某地块开发项目可行性研究报告

目 录 第一部分投资环境研究分析 . 6 一自然地理环境 . 6 1苏州概述 . 6 州概况 . 6 州与长三角 . 6 2吴江概述 . 8 江概况 . 8 江与长三角 . 11 3同里概述 . 13 里概况 . 13 里与长三角 . 15 二宏观经济与政策环境 . 17 1宏观经济发展状况 . 17 国宏观经济运行分析 . 17 前经济运行中突出的矛盾和问题 . 18 来中国经济走势预测 . 20 2吴江市宏观经济环境分析 . 21 1 江市宏观经济分析 . 21 江城市规划和市政建设 . 26 小结 . 29 三吴江房地产市场分析 . 31 1吴江房地产市场发展总体概述 . 31 2吴江房地产市场发展状况分析 . 33 地市场分析 . 33 地产开发情况 . 35 3吴江市住宅市场分析 . 42 体供求情况 . 42 块市场分析 . 44 业类型分析 . 46 交分析 . 49 格分析 . 50 户分析 . 51 4各细分市场特征分析 . 54 5各细分市场发展趋势 . 60 6吴江房地产市场发展趋势分析 . 61 2 小结 . 63 四周边市场分析 . 65 1同里镇别墅市场分析 . 65 场概况 . 65 墅市场特征 . 66 2竞争板块分布 . 72 3竞争板块市场分析 . 73 太湖别墅板块 . 73 澄湖别墅板块 . 76 湖板块 . 81 4竞争市场发展趋势 . 83 小结 . 84 5典型案例分析 . 86 兴银丽高尔夫别墅 . 86 丽家族太上湖 . 89 粮本源 . 92 南水乡云水谣 . 96 对本项目的启示 . 99 3 第二部分 2000 亩地块概念性规划方案建议 . 102 一地块分析 . 102 1地理位置及周边环境 . 102 至环境 . 102 块现状 . 102 2周边配套 . 105 3地块可利用资源 . 106 4对地块的思考 . 106 二项目 析 . 107 1优势 . 107 2劣势 . 108 3机会 . 109 4风险 . 110 三 2000 亩地块概念性规划方案建议 . 111 1 2000 亩地块用地性质建议 . 111 2 2000 亩地块物业类型建议 . 111 3 2000 亩地块开发次序建议 . 112 4 2000 亩地块容积率建议 . 113 4 第三部分 300 亩地块可行性研究 . 115 一地块位置确定 . 115 二产品组成建议 . 115 1物业类型建议 . 115 2产品组成建议 . 117 3配套设施建议 . 119 三地块容积率建议 . 120 四项目开发方案建议 . 121 1开发运营思路 . 121 2开发周期建议 . 122 3推盘时间建议 . 122 五 300 亩地项目市场定位 . 125 1开发理念 . 125 2市场定位 . 125 3市场定位诠释 . 126 4客户定位 . 127 户分析 . 127 户定位 . 129 5 5价格定位 . 132 栋别墅价格 . 132 拼别墅价格 . 134 来上市销售价格 . 136 六投资收益分析 . 141 1成本预测 . 141 2项目收入预测： . 143 3损益分析 . 143 4、内部收益率预测 . 145 6 第一部分 投资环境研究分析 一自然地理环境 1苏州概述 州概况 苏州，全国首批 24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加 入世界遗产城市联盟。苏州位于 太湖 之滨， 长江 南岸的入海口处， 京杭大运河 、 京沪铁路 、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距 上海 市区 80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉， 苏中 和 苏北 通往 浙江 的必经之地。 苏州共辖 7 个市辖区（ 金阊区 、 沧浪区 、 平江区 、苏州国家高新区(虎丘区 )、 吴中区 、 相城区 、工业园区），代管 5 个县级市（ 常熟市 、 张家港市 、 太仓市 、 昆山市 、 吴江市 )。市区户籍人口 住登记人口 586万。 (截至 州与长三角 苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城 市之一，是长江三 7 角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港 苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。 随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏 1 小时经济圈的建 立，为苏州的崛起创造了良好的条件。 随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局。在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切， 进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。 