资源优势和人才实力，具有较强的市场竞争力。项目的建设是必要的，也是可行的。 - 6 - 第二章 项目背景及建设必要性 目背景 位于 关中平原中部，紧邻省会 市辖 2 个区、 10 个县、 1个县级市，总人口 494万，总面积 10196平方公里。 史悠久，文化积淀深厚。 2000年以前，秦王嬴政以此为都，建立了中国历史上第一 个统一的、多民族的、中央集权的封建国家 秦；汉、唐等多个朝代也都把 汉 11个皇帝， 9个埋葬在 这些帝王陵墓附近，还陪葬了许许多多的皇亲国戚、文臣武将；数百位历史文化名人也埋葬在 中华民族五千年的文明史上， 此 化遗址及古墓到处皆是。 然资源丰富，富含煤炭、石灰石、陶土、铁矿石、大理石、油页岩及石油、矿泉水、地热水等矿产资源。煤炭探明储量 120 亿吨，原煤生产能力 300多万吨，是 国家后备能源基地。石灰石储量 5000亿吨，地热面积达 800平方公里。境内有泾河、渭河、沣河、黑河、泔河等八条河流，地表水径流量 70多亿立方米，地下水综合补给量 70多亿立方米，城市供水充足。经济作物种类多、分布广，其中沙棘、黄芪、山楂等野生植物有很大的开发利用价值。 生产基地，全市有 9个省 - 7 - 级优质商品粮基地县和 6个国家级优质商品粮基地县，人均产粮居 年提供商品粮 5亿多公斤。多种经营已形成以棉花，苹果、烤烟、蔬菜、笼养鸡、生猪等产品为主的 15个商品基地。尤其是红富士苹果等新品 种多次获国家和省优质果品奖，并大力发展礼泉短富、皇家嘎拉、美国 8 号等优质品种。美国红地球葡萄已在泾阳、三原、礼泉、永寿建立了 200 公顷开发示范园。境内动物以家畜家禽为主，是关中驴、秦川牛的主要产地，奶山羊发展较快，已成为 然次生林 5 万公顷，优势树种有辽东栎，山杨，白桦、油松等，林木总蓄积量为 场 草药资源丰富，现发现品种已达 626种。野生动物资源有鸟类 14 目、 30科、 140余种。 一个新兴的工业城市，已形成纺织、电子、煤炭、石油化工、机械为主体的 工业体系。纺织工业经过 50多年的发展，已形成棉纺、毛纺、化纤、印染、服装、纺织机械及纺织科研门类齐全、相互配套的完整体系，成为全市出口创汇的主导产业，其年产值占全省纺织业的 1/3。电子工业已成为实力较强、技术装备水平较高的新兴产业，全国最大的彩管厂 色显像管总厂等 13 家大中型电子企业集中于市区西郊，其年产值占全省电子工业的近一半。秦都区已被人们誉为纺织电子城。产品生产加工基地、电子工业基地、能源化工基地，医药保健基地、纺织工业基地。 理位置优越、交通十 分便利。陇海铁路贯通东西，咸（阳）铜（川）、西（安）韩（城）铁路与陇海线在此交汇；西（安）兰（州）、 - 8 - 211国道、咸（阳）宋（家川）、西（安）宝（鸡）、西（安）铜（川）等公路干线四通八达。已建成的 千年的 渡已被横跨渭河的铁路和公路大桥代替。国内第四大机场的 通祖国各地的航空运输网，并有多条国际航线和包机航线。 2007年机场旅客吞吐量达到 1000万人次，跻身世界繁忙机场的行列。 承规划同筹、交通 同网、信息同享、市场同体、产业同布、科技同兴、旅游同线、环境同治的方针，已全方位启动建设了总面积 42平方公里的沣河新区，并在市区北区和南区布设了空港产业基地、纺织工业基地，对城市东区现有的能源化工与西郊的高新电子实行二次开发，全面拉开城市建设的序幕。 目提出背景 2007 年 7 月中共 委 人民政府对于实行三大创业的若干意见中指出，全面推行全民创业、家庭创业、自主创业的重大战略举动。此举动是贯彻落实科学发展观的根本要求，是构建社会主义和谐社会的重要基础，是实现 的必由之路。实行三大创业，有利于调动全市公民的创业积极性和开创性，使创业者的创业能力变为创业实践，实现人的全面发展；有利于培植开拓精神，整合各类发展因素，激励全社会的创造活力；有利于扩展社会就业，增添城乡居民收入，消除各种不安定因素。大力推进劳动、知识、技能、管理和资本等的活气竞相迸发，使创造社会财富的源泉充分涌流，形成人人 - 9 - 加入创业、各业竞相发展的活泼局势。 