2011年一季度重庆市房地产市场分析及春交会报告

2011.4.29,2011年一季度重庆市房地产市场分析及春交会报告,第一部分 2011年宏观政策回顾及展望第二部分 2011年1季度主城区宏观市场分析第三部分 2011年重庆春季交易会分析,第一部分 2011年宏观政策回顾及展望,一、政策出台背景分析,“国八条”“房产税”“加 息”“限购令” ,近段时间国家及地方政府频繁的出台房地产政策，其主要的几个原因是：,NO.1 经济结构转型需防止房地产投资过热,NO.2 “抗通胀，稳物价”严防经济增长过热是当前金融调控的主要目的,NO.3 全国土地市场持续升温,NO.4 二轮调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖,宏观经济环境（GDP）增长呈V字型复苏,自2008年经济危机以来，中国经济呈V字型复苏,2010年全国GDP为397983亿元，同比增长10.3%,当前国民经济处于由回升向好向稳定增长转变的重要时期,10.3%,宏观经济环境（CPI）,CPI持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险”,2007年1月至2011年3月CPI和PPI走势图,CPI持续走高,2010全年CPI同比上涨3.3%，增速高于官方3%左右的调控目标； 2011年CPI预计增长4.0%，四季度分别增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份CPI实际增幅均为4.9%，3月更是达到5.1%，高于全年增速，今年加息势在必行； CPI持续走高，通货膨胀形势非常严峻。,控制房价过快上涨,打击投机,抑制投资,完善政府税制,培养市场理性消费,政策出台目的：,二、2011年政策回顾,税收-高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税。贷款-二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍；三套房停贷。土地-国土部：“控价格、防地王，坚决杜绝高价地，促进房价地价合理调整。限购-限购政策从一线城市扩大到二线城市；目前重庆暂未出限购令,调控目标 新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。,房产税- 独栋商品房、高档住宅：建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的3倍以下，征税率0.5%；均价的3-4倍（含3倍），征税率1%；均价的4倍（含4倍），征税率1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人：新购第二套以上普通住房，征税率0.5%。,二、2011年政策回顾,政策及楼市其它信息,中央与地方签“军令状”各地1000万套保障房限期开工。大修基金三月起按建面收取，电梯房80元/平方米。商品房将推明码实价新规，标价不得超过申报价。重庆市工商局发布房地产广告12条规范：房地产广告中，将不得使用绝对化用语，禁止使用排序、推荐、认定、上榜、抽查、检验、统计、公布市场调查结果，禁止销量方面数据、满意度、市场占有率等内容。发改委5月降低住房交易手续费：从5月1日起，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行。对于有捂盘惜售、拖延开竣工时间等违法违规记录的开发企业，将被暂停发放贷款。1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月9日起，金融机构一年期的存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次的存贷款基准利率相应调整。2月9日起，住房公积金贷款利率调整，五年期以上调至4.50%。2月24日起，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.3月25日起，央行上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。