苏州实际上就是西上海。 长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海 8 周边地区已形成一个反 k字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏州就处在二 雁的位置，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断缩短，这两头雁肯定会靠得更紧。 未来，苏州将通过昆山进而与上海连片发展。随着沪宁城际铁路和京沪高速铁路建成，出行速度更将以乘积化效应大幅提高。钟摆式迁徙的工作、生活方式将成为促进两地经济发展不可忽视的一股力量。苏州新一轮城市发展方向之一就是向东与上海接轨，向南与浙江发达地区接轨。上有天堂，下有苏杭，苏州已经成为长三角名副其实的第二引擎。 2吴江概述 江概况 吴江，位于 太湖 之滨和江苏省最南端。南连浙江省 嘉兴 市和 湖州 市，北接 苏州吴中区 和 昆山 市，东临 上海 市 青浦区 ，正当 江苏 、浙江和上海三省、市交界处，地理位置十分优越。吴江市物产丰富、经济发达，素有古运河畔鱼米之乡、丝绸之府的美称。 全市现下辖省级吴江经济开发区、汾湖经济开发区和 9 个镇。境内苏嘉杭高速公路、 227 省道、京杭大运河纵贯南北， 318 国道、太浦 9 河、沪苏浙高速公路（吴江段）横穿东西。 吴江离上海虹桥机场 80 公里，距京沪铁路苏州站 22 公里，与上海洋山港和苏州太仓港的距离分别为 190 公里和 105 公里，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体。吴江 市已拥有国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市、国家环境保护模范城市、国家园林城市等 20多项国家级荣誉称号。全市主要支柱产业为：电子信息、丝绸纺织、装备制造、电缆光缆。 作为苏州经济的六大板块之一，吴江逐步形成了四个方面的发展优势： 产业集群特色鲜明 依托当初一镇一品的集群发展，吴江不仅有电子信息、丝绸纺织、电缆光缆三大支柱产业，缝纫机、彩钢板、羊毛衫三个特色产业，多个成长型产业竞相发展。 内资、外资双轮驱动，齐头并进 来自世界各地的 1500 余家企业在吴江投资兴业，投资总额超过 150 10 亿美元，其中世界 500强企业 15家。 富民进程明显加快 吴江所有产业集群基地中，除了电子信息外，其它全部是在民间资本的推动下形成的。产业发展的特色，决定吴江的富民程度不断加强。 城乡面貌得到明显改善 在打造和谐社会的过程中，吴江始终以人为本，切实改善人居环境，城乡面貌不断改善。 2009年度全国百强县（市）排名中，吴江高居第五位；福布斯 2009年中国大陆最佳商业城市评比，吴江列全国县级市第五位。 11 图：吴江产业发展 江与长三角 目前，吴江正积极对接苏州轨道交通。未来吴江将加速融入苏州主城， 与苏州南部进行整合规划。并使得吴江能够越来越多地受到苏州溢出效应的充分辐射。 吴江与上海水土相连，是上海都市圈向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿。吴江又被称为吴角越根，半个市与浙江毗邻， 经经济济产产业业现现状状 产业体系 五大 支柱产业：丝绸、电缆、机械电子、精细化工、新型建材 四大 特色区域经济 ： 鱼米之乡、丝绸之府、电缆之都、电子之城 产业特征 一镇一品的产业分布特征 民营外资 的经济发展格局 两头在外的外向性经济模式 经济发展水平 社会经济服务业发展相对滞后，第二产业仍以传统行业为主 规模企业的培育发展不足，缺乏自主知识产权和品牌优势的产品 资源与生态环境压力日趋增大，主要传统支柱产业的发展限 社会事业发展水平滞后，城市化落后亍工业化，基础设施配套不强 产产业业发发展展规规划划 优先发展先进制造业，提高工业能级和水平 壮大三大支柱产业（电子信息、丝绸纺织、电缆光缆） 提升三大特色产业 （缝纫机、彩钢板、羊毛衫） 扶持八大成长型产业（电梯制造、汽车配件、新型建材、生物医药、有色金属、日化、服装、制鞋） 大力培育新兴产业 加快发展现代服务业，强化城市综合服务功能 大力发展生产性服务业（纺织业、物流产业、金融保险服务业） 优化提升消费性服务业（商贸服务业、旅游业、房地产业） 积极培育新兴服务业（旅游业、中介服务业、文化产业） 12 自古以来，两方土地相连，人文相融，经济相关。 作为江苏省南大门，吴江紧邻上海市和浙江省，区位优势独特，是上海、浙江、江苏两省一市中唯一与上海和浙江都紧邻的城市，不仅处在沪苏锡常、杭嘉湖长三角一小时交通圈内，也是联系江浙沪重要的交通枢纽。从吴江可以直接连通中国的东西南北。 