王志纲生态城战略策划

怀来生态新城 战略策划 王志纲工作室 2008目背景 随着京津冀一体化加速和大北京世界城市的崛起，京张一体化势在必行，张家口迎来了千载难逢的战略机遇期。本策划探讨了本案作为张家口门户区的未来发展方向，得出 “ 生态总部基地 ” 的战略定位，并提出发展构想，供领导决策参考。 谋划 策划 规划 计划 南区 北区 怀来县城 石家庄 张家口 北京 天津 120坊 180案 70家口 北京 本案 位臵：张家口怀来县，为张家口对接大北京的门户区。 范围：位于官厅湖水库两岸，形成两大片区。 南区 137平方公里，北区 29平方公里。 目 录 第一部分 态势分析 第二部分 战略定位 第三部分 发展构想 第一部分 态势分析 一、张家口的呼唤：本案必须肩负的 使命 张家口在京津冀都市圈中面临被边缘化的危机。 国家规划限制。 在国家 “ 京津冀都市圈 ” 规划 中，张家口被定位为生态屏障、水源涵养地、 绿色农业和清洁能源基地。 区位空间局限。 张家口不在京津冀都市圈发展 的主轴上，与其他地区相比，是最容易被忽视 的区域。 石家庄是区域中心城市 唐山、秦皇岛等处于沿海发展带上 廊坊更是独得到京津一体化之利 张家口战略地位边缘化已经导致产业低端化、城市内向化、品牌模糊化。 张家口为什么会边缘化？摆脱边缘化的出路在哪里？ 缺少支点。 张家口中心城市（主城区）远离北京，中间缺少战略支点推动，导致京张一体化推进缓慢。 被动等待。 张家口长期处于被动等待京张一体化的状态，主动性不足。 规划滞后。 京张一体化的规划滞后，京张一体化仅停留于交通、生态保护等层面，缺乏引擎性项目的强势拉动。 张家口要摆脱边缘化危机，就必须寻找推进京张一体化的超级引擎。 本案的使命：提升张家口，对接大北京，辐射海内外 作为张家口的门户区和桥头堡， 本案就是推进京张一体化的超级引擎 。 本案背靠张家口，面向大北京，是张家口承接北京辐射的最直接的区域。 本案将成为提升张家口城市功能，促进产业升级的强势引擎。 本案的使命：变被动接受大北京辐射为主动融入大北京，成为推进京张一体化的龙头区域，肩负起提升张家口的战略引擎角色。 张家口 北京 本案 二、大北京的辐射：给本案带来巨大的 价值 依托大北京这一国家首都和世界城市是本案最大的竞争优势。 产业辐射： 大北京的工业已向唐山、廊坊等转移，目前的产业辐射主要是现代服务业的外溢，如高技术服务业（科学研究、技术开发、创意设计等）、教育培训业、会议会展业、高端旅游、现代物流等；特别是中关村的产业外溢对本案影响最为直接。 与本案密切相关中关村：有万多家企业，其中万家高新技术企业，年收入超亿元企业总数超过800家，拥有上市企业 106家。 2007年产值超过 9000亿，占全国国家高新区 1/7，约占北京市的 18%。园区企业从业人员达 市场辐射：本案面对的市场不仅是北京市场，更是全国乃至全球市场。 北京本地消费市场 （ 2007年北京市人口达 1650万人，人均 300美元） 全国消费市场 （ 2008年北京将接待国内游客 1亿多人次，国内旅游收入 1430亿 全球消费市场 （ 2008年由于奥运效应影响，北京接待海外游客将达 460万 游外汇收入 48亿 2008年上半年，临时来京外国人超过 140万。目前，常住外籍人士和港台人士已经超过 70万，其中常住外籍人士已经超过 11万 ） 本案的独特吸引力 区位优势： 本案地处北京 1小时交通圈内，距中关村仅 40分钟车程， “ 一小时改天换地 ” ，生态竞争力明显。 大山大水： 拥有燕山山脉、官厅湖等山水生态资源。 葡萄产区： 位于世界葡萄黄金产区带上，为中国知名葡萄及葡萄酒产区。 资源组合： 本案周边大量资源组合良好，八达岭长城、坝上草原、龙庆峡、鸡鸣驿、温泉资源等共同构成京西游憩带。 