,重庆执行条款,重庆限购令出台预判,市场坚挺催生限购令出台：CPI持续走高、通胀压力加大，消费者“购房避险”，调控影响逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖，政府可能加大调控力度，同时催生重庆地方版限购令的出台；限购令和限价令出台时间：若重庆版限购令和限价令出台，预计将会在4月房交会前后；,限购令出台对整体市场的影响：,1月28日，黄奇帆公布房产税细则 明确五大要点,1、普通商品住宅（以中档商品房为主）定价向9941的征收线靠近，近期可能出现普通商品住房价格上涨的现象。2、土地刚性下，中心区域商品住房价格将被约束。3、消费逐渐外移，新区和区县市场作为价格洼地迎来机会。4、受9941的价格限制，市场出现规避新招，如精装产品的价格拆分，甚至二手房市场经常使用的一些规避税费的方法会出现在一手房市场中。,重庆房产税影响：,根据1-3月份的市场成交情况，只有2.60%的产品会征收房产税，其中别墅影响面较广，达到63.57%，洋房7.09%，高层只有0.88%。,按照2011年1-3月份的成交结构计算，重庆房产税将针对目前市场上2.60%的产品征收，整体看影响面较窄，但别墅类产品影响大，63.57%的别墅将征收房产税，洋房占比7.09%，高层0.88%。,数据说明：选择建筑面积100以上，单价在9941元以上的商品房。,重庆房产税影响：,房产税影响主要集中在高端产品，大部分别墅产品及少量洋房和高档高层；房产税最高征收标准1.2%，重房价涨幅目标略低于10%，价格预期远高于房产税征收标准，对购买高档客户而言，影响微乎其微。,首置首改,普通再改,高端再改及TOP,投资,普通高层,洋房平层,普通四房,经济型别墅,洋房跃层,大平层,住宅性SOHO,商业/写字楼,大别墅,安全,一般,危险,风险,机会,银行贷款影响：,银行收紧贷款、利率上调和限贷对整个楼市的影响远超过房产税所带来的影响，银行利率的松紧成为影响项目销售的一个主要因素。,当前市场多数银行收紧贷款，利率上调，收取手续费等，工商、交行执行三套禁贷； 农业银行是目前唯一可以利率打折的银行，9折，9.5折，基准利率三种执行方案，根据银行与开发商的亲密关系界定，如融侨城9折利率，大鼎第一时间9.5折利率，协信阿卡迪亚基准利率。这也是导致近期融侨城高层热销的一个主要原因。,各大房企应对措施：免房产税,金科集团：别墅太阳海岸、洋房十年城两个项目在计税范围内，通过特价房、开发商减免房款抵税两种营销手段，规避房产税对客户的影响。,同景国际城：原优惠7.5万元，本次优惠为8万（对外宣传为免20年的房产税）；,各大房企应对措施：免房产税,龙湖东桥郡,招商江湾城,江与城千山万树,龙湖春森彼岸,富力城,政策趋势分析：,政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型；中央制定长期战略后，会根据信息反馈情况作调整，地方政府基于自身利益，不断试探中央的底线，并随时调整执行力。,未来调控的几个方向,限购,信贷,税收,供给,监管,问责,保障房房价上涨过快城市限购是否出台房价控制目标,限购城市的扩大化限购力度的加强,首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制,土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消新税种出台,违法违规用地处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量,打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点,2011年1季度土地交易分析2011年1季度宏观市场成交分析2011年1季度成交排名2011年1-3月成交结构分析,第二部分 2011年1季度主城区宏观市场分析,2011年1季度土地交易分析,土地市场供应量在2010年4季度爆发式增长之后，季度出现缩量回调 在 一季度出现缩量回调。在季度出现缩量回调 在土地供应计划尚未出台的前提下 供应总量保持低迷。,重庆居住及商业供应土地情况对比,土地供应热点两江新区地块仍然紧俏,2011年1季度土地交易分析,重庆2011年一季度居住及商业供应土地区域分布统计分析表,就建筑规模而言，供应规模最大的两个区域为北碚区和江北区 就楼面均价而言 最高的区域为南岸区 最高的项目为江北城组团B分区B19-2/03号宗地，该地规划为金融保险业、旅馆业用地，容积率8.0，楼面均价高达5008元/平方米。