图：吴江地理位置 无锡 苏苏 州州市市 区区 上海 吴吴 江江 吴江与苏州 吴江与太湖湖 吴吴江江 湖湖州州 长长兴兴 苏苏州州 无无锡锡 宜宜兴兴 太湖 吴江与浙江 吴江与浙江 吴江与上海 上上海海 吴吴江江 昆山 太仓 张家港 常熟 13 3同里概述 里概况 同里隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱（同里、九里、澄湖、沐庄、白砚、叶泽、南星、庞山湖），东距上海虹桥机场 80公里，南接 318国道、西连苏嘉高速公路、北离苏州 18 公里。 2001 年 10 月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积 人口 12 个行政村， 1个水产总场， 6个社区居委会。 同里，旧称富土，唐初，因其名太侈，改为铜里，宋代，又将旧名富土两字相叠，上去点，中横断，拆字为同里，沿用至今。 同里古镇风景优美，镇外 四面环水，古镇镶嵌于同里、九里、叶泽、南星、庞山五湖之中。镇区被川字形的 15条小河分隔成七个小岛，而 49座古桥又将小岛串为一个整体。建筑依水而立，以小桥流水 14 人家著称，是目前江苏省保存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之一。 古镇于 1986年对外开放， 1995 年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。 目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解、熟悉，全国各大报纸以及美国、香港等地的报纸均以图文并茂的形式介 绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这一天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了中国同里影视摄制基地。同里四大 投资优势 地理优势。同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件 产业优势 。 产业特色鲜明 ，基 础良好 成本优势。在土地 、 劳动力上有较其他地区 更 低成本 服务优势。政府高效服务，营造优良人居环境 15 人口情况 同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势、但上涨速度极为缓慢，2006同里镇户籍人口平均增长率为 2008 年年末、同里镇户籍人口为 43613人。 同里镇 外来人口总体呈现上涨趋势， 20068%， 2008年年末、同里镇外来人口为 20250 人 表：近年同里人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 户籍人口（人） 43516 43572 43613 数据来源：吴江统计局 表：同里外来人口 年份 2006 年 2007 年 2008 年 外来人口（人） 12970 16636 20250 比例（ %） 据来源：吴江统计局 里与长三角 16 同里距吴江市区仅 10 分钟的车程。距离苏州市区 18 公里，开车到上海也仅需 1个小时。苏嘉杭高速公路、 318国道、苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们 1小时生活圈的构想。古镇同里为国家级生态宜居示范乡镇，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之一。 近年来， 更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同里将是一座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为一处人们生活的江南新水乡。 17 二宏观经济与政策环境 1宏观经济发展状况 国宏观经济运行分析 国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了 4 万亿投资计划、十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。 2009 年，我国经济遏制了急剧下滑的势头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要推动力，投资结构有所改善。但也出现 了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投09 年宏观经济态势特征 内需回升明显 工业生产加快 物价停止下降 景气稳步回升 投资结构优化 消费平稳增长 外贸顺差缩小 地方投资升温 社会投资启动 资金来源充裕 18 资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。 前经济运行中突出的矛盾和问题 产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设 目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。一是外需行业产能过剩问题难以解决。