我们认为，本案： 不仅是张家口远郊，更是大北京的一个特殊功能区； 不仅是传统农业区，更是承接大北京辐射的超级平台； 不仅是生态保育区，更是实践科学发展观的示范区。 “吃北京粮食，下张家口金蛋！” 三、“两谷”的启示：本案有望开创一种新 模式 案例：旧金山的“两谷” 美国西海岸大都市的旧金山大都市周围，以硅谷为代表的高新技术、新经济和以纳帕溪谷为代表的体验经济、休闲生活形态相互并存。 纳帕溪谷 硅谷 旧金山 硅谷 区位：旧金山经圣克拉拉至圣何塞约 2000平方公里的狭长地带。 定位：世界最为知名的电子工业集中地、科技聚集区、高科技产业创业区和风险投资区。 发展情况：目前拥有信息、电子和网络公司达 10000家以上及大量生物、空间、能源等新兴研究机构，目前集结着美国各地和世界各国的高收入科技人员达 100万以上。 纳帕溪谷 区位：旧金山以北 80公里。 定位：加州最著名的葡萄酒产区（产量占到了全美的 90% ），以红酒文化、庄园文化成为最负盛名的度假区。 发展阶段：纳帕溪谷已经从种植葡萄、进行酒庄葡萄酒生产到推销葡萄酒转为推销葡萄酒庄园的高端休闲生活方式阶段。 “两谷”启示：人，渴望“两谷”兼得的生活方式 硅谷精英工作和生活方式的变迁： “ 后院葡萄园 ” “ 后院酒庄 ” “ 纳帕溪谷酒庄 ” 1987年硅谷惠普高级主管比尔 墨菲（ 自家后院建设 20英亩葡萄酒庄园，后来成立酒庄，到后来在纳帕溪谷成立的 其后， 下 5英亩 技术专家 建 在纳帕溪谷开辟 英特尔迅驰平台研发代号 称为英特尔的“葡萄酒之路”； 纳帕溪谷成为硅谷精英的后花园，其 250家酒庄每年吸引上百万游客，其是 90以上客源为以硅谷高收入人群为代表的地缘性市场。 硅谷和纳帕溪谷反映了人渴望实现 休闲与工作、生活与生产、乡村与都市、艺术与技术 之间的平衡、互补与协同发展的需求。 有没有可能，在同一“谷”之中，鱼与熊掌兼得？ 本案有可能探索一种 “两谷合一” 的新模式！ 本案有可能实现 “ 两谷合一 ” ，实现既生活又生产、既休闲又工作、既乡村又都市、既艺术又技术的协同发展。这种可能性得益于： 1. 信息时代。 信息时代生活方式与生产方式的变革，使远程工作、网络化工作和居家办公成为可能。 2. 产业外溢。 大北京特别是中关村的产业外溢，为本案发展高端产业，特别是高技术服务业的巨大支撑。 3. 市场支撑。 大北京世界级市场的依托，是本案巨大的、国际化的、高端化的市场人群来源。 4. 资源禀赋。 中国著名葡萄产区的资源禀赋和生态优势，是打造两谷合一的资源基础和生态吸引力的基础。 5. 主动创新。 进行人为的规划引导与推广传播，是实现 “ 两谷合一 ” 的重要主观能动因素。 第二部分 战略定位 一、战略定位 生态总部基地 在绿色中办公 在生态中发展 战略定位释义： （一）本案探索 “ 两谷合一 ” 的新模式、新形态。 生态总部基地 “ 生态酒庄 (纳帕溪谷 )高新现代服务产业 (硅谷 )” （二）本案是大北京都市圈的一个特殊功能区 生态总部基地。 北京是全国的总部基地，北京不缺总部基地，但缺生态总部基地，本案将成为大北京都市圈第一个生态总部基地。 （三）本案是推进京张一体化的超级引擎，拉动张家口城市与产业升级。 提升张家口和怀来城市能级、推进产业转型的生态型、国际化、高端化的未来新城。 是统筹城乡，实现产业、生态和人文的可持续发展的科学发展示范区。 链接：生态总部经济 生态总部经济 ： 指某一区域遵循生态学原理和经济规律，利用自身资源和区位优势，寻求产业价值链与区域资源的最优组合点，吸引各类总部进行集群式布局，将生态建设、资源利用、产业发展与社会建设统筹，实现生态、经济与社会“多赢”，落实科学发展观的“生态经济”组织形式。 生态总部基地是生态总部经济的载体和表现形式。 生态总部基地“生态经济总部经济”。 “生态经济”：生态保育、生态农业、生态工业、生态旅游 ； “总部经济”：研发中心、培训中心、结算中心、运营中心、营销中心、展示中心、接待中心、会务中心、灾备中心 生态总部经济的特征 发展可持续性。 生态总部经济是高效、高带动、创新型、服务型、技术密集型、低投入、高产出的高端经济形态，是一二三产有机融合，协调互动发展，完善区域经济造血功能，推进产业不断升级和可持续发展的产业。 高附加值性： 生态总部经济是工业化后期出现的重要的经济形态，具有强烈的知识密集特性，集中了价值创造能力最高的区段，如研究与开发、营销、资本运作、战略管理与决策等。 知识密集性： 生态总部经济是高智能与高技能劳动力通过对知识和信息的处理做出各种经营决策来管理、控制、协调生产、销售以及研发，产业整合性。 空间集聚性： 生态总部经济是从事增值经济活动的企业总部在生态空间内聚集，与相关产业强烈关联并产生外部集聚效益而形成一种经济形态。 生态总部经济的多重效应 生态总部经济是城乡统筹、产业可持续发展、生态建设和城市品位提升的动力引擎，将为区域发展带来多重效应： 产业乘数 效应 就业乘数 效应 消费乘数 效应 税收乘数 效应 品牌乘数 效应 生态总部 经济 “ 产业乘数效应”。 发展生态总部经济可放大区域的经济总量，集聚带动相关产业，特别是高端服务业、高新技术产业的发展，形成为企业总部服务的知识型服务业产业链和先进制造产业环节。 “税收乘数效应”。 生态总部基地作为经济实体，向所在地区上缴税收；总部高收入就业者的税收为所在区域经济做出贡献；总部企业相关产业创造的税收。 “就业乘数效应”。 发展生态总部经济，将带来大量就业岗位，特别是带来高智力就业岗位；并且通过就业乘数效应，带动为总部经济服务的相关产业提供就业岗位。 “消费乘数效应”。 生态总部经济将所在地区带来：总部的商务活动、研发活动的投入，交通、通讯以及消费；总部高收入人群的生活消费（住宅、交通、教育、旅游、休闲、娱乐、购物等）和相关产业、相关人群的消费。 “品牌乘数效应”。 一个区域聚集越多总部，说明区域宜商、宜业，会加速人才的聚集，文化的融合，开放度的提高，进一步提升地区知名度、美誉度和吸引力。 生态总部基地与 般办公园的区别 般办公园 生态总部基地 代表区域 国贸 融街 中关村、亦庄、上地等 本案 时代 工业化时代、后工业化时代 后工业化时代 知识经济时代、生态经济时代 区位交通 中心城市的核心区，交通拥挤 开发区、科技园等，交通相对便利 城市远郊，自然生态环境较好，交通相对便利 商务成本 最高的商务成本 日益增长的商务成本，对企业产生排挤效应 较低的商务成本 产业特征 金融、银行、证券、贸易、会展、法律、咨询、广告等高端服务业 科研、商贸和加工一体化的孵化期企业，办公与生产活动分离不明显的企业，及其他先进制造业等 有“公司家园”和“创业家园”的氛围。大型跨国企业的区域总部或国内企业的总部，包括有研发总部、培训中心、展示中心、运营中心、结算中心灾备中心等 物业形态 高密度、高容积率的写字楼 成规模的厂房或集中布局的商务楼宇 高绿化、低密度、低容积率智能化、生态型的总部楼群 生态环境 人工绿化 以人工绿地为主的园区绿化环境 原生态的自然环境或生态可持续的酒庄 配套设施 高星级酒店、会展中心、高档百货商店、餐饮旗舰店、大型娱乐中心等 园区商务中心、会展中心、物流基地、配套商业、餐饮、娱乐等 原生态山水景观、酒庄或农庄、主题酒店、休闲会所等 第一圈层：写字楼办公。 以融街、奥体中心区和中关村核心区为代表的中心区办公形态。 第二圈层：独栋办公。 以海淀东 第三圈层：生态总部办公。以本项目为代表的企业办公形态。 