,土地成交政策预期趋严，开发商拿地谨慎,2011年1季度土地交易分析,从一季度居住及商业用地情况来看，在供应量偏小以及政策从严的整体市场环境下，土地成交表现也相对低迷。另一方面，从溢价率的表现来看，除金科及奥林匹克在南岸茶园取得的两幅地块外，其余地块溢价表现平平，反映出开发商拿地在政策预期趋严下更为谨慎,2011年1季度宏观市场成交分析,1月供应持续良好势头，2月春节新政双重影响，供应大幅度下降，3月“限购令”谣传出台，开发商抢先出货，供应大幅度上涨，创历史同期最高水平。,1月延续10年良好的势头，供应163.77万方；2月在春节及新政的双重影响下，供应45万方，达到近3年来最低点，环比下降72.52%，同比下降39.52%；3月两会召开，再次从严调控，“限购令”谣传4月出台，同时春交会临近，开发商提前供货，供应量195.68万方，创历史同期最高水平。,2011年1季度宏观市场成交分析,1月是延续10年的良好势头，持续热销；2月受春节和新政的双重影响，成交量跌入历史最低点；3月市场受新政影响较大，同比成交下滑4成,1月整体市场持续热销，受10年市场热消，整体库存不足影响，环比下降21.07%，同比上涨1.32%，成交量同期最高，经济适用房占比3.47%；2月受春节和新政双重影响，成交量大幅度下降，回到08年以前春节月成交水平，其中经济适用房占比23.53%。导致2月份价格结构性下降；3月成交123.55万方，环比1月下降24.62%，同比下降36.44%。经济适用房占比8.02%。,1月价格持续上涨，2月经济适用房成交量加大，价格出现结构性下降，3月经济适用房成交下降，价格反弹上扬；2、3月份普通高层价格均呈微涨趋势，别墅、洋房价格小幅下降。,2011年1季度宏观市场成交分析,1月成交均价达历史最高点，成交均价7185元/，住宅成交均价7276元/（建面），环比12月上涨2.39%。（住宅价格不含经济适用房）2月由于 “新国八条”、“房产税”等政策实行，签约大量经济适用房，占总成交量23.53%，导致2月份整体成交价格结构性下降，普通高层价格仍称上涨趋势，成交均价6867元/（建面），环比上涨3.78%，高档高价产品签约量下降；洋房价格微跌3.68%，别墅价格受个案影响较大，下降18.57%。3月，经济适用房成交占比下降16个百分点，成交单价反弹，高价房签约量大幅度下降，导致环比2011年1月下降4%。普套高层价格环比微涨0.41%，洋房微跌2.21%，别墅价格受个案影响，价格上涨6.34%。,2011年1季度成交排名,龙湖、恒大、金科等多盘销售，排名前三甲，龙湖地产稳座龙头宝座，拉开与前三甲中恒大、金科的距离，其它企业相互竞争大。,企业成交金额排名一览表,企业成交体量排名一览表,2011年1季度成交排名,时代天街投资产品热销，排名第一位、国宾城、万科悦府分列二三位，商业项目时代天街、威斯汀酒店首次进入单项排名。,项目成交金额排名一览表,项目成交体量排名一览表,2011年1-3月成交结构分析,2011年1-3月房地产市场成交情况一览表,2010年1季度，商品房共成交39706套，同比2010年1季度减少8858套；成交建筑面积352.35万，同比2010年1季度降幅24.6%；成交金额241.01亿元，同比2010年1季度降幅2.4%；成交建面单价6840元/（套内单价8447元/），同比2010年1季度有所增长，增幅35.7%。,2011年1季度，住宅成交结构环比2010年均有一定幅度下降，别墅下降0.56个百分点，洋房下降0.38个百分点，高层下降2.32个百分点，商业写字楼成交上涨，写字楼环比上涨2.33个百分点。,别墅成交结构：,2011年1季度，别墅成交以150-250的联排别墅为主，占整体成交的49%，单价以10000-12000元/的性价比别墅和1800-20000元/的品质别墅为主。,2010年1季度别墅市场成交面积一览表,2010年1季度别墅市场成交单价一览表,1季度市场表现别墅：,别墅市场受工期及新政双重影响，供应量不足，1季度新增供应项目不足10个；房产税对市场及购房者的心理影响要大于实际影响，客户一定程度上采取观望态度，同时受贷款影响，导致成交小幅下降；别墅成交价格多数项目采取稳中微升的策略，以不变应万变，另以东桥郡、太阳海岸外代表的项目则快速反应，推出位置较差房源，变相降价，价格降幅10%以内，获取快速去化。