业有限公司以自身专业渠道优势，大力发展农产品贸易业，为拉动当地经济发展与人口就业起到良好作用。 有得天独厚的农产品种植和养殖的自然 条件，群众有丰富的种养经验， 2007 年中央 1 号文件的颁布，农民生产积极性空前高涨，随着农业产业结构，各地把发展规模养殖、开发优质农作物种植作为致富奔小康的首选项目摆上议事日程。目前已建成了一大批独具特色的农产品生产基地，如辣椒生产基地，马铃薯生产基地、莲藕生产基地、苹果生产基地、猕猴桃生产基地和无公害蔬菜生产基地等；鸡养殖业也成蓬勃发展趋势，加之圣女果、草莓、百合等系列基地如雨后春笋般涌现。 完善一个市场，带活一方经济已成为社会共识。拟建的农产品批发市场外 312 国道相连，距铁路及高速公路仅几公里，为改变 原有市场功能不全、限制生产发展和商品流通的状况，适应和促进当地经济的发展，建设一个集散力强、功能齐全、承东接西、辐射南北的现代化农产品物流中心已迫在眉睫。 目建设必要性 合国家产业政策 全国农业和农村经济发展第十个五年计划（ 2007 2010）的建设重点项目中，提出要加快推进农村经济体系建设。立足为农业和农村经济发展、农业结构战略性调整和农民增收提供及时、准确的服务，加快建立以农业部门为主体，覆盖全国省、市、县并延伸到绝大多数乡镇、农 - 10 - 业产业优龙头企业、农产品批发市场、中介组织、经营大户 的农业综合网络。提出要认真组织实施十五农村市场信息服务行动计划，要继续推进农产品批发市场建设，积极扩大批发市场的信息网络和电子结算等现代交易方式试点。强调要积极推进农村经济监测与管理系统建设，要建设全国农业产业化经营信息网，为农业产业化经营的发展提供信息支撑。国家计委、经贸委（联合农业部、财致部、中国人民银行及工商行致管总局）发布关于加快农产品流通设施建设的若干意见的通知（计经贸 20022668号），强调完善现有市场功能，提高市场档次，搞好全国骨干批发市建设、完善市场的检测、信息、储藏 、加工、运输、电子结算等功能。 2007 年中央一号文件要求加强农业发展的综合配套体系建设。搞好种养业良种体系、农业科技创新与应用体系、动植物全面提高体系、农产品质量安全体系、农产品市场信息体系、农业资源与生态全面提高体系、农业社会化服务与管理体系等七大体系建设。 合发展农业产业化经营的需要 改革开放所创造的物质条件，为 资源大市向经济强市转变奠定了坚实的基础；随着西部大开发和东部地区产业改造的逐步升级，我市承东启西的区位优势已非常明显； 2007年中央 1 号文件明确强调，要继续加大对多种所有制、多种经营形式的农业产业化龙头企业的支持力度。鼓励龙头企业以多种利益联结方式，带动基地和农户发展。为此， 技创新和农村经济 - 11 - 结构调整，鼓励农产品批发市场等龙头企业带动基地和农户发展，加速推进农业产业化、标准化建设，促进城乡经济共同繁荣。 合农村经济发展的需要 当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息联网，及时 向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有了千里眼和顺风耳，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，农民学会了瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民消费习惯和农村经济多方面的需要。 农民不仅要求有一个方便的农产品交易场所，还希望从市场上得到更多的农业科技服务，故市场应成为农村的科技园地。 目前农贸市场 尚处于初级阶段，落后的交易方式、信息传递发布功能都与农业经济以展需要存在着差距。当前最迫切的间题为是，以最快的速度使农产品批发市场信息系统建立，管理上档次，功能更齐全。 - 12 - 第三章 市场分析 场现状 改革开放以来，特别是 20 世纪 90 年代后，随着农业的持续发展和农产品流通体制改革的深入，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格的机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市等现代商业流通方式为补充，多种经济形 式、多种经营方式共存的农产品流通体系。 发市场居于农产品市场体系的主导地位 农产品批发市场是农产品交易市场的枢纽和核心，承担着农产品集散、价格形成、信息服务等多种功能。据统计，截止 2008年底，我市共有大中型农产品批发市场 3 个，新阳光市场以蔬菜为主，还有水果批发和禽类水产交易市场。市场辐射到市、市属各县及周边省市，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。 随着人民生活水平的提高和农业产业化的推进，超市、农产品销售公司异军突起 ，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中的份额愈来愈高，前景广阔。一些定点市场注册了蔬菜品牌，实行品牌销售。在发达地区市场很有影响力。 - 13 - 一是仓储设施大为改善，附属设施和机械设备较齐全，现代化水平高。二是市场档次明显提高。市场的地面已达到部分或全部硬化，露天交易场地逐步缩小，交易大棚数量有所增加，多数市场都建了暖棚、封闭式交易大厅和恒温库，保证了农产品四季供应。特别是近两年新建市场的设施都较完善，现代化程度较高，场地规划较合理。三是市场配套功能进一步拓展 。配备了相应的管理人员，提高了市场的整体服务功能。多数市场所在地建立了绿色通道，对运菜车辆发放绿色通行证，外部环境也在不断优化。 产品市场准入和检验检测制度初步建立 重点加强种植业产品质量安全检验检测中心、动物产品质量安全检验检测中心和果桑花产品质量监督检验站的建设工作。逐步开始对蔬菜实施市场准入。 产品信息网络建设成效显著 交易市场大都有自己的专业网站，与中国农业信息网、高校农业科技与教育联盟网等多个涉农网站实现了链接，具备了提供农产品信息、为农民致富服务的基 本功能。初步构成了信息收集、查询、分析、传递、发布和办公自动化为一体的农业信息服务体系。 场需求分析 批发市场作为农产品流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关重要。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、经营的效率、 - 14 - 对内外客户的服务内容和质量以及市场内外的信息沟通提升到了一个新层次，更好地为农民服务。 国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教育部等政府管理部门出台了一系列农业信息化建设 规划，在全国范围内推进了一系列的重大农业工程，并在资金、退税等方面给予全力的支持。因此，从整体上看，该行业进入了加速发展时期，而且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、农民欢迎、注重实效的鲜明特征。 国家发展改革委安排国债资金 4 亿元，主要支持全国重点农产品批以市场检验检测系统和信息系统建设，其中西部地区占三分之一以上。国债资金投入批发市场信息系统的建设，是为市场搭建一个信息平台，最大限度地实现信息化、网络化管理。 农产品批发市场信息系统将对进入市场的全国农产品建立统一的 编码，建立标准化的数据交换和处理中心。首批利用国债资金建设信息系统的农产品批发市场，将建立起自己的网站，对社会发布本市场信息，国家发展改革委价格监测中心汇集各市场集场，发布全国平均的数据以及各市场的有关数据。 近两年来，适应农业发展新阶段和加入世贸组织的客观需要。面向国内国际两个市场，重点加强了农产品市场信息的采集与分析。一是加大了国内农产品市场信息的开发力度。