融街 总部 基地 谷 本案 海淀 空城 总部经济的三种空间形态 硅谷的总部基地实景 二、产业定位 先导产业 主导产业 基础产业 休闲产业 高技术服务业 研发产业 文化创意 先进制造业 现代农业 体验旅游 （酒庄文化、高尔夫、温泉等） 休闲会议 度假地产 葡萄加工业 （葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品及相关产业） 新兴产业 （玻璃太阳能、电子信息制造、光电子产业等） 葡萄种植业 其他现代农业 （花、果、蔬、畜牧、养殖等） 现代服务业 本案以休闲产业为先导产业，以高技术服务业为主导产业，同时以先进制造业和现代农业作为基础产业。 三、形象定位 葡萄硅谷 案名： 诉求： 生态总部基地，科学发展先锋 生态总部城，中国葡萄硅谷 当硅谷遇到纳帕溪谷 第三部分 发展构想 一、发展理念 （一）生态优先，开创可持续的区域经济开发模式，创立 科学发展示范区 。 （二）按照 “葡萄聚落” 理论， 打造 “中国首个综合型的生态发展示范区” 。 （三）坚持 “两谷合一” ，适度超前，培育创新型的高端 “生态经济综合体” 。 生态可持续 产业可持续 社会可持续 空间可持续 运营可持续 可持续的区域经济 开发模式 建设生态城市 发展高端产业 推进城乡统筹 打造花园城市 区域整体开发 葡萄总部 葡萄庄园 葡萄庄园 葡萄基地 葡萄酒工业园区，是葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品的加工制造基地。 由酒庄及外围葡萄田组成，在酒庄内建设葡萄酒作坊、酒窖、酒庄展馆、乡间旅馆等，形成生产、旅游相结合的小型单元。 规划的镇区，包括葡萄优质品种选育、技术培训、经营信息收集、品牌策划宣传、旅游接待服务等。 规划的中心村，主要为农民居住地，同时配合发展旅游服务业。 葡萄村落 二、总体格局：“一水二城” 一水：官厅湖 二城： 北城：产业新城 南城：高端产业新城 南城 北城 怀来县城 三、区域构建 （一）北城的构建 北城的构建理念： 按城区和园区融合发展理念，构建集先进制造业、现代物流、职业教育和配套居住等功能于一体的产业新城。 阶段 发展时间 产生时代 发展目的 性质 第一代 20世纪 50年代始 计划经济时代 工业资源配置 工业城 第二代 20世纪 90年代始 市场经济时代 产业动力发展 开发区新城 第三代 21世纪始 全球化时代 提升城市竞争力 产业新城 附：产业园区发展三阶段 中心服务区 ： 含园区管委会、产业服务区和配套商业区，规模约 1 生态工业区 ： 葡萄酒、葡萄食品及葡萄配套产业基地，规模约 3平方公里。 先进制造产业园区 ： 主要发展电子信息产品制造、光电子及玻璃太能能产业，规模约 5平方公里。 现代物流区 ： 发展为园区配套的综合物流，规模约 5平方公里。 职业教育区 ： 整合北京周边资源，为产业园提供配套的职业技术人才，规模约 1平方公里。 配套居住区： 依托怀来县城的配套居住区，规模约 5平方公里。 已建成工业区： 约 1平方公里。 发展备用地 ： 约 8平方公里。 发展备用地 配套居住区 中心服务区 职业教育组团 现代物流区 生态工业园 先进制造产业园 已建成工业区 北城的功能布局建议 （二）南城的构建 南城的构建理念：田园城市广亩城市 田园城市： 参照 “ 田园城市 ” 理论，形成 “ 一心多组团 ” 的空间结构模式，即一个中心和若干个不同类别的功能组团嵌套在绿色的葡萄产区这一生态田园之上，成为新型城乡融合的空间布局。 广亩城市： 按照 “ 广亩城市 ” 理论，在各组团内部将各项目被农田景观、绿化景观等区隔，把集中的城市功能分散布局在生态农业田园网格之上。 空间结构模式：一心多组团 组团内部结构模式 南城的功能分区：一城三镇 一城： 高端产业新城 三镇： 综合服务中心： 整个南城乃至整个项目的核心区，集行政中心，会议博览、旅游集散、餐饮购物等功能于一体。 门户区： 张家口和怀来对接北京的门户区，以休闲商务、文化创意、休闲运动及度假功能为主。 