二是钢铁、有色、建材、化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项目快速增长， 产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。 经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强 19 今年以来，我国经济呈现出增长靠投资、投资靠政府的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为地王，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。 地方政府投融资平台贷 款潜藏系统性金融风险 地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统一向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。 图：中国 长波动曲线 20 来中国经济走势预测 固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲 首先，中央扩大投资 4 万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。 其次，目前施工和新开工项目较多，投资额较大，按时完工仍需要大量投资，未来投资将保持惯性增长。第三，到位资金充裕。第四，房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长的重要力量。第五，促进民间资本投资的政策与规划的已经出台。综上所述， 2010 年全社会固定资产投资名义增长 31%左右，投资仍是经济增长的主要动力。 社会消费品零售额保持平稳增长 第一，收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。第二，医改新方 21 案、农村养老保险全覆盖等社会保障制度建设，有助于减轻居民的后顾之忧，提高居民的边际消费倾向。第三，股市活跃和房地产价格回 升也带来一定的财富效应。第四，汽车消费由大城市向中小城市梯度扩散的态势没有改变，城市化率提高和通胀预期还会刺激住房需求，汽车和住房消费仍将呈现增长势头。 外贸出口有望小幅增长但外贸顺差继续缩小 世界经济由大幅度负增长转为小幅正增长，是我国出口恢复增长的基础性因素。数量分析显示，我国出口量对世界经济总量弹性为 际市场价格回升和我国在国际市场上的份额上升有力于提高我国的出口价格水平。但金融危机以来，发达国家消费模式出现转变，美国、欧洲居民家庭储蓄率在上升，将影响对我国商品的需求。贸易保护主义进一步加剧。 综上所述，虽然全球经济温和复苏，我国出口形势依然不容乐观。内需强劲有助拉动进口进一步加速。初步预计， 2010年我国出口将增长 6%左右，进口增长 11%左右。 2吴江市宏观经济环境分析 江市宏观经济分析 人均 22 济的快速增长将为整体房地产市场提供坚实的成长基础和上升空间。 纵观 2001 至 2008 年，吴江市整体经济一直保持高速增长，特别是2003到 2007年经济增速保持在 20%左右，位居全国前列。 2008年虽然在国家宏观调控和全球金融危机的影响下， 年来首次跌破 15%，经济快速增长一方面可以增加居民的收入提高人们的购买力，另一方面也会带来更多的就业机会吸引更多的年轻人定居吴江，从而为吴江市房地产市场的继续快速发展夯实了基础。 图： 2001江 增长率 01002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %g d p （亿元） 增长率数据来源：吴江统计公报 图： 2001江人均 增长率 23 0200004000060000800001000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均g d p （元） 增长率数据来源：吴江统计公报 从国际经验来看，房地产发展与人均 着密切的联系，人均是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均 3000美元的水平才会出现下 降。 时期 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 需求 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展 超速发展，数量型 以数量为主，向注重品质方向发展 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展综合发展型 同里人均 于 13000 美元以上，为 13600 美元。虽然按照理论8003000800013000上 24 其房地产发展处于减缓发展期，但吴江当地私营企业老板与台资企业投资商众多，高人均 固定资产投资 纵观 2001吴江市全社会固定资产投资，可分为两个阶段。2001是高速增长期， 2003且 2003之后，固定资产投资年增长率也保持在非常平稳的水平，表明吴江市固定资产投资已经进入到较为稳健和理智的发展阶段。 