初步建成了联接全国 280 多个主 - 15 - 要农产品批发市场的价格信息系统，每天采集发布 300 种农产品的市场价格信息：建立了覆盖 600 多个农产品主产县的价格信息采 集系统，每月定期采用分析农产品集贸市场价格信息：形成了 个注册用户的农村供求信息全国联播系统（一站通），每天在全国联网农业网站同时发布各类农产品需求信息 300 多条，每天点击 次以上。二是建立了国际农业生产贸易信息系统，初步开展了国际农产品价格、经验、库存、进出口以及相关的政策法规、市场准入、投资环境等信息的采集分析。通过加强信息资源整合和开发，农业部全年定期分析发布的农业农村经济信息内容已扩大到 285类，信息发布的时效性进一步增强。 启动农产品监测预警系统，提高政府及企业宏观决策能力。加入世贸组 织后，面对国外农产品输入的巨大压力和激烈的国际竞争，我国农产品生产的市场风险愈显突出。建立起民国际贸易体制相适应的农产品监测预警系统，对重要和敏感农产品的生产、需求、库存、进出口和市场行情进行动态监测、分析，实施先兆预警，这是我国农业应对入世挑战的一项重要措施。 2002 年初农业部研究设计了农产品市场预警系统建设方案，初步搭建了预警系统的数据、分析、会商、发布四个平台。定期向社会发布监测预警信息，引导生产经营者及时采取措施规避市场风险，减少损失。 批发市场作为农产品 流通的主要环节，承担了价格、信息、集散和辐射的功能。区域性农产品市场的形成与发展，对当地农产品流通至关 - 16 - 重要。现在越来越多的农产品市场的管理者已经意识到信息化建设的重要性。通过采用现代化的管理手段，把市场的规范化管理、运营的效率、对内外客户的服务内容和质量以及市场的信息沟通提升到一个新层次。 1、从形势发展要求出发，不断增强交易市场信息化意识 农产品批发交易市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一个从一般化到不断强化信息工作的过程。最初，农产品批发交易市场仅仅停留在满足于向广大农户提供交易场所的认识阶段 。随着市场信息在发展市场经济中的作用日趋显现，在抓市场建设过程中，逐步加深了对市场信息的认识。 因此做好市场信息工作，就能发挥好市场信息在群众生产中的导向作用，避免生产盲目性，不断提高农业生产的经济效益和社会效益。 2、农业网站以信息服务为主体，农业信息服务体系仍亟待完善 农来信息内容缺乏，重复的信息多，原创的信息少，有价值的深度开发的信息严重不足，农来资源与实用技术等大型数据库建设不完备。信息资源的开发、共享以及使用摆在了农业信息体系建设者们的面前。 信息化为农产品批发交易市场带来了新的经营管理理念和贸易 形式，并成为实现传统市场跨越式发展的重要途径。建立在计算机、通信技术和网络技术基础上的现代信息革命，导致了从研究开发到市场营销的整个企业活动都面临着根本转变，市场的信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力的支持。计算机网络技术改变的信息自然集聚和流动方式，在市场内建立制度化、计算机的信息收集、筛选、整理、发布渠 - 17 - 道，在农产品批发交易市场之间以及市场与其他有形市场、无形市场和非市场组织之间建立信息对流和联网，降低交易风险和信息集聚成本，实现市场信息集聚和传递功能创新。农产品批发交易信息化扩大了对知识、信息、技术 和人才的需求，导致了知识市场、信息市场、技术市场和人才市场的迅速发展，相应的扩大了市场客体。可见，信息化将成为市场发展的战略选择，是农产品批发交易市场向现代流通方式转变、参与国际市场竞争的必由之路。 3、 农产品流通的信息化是社会发展的必然趋势 农产品流通领域的信息化的过程，就是运用信息技术对传统农产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方面进行改造、充实、提升的过程，是社会发展的必然趋势。我们必须明白这一过程带给我们的不仅是技术，契机以及新的信息的农业生产、管理、流通等理念，同时也给我们带来了更多的要求：学习 新技术的能力、政府职能向符合现代社会发展方向的转