高端产业区： 集总部办公、休闲研发以及先进制造等功能于一体。 定位： 整个生态总部基地的核心区和综合服务中心。是集会议博览、文化展演、休闲商务、旅游集散、餐饮娱乐、住宿接待、休闲购物、教育培训及行政管理等多种功能于一体的 “ 红酒主题小镇 ” 。 选址： 东花园镇及周边区域。 主要构成 配套项目 葡萄总部 行政管理中心 葡萄酒文化主题酒店 医院 旅游集散中心 邮局 葡萄酒风情商业街 其他教育机构 公交中心 /停车场 引擎性项目：葡萄总部 定位： 集葡萄酒体验、博览、教育、娱乐、休闲、餐饮、艺术欣赏为一体的综合服务中心。 构成： 葡萄酒博览与品鉴中心（葡萄酒博物馆）、培训中心（包括烹饪学院）、葡萄酒文化剧院等。 案例：华侨城茵特拉根小镇 葡萄酒文化主题小镇 位于深圳东部华侨城之“茶溪谷”板块，建筑风格源自 18世纪中欧名镇的经典景观，占地面积约 11万平方米（ 165公顷）。 构成部分有：各式风格的主题餐厅组成步行商业街区；二百多间客房和数十栋木屋度假别墅的超五星级的滨水度假主题酒店；约 5000平米的温泉 内首创的生态剧场等。 旅游集散中心及广场 生态剧场 室内运动馆及高尔夫练习场 温泉 茵特拉根商业街 茵特拉根主题酒店 案例：纳帕溪谷的 萄总部） 由纳帕溪谷最著名酒庄庄主 000万美元，在市内纳帕河畔建设。 育、娱乐、休闲、餐饮、艺术欣赏为一体的非盈利公共机构。 构成：占地 12英亩，约 73亩，含葡萄酒品尝吧台、博物馆商店、高档餐厅、 1300平米画廊、 260座电影剧场、 700座的露天音乐会馆、多媒体教室、葡萄酒图书馆、烹饪教室等。 里斯卡尔侯爵葡萄酒城位于西班牙阿拉瓦省艾尔谢戈镇，定位为 21世纪城堡（ 21 是一个葡萄酒综合体验中心。在 2007年被誉为“伟大的葡萄酒首都”。 构成：总规模 100,000平米，含酒店、葡萄酒康复中心、豪华餐厅、 宴会厅、 会议中心、葡萄酒工艺和酿造中心、办公区域、商店、停车场、花园、博物馆等。 案例：西班牙的里斯卡尔侯爵葡萄酒城（葡萄总部） 兰克 盖里设计） 引擎性项目：葡萄酒文化主题酒店 定位： 五星级的葡萄酒主题国际会议中心酒店。 构成： 酒店 主楼、 会议中心 、 葡萄酒工艺和酿造中心 展示区、葡萄酒品鉴中心、葡萄酒康复中心 （ 豪华餐厅 、 宴会厅 、 精品商店等。 引擎性项目：酒庄集中展示区 定位： 以葡萄酒庄园为主题的旅游区，远期成为世界葡萄酒文化交流和展示平台，成为世界酒庄的总部基地。 构成： 法、美、澳、意、德等不同风格世界各地不同风格的酒庄。 概况： 由中粮集团与山东隆华投资有限公司在世界七大葡萄海岸之一蓬莱 南王山谷合资兴建，总投资超过 3亿元人民币，是目前亚洲最大、最具创新意义的酒庄。酒庄巧妙地融合新旧世界葡萄酒的传统艺术和现代工艺，进而倡导以葡萄酒为主题的现代生活方式。 发展理念： 君顶酒庄以顶级葡萄酒生产为核心，涵盖优质酿酒葡萄苗木研发和种植、葡萄酒文化推广、世界顶级葡萄酒交流、葡萄酒主题休闲旅游、会所及专卖店经营等的产业集群，开创全新的企业发展模式与商业模式。 规模： 占地 12平方公里，建筑面积为 3万平方米，其中地下 8000平方米，地上 22000平方米。 构成： 8000平方米的地下酒窖、长城系列葡萄酒酿造基地、国家级葡萄及葡萄酒科研中心、葡萄苗木研发繁育中心、五星级标准的高档会所、万亩葡萄观光园和高尔夫球场。 案例：中粮南王山谷君顶酒庄 中国顶级酒庄 定位： 生态总部基地的首期启动区，集总部办公、休闲运动、艺术创作、度假体验等功能于一体综合性区域。 选址： 距离康庄出口较近的东榆林、西榆林、三泉井、董庄子和羊儿岭及周边区域。 主要构成 配套项目 酒庄主题的生态总部 商业配套 （画廊、咖啡厅、餐厅、酒吧等 ） 艺术家聚落 葡萄园及葡萄酒庄园 山地高尔夫 生态农场 创意实验室 大地艺术景观 （