图：吴江市 2001定资产投资及增长率 0501001502002503003502001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全社会固定资产投资（亿元） 增长率数据来源：吴江统计公报 产业结构 截至 2008 年，吴江三大产业比重为 二产业水平较高。工业经济集约化水平不断提升，集群产业特色比较明显，初步形成丝绸纺织、通讯电缆、电子信息三大支柱产业。针对未来 25 几年外部经济环境变化趋势，吴江市在可行性前提下重新 思考工业结构重点产业发展导向是三老四新，即继续做强做大新型纺织、通讯线缆、电子信息三个支柱产业；重点发展装备制造业、新材料产业、以能源、环保、医药保健品为重点的高新技术产业、生产性服务业。预计未来五年吴江市第三产业比重有望继续加大，成为 吴江 市的发展支柱。 图：吴江市 2008 三大产业比重 一产业 第二产业 第三产业数据来源：吴江统计公报 社会消费品零售总额 2008年吴江社会消费品零售总额为 比增幅 连续四年增幅上涨。在经济增速放缓的大背景下，社会消费品零售总额却稳步增长，可见消费者对后市经济仍然 充满信心。再加上政府出台多项措施希望通过拉动内需促进经济发展，预计明年社会消 26 费品零售总额会出现较大涨幅，这无疑对商业地产的发展是个重大利好。 图： 吴江 市 2001会消费品零售总额及增长率 0204060801001201402001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %社会社会消费品零售总额（亿元） 增长率数据来源：吴江统计公报 江城市规划和市政建设 市域社会经济发展战略及人口规模预测 市域社会经济发展战略：树立生态观念，将吴江建设成为人文景观与自然风光于一体的园林城市。 人口与城市化水平预测 市域人口 吴江市域总人口分别为： 2010 年 135万人， 2020年 160 万人。 城市化水平预测 27 吴江城市化水平 预计： 2010年为 2020年为 市域空间结构规划 市域空间结构：分为五个相对独立的片区。 临苏外向型经济开发区：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地区。 临沪综合经济区：指汾湖镇，具有紧临上海的区位优势，是吴江全面接轨上海发展的前沿阵地。 临湖生态经济区：包括七都和横扇。 盛泽民营经济区：包括盛泽、铜罗、平望太浦河以南地区。 震泽民营经济区：包括震泽、桃源。 城镇等级规模结构 预计吴江全市人口 2020 年临苏外向型经济开发区 50 万人，临沪综合经济区 20 万人，临湖生态经济区 7 万 人，盛泽民营经济区 40 万人，震泽民营经济区 13万人，合计 130万人。 市域交通及基础设施体系 28 市域交通 高速公路：市域及周边地区规划成三纵三横高速公路网。 三纵：苏震桃高速公路、苏嘉杭高速公路、苏州东绕城高速公路延线 三横：苏州南绕城高速、沪苏浙高速、申嘉湖高速公路。 一级公路：市域形成三纵一横的一级公路网。 三纵：苏震桃一级公路、 227省道改线和苏同黎一级公路。 一横： 318国道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路与城镇布局的规划。 规划形成网状市域公路体系，沟通中心城区和各镇区、镇区和中 心村。 呼应太湖休闲旅游发展功略，按二级公路标准规划环太湖旅游交通道路，连接松陵城区、横扇和七都镇，向南连接环太湖风景大道。 轨道交通规划：市域轨道交通系统由苏嘉城际轨道交通、苏沪城际轨道交通和苏嘉铁路构成。 29 城市性质、规模定位 城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市。 松陵城区为吴江市域的政治、经济、文化、科教中心，先进制造业基地，江南水乡旅游城市。 盛泽城区为著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心。 城市规模：吴江市人口 80 万人，其中松陵城区 45 万 人，盛泽城区35万人。 用地规模：吴江城市建设总用地 均 方米。其中松陵城区 顷，人均 方米，盛泽城区 均 小结 中国的经济发展，城市化进程以及政策的大力扶持为房地产的发展创造良好的条件； 目前国家现行政策均是促进房地产健康稳定向前发展； 30 长三角一体化发展给各城市经济发展带来新的动力，京沪高铁，城际铁路开通极大拉近区域间距离，带动各方面投资以及消费等； 长三角的房地产市场发展的一二线城市，以苏州最为稳定，苏州市区的房地产市 场发展将是吴江发展的方向标； 苏州良好的城市规划以及吴江城市规划将促使吴江融入苏州整体发展步伐，未来吴江滨湖新城的打造，旅游度假的挖掘，将大大的促进吴江房地产市场的发展； 吴江是最靠近苏州的县市，加上独特的自然环境优势，为未来吴江腾飞奠定坚实的基础。 吴江的定位及规划为吴江房地产发展带来 新的发展 契机 ，必将对 吴江房地产发展 有较大的推动作用，苏州产业经济的发展以及城市规模的扩大，对吴江市的房地产发展起到长期的带领和支撑作用 。 