,别墅市场受工期及新政双重影响，供应量不足，1季度新增供应项目不足10个，,高层成交结构：,2011年1季度，高层成交以60-80的舒适两房及两房半为主，主要满足居住需求及新政下一步到位购房需求，单价集中在7000-9000元/。,2010年1季度高层市场成交面积一览表,2010年1季度高层市场成交单价一览表,1季度市场表现高层,高层项目价格均呈上涨趋势，涨幅10%左右；普通高层产品品牌项目、刚需产品、性价比高、优质地段项目整体销售受影响最小，持续热销，价格持续上涨，但是开盘去化率均有小幅下降，开盘蓄客期延长；滨江高层、投资产品、偏远项目、高价项目影响较大，去化大幅度下降，后期持续销售周期长；,第三部分 2011年重庆春季交易会分析,展会概况,本届房交会主题为：山水都市，宜居重庆；本届房交会于2011.4.21-4.24举行，为期4天；本届春交会在南坪会展中心举行，展位面积3万多平方米；本期参展企业共177家，其中房地产开发企业125家;本期房交会可交易商品住宅面积633万平方米。,参展企业数量减少，开发企业持平,2011年重庆春季房交会参展企业共计177家，其中房地产开发企业125家（含区县旅游地产项目12家） 中介机构16家 建材 装饰企业25家媒体11家。 本届参展企业总体数量较上届有所减少，但地产开发企业数量与2010年秋交会基本持平。,参展企业银行集体缺席,2010年重庆春交会，光大银行、农业银行等多家大型银行争相进入房交会现场 但2011年春交会没有一家银行预定展位进场，银行首次出现集体缺席的状态。 由此可看出目前银行信贷收紧状态仍将延续。,优惠措施无特殊优惠,政策调控趋紧，本届房交会无任何优惠,房交会成交整体效果成交锐减,本届春交会共成交各类房屋3403套，比去年秋交会减少60.6%，比去年春交会减81.7%；本届春交会成交面积32.94万平方米，环比秋交会减少57.833%;比去年春交会减少81.34%；本届春交会成交金额20 67亿元 较去年秋交会减少19 49亿元 下滑幅度48 53% 较去年春交会减少68.08亿元，下滑幅度76.7%；本届春交会商品房成交建面价格6275元/，较去年明显增长。,可交易商品房面积近4年最低，供需比失衡,本次春交会可交易商品房面积仅为633万平方米，为近4年来的最低点；2009年与2010年的楼市火爆使市场呈现出供求两旺的局面，市场存量快速去化，使本次春交会可交易商品房面积处于最低点；本次春交会供需比达到1.5，为近4年的最高点，供应旺盛与需求萎缩将带来极大的去化压力；,典型项目优惠情况优惠力度加大,商品房成交总量总量锐减,本次房地产展示交易会四天共成交各类房屋3403套，成交面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元，较去年大幅减少，下滑幅度均在60%以上,商品房成交价格价格增长趋势有所减弱,各类产品成交高层占比减少,近3届房交会产品成交变化,本届春交会高层商品住房成交1603套，建筑面积15 37万平方米 建面均价6162元/平方米;多层花园洋房成交191套，建筑面积2.87万平方米，建面均价8958元/平方米;精装房成交164套 建筑面积159万平方米，建面均价7760元/平方米;高档低密度住房成交120套，建筑面积2.5万平方米，建面均价9228元/平方米。,成交总量明显下滑；高层占比明显减少；精装房逐渐为市场所接受，成交占比明显增长；高档低密度成交占比增长，房产税政策影响有限,近3届房交会产品成交变化,多层洋房成交价格增长趋势明显。 总套数大幅减少 高层占比减少,洋房面积越来越“大”了。 洋房类产品总价位明显提高。,区域成交价格渝北成交面积和金额首位，渝中单价最高,三北区域为去化绝对主力，九龙坡区表现强劲；南岸区受结构性波动影响；渝北区成交量居首 南岸区 九龙坡区位于第二阵列；江北区 沙坪坝表现正常受结构性波动影响，南岸区成交均价最低；而渝中区、渝北区成交均价均超过8000元/;受高档项目成交拉动，江北区、沙坪坝区的区域成交价格高于7000元/平方米。,品牌开发商表现:万科延续传统，展示空间细节设计理念,品牌开发商表现：保利企业宣传，树立品牌形象,品牌开发商表现：招商局特价房源，吸引客户关注,品牌开发商表现：恒大最低特惠，将折扣进行到底,品牌开发商表现：龙湖理念感染，凸显物管实力,春交会总结,成交低迷，房交会惨淡收场。房交会背景 政策从严、调控多线发力、市场需求萎缩、购房者 贷难求。房交会概况：参展企业共