31 三吴江 房地产 市场分析 1吴江房地产市场发展总体概述 政府的城市化战略和对房地产业 的有序推进稳步发展战略是房地产市场 健康发展的重要推力。 吴江南拓西进战略构想付诸实施，城市向南拓，发展 16平方公里的南部新城；城市向西进，从运河时代走向太湖时代。基础设施的先行建设，道路建设，尹山收费站正式撤离， 227省道、苏震桃一级公路，加上迎春路，从吴江松陵城区到吴中、沧浪新城仅 10分钟时间，到苏州市中心仅 20分钟。三条公路与苏州的贯通使吴江城区和苏州城区真正实现无缝对接。松陵至盛泽的南北快速干道，也大大缩短了沿线与城区的距离，使吴江城市功能得到了快速提升。 吴江经济快速发展，城市化战略的深入推进， 这是吴江房地产快速健康发展的根本保证 吴江中心城区的城市集聚和辐射能力在不断显现，房地产业必将在其中受益匪浅，同样，房地产的持续健康、快速发展，也是城市化进程的重要部分。 32 房产价位适中。目前苏州市中高端楼盘价格已突破每平方米 10000元，与吴江毗邻的吴中区，楼盘均价每平方米已超过 8000 元。而与苏州仅有 20分钟车程的吴江城北板块的房价只在 5000 元左右。 房产消费市场的刚性供给不足与改善性需求、投资需求扩大是房价稳中有进上涨趋势的强大动力 在国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。 2009 年吴江土地出让幅度较大，也是为了保证未来市场供应。 近年来吴江房产消费分析，房产消费者可分为三个三，即 30%是松陵城区人， 30%是苏州市， 30%是其它乡镇的，另外 10%是新吴江人。吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的苏州市民的关注。 政策导向和房地产开发企业经验是吴江楼市结构调整和品质推升的联合推力 吴江的房地产开发企业更加注重结构调整与品质提升。近几年吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专业市场、写 字楼、小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的出现 33 为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。 而资源紧张，也有其积极的一面，这必将使开发商分外珍惜手中的土地资源。从目前的住宅需求看，已逐步从满足居住型向改善居住型转变，这一趋势也将在今后几年成为房地产开发的主旋律。 2吴江房地产市场发展状况分析 地市场分析 统计 2009 年吴江市土地招牌挂市场情况（土地成交公告 2009年 2号 吴江市整体供出让土地 ，总体容积率约 中住宅 ，建筑面积 住宅容积率约 宅楼面价为 1250元 /，约占目前房价的 20% 从分区域看，住宅土地供应今年以开发区及松陵为主，开发区土地出让面积最高，达 114万，平均容积率为 江市区松 34 陵其次，出让面积为 94 万，平均容积率为 宅楼面价以盛泽最高，今年仅出让一住宅地块，江苏绸都房产发展有限公司获得，其次为松陵，楼面价在鼎基、伟业恒盛 以及松陵房产综合开发公司的拉动下升至 1436 元 /； 2009 年土地市场，一改 2008 年以商业为主的成交情况，土地出让以住宅为主，住宅出让占 90%以上，土地市场表现积极，可见吴江的住宅市场仍有较为良好市场前景； 分区域情况，松陵土地出让依然保持平稳，开发区供应猛增，盛泽、汾湖大幅减少，同里今年没有土地供应； 松陵镇区规划整合效果明显，土地价值显著上升；各区域低价均有不同程度的上涨；市场热点分布在逐步扩大； 2009 年中小地块明显增加供应，土地供应结构有所改善，地块特点及市场需求将使未来中小户型增加，也将带来开 发档次和产品类型的优化，带动新的开发热点，吴江房地产市场在调整中向前发展； 图：吴江市 2009 年土地市场情况 35 0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 012481249125012511252125312541255土地面积（万） 2 5 6 . 0 8 2 4 1 . 1 2 建筑面积（万） 5 7 6 . 2 1 5 5 0 . 9 7 楼面价（元 / ） 1254 1250 整体 住宅数据来源：吴江国土局 图： 2009 年吴江市分区域土地市场情况（住宅用地及含住宅用地） 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 03 0 0 . 0 005001000150020002500土地面积（万） 1 . 3 6 1 1 4 . 9 4 3 . 5 6 8 . 4 7 9 4 . 4 8 8 . 3 4 9 . 9 6 建筑面积（万） 2 . 4 5 2 7 8 . 8 1 6 . 0 6 1 8 . 4 7 2 1 6 . 5 8 1 5 . 6 4 1 2 . 9 5 楼面价（元 / ） 1167 1131 735 2101 14